Nekilnojamojo turto mokesčiai Ispanijoje: išsamus vadovas pirkėjams ir savininkams

Ispanija tapo populiaria lietuvių investavimo į nekilnojamąjį turtą (NT) šalimi. Rusijai pradėjus karą Ukrainoje, lietuviai ėmė itin aktyviai domėtis būsto įsigijimu Ispanijoje. Prieš kurį laiką „Delfi“ rašė apie suaktyvėjusias lietuvių NT paieškas Ispanijoje bei tai, ką reikia žinoti, norint ten įsigyti būstą. Nuo 2015 m. nekilnojamojo turto kainos nuolat auga, tačiau dar nepasiekė 2008 m. prieškrizinio lygio. Todėl nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje dabar bus pelninga investicija. Svarbiausia tinkamai įforminti sandorį: surinkti dokumentus, sumokėti mokesčius ir įregistruoti įsigytą objektą. Sandoriui įforminti geriau samdyti advokatą - jis patikrins nekilnojamąjį turtą ir padės išvengti problemų.

Tačiau, prieš priimant sprendimą investuoti į Ispanijos nekilnojamąjį turtą, svarbu iš anksto išsiaiškinti visus niuansus, visų pirma susijusius su mokesčiais. Šiame straipsnyje pateikiama išsami informacija apie nekilnojamojo turto mokesčius Ispanijoje, įskaitant mokesčius, taikomus perkant, parduodant ir turint nekilnojamąjį turtą. Taigi, Ispanijoje mokesčiais apmokestinami fiziniai ir juridiniai asmenys, pardavėjas ir pirkėjas.

Europoje nekilnojamojo turto mokesčių tarifai labai skiriasi tarp šalių, priklausomai nuo vietinių ekonominių sistemų, fiskalinių strategijų ir vyriausybės prioritetų.

Mokesčiai perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje

Įprastai Ispanijoje kainos visur pateikiamos be papildomų mokesčių, kurie taikomi įsigyjant nekilnojamąjį turtą. Skirtingi mokesčiai yra taikomi pirminei rinkai, t.y. naujam būstui ir antrinei rinkai - naudotam būstui. Mokesčiai skiriasi ir pagal Ispanijos regionus, kuriuose įsigyjamas turtas.

Perkant ir parduodant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, taikomi šie mokesčiai:

• PVM (IVA) - perkant naują būstą iš statybos bendrovės. Šiuo metu jis yra 10 proc. IVA, kai parduodamas komercinės paskirties nekilnojamasis turtas - 21 proc. Jis mokamas iš karto po sutarties pasirašymo.
• Nekilnojamojo turto perleidimo mokestis (ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) - perkant antrinį nekilnojamąjį turtą. 8-10 proc. priklausomai nuo autonominio regiono. Sumokamas per mėnesį nuo pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo.
• Žyminis mokestis (AJD - Actos Jurídicos Documentados) Taikomas perkant naują nekilnojamąjį turtą ir sudaro nuo 0,1 % iki 2 % nekilnojamojo turto vertės, priklausomai nuo autonominio regiono.
• Žemės vertės prieaugio mokestis - nuo būsto įsigijimo iki pardavimo.

Metiniai mokesčiai nekilnojamojo turto savininkams Ispanijoje

Nusipirkus NT, būsto išlaikymo išlaidos nebėra tokios didelės. Be to, nekilnojamojo turto savininkai moka metinį nekilnojamojo turto mokestį (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI).

