Buto Nuomos Sąlygos Lietuvoje: Viskas, Ką Turite Žinoti

Nekilnojamo turto nuoma šiuo metu itin populiarus sprendimas tiek didžiuosiuose, tiek mažesniuose miestuose. Būsto nuomą dažnai renkasi mokytis atvykę studentai ar jaunos šeimos. Šiame straipsnyje aptarsime buto nuomos sąlygas per darbo biržą, verslo liudijimus, apmokestinimą, reikalavimus nuomojamam turtui ir patarimus, kaip rasti patikimus nuomininkus.

Verslo Liudijimai ir Veiklos Rūšys

Norint legaliai nuomoti būstą, svarbu pasirinkti tinkamą veiklos rūšį ir įsigyti atitinkamą verslo liudijimą. Štai keletas galimų variantų:

• 010 Apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos) teikimas (įeina į EVRK klasę 55.20): Šis verslo liudijimas skirtas kaimo turizmo paslaugoms teikti, kai kartu sudaromos sąlygos tenkinti maitinimo, poilsio, pramogų ar renginių organizavimo poreikius. Su šiuo verslo liudijimu poilsio, pramogų ar renginių organizavimo paslaugas galite teikti tik asmenims, kuriems yra teikiamos apgyvendinimo paslaugos. Su šiuo verslo liudijimu negalite teikti apgyvendinimo paslaugų per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones*. Apgyvendinimo paslaugų veikla turi būti vykdoma laikantis Turizmo įstatyme nustatytų reikalavimų ir turint leidimą teikti apgyvendinimo paslaugas. Todėl, prieš pradedant vykdyti apgyvendinimo paslaugų veiklą turėtumėte pasidomėti dėl reikalavimų, nustatytų teikiant apgyvendinimo paslaugas ir leidimų šios veiklos vykdymui išdavimo (informaciją pagal kompetenciją galėtų suteikti Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba el. Nekilnojamo turto paskirtis gali būti bet kurios rūšies (poilsio, viešbučių ir pan.).
• 043 Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas (įeina į EVRK klases 55.20; 55.90): Su šiuo verslo liudijimu galite teikti trumpam, paprastai, dienai arba savaitės, kelių savaičių ir pan. laikotarpiui apsistojusių svečių apgyvendinimo (nakvynės ir pusryčių) paslaugas, neteikiant kitų papildomų paslaugų. Su šiuo verslo liudijimu galite teikti tik pusryčius, o ne pilną maitinimą. Su šiuo verslo liudijimu negalite teikti apgyvendinimo paslaugų per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones*.
• 051 Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma už vieną objektą (įeina į EVRK klasę 68.20): Su šiuo verslo liudijimu galite nuomoti (tiek ilgalaikei, tiek trumpalaikei nuomai) tik gyvenamosios paskirties patalpas ir tik gyventojams, neteikiant maitinimo, patalpų valymo, poilsio poreikių tenkinimo paslaugų. Su šiuo verslo liudijimu negalite teikti apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos arba nakvynės ir pusryčių paslaugos). Su šiuo verslo liudijimu negalite nuomoti patalpų per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones*. Su šiuo verslo liudijimu galite nuomoti patalpas per platformas, tokias kaip Booking.com, Airbnb ir pan., jeigu visus aktyvius veiksmus (pvz., fotografuojate patalpas, talpinate skelbimus, prižiūrite bei tvarkote patalpas) atliekate patys savarankiškai. Nekilnojamojo turto paskirtis turi būti „gyvenamoji“. Turite įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.

*Nuomos tarpininkavimo ir/ar nuomos administravimo paslaugas teikiančios įmonės - tai įmonės, kurios už turtą nuomojantį savininką atlieka visus aktyvius veiksmus: savininko vardu sukuria konkrečiose užsienio platformose (tokiose kaip Booking.com, Airbnb ir pan.) paskyras, kurias patalpų savininkų vardu administruoja, prižiūri bei tvarko, priima bei tvarko rezervacijas, nustato nuomos kainas ir t.t.

