Efektyvūs patarimai deryboms dėl buto pirkimo

Būsto paieška ir namų keitimas - svarbus žingsnis: svarbu išsirinkti tinkamą variantą, objektyviai įvertinti įvairius susijusius aspektus. Nekilnojamojo turto įsigijimas yra svarbi ir didelė investicija, todėl svarbu atidžiai patikrinti visus dokumentus, susijusius su šia procedūra.

Šiame straipsnyje aptarsime, kokie dokumentai yra reikalingi buto pirkimui, kad visas procesas būtų sklandus ir be netikėtumų, taip pat pateiksime naudingų patarimų, kaip sėkmingai derėtis dėl būsto kainos ir sąlygų.

Paieška ir pasiruošimas

Pradžia: paieška ir pasiruošimas. Paieška - ieškodami nekilnojamojo turto Aruodas.lt, galite ne tik filtruoti skelbimus pagal įvairius kriterijus, bet ir išsisaugoti paieškų, įsiminti patikusių skelbimų. Išsisaugoję paiešką, kaskart matysite, kiek naujų skelbimų atsirado, o įsiminę skelbimą gausite informacijos apie pakitusią kainą, rezervaciją, vykstančias „Atviras duris" ir kt.

Radus Jums patinkančio būsto pasiūlymą, kitas žingsnis - susisiekti su pardavėju. Prieš tai pasiruoškite, kad apie patikusį būstą sužinotumėte kuo daugiau naudingos informacijos. Iš anksto išsiaiškinta informacija padeda suprasti, ar ir toliau verta būstu domėtis ir vykti jį apžiūrėti.

Rūpimi klausimai - iki pokalbio su pardavėju susirašykite dominančius klausimus (kas nenurodyta skelbime), kad per pokalbį jų neužmirštumėte. Paklauskite detalių, kurios galėtų paskatinti nebesidomėti konkrečiu objektu (būste gyveno abejotinos reputacijos asmenys, būstas yra degęs ir pan.).

Dokumentai - išsiaiškinkite, ar yra visi reikiami būsto nuosavybės dokumentai (jei tokių dokumentų nėra, pirkimo procesas gali užtrukti ilgiau, nei planuota, taip pat galite patirti papildomų išlaidų). Susitikimas - susitarkite apžiūrėti būstą šviesiu paros metu, kad galėtumėte įvertinti ne tik būsto vidų, bet ir aplinką lauke.

Jei pažįstate nekilnojamojo turto specialistą, pakvieskite jį vykti apžiūrėti būsto kartu - tikėtina, kad jis patars, pastebės dalykų, kurie galbūt Jums nekristų į akis. Norėdami pirkti nekilnojamąjį turtą, sužinokite bent jau preliminarią turto vertę, pasikonsultuokite su specialistais.

Kai jau žinote savo finansines galimybes, galite paprasčiau įsivertinti, ką galite už tokią sumą įsigyti ir ateina laikas susidėlioti mintis apie pagrindinius būsto kriterijus: būsto lokacija ir būsto dydis. Ar svarbu gyventi miesto centre? Galbūt reikalinga ramybė, todėl reikėtų žvalgytis būsto priemiestyje? Optimaliai įvertinti ateities planus ir laiką, kurį ruošiatės gyventi įsigytame turte.

Pradėkime nuo žingsnių vedančių link potencialaus būsto radimo. Pirmiausiai apsvartykime klausimus dėl būsto įrengimo: Kiek turite laiko ir noro būsto įrengimui? Ar tuo rūpinsitės patys? Galbūt geriau norėtumėte jau pilnai įrengto būsto?

Įsivertinus finansines galimybes ir nusprendus dėl būsto dydžio, įrengimo lygio ir lokacijos, pereikime prie būsto paieškos. Būsto paieška dažniausiai reikalauja skirti daug laiko tiek naujų objektų sekimui internete, tiek kiekvieno jų apžiūrėjimui gyvai. Įsivertinkite ir ar galite kompetentingai įvertinti būsto būklę bei realią kainą.