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): NT mokestis skaičiuojamas nuo kadastrinės vertės, bet galima sakyti, kad vidutiniškai siekia nuo 150 iki 300 Eur metams. Tarifas gyventojams ir nerezidentams - 0,3-1,1 proc. nekilnojamojo turto kadastrinės vertės, priklausomai nuo vietovės ir objekto tipo. Kiekvienas miestas nustato atskirą mokestį už priežiūrą (komunikacijos, šiukšlių išvežimas.) Kainuoja kelis šimtus eurų per metus. Šis mokestis patenka į savivaldybės iždą ir skiriamas miesto gerbūviui, infrastruktūrai gerinti ir pan. Taip pat bus skaičiuojamos kasmetinės Jūsų gyvenamojo komplekso bendrojo naudojimo zonų, tokių kaip baseinas, sodas ir t.
• Bendrų patalpų priežiūros mokestis: į kurį įeina baseinas, teritorija, pastato priežiūra, liftas ir panašiai, gali kainuoti nuo 300 iki 600 Eur per metus.
• Kiti mokesčiai, tarkime, už komunalines paslaugas, kaip vanduo, elektra, viskas priklauso nuo to, kiek išnaudojate, bet vidutiniškai NT išlaikymas metams kainuoja apie 1 tūkst. Eur.

Bet koks nekilnojamasis turtas, esantis Ispanijos teritorijoje, būtinai turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, į kurį įrašomi duomenys apie nekilnojamojo turto savininką, tikslus turto dydis, taip pat visi su juo susiję mokesčių prievolės ir pan.

Kiti svarbūs mokesčiai:

• Pajamų mokestis (Impuesto sobre la renta de las personas fisicas, IRPF) - nuo 19 % iki 45 % pajamų. Užsieniečiai moka 24 % pajamų (ES piliečiai - 19 %) arba 24 % nuo 2 % kadastrinės kainos, jei jie nenuomoja nekilnojamojo turto.
• Specialus mokestis valstybei (Impuesto extraordinario sobre el Patrimonio, IP) už brangesnius nei 700 tūkst. eurų objektus. Mokesčio tarifas yra progresinis - nuo 0,2 % iki 2,5 %.

Nenuolatiniai Ispanijos gyventojai kasmet privalo deklaruoti šalies teritorijoje turimą turtą bei gautas pajamas.

• Asmenys, negyvenantys Ispanijoje nuolatos, privalo kasmet deklaruoti turtą (nekilnojamasis turtas, automobilis, pinigai banko sąskaitoje). Šis mokestis mokamas kasmet iki gruodžio 31 d. ir priklauso nuo turto vertės, nurodytos įsigijimo dokumentuose, ir teisėtų savininkų skaičiaus. Pvz., jei turto vertė iki 167 129 EUR, mokesčio dydis yra 0,2 %. Už 167 129-334 252 EUR vertės turtą mokestis yra jau 0,3 %.
• Asmenys, negyvenantys Ispanijoje nuolat, kasmet privalo pateikti pajamų deklaraciją ir įtraukti tik pajamas, gaunamas iš veiklos Ispanijos teritorijoje - paprastai tai banko indėlių palūkanos. Į jį taip pat įeina mokestis už numanomą pelną išnuomavus nekilnojamąjį turtą. Jis sudaro 0,5 % nuo kadastre nurodytos vertės.
• Jeigu Jūs būnate Ispanijoje ilgiau nei 183 dienas per kalendorinius metus, Jūs privalote mokėti Ispanijoje pajamų mokestį, nesvarbu, ar esate šios šalies gyventojas, ar ne. Gavę leidimą gyventi, Jūs privalote mokėti pajamų mokestį nuo visų savo pajamų visame pasaulyje.

Mokesčiai parduodant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje

Parduodant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, reikia nepamiršti kai kurių su Plusvalia savivaldybės mokesčiu susijusių mokestinių niuansų. Plusvalia municipal yra vadinamasis kapitalo prieaugio mokestis. Šiuo mokesčiu apmokestinamas miesto žemės vertės padidėjimas. Apskaičiuojant mokestį, atsižvelgiama į jo kadastrinę vertę, nuosavybės laikotarpį ir objekto buvimo vietą.

Mokesčio tarifas apskaičiuojamas pagal progresinę skalę, priklausomai nuo pajamų dydžio. Ispanijos mokesčių rezidentams jis yra 19 %, 21 %, 23 %. ES piliečiams nerezidentams - 19 %, visiems kitiems - 24 %.

