Kaip Apskaičiuojamas Buto Pardavimo Mokestis Lietuvoje: GPM ir Paveldėjimo Aspektai

Parduodant nekilnojamąjį turtą, svarbu žinoti, kokie mokesčiai taikomi ir kaip juos teisingai apskaičiuoti. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kaip apmokestinamos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos Lietuvoje, ypač daug dėmesio skiriant gyventojų pajamų mokesčiui (GPM) ir paveldimo turto apmokestinimui.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)

Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas. Tačiau, jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.

GPM Apskaičiavimo Formulė

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:

GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.

Kur:

• *pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą.
• **įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu, jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
• ***privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).

120 VDU Ribos

Svarbu atkreipti dėmesį į 120 VDU ribą, kuri kasmet kinta. Žemiau pateikiama lentelė su pastarųjų metų duomenimis:

Paveldėto Turto Pardavimas: Mokesčių Ypatumai

Paveldėto turto pardavimas susijęs ne tik su pajamomis, bet ir su tam tikrais mokesčiais. Dažnai pasitaiko atvejų, kai žmonės paveldėtą turtą parduoda patys ir vėliau kreipiasi pagalbos, kai atsiranda prievolė mokėti paveldimo turto mokestį ar gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo gauto pelno po turto pardavimo. Tam tikrais atvejais taikomos išimtys ir galima nemokėti GPM po turto pardavimo.

Svarbu aiškiai žinoti, kada galima parduoti paveldėtą turtą ir kaip nepasiklysti mokesčių labirintuose. Panagrinėkime, kaip sklandžiai parduoti paveldėtą turtą ir išvengti brangių klaidų mokant mokesčius po pardavimo.

Paveldėto Turto Vertė: Kaip Nustatoma?

Prieš priimant paveldimą turtą pagal paveldėjimo teisės liudijimą visais atvejais rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Tokiu atveju į paveldėjimo liudijimą notaras įrašys paveldėto turto kainą ne pagal VĮ Registrų centro duomenis, o iš Jūsų pateiktos turto vertinimo ataskaitos. Taip Jūs užbėgsite už akių ateityje galimam gyventojų pajamų mokesčiui (GPM) turtą pardavus.

Jei paveldėto nekilnojamojo turto priėmimo metu pamiršote pasidaryti turto vertinimą ir po kažkurio laiko norite jį parduoti, tai atlikti galite ir pardavimo metu. Tokiu atveju retrospektyvinis turto vertinimas bus atliekamas atgaline data, t. y. paveldėjimo datai.

Ši išimtis yra taikoma tais atvejais, kai turtas paveldimas iš pirmos eilės giminaičių: tėvo, mamos, senelės, senelio, brolio, sesers, vaiko, įvaikio, vaikaičio. Jei turtą paveldėjote iš sutuoktinio ir ilgiau nei 2 metus esate jame deklaravę gyvenamąją vietą - tuomet nėra skaičiuojamas gyventojų pajamų mokestis ir turto vertinimas paveldėjimo metu nėra būtinas. Šiuo atveju svarbu iki pardavimo momento neišsideklaruoti iš paveldėto nekilnojamojo turto.

Paveldimo Turto Mokestis: Kada Jis Taikomas?

Paveldimo turto mokestis - tai mokestinė prievolė atsirandanti tuomet, kai paveldite turtą iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių ar iš visai svetimų asmenų. Šis mokestis mokamas paveldimo turto priėmimo metu.

Mokesčio Apskaičiavimas ir Tarifai

Paveldimo turto mokestį apskaičiuoti suteikta pareiga paveldėjimo dokumentus išduodantiems notarams. Šis mokestis apskaičiuojamas pagal notarams pateiktus paveldimo turto įvertinimo duomenis.

Mokestis apskaičiuojamas nuo paveldimo turto apmokestinamosios vertės (70 proc. viso turto vertės) taikant tokius tarifus:

• kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė mažesnė kaip 150 tūkst. eurų - 5 proc. taikomas tarifas;
• kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė didesnė kaip 150 tūkst. eurų - 10 proc. tarifas.