Svarbiausi dokumentai perkant butą

Pateikiame dokumentų sąrašą, kuriuos svarbu patikrinti ir turėti perkant butą:

• Turto įgijimo dokumentas: kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.). Atvykus į sandorį notaro biure turėsite pateikti šių dokumentų originalą.
• Asmens tapatybės kortelė ar pasas. Šie dokumentai leidžia nustatyti tikrąją savininko tapatybę. Taip pat užtikrina, kad sandoris vyksta su tikruoju turto savininku ar teisėtai įgaliotu asmeniu ir apsaugo nuo galimų sukčiavimo atvejų.
• Buto kadastrinių matavimų byla: kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys. Prieš pradėdami pardavinėti butą, susiraskite kadastrinių matavimų bylą. Joje rasite patalpų brėžinius, vidaus plotų eksplikaciją, kitus techninius duomenis.
• VĮ Registrų centro išrašas: Tai yra dokumentas, kuris apibūdina ir identifikuoja turto objektą, pateikia informaciją apie jo buvimo vietą, plotą, paskirtį ir kita svarbią informaciją. Patikrinę registrą, turėtumėte įsitikinti, kad jame nėra jokių nuosavybės teisių apribojimų, įpareigojimų arba kitų apribojimų turtu disponuoti.
• Kreditoriaus sutikimas: Jei pirkote butą su paskola, tikėtina, kad jam įregistruota hipoteka.
• Bendrasavininkų sutikimas: Kiekvienas bendraturtis turi teisę laisvai disponuoti sau priklausančia bendrinės nuosavybės dalimi, tačiau įstatymuose yra įtvirtinta pirmenybė bendraturčiui pirkti parduodamą bendrinės nuosavybės dalį.
• Energetinio naudingumo sertifikatas: Energinio naudingumo sertifikavimas yra atliekamas užbaigus pastato (ar jo dalies) statybą, todėl jei pirkote butą daugiabutyje, greičiausiai jis jau turės šį sertifikatą.
• Bendrijos ar namo administratoriaus pažyma dėl skolų nebuvimo: Jei namą administruoja bendrija, prieš sandorį būtina kreiptis į jos pirmininką, jog šis išduotų pažymą apie skolų nebuvimą sandorio dienai.
• Sutuoktinio sutikimas arba įgaliojimas: Parduodant turtą, kuris yra bendra jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pas notarą turi atvykti abu sutuoktiniai.
• Teismo leidimas: Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti.

Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui. Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą.

Pasiruoškite dokumentus iš anksto, kad atsiradus Jūsų buto pirkėjui, galėtume sklandžiai pereiti prie preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.

Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis

Radę patikusį nekilnojamojo turto objektą ir nusprendę jį pirkti, pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su savininku. Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - bene vienas svarbiausių dokumentų raštu apibrėžiančių nekilnojamojo turto pardavėjo ir pirkėjo susitarimą. Šioje sutartyje svarbu numatyti visas susitarimo detales ir nepalikti vietos interpretacijoms.

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.

Esminiai punktai preliminarioje sutartyje

• konkrečiai apibūdintas nekilnojamasis turtas;
• nurodytos šalys (pirkėjas ir pardavėjas);
• įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį;
• terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti;
• terminas, per kurį turi būti sudaryti pagrindinė sutartis (notaro tvirtinama);
• nustatyti vienos iš šalių pareigą organizuoti pagrindinės sutarties pasirašymą;
• nekilnojamojo turto kaina;
• įsipareigojimas apmokėti kitas išlaidas (notaro, Registrų cento ir pan.);
• įsipareigojimų, kuriuos pardavėjas privalo įvykdyti iki pagrindinės sutarties, nurodymas;
• apmokėjimo sąlygos ir terminai;
• visiško atsiskaitymo terminas;
• nekilnojamojo turto perdavimo terminas ir pan.

Sutartyje galima susitarti ir dėl papildomų sąlygų, pvz., netesybų už sutarties neįvykdymą.

Atkreiptinas dėmesys, kad preliminari nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis privalo būti rašytinė. Rašytinės sutarties formos nebuvimas daro sutartį negaliojančią.

Pasirašę preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, galite kreiptis į notarą ir pasirašyti notaro patvirtintą pirkimo-pardavimo sutartį.

Pirkimo-pardavimo sutartis ir nuosavybės registravimas

Prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tik tuo atveju, jei ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.

Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas.

Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.

Jei pirkdami nekilnojamąjį turtą skolinotės lėšų iš banko, gautą Registrų centro pažymą būtina pateikti bankui. Ją pateikus pasirašoma kredito sutartis.

Hipoteka

Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui. Atkreiptinas dėmesys, kad paskesnis nekilnojamojo turto įkeitimas galimas, jei hipotekos sutartyje nenurodyta kitaip. Įkeičiamas gali būti tik apdraustas turtas, išskyrus žemę.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeitimas eina kartu su daiktu, tai reiškia, kad pasikeitus savininkui, hipoteka lieka. Todėl pirkdami nekilnojamąjį turtą turite įsitikinti, kad daiktui netaikomi jokie apribojimai, kitaip užtikrintam įsipareigojimui gali būti parduodamas iš varžytynių Jūsų turtas.

Sutartinės hipotekos lakštą paprastai pildo ir tvirtina notaras. Hipotekos lakštą pasirašo skolininkas, kreditorius, įkeičiamo daikto savininkas.

