Viešojoje erdvėje vyrauja nuomonė, kad skolintis iš banko, pirkti butą ir nuomoti jį - neapsimoka, nieko neuždirbsi. Pas mus šiuo klausimu vyrauja skeptiška nuomonė - atseit neapsimoka. Tačiau daugelyje šalių klesti nekilnojamojo turto (NT) nuomos verslas.
Ar Lietuvoje nusipirkus butą už banko paskolą ir jį išnuomojus, galima uždirbti, ar tai galima laikyti verslu? Mano nuomone, reikia nepatingėti pasigilinti į nuomos verslo skaičius, išmanyti NT rinkos specifiką ir ilgalaikio investavimo į NT istoriją.
Mūsų visų, gyvenusių socialistinėje sistemoje, supratimas apie finansinių operacijų galimybes (kartu ir pavojus) kapitalizme dar tik formuojasi. Todėl žmogui, suprantančiam investavimą tik kaip indėlį banke, kai gaunami fiksuoti procentai nuo įneštos sumos, arba žinančiam tik banką kojinėje, sunku suvokti, kad gali būti kitoks investavimas - į NT (pas mus skepticizmo padaugėjo po NT kainų burbulo). Nedirbančiam NT srityje tiesiogiai, sunku suskaičiuoti ilgalaikę tokios investicijos naudą ir pamatyti ekonominę prasmę.
Pavyzdys: Buto pirkimas Vilniuje su paskola
Tarkime, kad paėmę paskolą nusipirkote naują, įrengtą, 45-58 kv. m butą su baldais Vilniuje, pavyzdžiui, Pilaitėje. Buto kaina 230-280 tūkst. Lt. Įmokėjote bankui pradinį 20 proc. įnašą, pasirašėte 35 metų paskolos sutartį ir sutarėte mokėti anuitetiniu būdu (kai įmoka už paskolą pastovi). Esant 5 proc. palūkanoms (imame 5 proc. kaip istoriškai ilgu laikotarpiu susiformavusią vidutinę pinigų kainą), už likusią paskolos sumą (atėmus pradinę 45-60 tūkst.
Mūsų atveju palūkanų suma, mokama bankui, yra nuo 490 iki 595 Lt/mėn., o savo turto išpirkimui mokame nuo 440 iki 533 Lt/mėn. Bankui mokame apie 540 Lt/mėn. palūkanų (skaičiuojame vidurkį). Šiuos kaštus išties galime nurašyti į išlaidas, nes juos mokame bankui už paskolintus pinigus, kitaip tariant, tai pinigų kaina ir jų mes niekada kaip investuotojas neatgausime. Su likusiais 485 Lt mes tiesiogiai dengiame savo būsto vertę. Jei, tarkime, po 35 metų tą butą parduotume visiškai jį išmokėję nuomininko lėšomis, tai atgautume visus būsto išpirkimui mokėtus pinigus.
Jei aš padėčiau 250 tūkst. Lt į banką, pavyzdžiui, su 3 proc. palūkanomis, tai per metus gaučiau 7500 Lt pajamų, o iš buto nuomos mano pelnas būtų 6000 Lt be mokesčių už vykdomą NT verslą. Bet mes kalbame apie buto pirkimą su paskola, t. y. kad pirkdami butą bankui sumokate tik pradinį įnašą, lygų 20 proc. perkamo buto kainos, t. y. 50 tūkst. Lt, ir tai padarę gaunate 6000 Lt per metus pajamų. Suskaičiavus procentais jūsų pradinė 50 tūkst. Lt investicija atneša 12 proc. metinį pelną (dėl paprastumo savo skaičiavimuose nevertiname pajamų iš NT nuomos verslo mokesčio ir kaštų buto atnaujinimo darbams bei įrangai). Taigi jei tuos pačius 50 tūkst. Lt padėtume už 3 proc.
Bet nepamirškime, kad yra infliacija ir metai iš metų NT nuomos ir pardavimo kaina tik didės, o jūsų šiandien paimtos paskolos suma tik mažės, todėl ir pajamingumas bus pakankamai aukštas, didesnis už indėlio banke procentus. Kalbant paprasčiau, tai NT nuoma yra verslas su didesne rizika negu pinigų laikymas banke. Visi turbūt žinome, kad rizikingesnė investicija sukuria investuotojui didesnę investicinę grąžą.
