Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.
Šiame straipsnyje aptarsime teisinius aspektus, susijusius su buto nuoma, kai savininkas yra užsienyje, nuomos sutartis, nuomininko teises ir pareigas, nuomotojo įgaliojimus ir kaip apsaugoti savo interesus nuomojant būstą, kai savininkas gyvena ne Lietuvoje.
Nuomos sutartis
Nuomos sutartis - tai abipusė sutartis, kurioje nuomotojas suteikia būstą nuomininkui, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomą.
Lietuvoje, priešingai nei daugelyje pasaulio šalių, vis dar nepopuliaru pasirašyti nuomos sutartis. Nuomotojai jų kratosi, nes nenori mokėti mokesčių, o nuomininkai suinteresuoti mokėti kuo pigiau. Tačiau nepasirašę sutarties nuomininkai nusiskriaudžia patys.
Garantija - nuomos sutartis
Jei norite išvengti panašių situacijų, būtina sudaryti nuomos sutartį. Prieš ją pasirašydami aptarkite mokesčio dydį, kokiomis sąlygomis jis gali būti didinamas, prieš kiek laiko būtina įspėti apie iškeldinimą. Galiausiai - prieš kiek laiko savininkas turi įspėti, kad norėtų apsilankyti.
Pasak Lietuvos notarų rūmų teisininkės konsultantės Sandros Ražanaitės, nekilnojamojo turto nuomos sutarties, kaip ir bet kokio kito dokumento, patvirtinimas užtikrina sandorio teisėtumą, garantuoja, kad bus atsižvelgta į abiejų pusių interesus, joms bus išaiškintos visos sąlygos ir pasekmės.
Tvirtindamas sutartį, notaras patikrina duomenis apie būstą Nekilnojamojo turto, Hipotekos, Turto areštų registre, tad nuomininkas tikrai gali sužinoti, ar būstas nėra įkeistas arba areštuotas.
Kitu atveju reikės pačiam kreiptis į šias įstaigas ir bandyti aiškintis, ar neteks vieną dieną išsikraustyti. Galima apsilankyti antstolių interneto svetainėje www.anstoliai.lt, čia pažiūrėti, ar būstas nėra parduodamas iš varžytynių.
Galima pasirašyti patys
Pagal Teisingumo ministerijos patvirtintus notaro paslaugų įkainius už nekilnojamojo daikto nuomos ar lizingo sutarties patvirtinimą mokama nuo 0,2 iki 0,6 proc. sutartyje nurodytos nuomos sumos, skaičiuojant visą nuomos laiką, bet ne ilgesnį kaip 25 metai.
Atlygis notarui bus ne mažesnis kaip 50 litų ir ne didesnis kaip 20 tūkst. litų. Jeigu norėsite, kad notaras parengtų ir sutarties projektą, už tai papildomai mokėsite nuo 50 iki 100 litų.
Dažniausiai notarui mokama 0,5 proc. nuo sumos. Pavyzdžiui, jeigu už būsto nuomą kas mėnesį sutariate mokėti 1000 litų, o sutartį sudarote metams, tai nuomos sutarties patvirtinimas kainuos apie 60 litų.
O jeigu notaras parengs ir sutarties projektą, mokestis gali siekti 200 litų. Visi formalumai pas notarą - parengti nuomos sutarties projektą ir registruoti sutartį - įprastai sutvarkomi per dvi darbo dienas.
Jeigu dėl nuomos sutarties negalite kreiptis į teisininką, galite ją parengti patys pagal tipinį pavyzdį. Jame bent jau išdėstyti Civiliniame kodekse apibrėžti nuomos reikalavimai ir esminiai dalykai: nuomos laikas, mokesčio dydis, kada jis mokamas, prieš kiek laiko privalu įspėti apie išsikėlimą ir t. t. Ir pasirašyti.
Sudarydami nuomos sutartį turite parengti ir perdavimo-priėmimo aktą, kuriame būtų surašyta, kokios būklės būstas perduodamas. Aktą turi pasirašyti ir nuomotojas, ir nuomininkas. Jeigu tokio akto nesudarėte, išsikraustant jums bus sunku įrodyti, kad nieko nesugadinote.
Nuomininko teisės ir pareigos
Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomą už būstą, tačiau kartais sutartyse gali būti numatyta, kad nuomotojas sumoka už tam tikras papildomas paslaugas (pvz., komunalinius mokesčius). Jei nuomininkas atsisako sumokėti nuomą, turite teisę reikalauti sumokėti šią sumą pagal sutartį.
Ką daryti, jei nuomininkas nemoka nuomos?
- Supraskite savo teises ir pareigas.
- Susisiekite su nuomininku. Pirmas žingsnis turėtų būti bandymas išspręsti problemą taikiai. Pasikalbėkite su nuomininku ir pasiteiraukite, kodėl nuomos mokestis nebuvo sumokėtas. Galbūt tai buvo klaida, nesusipratimas ar laikinas finansinis sunkumas. Reikėtų pasistengti išspręsti situaciją draugiškai ir aiškiai apibrėžti, kada ir kaip nuomininkas ketina sumokėti skolą.