Mokestis renkamas nuo:

• buto, namo ar miesto pobūdžio žemės pardavimą
• buto, namo ar žemės įsigyjimą dovanojimo ar paveldėjimo būdu
• nustatant buto, namo ar žemės valdymo ir disponavimo teisę

Mokesčio subjektai:

• asmenys, perleidžiantys turtą arba teisę jį valdyti ir juo disponuoti
• asmenys, neatlygintinai gaunantys turtą
• paveldėtojai

Jei mokesčių mokėtojas parduoda savo turtą, kuriame nuolat gyvena, ir per 2 metus įsigyja naują būstą, kuriame gyvena, panaudodamas gautą pelną, šios pajamos neapmokestinamos.

Jei vyresnis nei 65 metų amžiaus mokesčių mokėtojas parduoda savo būstą, kuris yra nuolatinė gyvenamoji vieta, arba jį įkeičia į rentą iki gyvos galvos, kapitalo pajamos neapmokestinamos.

Dovanojimo, neatlygintino dovanojimo ir paveldėjimo atveju taikomas mokesčio tarifas priklauso nuo giminystės laipsnio, turto vertės ir autonominės mokesčių mokėtojo gyvenamosios vietos apskrities.

Kapitalo prieaugio mokestis nemokamas tuo atveju, kai parduodant turtą patiriamas nuostolis.

Turto vertę galima atnaujinti pagal dabartinį vartotojų kainų indeksą, į turto vertę įtraukti notaro išlaidas, registracijos mokesčius ir mokesčius, patirtus įsigyjant turtą, taip pat panaudoti žemės vystymo išlaidas pirkimo kainai padidinti ir gauti nuostolį iš pardavimo.

Tačiau ne visi teismai pripažįsta tokius metodus, o Aukščiausiasis Teismas vis dar nagrinėja nemažai klausimų.

Planuojamas 100% mokestis ne ES piliečiams

Ispanijoje svarstoma apie iki 100 proc. siekiantį mokestį būstams, kuriuos įsigyja ne Europos Sąjungos (ES) piliečiai. Kaip minėta, Ispanija svarsto įvesti mokestį, kuris gali siekti 100 proc. Pasak Pedro Sanchezo, vien per 2023 metus ne ES piliečiai, tarp jų ir britai, įsigijo 27 tūkst. nekilnojamojo turto objektų.

Šalies valdžia nori atgrasyti užsieniečius nuo nekilnojamojo turto pirkimo saulėtoje šalyje, nes ji išgyvena būsto krizę. Ispanijoje naujo būsto statybos atsilieka nuo paklausos, o visuomenės pyktis nerandant įperkamo būsto - nei nuomai, nei įsigijimui - tolydžio auga.

Ispanijos nekilnojamojo turto kainą išaugino „atostogų namų“ šioje šalyje paklausa, užsienio pirkėjų noras čia leisti dienas, kai jų šalyse siaučia darganotas ruduo ar šalta žiema.

NT brokeris sakė pastebintis, kad per pastaruosius dvejus metus itin išaugo JAV ir Jungtinės Karalystės pirkėjų susidomėjimas Ispanijos NT galimybėmis. „JAV ir JK pirkėjai šiuo metu sudaro apie 15-20 proc. visų NT pirkėjų Ispanijoje, o finansine išraiška - net 25-30 proc. rinkos vertės“, - skaičiavo D.

NT agentūros „Vive Ahora Homes“ įkūrėja Brigita Kymantaitė teigia, kad taikant 100 proc. mokestį ir padvigubinant nekilnojamojo turto kainas ne ES piliečiams šiek tiek sumažėtų prabangaus NT paklausa. Sumažėjus paklausai ne ES šalyse, šią nišą užimtų ES pirkėjai.

