Buto perplanavimas: leidimai, įteisinimas ir svarbūs aspektai

Lietuvoje populiaru perplanuoti senos statybos butus, ypač plytinius. Savininkai dažnai sujungia virtuvę su kambariu ar vonią su tualetu, taip pat išardo pertvaras siekiant sukurti daugiau erdvės. Visgi, norint išvengti ateities rūpesčių, svarbu žinoti, kokius leidimus reikia gauti ir kaip įteisinti atliktus pakeitimus.

Ar reikia leidimo buto perplanavimui?

Prieš pradedant bet kokius būsto remonto darbus, pirmiausia rekomenduojama nuspręsti, kokie darbai bus atliekami. Pirmiausia reikia išsiaiškinti, ar norima išgriauti siena yra ne laikančioji.

Blokiniuose namuose tai yra gana sudėtinga dėl reikalingos specialios įrangos ir leidimų, tačiau plytiniuose daugiabučiuose šie darbai daug paprastesni bei tylesni, o gyventojams dažniausiai tereikia informuoti savivaldybę ar seniūniją. Tačiau net ir koreguojant nenešančias (nekapitalines) sienas, privaloma informuoti savivaldybę ir atlikti buto statybos užbaigimo procedūrą, atnaujinti kadastro duomenis bei juos įregistruoti.

Kapitalinis remontas yra sudėtingas procesas, kurio metu keičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos. Atliekant kapitalinį remontą daugiabutyje esančiame bute, Statybos įstatymas nustato aiškias taisykles, kurių turi būti laikomasi. Vienas iš svarbiausių elementų kapitalinio remonto procese yra atestuotas projekto vadovas, kuris turi turėti reikiamas kvalifikacijas ir patirtį. Šis vadovas yra atsakingas už projekto kokybę, laikotarpį ir jo vykdymo saugumą. Be to, kapitalinio remonto atveju yra būtina gauti daugumos bendraturčių sutikimą. Tiek projekto vadovo atestavimas, tiek bendraturčių sutikimas yra būtini žingsniai užtikrinant saugų ir sklandų kapitalinio remonto procesą.

Atliekant paprastąjį remontą, kai nekeičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos, SLD nereikia. Tačiau, jei remonto darbais pastato išvaizda keičiasi, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai ar lodžijos, keičiamos durys ar langai, ypač kai pastatas yra kultūros paveldo objektas arba įeina į saugomą teritoriją, būtina parengti paprastojo remonto aprašą arba projektą ir kreiptis į savivaldybę dėl SLD išdavimo. Jeigu, atliekant remonto darbus, keičiamos bendrosios inžinerinės sistemos, tokios kaip bendros šildymo, elektros ar dujų sistemos, jiems reikalingas SLD.

Jei visgi labai norima buto išplanavimą pakeisti, prieš tai turi būti įvertinama esama pastato būklė, planuojamų atlikti darbų įtaka kitoms pastato konstrukcijoms, parengtas techninis darbo projektas. Atliekant remonto darbus neturint iš anksto išduoto leidimo gresia baudos. Savavališkai atliekant paprastąjį remontą teks susimokėti nuo 300 Eur iki 600 Eur baudą, tuo tarpu be leidimų atliekamas kapitalinis remontas daugiabučiame name užtraukia baudą iki 2300 Eur.

Kada reikia kaimynų sutikimo?

Jeigu pas Jus yra namo bendrija - Jums reikės gauti šios bendrijos 50+1% narių raštiškus sutikimus, jeigu Jūsų namą tvarko namo administratorius - Jums reikės gauti šio administratoriaus pritarimą rekonstravimo darbams.

Kodėl svarbu įteisinti buto perplanavimą?

Visgi praktikoje daugybė gyventojų apie tokio tipo remontus ne tik neinformuoja savivaldybės, bet ir neatnaujina kadastro duomenų bei neregistruoja jų Registrų centre. Gyventojai tuo nepasirūpina dėl labai „žmogiškų“ priežasčių: nežinojimo, norėdami šiek tiek sutaupyti ar tiesiog dėl nebaudžiamumo. Nors kadastro duomenis po remonto būtina atnaujinti per 3 mėnesius, kol kas nėra jokių nuobaudų to nepadariusiems.

Visgi tai - trumparegiškas požiūris, kuris sukelia rūpesčių stogo remonto ar renovacijos metu, apsunkina pardavimą ir sumažina kainą.