- Siųskite raštišką įspėjimą. Jei tiesioginis susisiekimas nesuteikia rezultatų, galite parašyti oficialų raštišką įspėjimą nuomininkui. Tai yra formalus būdas priminti apie nesumokėtą nuomą ir nurodyti, kad, jei ši suma nebus sumokėta per tam tikrą laiką, gali tekti imtis teisinių veiksmų. Raštiškas įspėjimas turi būti pasirašytas ir išsiųstas taip, kad būtų įrodytas jo gavimas (pvz., rekomenduota siunta arba el. paštu su patvirtinimu).
- Kreipkitės į teismą. Jei nuomininkas ir po įspėjimo nesumoka nuomos mokesčio, galite kreiptis į teismą. Priklausomai nuo jūsų nuomos sutarties sąlygų, jūs galite prašyti teismo įpareigoti nuomininką sumokėti skolą ir padengti teismo išlaidas. Teismas gali išspręsti ginčą, priimdamas sprendimą dėl skolų grąžinimo ir galimų bausmių už sutarties pažeidimą.
- Sutarties nutraukimas. Jei nuomininkas ir toliau nesumoka nuomos ir nesiekia spręsti šios problemos, galite turėti teisę nutraukti nuomos sutartį. Svarbu, kad nutraukimo procesas būtų atliktas teisėtai ir pagal sutarties sąlygas. Jei sutartyje nenumatyta specialių nutraukimo sąlygų, būtina laikytis įstatymų, susijusių su nuomos sutarčių nutraukimu.
- Teisinės pagalbos paieška. Jei nesate tikri dėl savo teisių ir norite užtikrinti, kad jūsų veiksmai būtų teisėti, galite pasikonsultuoti su teisininku. Jis gali padėti išanalizuoti nuomos sutartį ir patarti, kokie žingsniai būtų tinkamiausi, atsižvelgiant į jūsų situaciją. Teisinė pagalba gali būti būtina, jei ginčas pereina į teismą ar reikia priimti sudėtingesnius sprendimus.
- Kitos galimybės. Be teisinių priemonių, taip pat galite apsvarstyti galimybę pasinaudoti mediatoriumi, kuris padės išspręsti ginčą be teismo. Mediacijos procesas leidžia abiem šalims pasiekti kompromisą, kuris gali būti greitesnis ir pigesnis nei ilgalaikis teisminis procesas.
Kaip apsisaugoti nuo nemokių nuomininkų?
- Paprašykite kontaktų iš buvusių nuomotojų.
- Jei nuomininkas jaunas, reikalaukite tėvų garantijos.
- Įsitikinkite, kad nuomininkas dirba ir turi stabilias pajamas.
- Patikrinkite nuomininko kreditingumo istoriją.
Nuomos versle yra labai svarbu geri tarpusavio santykiai. Rūpinkitės savo nuomininko gerove visą nuomos laikotarpį. Jeigu jam neveikia buitinė technika, apipylė kaimynas ar susiduria su kitomis problemomis iškilusiomis būste, padėkite jam jas išspręsti.
Jeigu vis dėl to susidursite su piktybiškais nuomininkais, kurie nenorės mokėti Jums nuomos mokesčio, deja, Jums liks tik viena išeitis - teisinis kelias. Fizinius asmenis iš gyvenamųjų patalpų galėsite iškeldinti tik teismo nustatyta tvarka.
Kreipdamiesi į teismą turėsite teismui pagrįsti savo reikalavimą bei pateikti iškeldinimą pagrindžiančius dokumentus.
Teisminis procesas užtrunka apie dvi savaites nuo visų reikiamų dokumentų gavimo. Nesugalvokite savarankiškai iškeldinti nuomininko, kuris nemoka nuomos mokesčio, nes galite patys susilaukti administracinės arba baudžiamosios atsakomybės.
Nuomotojas užsienyje ir tarpininkas
Kai nuomotojas gyvena užsienyje, svarbu, kad Lietuvoje būtų asmuo, turintis įgaliojimus atstovauti nuomotoją ir spręsti visus klausimus, susijusius su nuoma. Tai gali būti:
- Tarpininkas: Nekilnojamojo turto agentūra ar privatus asmuo, turintis įgaliojimus.
- Įgaliotas asmuo: Artimas giminaitis ar draugas, turintis notariškai patvirtintą įgaliojimą.
Svarbu, kad įgaliojime būtų aiškiai apibrėžtos tarpininko ar įgalioto asmens teisės ir pareigos, įskaitant teisę pasirašyti nuomos sutartis, priimti nuomos mokėjimus, spręsti ginčus ir atstovauti nuomotoją teisme.
Iškeldinimas
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.
Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas. Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas.
Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.
Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Svarbu atminti
- Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė.
- Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
- Jeigu nuomos sutartyje nėra nurodyti konkretūs punktai ar sąlygos, tokiais atvejais svarbu komunikuoti su nuomininku arba kreiptis teisinės pagalbos.
- Geriausia visus nesutarimus spręsti draugiškai ir ramiai.
Apibendrinant, nuomojant butą, kai savininkas yra užsienyje, svarbu sudaryti raštišką nuomos sutartį, aiškiai apibrėžti nuomininko ir nuomotojo teises ir pareigas, turėti įgaliotą asmenį Lietuvoje ir žinoti iškeldinimo procedūrą. Laikantis šių patarimų, galima apsaugoti savo interesus ir išvengti konfliktų.
tags: #buto #nuoma #kai #seimininkas #uzsieny