Renkantis būstą, pirkėjai susiduria su daugybe klausimų: gyventi toliau nuo centro didesniame bute senos statybos name ar arčiau senamiesčio mažesniame, bet moderniame daugiabutyje?
Reikia ar nereikia sandėliuko, apsimoka investuoti į požeminį garažą ar kas vakarą ieškoti vietos automobiliui kieme? Ir kiek investuoti į komfortą, kad nepermokėtume?
Prieš aptariant kokybės reikalavimus, verta prisiminti, kaip keitėsi požiūris į būstą Lietuvoje per pastaruosius du dešimtmečius.
Nepasirašyk kol neperžiūrėsi! Pirma būsto paskola
Erdvės poreikis prieš 10-15 metų
Pavargę gyventi ankštuose sovietiniuose butuose žmonės norėjo erdvės, pabrėžia lietuvių požiūrį į būstą nuo 2000 m. tiriančios bendrovės „Spinter“ vadovas Ignas Zokas. Jo teigimu, nors neišplėtota paskolų rinka iš pradžių gerokai ribojo daugelio galimybes, noras gyventi geriau pirmiausia reiškė didesnį gyvenamąjį plotą.
Tai ypač išryškėjo ikikriziniu laikotarpiu, sako ilgametis Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) komisijos „Už darnią plėtrą“ narys Alvydas Kvedaravičius. „Prieš krizę, kai sąlygos imti būsto paskolas buvo ne tokios griežtos kaip dabar, gyventojai dažniau pirko didelio ploto butus“,- primena jis.
„Inreal“ komercijos vadovas Julius Belanoška priduria, kad plėtotojai atsižvelgė į pirkėjų poreikius. „Prieš 12-15 metų buvo atėjusi neefektyvių kvadratų mada - turėdavome 2 kambarių 60 kv. m butą su 18 kv. m miegamuoju, nuo kurio kelis metrus galėjai drąsiai nurėžti ir funkcionaliai būtų buvę tas pats ar net patogiau“, - sako jis.
Erdvė buvo vienas iš svarbiausių dalykų ir vilnietei Elenai. „Maždaug prieš 15 metų, kai susitaupę šiek tiek pinigų nusprendėme įsigyti savo būstą ir išsikraustyti iš vyro tėvų buto, labai džiaugėmės, kad pavyko įsigyti palyginti didelį keturių kambarių butą naujame kvartale netoli centro, - pasakoja moteris, kaip ir daugelis tais laikais, taupiusi garažo sąskaita, o dabar jau besikraustanti į kone perpus mažesnį modernų A energinės klasės daugiabutį. - Jau iš anksto džiaugiamės, kad į garažą ir sandėliuką galėsime nueiti neišėję į lauką, o po salono langais nedidelė pievelė, kuri priklauso tik mums. Uždaras bendras kiemas taip pat labai gražus. Žinoma, visa tai kainuoja, bet gerai, kad daugiabutį administruojanti įmonė pasirūpina ir jo švara.“
Pokyčiai po krizės: nuo "turėti daug" iki "turėti ką"
Į realybę daugelį grąžino krizė. Suvokę, kad nedaug kas gali įpirkti didžiulius plotus, žmonės pradėjo dairytis mažesnių, bet patogių būstų. Ir verslas į tai sureagavo.
Kopiant iš krizės, primena A. Kvedaravičius, buvo pakeisti net norminiai aktai ir imta statyti vos 25 kv. m ploto butus, o didžiąją statomų butų dalį sudarė labai maži 1-2 kambarių butai, kurie šiuo metu statomi jau retai.
„Gyventojai įpranta vertinti, ar po 2-3 metų pasikeitus gyvenimo situacijai toks būstas vis dar bus patogus ir atitiks jų poreikius, ir dabar ekonominės klasės būsto projektuose Justiniškėse, Pilaitėje, Žirmūnų pabaigoje vyrauja 2-3 kambarių 40-65 kv. m ploto butai“, - pasakoja jis.