Problemos parduodant butą

Dažniausiai dėl neįforminto remonto gyventojai susizgrimba parduodami turtą. Jei butas perkamas su paskola, jam būtinas turto vertinimas su ne vėlesniais kaip 5 metų ir faktą atitinkančiais kadastriniais matavimais. Joks turto vertintojas nevertins buto, jei viduje išgriautos sienos, o turto reali būklė nesutampa su senuose dokumentuose nurodyta situacija. Gyventojų nelaimei, apie tai dažnai susimąstoma pirkėjui jau „laukiant prie durų“, tad netvarkingi dokumentai skubantį pirkėją tikrai nubaidys.

Žinoma, tai negalioja perkant butą be paskolos, tačiau net ir šiuo atveju problema tiesiog nustumiama į ateitį.

Kaina ir kadastro duomenys

Kita svarbi priežastis turėti tikslius kadastro duomenis yra kaina - tiek iš pirkėjo, tiek iš pardavėjo perspektyvos. Išgriovus sieną, buto kvadratūra didės 0,5-2 kv. m, kartais ir dar daugiau. Tai tarsi neatrodo didelis plotas, tačiau tai vis tiek reiškia keturženklį, o ypatingais atvejais ir penkiaženklį kainos skirtumą. Pirkėjai taip pat gali pageidauti naujų kadastro duomenų norėdami suprasti, ką perka - juk anksčiau matavimai buvo atliekami rulete, dėl ko jie dažnai netikslūs.

Stogo remontas ir renovacija

Dar viena problemų grupė yra susijusi su daugiabučio stogo remontu arba renovacija. Šiuo metu dalis daugiabučių yra aklavietėje - gavę statybų leidimus ir pasidarę stogo remontus, jie negali oficialiai užbaigti statybos, nes tam reikalingi nauji viso namo kadastriniai matavimai kartu su kiekvieno buto kadastro duomenimis. Praktikoje naujai išmatuoti kiekvieną buto yra įmanoma, tačiau kaimynams nesusitariant, tai padaryti vienu metu yra labai sudėtinga. Dėl to stogo remonto įforminimas įstringa. Tai reiškia, kad toks daugiabutis ateityje negalės gauti naujų statybos leidimų, pvz., renovacijai.

Viso namo kadastrinių matavimų atnaujinimas reikalingas ir norint oficialiai užbaigti renovacijos projektą. Anksčiau Registrų centrui dar tikdavo senieji daugiabučio butų matavimai, tačiau dabar butus būtina permatuoti. Todėl atliekant matavimus savo noru po remonto, sumažinamas rūpesčių kiekis atnaujinant visą namą.

Šildymo klausimai

Beje, dalis žmonių gali sąmoningai vengti atnaujinti kadastro duomenis dėl šildymo, kuris daugiabutyje paskirstomas ir apskaitomas pagal plotą. Dėl to teoriškai galima šiek tiek sutaupyti, tačiau praktikoje tai lemia konfliktus su bendrija ir kaimynais.

Namų bendrijų pirmininkai turėtų priminti gyventojams apie pareigą atnaujinti kadastro duomenis po remontų, nes dėl to keičiasi viso namo kadastro duomenys - bendras ir naudingas plotas. Tačiau ne kiekvienas pirmininkas to aktyviai imasi.

Visi šie niuansai galioja kalbant vien apie nenešančiųjų konstrukcijų remontą. Dar daugiau rūpesčių kils savavališkai atlikus kapitalinių konstrukcijų remontą. Net jei tai nepakenktų namui, toks remontas bus nelegalus, o jo įteisinimas norint turtą parduoti taps problematišku - reikės ieškoti architektų, suderinti projektą, gauti kaimynų sutikimą ir kt.

Kiek kainuoja buto perplanavimo įteisinimas?

Priklausomai nuo to, ar procedūrą atliksite patys, ar kreipsitės pagalbos į NT dokumentų specialistus, remonto įforminimas kainuos apie 500 EUR ir PVM. Kadastriniai matavimai, priklausomai nuo buto ploto, gali siekti 100-300 EUR, statybos užbaigimo deklaracija apie 100 EUR, dar tiek pat kainuos kadastro duomenų atnaujinimas Registrų centre.