Hipoteka registruojama Hipotekos registre hipotekos teisėjo sprendimu, pateikus hipotekos lakštą įkeisto daikto buvimo vietos hipotekos įstaigai.

Informacija hipotekos lakšte

• sudarymo vieta ir data;
• skolininkas, kreditorius ir įkeičiamo daikto savininkas, jų gyvenamoji vieta;
• įkeičiamas daiktas, jo įkainojimas ir buvimo vieta;
• įkeitimu užtikrinta prievolė (pvz., kredito sutartis), jos konkretus ar maksimalus dydis ir įvykdymo terminas.

Jei nekilnojamojo turto įsigyjate, naudodamas banko lėšas, būtina bankui pateikti notaro patvirtintą ir savininko pasirašytą pažymą apie visišką atsiskaitymą už nupirktą nekilnojamąjį turtą su savininku.

Atsiskaičius su savininku, pateikus visus reikiamus dokumentus bankui, reikia kreiptis į Registrų centrą dėl naujos nuosavybės dokumento išdavimo.

NT Brokerio pagalba

NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą. Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį.

Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina priklausomai nuo vertinamo turto tipo 300-600 Lt.

Svarbūs aspektai gauti teismo leidimą įkeisti perkamą būstą, kuriame gyvena nepilnamečiai vaikai ir būstas yra laikomas šeimos turtu. Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį.

Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.

Kaip derėtis su pardavėju?

Sėkmė derybose pirkėjui gali kainuoti nuolaidą ar kitą pridėtinę vertę. Kaip derėtis su būsto pardavėju, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos organizuojamoje virtualioje „Būsto mugės“ paskaitoje pasakoja NT bendrovės „Citus“ pardavimų vadovė Andželika Keršytė.

Pasak A. Keršytės, pirkėjų bendravimas su būsto pardavėjais nėra katės ir pelės žaidimas. Ji tikina, kad pirkėjo tikslas negali būti bet kokia kaina gauti nuolaidą būstui, nes tokios derybos dažniausiai būna nesėkmingos.

Ji tęsia, kad sėkmingas sandoris nebūtinai reiškia, kad būsto pirkėjui pavyko nusiderėti gerą kainą. Pasak jos, derybų metu nereikėtų viso dėmesio sutelkti tik į dominančio būsto kainą. Specialistė sako, kad žmonės, rinkdamiesi NT objektą, dažniausiai pastebi jo spalvą, vietą, bet apie projekto pridėtines vertes iškart pagalvoja retai.

Kitas labai svarbus momentas, pasak A. Keršytės, yra bendravimas su pardavėju. Išprovokuokite pardavėją, kad jis atskleistų kuo daugiau projekto pusių, kad suprastumėte, ar jūsų gyvenimo kokybė jame jums patiks. Pranešėja tęsia, kad, renkantis būstą, svarbu sutelkti dėmesį į tai, kokie dalykai pirkėjui bus aktualūs dar penkerius - septynerius ar pan. metus, kiek pirkėjas planuoja gyventi tame būste, kaip šitas projektas atrodys po 10 metų, ar savininkai galės jį sėkmingai parduoti ir pan.

Pagrindinis pirmo susitikimo su pardavėju tikslas yra sužinoti kuo daugiau informacijos apie projektą. Pirmiausia, turite išsiaiškinti, ar būsto, kurį planuojate pirkti, vertė, yra tikra, ar tai konkurencinga kaina. Tuomet būtinai turite pasidomėti vystytoju, paanalizuoti jį, jo projektus. Ir atsakyti sau į klausimą, ar galite pasiūlyti palankesnes, geresnes sąlygas, pačiam vystytojui. Anot specialistės, informaciją apie vystytoją galima rasti jo interneto tinklalapyje.

Pasak A. Keršytės, labai svarbu, kad antras susitikimas įvyktų gyvai. Susitikimas neturi prasidėti nuo kainos ir nuo nuolaidos. Jeigu mes esame nusiteikę draugiškai, bendradarbiaujame, nebijokime pasakyti, ar projektas mums patiko ar ne, kas jums patiko, kaip jūs norėtumėte gyventi. Pasakius komplimentą pačiam vystytojui, ateina geras laikas pasakyti, tai, ką jūs pasiruošėte. Aš skatinu būti atviriems, nebijoti emocijų. Jeigu derybų metu supratote, kad reikės ir trečio susitikimo, investuokite į jį. Nes tikslas yra toks, kad sandoris būtų sėkmingas.