Taikomos Lengvatos bei Išimtys

Mokesčiu neapmokestinama:

• Iš pirmos eilės giminaičių paveldimas turtas;
• Paveldimo turto apmokestinamoji vertė, neviršijanti 3 000 eurų.

Savivaldybės taryba gali atidėti mokesčio sumokėjimo terminus ne ilgesniam kaip vienerių metų laikotarpiui po paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo. Savivaldybės taryba savo biudžeto sąskaita turi teisę gyventojams mažinti mokestį arba visai nuo jo atleisti.

Deklaravimas bei Sumokėjimas

Paveldimo turto mokestis sumokamas prieš paveldėjimo teisės liudijimo išdavimą, išskyrus atvejus, kai savivaldybės tarybos sprendimu mokesčio sumokėjimo terminas atidėtas arba nuo jo sumokėjimo atleista. Deklaruoti paveldėtą turtą nereikia.

Kada Galima Parduoti Paveldėtą Turtą?

Paveldėto nekilnojamojo turto pardavimui nėra jokių specialių terminų ar laiko limitų. Parduoti galima tiek iš karto, tiek po metų, dešimties ar daugiau. Tik svarbu prisiminti, kad pardavimas galimas ne anksčiau, nei gausite NT paveldėjimo teisės liudijimą ir įregistruosite turtą kaip savo nuosavybę. Kol jis jums oficialiai dar nepriklauso, parduoti paveldėtą turtą negalima.

Vis tik skubėti neverta. Geriau viską nuodugniai apgalvoti, pasitarti su specialistais. Gal geriau kol kas nuomoti? Jeigu Jūsų paveldėtas turtas yra strategiškai geroje vietoje (miesto centre, kurortiniame miestelyje ar pan.), jis ilgą laiką gali generuoti jums pajamas. Jeigu nesate pirmos eilės giminaitis velioniui, prisiminkite, kad turėsite susimokėti paveldimo turto mokestį bei GMP (Gyventojų pajamų mokestį nuo gauto pelno), jei tai nėra turtas, kuris priklauso jums ne trumpiau nei 10 metų. Galbūt verta palaukti ir po tų 10 metų gauti ženkliai didesnes pajamas?

Paveldėto Turto Pardavimas: Kokius Mokesčius Mokėti?

Parduodamas paveldėtas nekilnojamas turtas gali būti apmokestinamas du kartus:

• pirmą kartą mokamas paveldimo turto mokestis (kai nekilnojamasis turtas tampa paveldėtojo nuosavybe);
• antrą kartą mokamas gyventojų pajamų mokestis (GPM), parduodant NT, kai šis nėra išlaikytas 10 metų ir nėra taikomos mokestinės išimtys turtą paveldėjus iš pirmos eilės giminaičių.

GPM Lengvatos ir Išimtys

• kai paveldėtas turtas parduodamas už tokią pat kainą, kaip ir įgytas paveldėjimo metu.
• Jei nekilnojamas turtas paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių ir paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas, tai galima pardavimo metu atlikti retrospektyvinį vertinimą paveldėjimo datai. Tokiu atveju GPM skaičiuojamas nuo pardavimo ir įvertinimo kainų skirtumo;
• kai paveldėtas turtas yra jūsų nuosavybė ne trumpiau kaip 10 metų. Nuo 2026 m. sausio mėn. 1 d. šis terminas trumpinamas iki 5 metų.
• kai ne trumpiau kaip 2 pastaruosius metus tai yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta ir iš jos nesate išsideklaravęs iki pardavimo momento;
• kai paveldėtas turtas yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta trumpiau nei 2 metai, bet per vienerius metus nuo pardavimo įsigyjate ir deklaruojate kitą gyvenamąją vietą;
• kai nekilnojamas turtas parduodamas už mažesnę sumą, nei nustatyta vertė paveldėjimo metu.

Verta atkreipti dėmesį, kad jei nekilnojamąjį turtą paveldėjo ne vienas žmogus, o, pavyzdžiui, du sutuoktiniai, deklaruoti gyvenamąją vietą reikia abiem. Antraip pardavimo atveju gali susiklostyti situacija, kai vienas jų GPM nemokės, o kitam teks tai daryti.