Atkreipkite dėmesį, kad Lietuvoje prognozuojama metinė infliacija šiuo metu yra apie 3 proc., o bankų palūkanos yra mažesnės už infliaciją (svarstomas netgi indėlių apmokestinimas, t. y. minusinės palūkanos). Kitas didelis ilgalaikio kredito privalumas tas, kad ir pačią paskolą po 10, 15, 20 metų jau mokėsite infliuotais pinigais, t. y. jūsų pajamos bet kuriuo atveju vien dėl infliacijos irgi išaugs (neaišku, kaip bus dėl perkamosios galios), o įmoka bankui liks tokia pat, t. y. sąlygiškai jums kuo toliau, tuo įmoka už paskolą jūsų biudžete sudarys vis mažesnę dalį.
Puikiai pamenu, kad prieš 10 metų minimalus atlyginimas buvo apie 450 Lt, o vidutinis apie 850 Lt/mėn. Skaičiavimas labai paprastas: jei vidutinė metinė infliacija būtų 3 proc., tai buto, kuris dabar nuomojamas už 1000 Lt/mėn., nuomos kaina po 25 metų turėtų būti apie 2000 Lt/mėn. Suprantama, kad ilgalaikėje perspektyvoje dėl infliacijos butų nuomos kaina bus didesnė negu dabar.
Jei taip atsitiktų, tai buto savininkas (jei būtų nupirkęs minimą butą Pilaitėje), savo nuomos versle per visa NT nuomos veiklos istoriją patirtų nuostolį, bet tik tuo atveju, jei buto nuomos kaina nukristų žemiau 540 Lt/mėn. Nors vienas iš nuomininko gautas litas virš 540 Lt/mėn. jau yra tiesioginis savininko pelnas. Tokiu atveju, jei buto nuomos kaina būtų tik 540 Lt/mėn., savaime suprantama, pinigų sumą už buto išpirkimą turėtų mokėti buto savininkas iš kitų savo lėšų.
Aišku, nepatariame žmonėms užsiimti jokia investicine veikla, jeigu jie neturi sukaupę atsarginių pinigų juodai dienai. Tokie trumpalaikiai drastiški svyravimai gali sutrikdyti šeimos pajamų ir išlaidų srautus ir atvesti į bankrotą. Tai, be jokių abejonių, tikrai atsitiks, kaip ir visoms kitoms investicijoms - į auksą, įmonių akcijas, žaliavų rinkas ir pan. Bet, palyginus vidutines metines vertes per ilgą laikotarpį, NT po 10 metų visada bus brangesnis.
NT yra ilgalaikė investicija, todėl perkant nuomai nereiktų kreipti dėmesio į vertės svyravimus, tiesiog jei norėsite parduoti savo butą, reikia jį parduoti rinkos pakilimo metu. Tai pirmiausia visi trys didieji Lietuvos miestai: Vilnius, Kaunas ir Klaipėda. Prognozę galima patikrinti specializuotuose istoriniuose NT rinkų portaluose, ją patvirtina pasaulinio lygio rinkos analitikai ir ekonomistai.
Jei kalbėtume apie tokią pat 3 proc. metinę infliaciją, dabar 250 tūkst. Lt kainuojantis butas po 25 metų turėtų kainuoti apie 500 tūkst. Lt. Drįstu teigti, kad drąsiausieji, nepabūgę minties, kad dėl krizės nuotaikų jau ateina pasaulio pabaiga, apsipirko prieš 2-3 metus ir pagrįstai gali džiaugtis didele investicine grąža.
Valandinio įkainio ir nuolaidos skaičiuoklė DEMO
Beveik 90 proc. statančių namą šeimų jau turi nuosavą butą (su ar be banko paskolos), bet gerina savo gyvenimo sąlygas. Ekonominių prognozių lyderis pasaulyje „Oxford Economics“ naujausioje savo prognozių apžvalgoje numato, kad mūsų šalyje per ateinančius 8 metus metinė infliacija sieks 2 proc. ir daugiau.
Lietuvos finansinės ir kredito institucijos dar atsargesnės ir prognozuoja daugiau kaip 3 proc. Tai reiškia, kad statybos darbai ir statybinės medžiagos ne tik nepigs, o, deja, tik brangs. Vadinasi, statybų savikainai, kurios beveik 80-90 procentų ir sudaro darbai bei statybinės žaliavos, deja, nėra jokių priežasčių mažėti, kaip ir nėra jokių ekonomiškai pagrįstų argumentų tikėtis naujos statybos - pirminės rinkos - būsto pigimo.