Šiame procese reikės matininko, kuris parengs naujus kadastrinius matavimus. Taip pat, reikės pasirengti statybos užbaigimo deklaraciją, kuri registruojama www.planuojustatau.lt sistemoje. Galiausiai, patvirtintą statybos užbaigimo deklaraciją su atnaujintais duomenimis reikės pateikti į Registrų centrą per „Infostatybos“ sistemą.

Visa tai įmanoma atlikti savarankiškai, tačiau nesusidūrusiems su „Infostatyba“ gali prireikti laiko šią sistemą perprasti - paraiškos atmetamos dėl menkiausios klaidos ir jas tenka teikti iš naujo. Visgi jei ryšitės investuoti laiko ar pinigų į šią procedūrą, ji anksčiau ar vėliau atsipirks daug sklandesne pardavimo procedūra ar geresne kaina.

Buto perplanavimui ir įteisinimui reikalingas projektas ir statybos leidimas, užtruks apie 7-8 mėn., kainuos apie 2000 Eur, kartu su reikalingais derinimais. Buto perplanavimo ir įteisinimo kaina priklausomai nuo darbų apimties prasideda nuo 300 Eur.

Reikia žiūrėti, ką jūs norite perplanuoti. Jeigu planuosite tik nelaikančias pertvaras ir grindis ir lubas (ne perdangas) - užteks eskizų, matavimo dokumentų po perplanavimo, deklaracijos apie užbaigtą paprastą remontą ir registruoti Registrų Centre - iki 1.000 EUR turėtumėt tilpti. Jeigu perplanuojate ir tas konstrukcijas, kurios yra laikančios (nešančios) bei liečiate fasadą (ar netgi langų pasididinimą nežymų) - prisideda projektas ir kaimynų parašai ir statybos leidimas. Tokiu atveju reikia pridėti dar tris tūkstančius.

Praktiniai patarimai planuojantiems buto remontą

Būsto remontas - smagus, tačiau kartu ir daug iššūkių keliantis projektas, kurio metu gyventojams tenka susidurti su įvairiausiais techniniais bei teisiniais klausimais.

• Triukšmo prevencija: Pirmiausia, atliekant remonto darbus, būtina atsižvelgti į miesto savivaldybėje galiojančias triukšmo prevencijos taisykles. Štai, pavyzdžiui, Vilniuje remonto darbai, kurie kelia triukšmą, gali būti vykdomi darbo dienomis nuo 7 val. iki 18 val., o poilsio ir švenčių dienomis nuo 9 val. iki 17 val. Tuo tarpu Kaune darbus atlikti galima ilgiau - iki 22 val.
• Bendradarbiavimas su kaimynais: „Graži bendruomenių praktika nurodyti ir būsto savininko ar remontą atliekančio darbų vadovo kontaktinį telefono numerį tam, kad nusiskundimų ar klausimų turintys kaimynai galėtų kreiptis tiesiogiai, o ne ieškoti pagalbos institucijose.
• Bendrųjų patalpų tvarka: „Būsto remontą atliekantys turėtų patys pasirūpinti laiptinių, liftų ir kitų bendrųjų patalpų, švara.
• Radiatorių keitimas: Tokius darbus reikėtų planuoti pavasarį po šildymo sezono pabaigos arba ankstyvą rudenį, prieš šildymo sezono pradžią. Senuose daugiabučiuose keičiant radiatorius šildymo sezono metu reikia atjungti visą pastato šildymo sistemą, iš radiatorių išleisti termofikatą, pabaigus darbus vėl juo užpildyti, atlikti papildomus nuorinimo darbus. Šie darbai ne tik papildomai kainuoja, bet ir sukelia didelių nepatogumų viso namo gyventojams. Naujos statybos namuose šildymo sistema užsukama tik butui, tad šildymo sezono metu pakeisti radiatorių tokie bute yra paprasčiau.

Planuojant daugiabutyje esančio buto remontą svarbu žinoti teisinius ir techninius reikalavimus. Nesvarbu, ar planuojamas kapitalinis remontas, kai bus iš esmės pertvarkomos vidaus patalpos, ar paprastasis, buto šeimininkai turi pasirūpinti reikalingais leidimais ir kaimynų sutikimais.

Apibendrinant, kapitaliniam remontui ir buto išplanavimo keitimui reikia parengti projektą, laikytis teisinių procedūrų ir gauti bendraturčių sutikimą.

tags: #buto #perplanavimas #leidimai