Lietuvoje populiaru perplanuoti senos statybos butus, ypač plytinius. Savininkai dažnai sujungia virtuvę su kambariu ar vonią su tualetu, taip pat išardo pertvaras siekiant sukurti daugiau erdvės. Tačiau, prieš pradedant remonto darbus, svarbu žinoti, ar reikalingas kaimynų sutikimas ir kokius leidimus reikia gauti.
Plačiau apie veiksmus, ką reikia padaryti atlikus buto remontą, žiniasklaidai platintame komentare pasakoja UAB „Sinergijos projektai“ įkūrėja Alina Velykienė.
Kada reikalingas statybos leidimas?
Priklausomai nuo pastato konstrukcijų ir kategorijos, statybos rūšis gali būti paprastasis remontas (jokių leidimų ar derinimų nereikės) arba kapitalinis remontas. Kapitalinio remonto atveju reikės pusės pastato bendrasavininkų sutikimų. Jei pastato kategorija ypatingas statinys (>2000 kv.m) reikės konstrukcinės dalies projekto ir projekto ekspertizės.
- Paprastasis remontas: nugriaunamos arba pertvarkomos nelaikančiosios namo sienos.
- Kapitalinis remontas: nugriaunamos arba pertvarkomos laikančiosios namo sienos.
Jei norimiems pakeitimams reikės griauti ar bent pertvarkyti laikančiąsias sienas, tuomet statybos rūšis bus buto rekonstrukcija. Daugiabučiame name norint perplanuoti patalpas, be projekto galima tik neliečiant laikančiųjų sienų. Patalpų pavadinimai neturi reikšmės. Jei laikančias sienas liesite, reikės ir projekto ir statybos leidimo. Projekto rengimo metu reikės daugiabučio butų savininkų daugumos sutikimo (t.y. 50% + 1 balsas).
Taip, norint rekonstruoti butą, reikalingas atitinkamos apimties projektas (atsižvelgiant į jūsų norus: ar griaunamos laikančios ar atitvarinės sienos ir pan.) ir gaunamas statybą leidžiantis dokumentas (SLD). Jeigu bus vykdomi kapitalinių, laikančių, sienų griovimo darbai, reikia gauti leidimą. Jeigu perkeliamos patalpų funkcinės zonos, leidimo nereikia.
Sutikimai atliekant paprastąjį remontą
Daugumos gyvenamojo namo butų savininkų sutikimus dėl paprastojo remonto darbų privaloma gauti, jei remontuojami bendrojo naudojimo objektai (laiptinės, stogas, fasadai ir pan.).
Teisėtai vykdomam kapitaliniam remontui įforminti reikia:
- Daugumos daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkų sutikimo atlikti kapitalinį remontą, įforminto protokolu;
- Kapitalinio remonto projekto (privalomas visais atvejais).
- Kapitalinio remonto projekto ekspertizės akto šiais atvejais:
- jei daugiabutis namas yra ypatingasis statinys;
- jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas.
- Statybą leidžiančio dokumento šiais atvejais:
- kai pastatas yra kultūros paveldo objektas;
- kai atliekant kapitalinį remontą kartu keičiama daugiabučio gyvenamojo pastato išvaizda (pvz., didinami langai), jei daugiabutis gyvenamasis namas yra mieste, konservacinio prioriteto teritorijoje, kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje arba kultūros paveldo vietovėje;
- kai atliekant šių pastatų kapitalinį remontą įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos.
Kaip informuoja VTPSI, teisėtai atlikti pertvarkymai įforminami buto kadastrinių matavimų byloje, kuri pateikiama VĮ Registrų centrui kartu su statytojo (buto savininko) surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą.
Jei kapitaliniam remontui buvo privalomas ir išduotas statybą leidžiantis dokumentas, deklaraciją turi patvirtinti Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija. Jei leidimas kapitaliniam remontui nebuvo privalomas arba darbai priskirtini paprastajam remontui, deklaracijos tvirtinti Statybos inspekcijoje nereikia.
Statybos leidimą rekonstruoti butą gaunate savivaldybės administracijoje.
Statyba be statybą leidžiančio dokumento, kai jis yra privalomas, laikoma savavališka. Už savavališkai atliktus statybos darbus yra numatyta administracinė atsakomybė. Nustačiusi savavališkos statybos atvejį, Statybos inspekcija statytojui surašo savavališkos statybos aktą ir privalomąjį nurodymą išardyti savavališkai pastatytas (įrengtas, sumontuotas ir pan.) ar perstatytas statinio dalis.
Jeigu tai pastatas ir sklypas, kuris bendra nuosavybės teise priklauso kartu su bendrasavininkais, norint atlikti statinio rekonstravimo darbus būtina gauti bendrasavininkų sutikimą.
Jei tai su atskiri sublokuoti statiniai (du sublokuoti vieno buto gyvenamieji namai) ir du atskiri sklypai, kurie nėra valdomi bendra nuosavybės teise; arba yra nustatyta sklypų naudojimosi tvarka su sutartimi, kurioje yra aptartos bendrasavininkų teisės ir pareigos, tuomet reikalinga nagrinėti sklypų naudojimosi sutarties sąlygas ir jei sutartis nustato, jog sutikimai iš bendrasavininkų nebūtini, tuomet sutikimų nereikia.