Tiems, kurie viliasi ateityje įsigyti naujos statybos objektą ar pasistatyti tinkamą būstą pigiau, deja, tikimybė išlieka itin menka. Tol, kol pinigai nuvertėja, statybos darbai ir medžiagos tik brangsta. Kalbant apie prognozuojamas Lietuvai infliacijos perspektyvas, kurios svyruoja tarp 2 ir 3 proc., mūsų pinigai kasmet praranda (ir šiuo metu jau netenka) tų 2-3 proc. savo vertės.
Protingas sprendimas siekiant išvengti infliacijos žalos mūsų pinigams - juos investuoti. Žinoma, šiuo atveju esu suinteresuotas asmuo, tačiau visada būsiu tos nuomonės, kad nekilnojamasis turtas yra viena stabiliausių ir saugiausių ilgalaikių investicijų.
Patarimai perkant butą nuomai
Tik ieškant objektų pirkti, gali pastebėti dalykus, kurių teoriškai nesugalvosi. Šie patarimai - tai mano patirtis perkant butus trumpalaikei nuomai, dalykai, į kuriuos įpratau atkreipti dėmesį ir būti priekabi. Nors mano patirtis įgyta Šiauliuose, perkant butus senos statybos ar renovuotuose daugiabučiuose (Šiauliuose naujos statybos labai mažai), bet patarimai praktiškai pritaikomi visoje Lietuvoje. Tinka ir perkantiems butus sau ar ilgalaikei nuomai.
Vieta - ten, kur traukos taškai
Kurioje vietoje pirkti butą, priklauso nuo to, į kokius svečius orientuojamės ir ko svečiai tikisi mieste. Centras ar senamiestis visada gera vieta. Tačiau ten ir didžiausia konkurencija. Todėl verta apsvarstyti ir kitas miesto erdves ir pagalvoti kas ten gali atvykti:
- Šalia universiteto. Jei universitetas dalyvauja Erasmus ar kitoje studentų mainų programoje, tikrai bus norinčių apsigyventi keliems mėnesiams.
- Šalia sporto arenų ar mokyklų. Jei mieste vyksta daug kažkokio sporto varžybų - šalia arenos esantys butai gali būti gera vieta.
- Biurų pastatai ar gamyklos šalia miesto centro. Jei šalia yra padorus gyvenamasis rajonas, verta pasižvalgyti buto ten.
- Šalia ligoninės. Butas 10 min pėstute iki ligoninės tampa paklausiu.
- Šalia gamtos grožybių. Jei nelabai nutolusi vieta nuo centro ir šalia parko, ežero, vandens parko, piliakalnio ar kitos gražios vietos - taip pat verta atkreipti dėmesį.
Pasitikrinkite, kur veda navigacija
Reikėtų pabandyti bent butą važiuojant apžiūrėti. Nes svečiai iš kitų miestų ir užsienio važiuoja(ir eina) tik pagal navigacija.
Ar yra kur parkuoti automobilį?
Renkantis pirkti butą, svarbu žinoti, jog yra kur svečiui palikti automobilį. Tai nebūtinai turi būti rezervuota vieta aikštelėje, tačiau aplink turi būti pakankamai vietos parkuotis, net grįžus vėlai naktį.
Butas geriau pirmame aukšte
Jei pagal senus papročius, žmonės pirkti sau buto gyventi pirmame aukšte ne itin nori, tai trumpalaikei nuomai jis idealus. Tam yra keletas priežasčių:
- Lengviau ir greičiau galima užsinešti sunkius lagaminus.
- Patogiau išeiti parūkyti į lauką.
- Vyresniems žmonėms nereikia jausti skausmingus sąnarius lipant laiptais.
- Nereikia bijoti, kad svečiai aplies kaimynus, nes po jais niekas negyvena.
Kaip gyvena kaimynai?
Tačiau nuomojant butą daugiabutyje, svečiai mato ir kaimynus bei laiptinę. Todėl nemažiau svarbus kriterijus yra kaip atrodo laiptinė, kaip atrodo lauko durys, kaip laiptai. Jei yra tvarkinga, švaru - puiku! Jei apleista, nušnerkšta ir nyku - to nepakeisi, o svečiams bus atgrasu.
Apšvietimas naktį
Todėl verta sugrįžti sutemus, jog ne tik patikrintume ar yra vietos kieme automobiliui, bet ir kokia situacija su apšvietimu, ar atrodo saugu grįžti vėlai vakare.