Moderniosios lietuvių architektūros kūrėjas, architektas Gintaras Čaikauskas taip pat pastebi, kad maždaug prieš 10-metį plėtotojai pradėjo mažinti butų plotą, nes žmonės tiesiog neįpirkdavo didelių butų, o dabar vyrauja 2 kambarių butai.
„Projektavimo užduotyje būna nurodyta, kad tokių butų daugiabutyje turi būti daugiausia. Nepasakyčiau, kad ekonominės klasės būsto standartas pasikeitė. Tiesiog atsirado vidutinio dydžio butų poreikis, kuris jau daug metų nesikeičia. Taip pat būna nurodyta, kad apie 10 proc. butų turi būti vieno kambario ir apie 10 proc. - 3 ir daugiau kambarių butų.“
Mažesni, bet efektyvesni butai
Jiems pritaria ir bendrovės „Eika“ plėtros direktorius Martynas Žibūda, teigiantis, kad per pastarąjį dešimtmetį populiariausių butų dydis gerokai sumažėjo. „Dabar patys stebimės, kad prieš 10-15 ar 20 metų statėme tokius didelius ir neefektyvius butus - vien koridorius 10-11 kv. m, o miegamasis tokio pat dydžio kaip svetainė. Ilgainiui miegamieji sumažėjo, o svetainė, kurioje susirenka visa šeima, padidėjo. Pasikeitė ir pirkėjų požiūris į tai, kas yra vertinga“, - sako jis.
„Eikos“ specialistai skaičiuoja, kad vidutiniškai visų butų plotas name sumažėjo apie 10 kv. m. - nuo 60 iki 50 kv. m, o pasak M. Žibūdos, tai ypač pastebima vidutinės bei prestižinės klasės projektuose: „Didelių 3-4 kambarių butų dalis name šiuo metu siekia 3 proc., tačiau plėtotojai neretai numato galimybę sujungti du mažesnius vienas šalia kito esančius butus, kad galėtų patenkinti pageidaujančių didesnių būstų poreikius.“
Tačiau, J. Belanoškos teigimu, anksčiau blokiniame sovietinės statybos name 4 kambarių butas buvo laikomas nelikvidžiu ir jo mažai kas norėjo, vėliau, kai butus graibstė iš brėžinių, neretai nė nesusimąstydavo apie erdvę, kurios nepanaudos, o dabar, kai pastatai tampa vis labiau energiškai efektyvūs, pirkėjai vis drąsiau renkasi butus, kur kiekvienas vaikas turės atskirą kambarį, arba nori turėti daugiafunkcius darbo ar svečių kambarius.
„Pakito žmonių požiūris į tai, kokio būsto jam reikia. Mes vertiname, kas mums patogu. Pagrindinis dalykas - efektyviai išnaudoti kiekvieną turimą kvadratą, todėl pirkėjams jau nereikia ilgų neefektyviai naudojamų balkonų.“
Būtent efektyvumui ir funkcionalumui pastaruoju metu skiriamas didžiausias dėmesys, pritaria M. Žibūda: „Pirkėjai labai gerai pasveria, kiek kainuos papildomos patalpos ir ar jų reikia, todėl būtų neracionalu siūlyti rinkai butą su labai ilgu koridoriumi. Kita vertus, jiems labai patinka, kai būsto langai nukreipti bent į dvi puses, todėl stengiamės projektuoti namus būtent taip.“
Grįžimas į miestą
Miesto centre, kur sau namus renkasi pasiturintys gyventojai, tendencijos kiek kitokios. „Ten besikuriantys žmonės pageidauja erdvesnių, didesnio ploto butų, bet paklausūs ir nedideli kokybiški būstai gražiose vietose, kuriuos pirkėjai įsigyja nuomai“, - teigia A. Kvedaravičius.
Dar viena pastarojo meto tendencija - žmonės, prieš 10-metį bėgę iš miesto daugiabučių į individualius namus užmiestyje, jau kelerius metus traukia atgal.