Kodėl verta įforminti remontą?
Dažniausiai dėl neįforminto remonto gyventojai susizgrimba parduodami turtą. Jei butas perkamas su paskola, jam būtinas turto vertinimas su ne vėlesniais kaip 5 metų ir faktą atitinkančiais kadastriniais matavimais. Joks turto vertintojas nevertins buto, jei viduje išgriautos sienos, o turto reali būklė nesutampa su senuose dokumentuose nurodyta situacija.
Kita svarbi priežastis turėti tikslius kadastro duomenis yra kaina - tiek iš pirkėjo, tiek iš pardavėjo perspektyvos. Išgriovus sieną, buto kvadratūra didės 0,5-2 kv. m, kartais ir dar daugiau. Tai tarsi neatrodo didelis plotas, tačiau tai vis tiek reiškia keturženklį, o ypatingais atvejais ir penkiaženklį kainos skirtumą.
Dar viena problemų grupė yra susijusi su daugiabučio stogo remontu arba renovacija. Šiuo metu dalis daugiabučių yra aklavietėje - gavę statybų leidimus ir pasidarę stogo remontus, jie negali oficialiai užbaigti statybos, nes tam reikalingi nauji viso namo kadastriniai matavimai kartu su kiekvieno buto kadastro duomenimis.
Praktikoje naujai išmatuoti kiekvieną buto yra įmanoma, tačiau kaimynams nesusitariant, tai padaryti vienu metu yra labai sudėtinga. Dėl to stogo remonto įforminimas įstringa. Tai reiškia, kad toks daugiabutis ateityje negalės gauti naujų statybos leidimų, pvz., renovacijai.
Beje, dalis žmonių gali sąmoningai vengti atnaujinti kadastro duomenis dėl šildymo, kuris daugiabutyje paskirstomas ir apskaitomas pagal plotą. Dėl to teoriškai galima šiek tiek sutaupyti, tačiau praktikoje tai lemia konfliktus su bendrija ir kaimynais.
Visi šie niuansai galioja kalbant vien apie nenešančiųjų konstrukcijų remontą. Dar daugiau rūpesčių kils savavališkai atlikus kapitalinių konstrukcijų remontą. Net jei tai nepakenktų namui, toks remontas bus nelegalus, o jo įteisinimas norint turtą parduoti taps problematišku - reikės ieškoti architektų, suderinti projektą, gauti kaimynų sutikimą ir kt.
"Ekspertai pataria": Kiek kainuoja būsto renovacija?
Kiek kainuoja ir ką daryti?
Priklausomai nuo to, ar procedūrą atliksite patys, ar kreipsitės pagalbos į NT dokumentų specialistus, remonto įforminimas kainuos apie 500 EUR ir PVM. Kadastriniai matavimai, priklausomai nuo buto ploto, gali siekti 100-300 EUR, statybos užbaigimo deklaracija apie 100 EUR, dar tiek pat kainuos kadastro duomenų atnaujinimas Registrų centre.
Šiame procese reikės matininko, kuris parengs naujus kadastrinius matavimus. Taip pat, reikės pasirengti statybos užbaigimo deklaraciją, kuri registruojama www.planuojustatau.lt sistemoje. Galiausiai, patvirtintą statybos užbaigimo deklaraciją su atnaujintais duomenimis reikės pateikti į Registrų centrą per „Infostatybos“ sistemą.
Visa tai įmanoma atlikti savarankiškai, tačiau nesusidūrusiems su „Infostatyba“ gali prireikti laiko šią sistemą perprasti - paraiškos atmetamos dėl menkiausios klaidos ir jas tenka teikti iš naujo.
Visgi jei ryšitės investuoti laiko ar pinigų į šią procedūrą, ji anksčiau ar vėliau atsipirks daug sklandesne pardavimo procedūra ar geresne kaina.
Triukšmo prevencijos taisyklės
Pirmiausia, atliekant remonto darbus, būtina atsižvelgti į miesto savivaldybėje galiojančias triukšmo prevencijos taisykles. Štai, pavyzdžiui, Vilniuje remonto darbai, kurie kelia triukšmą, gali būti vykdomi darbo dienomis nuo 7 val. iki 18 val., o poilsio ir švenčių dienomis nuo 9 val. iki 17 val. Kaune darbus atlikti galima ilgiau - iki 22 val.
„Graži bendruomenių praktika nurodyti ir būsto savininko ar remontą atliekančio darbų vadovo kontaktinį telefono numerį tam, kad nusiskundimų ar klausimų turintys kaimynai galėtų kreiptis tiesiogiai, o ne ieškoti pagalbos institucijose,“ - teigia E.
Būsto remontą atliekantys turėtų patys pasirūpinti laiptinių, liftų ir kitų bendrųjų patalpų, švara.