Norite atnaujinti savo namus? Tam reikės finansų, tačiau atnaujinimai taip pat gali suteikti emocinę naudą. Namų atnaujinimas gali atsipirkti ir finansiškai. Natūralu, kad kai kurie remonto darbai yra būtini.
Bet koks būsto sandoris prasideda nuo rezervacijos arba preliminarios sutarties pasirašymo bei pirkėjo sumokamo pradinio įnašo, kuris priklausomai nuo šalių susitarimo ir siekia iki 15 proc. įsigyjamo nekilnojamojo turto (NT) kainos. Šitaip sandorio šalys sutvirtina ketinimą pirkti ir parduoti NT už sutartą kainą iki sutartyje numatyto termino.
Žinoma, pradinis įnašas yra avansu mokama sandorio sumos dalis, tačiau pažeidus preliminarios sutarties sąlygas arba jas keičiant, gali atsirasti papildomų sutarties administravimo išlaidų, pakeitimo mokesčių ar delspinigių. Reikia atsakingai žiūrėti į sutarties vykdymą, nes netesybų kaštai gali siekti nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių eurų.
Šiuo metu taikomas ne mažesnis kaip 15 proc. įnašo reikalavimas, tačiau, pasak centrinio banko, pastaruoju metu sparčiai pabrangus nekilnojamam turtui (NT) jį sukaupti dažnai tampa sunku net ir finansiškai pajėgiems pirkėjams.
Pasak LB, tyrimai rodo, kad pirmo būsto paskolos yra mažesnės rizikos, pirkėjai labiau linkę laiku mokėti įmokas ir stengtis išlaikyti būstą, todėl jiems kai kuriose šalyse taikomas švelnesnis pradinio įnašo reikalavimas.
Pirmą būsto paskolą imantiems, tačiau būstą jau turintiems asmenims ir toliau būtų taikomas 15 proc. pradinio įnašo reikalavimas. Imantiems antrą ar paskesnę būsto paskolą, kai anksčiau paimtos būsto paskolos dar negrąžintos, siūloma visiems be išimčių taikyti ne mažesnį kaip 30 proc. pradinio įnašo reikalavimą.
J. Varanauskienės teigimu, nauji reikalavimai šiek tiek apsunkintų situaciją tiems, kurie nori NT įsigyti kaip investiciją. Pasak jos, tai daroma, kad būstų pasiūla galėtų pasivyti paklausą.
LB teigimu, ši išimtis suteikė lankstumo tiems gyventojams, kurių jau turimos paskolos buvo paimtos seniai ir yra beveik grąžintos, tačiau per pastaruosius metus situacija pasikeitė.
Centrinis bankas, atsižvelgdamas į pastaraisiais metais stebėtus reikšmingus palūkanų normų pasikeitimus, taip pat siūlo koreguoti paskolų įmokų ir pajamų santykio ribojimus. Siekiant užtikrinti stabilesnį reikalavimo poveikį palūkanų normų cikle, numatoma pereiti prie vieno reikalavimo - įmoka neturėtų viršyti 50 proc. pajamų, skaičiuojant su ne mažesne kaip 6 proc. palūkanų norma.
Anot LB, šiuo metu taikomas dviejų ribojimų derinys - įmoka neturi viršyti 40 ir 50 proc. pajamų, skaičiuojant su 5 proc. palūkanų norma. „Siūlomas pakeitimas užtikrintų skolininkų atsparumą praktikoje visiškai tikėtinam palūkanų normų padidėjimui ir tolygesnį poveikį visame palūkanų normų cikle. Tokios sandaros įmokų ir pajamų limitas šiuo metu taikomas Estijoje, taigi pakeitimas būtų ir žingsnis didesnio reguliavimo suderinamumo link“, - argumentuoja centrinis bankas.