Gyvenamųjų Patalpų Nuoma

Gyvenamąsias patalpas gyventojui ne verslo tikslais ir individualios veiklos vykdymui nuomoti galima abiem būdais - tiek registruojant individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), tiek jos neregistruojant. Jei gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos juridiniam asmeniui arba gyventojui individualios veiklos vykdymui, mokestį moka nuomininkas, t. y. jis yra mokestį išskaičiuojantis asmuo.

Iš Nuomos Gaunamų Pajamų Apmokestinimas Gyventojų Pajamų Mokesčiu

Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), t. y. 136 334 EUR.

Kai iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis suma viršija 120 VDU, t. y. 136 334 EUR, sumai, viršijančiai minėtą ribą, taikomas 20 proc.

Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), mokamas fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestis.

Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 45 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc.

Gyventojų Pajamų Mokesčio Apskaičiavimas, Deklaravimas ir Sumokėjimas

Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).

Prievolė „Sodrai“

Aptariamais atvejais Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu. PSD kas mėnesį mokama įmoka sudaro 38,74 EUR.

VSD įmokų tarifas - 8,72 proc. nuo minimaliosios mėnesinės algos (MMA), arba 48,40 EUR. Ši suma, priklausomai nuo dalyvavimo pensijų kaupime įmokos, gali padidėti iki 58,39 EUR arba 65,05 EUR.

Kaip Apmokestinamos Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuomos Pajamos?

Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas: įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba; nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.

Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.

Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.

Kaip Pasirinkti Nuomininkus?

Nuomininkų paieška yra svarbi, nes nuo to priklauso Jūsų būsto saugumas ir finansinė sėkmė. Kuo daugiau rasite potencialių nuomininkų, tuo turėsite geresnius šansus išsirinkti patikimą nuomininką.

Nuomininkų Paieškos Būdai

• Giminės, draugai ir pažįstami: Nerekomenduojama dėl galimų buitinių problemų ir finansinių nesklandumų.
• Pažįstami bei draugų draugai: Galima rasti per skelbimus socialiniuose tinkluose.
• Nepažįstami asmenys: Lengviausia rasti per skelbimus internetinėje svetainėje (ypatingai didmiesčiuose). Mažuose miesteliuose efektyvūs skelbimai vietiniuose laikraščiuose.
• Brokerio paslaugos: Jeigu neturite laiko pats ieškoti nuomininkų ir aprodyti savo būstą, tuomet nekilnojamo turto brokerio paslauga Jums išties pravers. Kitu atveju, viską siūlyčiau daryti patiems, nes daugelis brokerių tik talpina skelbimus ir aprodo nuomojamas patalpas.

Skelbimo Pateikimas

Pirma, Jūs norite sulaukti tik tų žmonių, kurie yra potencialūs Jūsų klientai. Jūsų tikslas nėra sulaukti kuo daugiau susidomėjusių. Nėra tikslo gaišti laiką su žmonėmis, kurie greičiausiai net nesinuomos. Kad tokių būtų mažiau, Jūs privalote pateikti kuo detalesnę informaciją apie nuomojamą objektą.

Būtina pridėti fotografijas, taip skelbimas bus peržiūrėtas daugiau kartų. Jeigu neįdedate nuotraukų, nuomininkas nežino ar verta gaišti laiką važiuojant apžiūrėti objektą, nes tikisi, kad būstas yra pačios prasčiausios būklės.

Nesistenkite apgauti nuomininkų pagražindami būsto vaizdelį - Jūs sugaišite ne tik savo, bet ir nuomininko laiką. Nuomininkai nėra kvaili. Jie anksčiau ar vėliau pastabės esamus trūkumus.

Kaina

Kaina, mano nuomone, turėtų būti galutinė ir nederinama. Būtinai tai paminėkite skelbime. Kitaip gi tauta nesupras. Visi bandys nusiderėti eurą kitą. Kodėl kaina turėtų būti galutinė? Dėl paprastos priežasties, jeigu įdėsite didesnę kainą, tuomet mažiau nuomininkų ras jūsų skelbimą, naudodami kainos filtrą.

Jeigu norite išnuomoti patalpas už maksimalią kainą, tuomet prasmingiau iš karto dėkite maksimalią nuomos kainą ir kas kelias dienas ją mažinkite, kol skelbimu susidomės pakankamas žmonių ratas, kad galėtumėte išsirinkti patikimą nuomininką.