Deklaravimo Terminas ir Sumokėjimas

Gavus apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, tokias pajamas privalote deklaruoti pasibaigus metams, iki kitų metų gegužės 1 d. Jei turtas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių ir norite pasinaudoti mokestine išimtimi, tuomet kartu su pajamų deklaracija Valstybinei mokesčių inspekcijai reikės pateikti ir retrospektyvinį turto vertinimą. Jei gyvenate užsienyje ir esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos - tuomet deklaruoti gautas pajamas privalote per 1 mėnesį.

Paveldėto Turto Pardavimo Eiga

Iš esmės tai procesas, analogiškas bet kokio kitokio NT pardavimui. Skirtumas tik tas, kad jūs šį NT gavote paveldėjimo būdu. Potencialiam pirkėjui dėl to didelio skirtumo nėra. Svarbiau, ar parduodamas turtas atitinka lūkesčius.

Jei jau nusprendėte parduoti paveldėtą turtą, tai, suprantama, nenorėsite tuo užsiimti kelerius metus. Remdamasi savo ir kolegų patirtimi, galiu drąsiai patvirtinti, jog nuosekliai sudėliotas pardavimų planas visą procesą labai pagreitina. Jei pasiseks, pardavimas gali įvykti ir per mėnesį.

Tačiau norint sėkmę privilioti, būtina paruošti jai tinkamą „jauką“:

• įsitikinti, kad turite visus reikalingus dokumentus bei leidimus;
• išmanyti mokesčius, kurie atsiras po paveldėto turto pardavimo;
• pasirūpinti tinkama reklama. Į tai įeina ir kokybiškai atliktos nuotraukos, ir patrauklus, parduodamo turto privalumus atskleidžiantis skelbimo tekstas bei pakankama skelbimų sklaida internete;
• teisinga, rinkos situaciją atitinkanti kaina;
• sugebėti teisingai komunikuoti su potencialiais pirkėjais;
• puikiai išmanyti derybų psichologiją;
• išmanyti atsiskaitymo tvarką už Jūsų parduodamą turtą. Nepamiršti, kad sandoriai grynaisiais yra griežtai ribojami;
• puikiai išmanyti nekilnojamojo turto pardavimą apibrėžiančius teisės aktus.

Paveldėto NT Pardavimas Su Brokeriu

Dažnu atveju paprastas žmogus nekilnojamąjį turtą parduoda / perka vos kelis kartus per savo gyvenimą. O teisės aktai keičiasi kiekvienais metai ir ne po vieną kartą. Būtent todėl žmonės paprastai nesiima pardavinėti nekilnojamojo turto patys, o kreipiasi į NT brokerius.

NT rinka - mano mylima sritis jau ilgą laiką, tai yra mano pagrindinė veikla ir mano „duona”. Galiu pasirūpinti visu procesu ar jo dalimi sklandžiai bei padėti išvengti jums nepageidaujamų rūpesčių, gaišaties ir nuostolių.

Kodėl Verta Paveldėtą Nekilnojamą Turtą Parduoti Su NT Brokeriu?

Paveldėto turto pardavimo proceso metu Jus lydės savo srities profesionalas, sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį bei gebantis išvengti brangiai kainuojančių klaidų. Patikėdami savo turto pardavimą NT brokeriui, Jūs patikite pardavimo projektą visai profesionalų komandai.

Tai:

• pats NT brokeris;
• fotografai;
• objekto reklamos kūrėjai;
• nekilnojamojo turto ir verslo vertintojai;
• bankų atstovai išskirtinai greitai aptarnaujantys mūsų klientus ir geresnėmis sąlygomis finansuojantys mūsų objektų pirkimą;
• matininkai;
• notarų biurai;
• apdailininkai bei iškraustymo / perkraustymo paslaugas teikiančios įmonės.