LB skelbia, jog nuo 2011 m. Lietuvoje veikiantys Atsakingojo skolinimo nuostatai sėkmingai užtikrina tvarius skolinimo standartus būsto paskolų rinkoje ir apsaugo vartotojus nuo perteklinio įsiskolinimo. Šių priemonių veikimas yra nuolat stebimas ir vertinamas, siekiant užtikrinti jų veiksmingumą esamomis rinkos sąlygomis. Nuostatai jau buvo koreguojami 2015 ir 2021 m., siekiant geriau valdyti mažų palūkanų normų aplinkoje kylančią riziką ir apriboti antrų ir investicinių, būsto paskolų srautą.
Turto vertinimas
Pasirašius preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį ir sumokėjus avansą, prasideda visi su finansavimu ir nuosavybės perleidimu susiję procesai bei išlaidos. Pirkėjams, įsigyjantiems būstą už nuosavas lėšas, procesai trumpesni ir pigesni, o imantieji būsto kreditą iš banko, susidurs su ilgesniu bei brangesniu procesu. Paprastai, įsigyjant NT, pirma, ko pareikalauja bankas, įvertinęs pirkėjo mokumą, yra NT vertinimas.
Jeigu NT turi priklausinių su unikaliais turto numeriais (sandėliukai, parkavimo vietos, bendrų erdvių dalys) arba NT yra kitokios paskirties (poilsio, viešbučių, kūrybinės dirbtuvės ir pan.) vertinimas kainuos brangiau. Kiekvienas atvejis individualus, o įkainius nustato pačios vertinimo bendrovės.
Jei dėl būsto finansavimo pirkėjas planuoja kreiptis į kelis bankus, naudinga iš anksto dėl to susitarti su turto vertintojais - kad jų parengta ataskaita būtų skirta ne vienam, o visiems bankams. Priešingu atveju gali tekti sumokėti už NT vertinimo ataskaitos korekciją.
Bet kuriuo atveju, svarbu pasirinkti vertintoją, kuris būtų tinkamas pirkėjo pasirinktam bankui - jų sąrašai paprastai būna skelbiami oficialiuose bankų puslapiuose.
Kreditavimo sutarties parengimas
Gavęs NT vertinimą bankas apsispręs dėl paskolos suteikimo būsto pirkėjui. Šioje stadijoje pirkėjas su bankais gali derėtis dėl kreditavimo sutarties sąlygų. Labai svarbu atkreipti dėmesį ne tik į palūkanų dydį, mokėjimo grafiką, bet ir į kitas sąlygas: paskolos grąžinimo prieš laiką galimybę, įsipareigojimo mokestį, sutarties sąlygų keitimo bei pačios kreditavimo sutarties parengimo mokestį.
Tai yra komercinė kreditavimo sutarties dalis, pagal kurią pirkėjas gali palyginti kelių bankų sąlygas bei derėtis dėl jų. Kreditavimo sutarties parengimo mokesti svyruoja tarp 0,3 - 0,6 proc. nuo suteikiamo kredito dydžio
Notaras - vertingas konsultantas
Po kreditavimo sutarties pasirašymo arba prieš ją (abu variantai galimi) prasidės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo procesas. Taigi, laikas kreiptis į notarą. Būsto įsigijimo procese notaro vaidmuo labai svarbus - į jį reikėtų žiūrėti kaip į vertingą konsultantą, o ne kaip į biurokratinį veiksmą atliekantį asmenį. Notaras pabrėš svarbiausius akcentus, į kuriuos pirkėjas galbūt neatkreipė dėmesio arba kurių neatskleidė būsto pardavėjas.
Notarų rūmai skelbia oficialius notaro įkainius - sutarties parengimas, jos tvirtinimas kainuoja 0,45-0,5 nuo NT sandorio vertės. Papildomai prie šios sumos (apie 50 eurų) prisidės duomenų tikslinimas valstybiniuose registruose (NT, gyventojų, areštų, hipotekos registruose ir pan.). Notaras privalo tai atlikti, tiesa lėšos už šią paslaugą keliaus į valstybės kišenę. Kuo daugiau priklausinių su atskirais unikaliais numeriais turi NT, tuo šie patikrinimo mokesčiai bus didesni.