Anot J. Belanoškos, maždaug prieš trejus metus, kai prasidėjo intensyvi būstų statyba Vilniaus senamiestyje, jie pastebėjo, kad tie, kurie gyvena už 15-20 km nuo darbo, keičia savo gana didelės vertės namus užmiestyje į panašios vertės būstą mieste, nes dabar ir čia gali turėti tuos pačius privalumus: atskirus miegamuosius sau ir kiekvienam vaikui, terasą, garažą, tamsų kambariuką, sandėliuką, kuriuose yra pakankamai vietos daiktams pasidėti.
„Kai plėtotojai perkėlė namo privalumus į prestižinės klasės butą, kurio plotas 120-150 ar 200 kv. m, mieste, kur viskas ranka pasiekiama, namo „privalumai“ liko tik vargas pjauti žolę ir nuolat važinėti kelias dešimtis kilometrų į miestą“, - pokyčių priežastis vardija „Inreal“ komercijos vadovas.
„Žmonėms rūpi transportas, darželiai, mokyklos, parduotuvės, triukšmo lygis. Taip pat svarbu, kiek kainuos būsto išlaikymas, ar jame bus šilta ir patogu gyventi, koks gyventojų intensyvumas projekte, ar yra žaliosios zonos ir bus kur pasivaikščioti, ar vaikai turės kur saugiai žaisti“, - išaugusį patogios infrastruktūros poreikį pabrėžia „Ober-Haus“ vadovas Remigijus Pleteras.
Dėl šių priežasčių M. Žibūda nesistebi, kad per kelerius pastaruosius metus išryškėjo absoliučiai priešinga, negu buvo prieš 10 metų, tendencija. „Akivaizdu, kad paklausos kartelė slenkasi į geresnės kokybės būsto pusę. Žmonės nori gyventi arčiau miesto centro, kitų išsivysčiusių centrų. Jau pirkdami būstą jie vertina ne tik tai, kas tame kvartale yra šiandien, bet kas bus po 3-5 metų, pavyzdžiui, Žirmūnai, kur jau yra susiformavusi ir socialinė, ir komercinė, ir viešoji infrastruktūra, yra darbo vietų. Vis didesnę vertę įgauna ir kaimynystė, bendruomenė. Jeigu sudėtume naują Vilniuje parduodamą prestižinį ir vidutinės klasės būstą - jų pastaruoju metu parduodama daugiau negu ekonominės klasės būsto“, - sako jis.
Dėmesys papildomoms sąnaudoms
Kadangi Lietuvoje nėra stiprios vidurinės klasės ir, jei tikėsime „Sodros“ duomenimis, kone du trečdaliai gauna mažesnę nei vidutinę algą, „pagal pajamas jie negali pretenduoti į aukštesnės klasės būstą, todėl šalyje didžiausia išlieka ekonominio būsto paklausa ir daugiausia sandorių sudaroma dėl ekonominės ar ekonominės-vidutinės klasės būsto“, - sako DNB banko vyriausioji analitikė Indrė Genytė-Pikčienė.
Vis dėlto, žurnalui „Investuok“ ji teigia, kad būsto vertinimo kriterijai pakito visuose segmentuose - prieš krizę vienas svarbiausių dalykų įsigyjant būstą buvo kaina, būsto kainoms per metus augant po keliasdešimt procentų atrodė neprotinga mokėti nemažą papildomą sumą už sandėliuką, automobilio vietą ar garažą, o dabar pirkėjai labai daug dėmesio kreipia į kainos ir kokybės santykį bei papildomas naudas, kurias siūlo plėtotojai.
„Greito vartojimo etapą jau išgyvenome, dabar namus sau kuriantys žmonės labiau linkę investuoti į geresnės kokybės, natūralias ir ilgaamžes medžiagas bei daiktus. Šiandienis būsto standartas apima ne tik vidines būtinąsias sąlygas, pavyzdžiui, liftas, garažas, patogus buto planas, terasa ar balkonas, - labai daug dėmesio kreipiama į aplinką, rajoną, susisiekimo patogumą, aplink esančio aptarnavimo ir paslaugų tinklo tankį“, - pabrėžia I. Genytė-Pikčienė.