Apžiūros Laikas

Skelbime taip pat nurodykite laiką, kada bus objekto apžiūrėjimo valandos. Tokiu atveju nereikės važinėti ir aprodyti būsto kiekvienam atskirai. Kiekvienam nuomininkui paskirkite atskirą laiką.

Asmeniškai rekomenduoju nuolinkus priimti, kas 15 min., nes verčiau kelias minutes palaukti kito nuomininko, nei bandyti bendrauti su dviem nuomininkais vienu metu.

Visų potencialių nuomininkų tikslas, kuo pirmesniems apžiūrėti būstą, kad turėtų geresnius šansus išsinuomoti būstą. Nuraminkite potencialius nuomininkus, kad būsto neišnuomosite anksčiau, nei jį apžiūrės visi norintys.

Pokalbis su Nuomininku

Paklauskite, kur nuomininkas gyveno prieš tai, kur gyveno dar anksčiau, taip susidarysite įspūdį ar nuomininkas dažnai linkęs keisti gyvenamąjį būtą. Kiek žmonių planuoja gyventi būste? Ar nuomininkas ruošiasi gyventi vienas, su draugu/drauge/sutuoktiniu ar planuoja įkelti visą taborą. Ar nuomininkas planuoja laikyti naminius gyvūnus.

Apibendrinant, Jums reikia surasti gerai įsitvirtinusį darbuotoją, gaunantį pastovias ir stabilias pajamas ir kuris be vargo gali padengti nuomos išlaidas. Prieš pasirašant sutartį būtina patikrinti ar nuomininko dokumentai sutampa su deklaruojama asmenybe.

Kitaip tariant, nebijokite paprašyti tapatybės dokumento, nėra čia jokios gėdos. Jūs tikrai nenorite išnuomoti būstą žmogui, kuris turi problemų su greitaisiais kreditais ar nesugeba apmokėti telefono sąskaitos. Kredito istoriją galima patikrinti dviem būdais: mokamai ir nemokamai.

Jėgų nuomininkas atitinka aukščiau išvardintus kriterijus, tuomet Jūs radote tinkamą žmogų. Nuomos sutartis ir su ja susiję principai suteikia saugumą tiek nuomininkui, tiek mums, nuomotojui.

Čia rasite trumpą pagrindinių taisyklių ir susitarimų, kurie padeda sukurti malonius ir skaidrius nuomos santykius, apžvalgą. Sutartis sudaroma skaitmeniniu būdu, terminuotai ir galioja dvejus (2) metus nuo buto perdavimo datos. Nuomojant butą, tarpininkavimo mokestis netaikomas. Nuomininkas turi susipažinti su Lumi Namai vidaus taisyklėmis (butų, pastato ir sklypo naudojimo tvarka) ir jų laikytis viso nuomos laikotarpio metu. Istorijos patikrinimas rieš pradedant nuomos sutartį, bus atliekami visų klientų biografiniai patikrinimai.

Nuomos Sutartis

Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.

Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.

Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.

Sutartyje būtina:

• Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
• Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
• Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.

Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.

Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.

Remontas

Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.

Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Kiti svarbūs aspektai

• Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
• Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
• Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.

Mokesčiai Už Nuomą

Nuomojant būstą legaliai, reikia mokėti mokesčius valstybei. Yra du būdai tai padaryti:

• Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Kainos skirtinguose miestuose skiriasi.
• 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.

Kas labiau apsimoka?

Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.

Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi.

Verslo liudijimų tarifai gyvenamosios paskirties patalpų nuomai:

Nepageidaujami Nuomininkai

Būstų nuomos rinkai išliekant populiariai, nuomojamų būstų savininkams tai suteikia galimybę ne tik paprašyti didesnės nuomos kainos, bet ir pasirinkti pačius nuomininkus. Veiksnys, kuris dažniausiai užkerta kelią išsinuomoti būstą, yra augintiniai.

Pasak specialistų, nuomotojams nepatinka ir gyventojai su mažais vaikais. Taip pat vengia rūkančių, turinčių žalingų įpročių ar nemokių asmenų.

Iškeldinimas

Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.

Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.

tags: #buto #nuoma #sakiai