Draudimas - brokeriai parūpins geresnes sąlygas
Jei perkate būstą su banko kreditu, pasirašius sutartį reikės įsigyti privalomąjį NT draudimą. Tai draudimas, kuriuo apdraudžiamas bankui įkeičiamas turtas (ne būste esantis turtas, bet langai, sienos, grindys).
Be privalomojo NT draudimo, rekomenduojama papildomai apsidrausti civiline atsakomybe - toks draudimas padengia buto savininko padarytą žalą kaimynams. Praktika rodo, kad dėl draudimo verta kreiptis į patį banką, kad šis rekomenduotų draudiką arba draudimo tarpininkus. Kiekvienas atvejis individualus, o draudimo brokeriai padarys viską, kad paslauga būtų užsakyta per juos, todėl sąlygos, neabejotinai, bus geresnės nei tiesiogiai kreipiantis į draudimo bendrovę atėjus iš gatvės.
Hipoteka ir registravimas
Kita procedūra - turto įkeitimas. Tai - dar viena notarinė procedūra, kuri kainuoja 0,2 proc. turto kainos, o duomenų tikslinimai ir tikrinimai - dar apie 50 eurų. Kai perkamas NT įkeičiamas, bankas perveda būsto pardavėjui likusią NT sumą, o šio fakto įregistravimas bei žymos apie pilną atsiskaitymą ir disponavimą turtu be apribojimų registravimas kainuos dar apie 30 eurų.
Daugelį su sutarties bei nuosavybės registravimu susijusių procedūrų galima atlikti fiziškai einant į Registrų centrą - būtų galima sutaupyti 20 eurų, tačiau laiko sąnaudos būtų gerokai didesnės.
Finalinis akordas
Jeigu būstas įsigytas nebaigtame statyti name, po pastato pridavimo Valstybinei komisijai (100 proc. registracijos) rekomenduojama atlikti naujus kadastrinius matavimus. Kadastrinių matavimų kaina priklauso nuo NT ploto ir vietos. Nauji kadastriniai matavimai nėra būtini, bet šis žingsnis gali apsaugoti nuo nepatogumų ateityje, kai pirkėjas nuspręs butą parduoti.
Taigi, su banko paskola perkant butą, papildomos „nematomos“ sandorio išlaidos sieks apie 1.500 - 2000 eurų. Tam, kad nebūtų netikėtumo ir nereikėtų skolintis, naudinga tai žinoti ir planuoti iš anksto.
Būsto įsigijimo kąštai
Visos sumos priklauso nuo vertės ir sandorio dydžio (na, gal išskyrus turto vertinimą, man rods jis daugmaž fiksuotas), bet koreliacija nėra visiškai tiesioginė. Man admin išlaidos sudarė apie 2k Eur.
| Pirkimo išlaidos | Suma (EUR) |
|---|---|
| Turto vertinimas | 350 |
| Notaras Pirkimo-Pardavimo | 1,096 |
| Notartas hipoteka | 641 |
| Viso | 2,087 |
Notaro kąštai čia padalinti per pusę su Pardavėju. Taip lyg ir įprasta rinkoje, abu kartus dalinomės.
BŪSTO PASKOLA: 3 žingsniai kaip SUTAUPYTI
Gyvenimas nenuspėjamas - gali nutikti taip, kad dabartinė gyvenamoji vieta, kuriai paėmėte būsto paskolą, nebeatitinka Jūsų poreikių. Gavę paskolą naujam būstui, per 12 mėn. trukmės pereinamąjį laikotarpį turėsite parduoti turimą būstą ir padengti naujos paskolos dalį, lygią pradinio įnašo sumai, bei grąžinti turimos būsto paskolos likutį. Nustatykite tinkamą būsto pardavimo kainą. Patikrinkite pardavimų skelbimus, palyginkite panašaus turto kainas arba pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto vertintoju arba brokeriu.