Jai pritaria ir kiti pašnekovai. Pasak R. Pletero, per 10 metų laukas, kuriame buvo galima palikti automobilį, virto nauju daugiabučiu, o žmonės jau supranta, kad dar po kelerių metų gali nelikti vietos ir ant bordiūro, „todėl investuoja į savo patogumą ir perka vietą automobiliui statyti“.
O M. Žibūda akcentuoja, kad pakito pats suvokimas, kas yra vertinga ir kam nereikia gailėti pinigų, todėl bent jau sostinėje žmonės linkę įsigyti keliais metrais mažesnį, bet efektyvesnį, kokybiškesnį ir patogesnį būstą. „Tai būdinga visuose segmentuose. O pats didžiausias pastarojo meto pokytis - A energinės klasės būstas. Nesvarbu, ar jis prabangus, ar ekonominis, jis yra šiltas. Taip pat svarbu gera garso izoliacija, efektyvi ventiliacija. Bet žmonės dar turi išmokti tinkamai naudotis rekuperatoriumi, nes tik tada galės turėti tą komforto lygį, už kurį sumokėjo šiek tiek brangiau“, - pabrėžia jis.
Lengviausia taupyti architektūros sąskaita
Vis dėlto, apgailestauja G. Čaikauskas, verslas linkęs taupyti visur, kur tik galima. „Jei vieta prestižinė, pavyzdžiui, senamiestis, Užupis, kuriame dabar dirbame, Neries krantinė, plėtotojai sukandę dantis sutinka investuoti ir į architektūrą, nes supranta, kad kitaip neparduos. Bet jei tik toliau nuo centro, architektas turi pakovoti, nes investuotojai suveda projekto plotus, kainas ir kita į lenteles ir mato prognozuojamą pelno maržą. Ir sako: šitas tavo projekto variantas netelpa į tą lentelę. Kažką reikia išmesti. O pigiausia taupyti architektūros sąskaita“, - aiškina jis ir prisipažįsta, kad architektams toli gražu ne visada pavyksta įtikinti plėtotojus, kad balkonus reikia įstiklinti iš karto, nes kai taupydami verslininkai palieka šį rūpestį būsimiems gyventojams, nepaisydami galiojančių reikalavimų suderinti projektus, pastarieji renkasi pagal kainą ir dažnai nesirūpina, kad naujas daugiabutis bus aplipintas skirtingomis konstrukcijomis.
Kita vertus, priduria architektas, esant subalansuotai rinkai labai svarbu išsaugoti reputaciją, todėl plėtotojai ir statytojai pasitempė, o bendra statinių kokybė išaugo. „Jai įtakos turi ir naujos technologijos bei kokybiškos medžiagos. Be to, atsirado svertų, kurie verčia gerinti darbų kokybę: vis veiksmingesnė techninė priežiūra, normatyviniai dokumentai, griežta valstybinė kontrolės ir priėmimo sistema“,- sako G. Čaikauskas.
Architektas pripažįsta, kad dėl to žmonėms tenka mokėti šiek tiek brangiau, bet už tai jie gauna geresnės kokybės būstą. Vienas iš šių pastangų rezultatų - liftai. Nors statybų techniniuose reikalavimuose išlikusi nuostata, kad jie turi būti įrengiami aukštesniuose negu 5 aukštų pastatuose, statytojai pastaruoju metu gyventojų patogumui įrengia juos ir žemesniuose daugiabučiuose.
„Tai ne prabangos dalykas, o tam tikra privilegija pirkėjui. Juk yra neįgalūs žmonės, į kurių poreikius taip pat turime atsižvelgti, be to, yra vaikai, senjorai, kuriems ne visada lengva užkopti laiptais“, - aiškina LNTPA komisijos „Už darnią plėtrą“ narys A. Kvedaravičius.