Optimalu - dviejų kambarių butas
Labiausiai apsimoka nuomoti dviejų kambarių, 40-55 kv.m butus. Tiek uždarbio prasme, tiek patogumo. Toks butas yra labiau likvidus, norint galima greitai parduoti ar išnuomoti ilgalaikei nuomai.
Patarimai nuomojantiems būstą
Nekilnojamo turto nuoma šiuo metu itin populiarus sprendimas tiek didžiuosiuose, tiek mažesniuose miestuose. Būsto nuomą dažnai renkasi mokytis atvykę studentai ar jaunos šeimos. Būsto vieta - vienas svarbiausių kriterijų. Būsto plotas - apgalvokite, kokio dydžio būsto jums reikės, nuo to priklauso būsto kaina ir mokesčiai. Kaina - taip pat vienas iš svarbesnių aspektų- nuomos kaina bei mokesčiai.
Visų pirma, įsivertinkite savo galimybes, ar galėsite leisti tam tikrą sumą būsto nuomai kiekvieną mėnesį. Būsto nuomos kainos priklauso nuo miesto, rajono, ploto, išplanavimo, statybos metų bei kitų aspektų. Nuomotis su brokerio pagalba šiuo metu vienas populiariausių ir saugiausių sprendimų.
Jeigu nuomojatės būstą be sutarties, iš tiesų esate netiesioginiai nuomotojo geros valios įkaitai. Jeigu sudarėte sutartį, nepakliūsite į nesąžiningo elgesio pinkles bei apsaugosite savo depozitą ir galėsite jaustis ramiau dėl savo gyvenamosios vietos ir stabilumo. Nuomininkas turi labai daug ir labai įvairių teisių. Prieš nuomojantis butą, reikėtų objektyviai įvertinti savo finansų padėtį.
Jeigu renkatės butą nuomai, už šią paslaugą nereikėtų mokėti daugiau nei 30% grynųjų jūsų arba namų ūkio pajamų. Patarimas - jeigu butas jums labai patiko, bet negalite pasirašyti sutarties šią akimirką, palikite 100-200€ dydžio rezervaciją šeimininkams.
Kaip paruošti butą nuomai ar pardavimui?
Nekilnojamo turto ekspertai pastebi, kad prieš nuomodami ar parduodami butą daugelis žmonių neskuba pašalinti būsto trūkumų, nekuria jo jaukumo ir neperka naujų baldų. Tačiau siekiant šio tikslo nereikia iškart griebtis fotoaparato ar ieškoti brokerio.
Įvertinę išvaizdą imkitės darbų: pasirūpinkite, kad neliktų nudėvėtų ar sulūžusių baldų ir daiktų. Taip pat sutvarkykite sienas, lubas, kad nesimatytų jokių įtrūkimų, užpylimų, pelėsio, vaikų papaišymų. Žalsvas, gelsvas, rausvas, melsvas ir persiko sienų spalvas vertėtų pakeisti į neutralesnes sienų spalvas: baltą, rusvą, pilkšvus tonus.
Svarbu, kad buto apžiūros metu niekas neužkliūtų. Atkreipkite dėmesį, ar ruošiate jį trumpalaikei ar ilgalaikei nuomai, ar vis tik pardavimui. Jei turimi labai seni baldai, tačiau dar labai geros būklės, galbūt pavyks pritaikyti kokią gudrybę juos atnaujinant, pavyzdžiui, virtuvės komplektui galite pakeisti išorinius fasadus, spintai įsukti naujas stilingas rankenėles, perdažyti komodą.
Labai svarbus žingsnis - apšvietimas, kuris taip pat formuoja nuomonę apie butą. Prastai apšviesti kambariai atrodo mažesni, nejaukūs, todėl šviesos srautas turi būti pagal kambario dydį. Jei lieka neapšviestų vietų - pastatykite ten toršerą ar stalinį šviestuvą.
Paskutinis žingsnis - tinkamai paruošti butą fotografavimui. Išplaukite langus, idealiai sutvarkykite butą. Nuotraukose neturi matytis jūsų asmeninių daiktų. Fotografuojant net ir dieną rekomenduojama įjungti visas buto šviesas, kad matytųsi visos apšvietimo sukuriamos erdvės. Tuomet nereikės sukti galvos dėl remontų, spalvų, naujų daiktų supirkimo, atvežimo, dekoravimo.