B. Kymantaitė mananti, kad sumažėjus paklausai ne ES šalyse, šią nišą užimtų ES pirkėjai (ypač Vokietijos, Prancūzijos, Skandinavijos ir kt.). ES pirkėjai susidurs su mažesne konkurencija, jie galėtų įsigyti prabangų NT potencialiai šiek tiek mažesnėmis kainomis.

Mokesčių sistemų palyginimas Europoje

Europoje nekilnojamojo turto mokesčių tarifai labai skiriasi tarp šalių, priklausomai nuo vietinių ekonominių sistemų, fiskalinių strategijų ir vyriausybės prioritetų.

• Mokesčių bazė - rinkos ar kadastrinė vertė: Kai kurios šalys (pvz., Prancūzija, Italija) nekilnojamojo turto mokestį skaičiuoja pagal kadastrines vertes - oficialius turto vertinimus, kurie dažnai yra žemesni už rinkos vertę.
• Nacionalinė ar vietinė administracija: Šalyse, tokiose kaip Vokietija, Ispanija ir Belgija, nekilnojamojo turto mokesčius administruoja vietos valdžia, todėl mokesčių tarifai gali skirtis tarp miestų ir savivaldybių.

Kiti svarbūs aspektai

• Dvigubo Apmokestinimo Išvengimas: Tarp Rusijos ir Ispanijos sudarytas susitarimas dėl dvigubo apmokestinimo išvengimo.
• Nerezidentų Deklaracijos: Nenuolatiniai Ispanijos gyventojai kasmet privalo deklaruoti šalies teritorijoje turimą turtą bei gautas pajamas.

Patarimai perkantiems nekilnojamąjį turtą Ispanijoje

• Pasikonsultuokite su teisininku. Prieš perkant turtą arba perleidžiant teises į jį Ispanijoje mes primygtinai patariame pasikonsultuoti su teisininku šiuo klausimu. Yra daug klausimų, kai turtas yra perkamas su skolomis ar tikėtinomis būsimomis skolomis. Patikimas advokatas padeda numatyti ir išvengti problemų ir išaiškinti visą susidariusią situaciją. Jei jums to reikia advokatas taip pat atlieka procedūras po pirkimo: įregistruoja turtą, įregistruoja naujus savininkus, sutvarko dokumentus institucijose.
• Įvertinkite savo finansines galimybes. Prieš pradedant paiešką, svarbu įvertinti savo finansines galimybes ir nusistatyti biudžetą.
• Apsidrauskite turtą. Ispanijos įstatymai numato privalomą nekilnojamojo turto draudimą, kai imamas ipotekos kreditas.

Norintiems tvarkingo būsto Ispanijoje, patrauklioje vietoje, teks atseikėti apie 200-250 tūkst. eurų, sako pora, Pietų Europoje jau keletą metų pirkėjams padedanti įsigyti namus. Tiesa, yra vietų, kur būstą galima įsigyti ir vos už 30 tūkst.

Įsigyjant būstą su paskola reikia turėti apie 40 proc.

Kalbant apie kainas, Ieva teigia, kad studijos tipo apartamentus galima įsigyti ir už 100 tūkst. eurų, tačiau norint erdvesnio, pavyzdžiui, 2 miegamųjų būsto, teks atseikėti bent 200 tūkst.

Tiesa, norintiems itin pigaus būsto, Ispanijos Viduržemio jūros pakrantėje jį galima rasti kad ir už 30 tūkst.

Verta pažymėti, kad vidutinė kv. metro kaina Ispanijoje siekia apie 2 tūkst. eurų (2024 m. IV ketv.). Vis dėlto šis skaičius ne visada atspindi tikrąją būsto vertę.

Bankai lietuviams skolina iki 70 proc. būsto vertės. Jie tikrina asmens 6 mėnesių darbo užmokestį. Reikia turėti praėjusių metų pajamų deklaraciją VMI. Be to, bankai tikrina jūsų kredito istoriją Lietuvos bankuose. Visus dokumentus būtina išsiversti į anglų kalbą.

tags: #buto #mokesciai #ispanijoje