Svertų derybose pirkėjui duoda mažiau likvidus butas. Pavyzdžiui, jeigu butas yra pirmame aukšte, gal kiemelis yra netaisyklingos formos, gal nėra balkono, gal šiaurinė pusė, gal viename iš kambarių ir labai mažas langas. Ką aš noriu pasakyti, kad galbūt tame bute, kurį jūs nusižiūrėjote, yra tam tikras trūkumas, kurį jūs galėtumėte išnaudoti, kad gautumėte geresnę kainą.

A. Čiūtienė pirmiausia rekomenduoja apsibrėžti, kas Jums yra svarbiausia būsto sandoryje ir griežtai to laikytis. Sėkmingu būsto sandorio laikyti negalima vien todėl, kad pavyko suderėti gerą kainą. Svarbiausia, kad būstas atitiktų Jūsų poreikius ir tikslus.

Neretaip žmonės bendrauja su pardavėjais vadovaudamiesi klaidingais stereotipais, todėl stenkitės juos pamiršti. Gerbkite žmogų, su kuriuo bendraujate - Jūs šiame procese lygiaverčiai partneriai.Taip pat dažnai galvojama, kad reikia neparodyti, jog Jums patinka nusižiūrėtas būstas, nes susilpnės derybinės pozicijos. Priešingai - jei rodysite emocijas, pademonstruosite, kad būstas Jums patinka ir kodėl, pardavėjas turės daugiau motyvacijos padėti Jums būstą įsigyti ir rasti. Kitu atveju rizikuojate prarasti jo susidomėjimą ir dėmesį.

Kai tiksliai žinosite, kad svarstomas būstas Jus tenkina ir ketinate judėti toliau, pradėkite pasiruošimą deryboms. Išsiaiškinkite kuo daugiau apie sąlygas, kurias pardavėjas gali suteikti, kad žinotumėte, kuriose vietose galimi kompromisai ir kur įmanoma gauti daugiau vertės. Tik gerai pasiruošę deryboms galėsite gauti geresnes sąlygas.

Taigi, išsirinkus būstą liko suderinti pirkimo sąlygas ir galutinę kainą. Tai ir bus antrojo etapo - derybų - objektas. Kad galėtumėte derybose pasiekti geriausio rezultato, būtinai skirkite laiko pasiruošimui. Pirmiausia, išsiaiškinkite, kiek galite derėtis dėl kainos. Derybos dėl kainos galimos beveik visada, tačiau nepakanka argumento, kad Jūs norite sutaupyti. Kainos skirtumas, kurį galite suderėti, gali priklausyti nuo realios būsto kainos, pardavėjo taikomos nuolaidų ar dovanų taktikos, nuo to, ką pardavėjui galite pasiūlyti Jūs, galiausiai, nuo būsto ir būsto vystytojo specifikos, kuri gali tapti argumentu.

Patarimai derybose

1. Jūsų tikslas - bendradarbiavimas, o ne karas dėl sąlygų;
2. Būkite padėties šeimininkais, kontroliuokite pokalbio eigą;
3. Nepradėkite susitikimo nuo sąlygų derinimo;
4. Nebijokite parodyti, kad būstas Jums patiko;
5. Atvirai ir aiškiai įvardinkite, kokių sąlygų Jums pageidaujate;
6. Dėmesingai klausykitės - taip parodysite pagarbą;
7. Ieškokite ir kartu judėkite link tikslo;
8. Labai svarbu: niekada dėl sąlygų nesiderėkite telefonu ar el. paštu, darykite tai tik susitikę „tête-à-tête“.

Apibendrinimas - į ką atkreipti dėmesį?

• Nepamirškite savo poreikių: geriausios sandorio sąlygos nebūtinai yra geriausias variantas Jums;
• Būkite atviri: entuziazmas ir emocijos sustiprins pardavėjo norą Jums padėti;
• Derybos - tik tiesiogiai: ne telefonu ar el. paštu, o susitikime, nes tai efektyviausias būdas gauti geriausias sąlygas;
• Pasiruoškite deryboms: išsiaiškinkite realią kainą, surinkite informaciją apie vystytoją - tada žinosite, ko galite prašyti ir tikėtis;
• Bendradarbiaukite: efektyvios derybos prasideda ne nuo reikalavimų kėlimo, o nuo bendro tikslo paieškos.

Buto pirkimo žingsniai

Buto, kotedžo ar namo pirkimas yra malonus, tačiau sudėtingas procesas. Todėl ypač dažnai sulaukiu klausimo, kokie yra tie, pagrindiniai, buto pirkimo žingsniai? Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.

1. Vienas iš svarbiausių klausimų. Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
2. Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos? Pasitarkite su NT brokeriu.
3. Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
4. Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis.
5. Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
6. Ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus? Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
7. Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
8. Kokio dydžio paskolą galite gauti? Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
9. Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertini kainą ir kitus kriterijus? Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto.

Jei norėtumėte sužinoti daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį.

tags: #buto #pirkimas #derybos