"Kam 4 vietų kaitlentė, jei pilnai pakanka 2-jų"
O patiems gyventojams pašnekovai pataria nepagailėti dar šiek tiek pinigų ir investuoti juos į tinkamą būsto įrengimą. Pasak J. Belanoškos, gal bute, kurį ketinate nuomoti viengungiam studentui, indaplovė ir nebūtina, tačiau įrengdami butą sau ar nuomai, ypač jei jis nedidelis, turėtume pagalvoti, kaip funkcionaliai išdėstyti baldus ir kitą įrangą.
„Jei neketinate virti uogienių, siūlyčiau rinktis ne 4, o 2 vietų kaitlentę, nes taip efektyviau ir patogiau, o nedidelei šeimai jos per akis. Taip pat galima pasirinkti ne orkaitę, o krosnelę, ir turėsite vieną papildomą lentyną daiktams pasidėti. Baldų gamintojų pasiūlyti inžineriniai sprendimai padarė baldus labai talpius ir patogius, todėl visas erdves galima panaudoti maksimaliai. Be to, geriau rinktis ne standartinius, o užsisakyti individualiai, nes tada vietoj tuščio tarpo prie kurios nors sienos atsiras dar viena lentynėlė. Arba padarys apvalintą kampą ir nekliūsite už jo kas kartą eidami pro šalį, o sutalpinti visus daiktus sumažėjusiame miegamajame pavyks įmontuojamoje spintoje, kuri susilieja su siena“, - sako jis ir priduria, kad drabužinės, įmontuojami baldai, kurie pakeitė sekcijas, daugybę atskirų lentynų, funkcionaliai išnaudotos erdvės padeda sukurti daugiau tvarkos ir komfortiškai gyventi mažesnio ploto bute.
Investuoti į patikimumą
Apibendrindamas keliolikos metų tyrimų rezultatus, „Spinter“ vadovas I. Zokas pastebi, kad dabar vis daugiau reikalavimų keliama pačiam būstui, bet ne tik dėl ploto, bet ir dėl aplinkos ir infrastruktūros. Ypač tai būdinga pirmąjį būstą ketinantiems pirkti 26-35 metų amžiaus grupės atstovams.
„Tai ne tik didelės lodžijos ir automobilio vieta, kad nereikėtų skubėti grįžti namo tam tikru laiku, kad galėtum pasistatyti automobilį. Rekuperacinės sistemos, apie kurias prieš 15 metų daugelis iš viso nebuvo girdėję, jau natūraliai ateina į mūsų gyvenimą. Sunkiau kol kas kelią skinasi išmanieji būsto sprendimai, nes jauniausioji karta, kuri imliausia technologijoms, dar tik ateina į šitą rinką, o vyresni tai vertina šiek tiek skeptiškiau. Vadinamųjų adapterių, kurie greičiau priima naujoves, visuomenėje būna iki 10 proc., o kiti priima jas šiek tiek vėliau, kai naujovės labiau paplinta“, - pasakoja jis.
I. Zokas taip pat pastebi, kad jauniausios kartos nebaugina ilgalaikė nuoma. „Tikėtina, kad mūsų nuostata, jog būtina turėti savo, jau keičiasi ir jauniausiai kartai - tiems, kuriems šiandien 18-25 metai, darosi priimtina nuomotis būstą visą gyvenimą, kaip Vakaruose. Sakau tai su tam tikra išlyga, nes šiandien jie dar nėra potencialūs pirkėjai ir nepasiekė to amžiaus, kai kuriama šeima, o tada jų poreikiai ir nuostatos gali pasikeisti ir pasirodys, kad būstas yra pirmiausia, tačiau šiuo metu jie vertina tai lanksčiai ir ilgai nuomotis būstą jiems neatrodo didelė problema“, - sako jis.
tags: #buto #kokybes #reikalavimai