Esant reikalui galimas Jūsų atstovavimas pagal įgaliojimą. Viso Jūsų turto pardavimo proceso metu jausitės saugūs ir ramūs. Žinosite, kad Jumis rūpinasi nekilnojamo turto srities profesionalas, kuris visus rūpesčius nuims nuo Jūsų pečių. Jums teliks patogiu metu atvykti į notarų biurą pasirašyti dokumentų. Jei būsite pasirinkę atstovavimą pagal įgaliojimą, tuomet teks tik laukti lėšų įskaitymo į Jūsų banko sąskaitą.

Ramybė ir laikas sau - šių dienų prabanga. Pasinaudokite ja!

Ieškote NT brokerio turto pardavimui Vilniuje?

Užpildykite žemiau esančią užklausos formą ir sužinokite sąlygas!

Buto Kainos Nustatymas

Pirmasis jūsų žingsnis parduodant butą yra teisingas buto kainos nustatymas. Skelbime nurodoma kaina pritraukia pirkėjų dėmesį. Jei buto kaina pernelyg žema, sulauksite didelio susidomėjimo ir itin greito pardavimo. Jei kaina per didelė, skelbimu nebus domimasi ir prarasite potencialius klientus. Todėl reikia kuo teisingiau nustatyti buto kainą.

Preliminariai reikia nusistatyti buto rinkos pasiūlos kainą ir realią pardavimo kainą, kuri remiasi registrų centro įvykdytų sandorių duomenimis.

Buto Kainos Nustatymas Pagal Rinkos Pasiūlą

Pasiūlos kainos nustatymas remiasi rinkoje esamais skelbimų duomenimis. Peržvelgus nekilnojamo turto ir kitus skelbimų portalus, galima nustatyti, kiek jūsų butas yra vertas lyginant su kitais šiai dienai parduodamais butais. Lyginamuoju principu galima išsivesti kainą, kad butą pradėjus pardavinėti jis susilauktu pirkėjų dėmesio.

Tačiau pasiūlos kaina, nėra lygi pardavimo kainai.

Buto Kainos Nustatymas Pagal Registrų Centro Duomenis

Registrų centras turi visus duomenis, kur, kada ir už kiek buvo parduotas turtas. Sandorius galima pamatyti portale www.untu.lt, paslauga mokama, tačiau ja naudotis būtina. Vienintelis minusas, kad sandorių sumos, neatskleidžia kaip vizualiai atrodė butas, kokia buvo jo būklė, todėl negalima aklai lyginti su savo butu. Reikia naudotis medianos principu atskiriant aukščiausias ir žemiausias kainas. Kuo daugiau sandorių lyginama, tuo tikslesnis rezultatas gaunamas.

Turėkite mintyje, kad sandoriai neturėtų būti senesni nei vieneri metai. Nustačius preliminarią kainą, žinosite, ko galima tikėtis iš savo buto pardavimo. Registrų centro duomenys yra jau po visų derybų, tad nuo rinkos pasiūlos kainos skirsis.

Buto Kainos Pasiūlos ir Registrų Centro Duomenų Lyginimas

Turėdami abu duomenis, galėsite teisingai nustatyti už kokią kainą butas turi būti parduodamas skelbime. Tarkim jei rinkos pasiūlos kaina rodys, kad jūsų butas vertas 115,000 eurų, o registruotų sandorių duomenys rodys, kad reali kaina yra 107,000 eurų, suprasite, kad reikia tikėtis preliminarios 107,000 eurų sumos. O skelbimo kainą, turite nustatyti patrauklią, pagal šalia parduodamų butų kainas.

Jei žengsite teisinga kaina, butą parduosite greičiau, nei parsiduos butai esantys pasiūloje.

Nekilnojamo Turto Vertintojai

Jei neturite laiko domėtis ir analizuoti rinkos pasiūlą, bei ieškoti įvykusių sandorių duomenų, galite pasinaudoti nekilnojamo turto vertintojo paslaugomis. Jie atliks jūsų buto turto vertinimą už jus, žinoma paslauga yra mokama, tačiau drąsiai galėsite pirkėjams sakyti, kad remiatės specialisto ataskaita, o ne traukiate pardavimo kainą iš oro.

Kodėl Neverta Bandyti Parduoti Brangiau?

