Buto Pirkimo Pardavimo Sutartis: Viskas, Ką Turite Žinoti

Buto pardavimas ar pirkimas neįmanomas be pirkimo pardavimo sutarties. Iš pradžių sudaroma preliminari buto pirkimo pardavimo sutartis, o po to sandorį patvirtina notaras, taip užbaigdamas sandorį ir įtvirtinant jį teisiškai. Apeiti notaro paslaugų neįmanoma, todėl reikėtų kuo geriau pasiruošti šiam etapui, kad procesas praeitų sklandžiai.

Preliminari Buto Pirkimo Pardavimo Sutartis

Kas yra preliminari sutartis?

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminarios sutarties pavyzdys ar šablonas yra prieinamas internete, tačiau norint sklandžiai pasiruošti sandoriui, šablono dažnai nepakanka.

Kodėl reikalinga preliminari sutartis?

Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Esminiai aspektai sudarant preliminarią sutartį

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų:

1. Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
2. Esminės sąlygos.
3. Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
4. Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
5. Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
6. Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.
7. Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
8. Terminas notarinei sutarčiai: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.). Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais.
9. Pirmasis mokėjimas arba avansas: Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos.
10. Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
11. Sutarties pakeitimai: Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el.
12. Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
13. Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.

Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.

Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.

Pvz., kaip elgtis, jei sutartyje buvo numatytas terminas perduoti turtą pirkėjui, bet jis vis dar nėra pilnai atsiskaitęs - ar jam reikia perduoti ar ne? O jei bet kuri iš Šalių vėluoja gauti reikalingus leidimus, tačiau savo ketinimų pirkti arba parduoti nekeičia, priešingai - atvirai juos deklaruoja? Ar sutartį kita Šalis gali nutraukti? O jei pirkėjas vėluoja sumokėti rankpinigius, tačiau preliminariąją sutartį yra pasirašęs - ar jis privalo mokėti baudą?

Notarinė Buto Pirkimo Pardavimo Sutartis

Po to, kai pasirašoma preliminari sutartis ir sutvarkomi visi formalumai, galima kreiptis pas notarą. Šie teisininkai yra valstybės įgalioti tarnautojai, kurie galutinai patvirtina pirkimo pardavimo sutartį. Tad buto pardavimo sutartis pas notarą yra įgalinama ir tampa galiojančia.

Buto pirkimo pardavimo sutarties pas notarą kaina priklauso nuo pačio sandorio dydžio. Yra ir tam tikrų fiksuotų mokesčių, tačiau nemaža dalis - kintami. Sumoje, už notaro paslaugas reikia mokėti maždaug 0,5-0,7% nuo sandorio vertės. Šį mokestį dažniausiai padengia abi šalys po lygiai arba pagal susitarimą.

Reikalingi Dokumentai

Perkant butą reikalingi dokumentai ir jų sąrašas yra gerokai trumpesnis nei tai, ko reikalaujama iš pardavėjo. Jeigu pirkėjas perka nuosavomis lėšomis, reikalingas tik galiojantis asmens dokumentas ir sutuoktinio(-ės) sutikimas, jeigu pirkėjas(-a) yra susituokę.

Tuo atveju, kada butas perkamas išsimokėtinai - su paskola, be abejonės, reikalinga ir patvirtinta kredito sutartis. Jeigu pirkėjas perka butą su paskola - išsimokėtinai, tuomet buto pirkimo pardavimo dokumentai dar pasipildo turto vertinimu.

UNTU Pagalba

Profesionali UNTU pagalba gali smarkiai padėti įgyvendinant pardavimo ar pirkimo sandorį. Ruošiant dokumentus ir pažymas notarui, reikalingas maksimalus tikslumas ir aukščiausia kompetencija. Šių dokumentų tvarkymas gali būti patikėtas tik kompetentingiems profesionalams ir ekspertams.

Jeigu kreipsitės į UNTU - nereikės gaišti brangaus laiko ir galėsite sandorį realizuoti daug greičiau nei viską darydami savomis jėgomis. Pakonsultuosime, atsakysime į klausimus bei paruošime visus dokumentus, kurie reikalingi sėkmingam pirkimo pardavimo sandoriui.

Jeigu svarstote apie būsto pardavimą ir norite būti tikri, kad jūsų nekilnojamojo turto vertė bus tinkamai nustatyta, registruokitės į nemokamą konsultaciją su mūsų specialistu, kuris padės ne tik rinkos kainą nustatyti, bet ir pasirūpins sklandžiu jūsų būsto pardavimo procesu.

Buto pirkimo-pardavimo sutarties pavyzdys

Žemiau pateiktas pavyzdys iliustruoja kai kuriuos esminius elementus, kurie gali būti įtraukti į buto pirkimo-pardavimo sutartį:

1. .................................................., turintį ........... kv. m (........................................................ kv. Nekilnojamojo turto registre įregistruotas Turtas: registro įrašo Nr. ............................... Pastatas, kuriame yra Turtas: Nr. ................................................ Paskirtis: ...................................................................... . Pažymėjimas plane ......................... Archyvinės bylos Nr. ......................................
2. .... bei Valstybės įmonės Registrų centro [miesto] filialo .............. m. ................................... ....... išduotą pažymėjimą Nr. ................................
3. Šalių susitarimu Turtas parduodamas už .................. ......................................................................), iš kurių ............... Pardavėjui, o Pardavėjas gavo iš Pirkėjo šiuos pinigus prieš sudarant Sutartį; ......................... pavedimu į Pardavėjo sąskaitą Nr. ................................................................................................, per ...............
4. Pardavėju.
5. ............. m. ................................... ........ d. pažymą Nr. ................ daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre - ....................... (............................................................................................................. eurų). ...............................................
6. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.393 str. 4 d. nekilnojamąjį daiktą Pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. kodekso 6.398 str. 1 d.
7. nustatyta tvarka.
8. paslaugų teikėjų sąskaitas bei kitą Turto techninę dokumentaciją.
9. pasirašymo dienos Pirkėjui nepereina.
10. parduodamo Turto nuosavybės dokumentais, prieš pasirašant šią Sutartį.
11. pasekmes tik tuo atveju, jei bus įregistruota viešame registre, t. y.
12. Ginčai, kylantys šios Sutarties pagrindu, sprendžiami Šalių susitarimu.
13. __________________________ A. __________________________ A.

tags: #buto #pirkimo #sutartis