Pradėti pardavinėti aukštesne, nei rinkos kaina yra rizikinga, nes objektas praras susidomėjimą, nesulauks jokio potencialaus pirkėjo. Pirkėjai ieško, turi galimybę rinktis ir laukti, tad jei jūsų parduodamas butas nėra unikalus ir vienetinis, greičiausiai bus pasirenkami kiti objektai, į kuriuos investavus sutaupytą skirtumą pirkėjai galiausiai gaus geresnį rezultatą.

Butai kurie pardavinėjami metų metus neparsiduoda, dažniausiai tie kurie yra pardavinėjami per aukšta kaina. Taip pat, kuo ilgiau skelbimas bus reklamuojamas, tuo didesnė pirkėjų dalis galvos, kad su butu kažkas negerai ir tiesiog nerodys jokio susidomėjimo.

Blogiausias ir labiausiai nuviliantis variantas, kas gali nutikti atsiras žmogus, kuris norės pirkti jūsų turtą už aukštesnę kainą su banko paskola. Kai bus atliktas turto vertinimas, pardavimo suma neatitiks vertinimo, žmogus negaus laidavimo iš banko ir tiesiog negalės įpirkti buto, tad sandori neįvyks.

Buto kainos nustatymas nėra toks lengvas ir paprastas darbas kaip gali atrodyti. Vadovaujantis požiūriu, kad kaimynas pardavė už tiek, o aš parduosiu už daugiau nėra sveikintinas. Ištirkite rinkos pasiūlą, pasitikrinkite skaičius su realiai įvykusiais sandoriais ir tik tuomet žinodami realią buto kainą imkitės pardavimo veiksmų.

Pardavimo Pajamų Apskaičiavimas

Gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos iš nekilnojamojo turto pardavimo gautų pajamų sumos atėmus nekilnojamojo turto įsigijimo kainą, su to nekilnojamojo turto pardavimu ar įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus.

Atitinkamai gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas pagal formulę:

GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x gyventojų pajamų mokesčio tarifas

Privalomi mokėjimai, kurie būtini norint parduoti / įsigyti nekilnojamąjį turtą, gali būti:

• valstybinė rinkliava;
• atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą;
• mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus;
• mokestis už geodezinius sklypo matavimus ir pan.

Nekilnojamojo turto tarpininkui sumokėtas komisinis mokestis nėra priskiriamas privalomiems mokėjimams, todėl iš pardavimo pajamų negali būti atimamas.

Leidžiama atimti tik tas sumas, kurios pagrindžiamos:

• dokumentais, turinčiais visus Finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose numatytus privalomus apskaitos dokumentų rekvizitus, ir (arba)
• galiojančiais sandoriais, ir (arba)
• užsienio vienetų bei gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.

Teisės aktuose nustatytų prvalomų mokėjimų sumokėjimas turi būti pagrįstas atitinkamais šių sumų sumokėjimą patvirtinančiais dokumentais.

Turto Įsigijimo Kainos Nustatymas

Turto įsigijimo kaina - tai pinigų (turto) suma, už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz., sumokėtą komisinį atlyginimą, mokesčius bei rinkliavas), taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ir / arba kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Statybos įstatyme, išlaidos.

Jeigu nekilnojamasis turtas buvo rekonstruotas ir / arba buvo atliktas kapitalinis remontas, šiems darbams patirtos išlaidos (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį) priskiriamos to turto įsigijimo kainai.

Apskaičiuojant turto įsigijimo kainą, būtina turėti turto įsigijimo kainą patvirtinančius dokumentus. Dokumentai, patvirtinantys turto įsigijimo kainą, privalo turėti Finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytus apskaitos dokumentų rekvizitus.

Turto įsigijimo kaina gali būti pagrindžiama:

• galiojančiais sandoriais;
• užsienio įmonių ir gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.

Jei nebuvo išsaugoti turto įsigijimo dokumentai ir nėra atitinkamų institucijų patvirtintų tų dokumentų kopijų, iš turto pardavimo pajamų to turto įsigijimo kaina negali būti atimama. Vadinasi, pajamų mokestis turi būti skaičiuojamas nuo visos sumos, gautos už parduotą turtą (neatėmus to turto įsigijimo kainos).

tags: #buto #pardavimo #ikainis