Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.
Todėl „Citus“ teisininkė pranešime, platintame žiniasklaidai, naujakuriams pirmiausia rekomenduoja atsakyti į klausimus, kokie nauji poreikiai skatina ieškoti būsto, kokie esminiai reikalavimai jam keliami, kokios finansinės galimybės.
Pirmieji Žingsniai Prieš Pradedant Būsto Paiešką
„Žinant, kokioje vietoje, kokio dydžio ir kambarių skaičiaus, kokias savybes turinčio buto ieškote, reikia pasiskaičiuoti finansus.
Ar turite santaupų, kokio dydžio kreditą galėsite gauti ir kaip jo mėnesinės įmokos paveiks pajamas. Jei paskolą imsite kartu su partneriu ar partnere, reikės gauti jų sutikimą.
Tai - pirmieji žingsniai, padėsiantys atsistoti į vėžias šioje kelionėje su išties sėkminga pabaiga“, - vardija ji.
Radus naują būstą, pataria I. Pukelienė, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku.
Sprendimas dėl būsto pirkimo neretai susijęs ne tik su teisiniais, finansiniais ir panašiais aspektais, bet ir su emocine būsena.
Jei nepaleidžia abejonės, ar išsirinktas būstas bus tinkamas, abejonės dėl finansinių įsipareigojimų arba pačių pokyčių ir laukiančių darbų masto, teisininkė rekomenduoja duoti sau laiko ir mintyse grįžti į proceso pradžią.
„Dar kartą pergalvokite savo tikslus, poreikius ir motyvus. Galbūt apžiūrėkite daugiau projektų. Jei sprendimą priėmėte vedami aiškiai suprantamo bei apibrėžto poreikio, jį pasitvirtinsite ir tai leis tvirčiau jaustis.
Pasakykite sau, kad nuo šiol judėsite tik į priekį - savo svajonių namų kryptimi“, - sako ekspertė.
9 Pagrindiniai Būsto Pirkimo Žingsniai
Na, o tada reikės atlikti pagrindinių 9 žingsnių seką, - dėsto I. Pukelienė ir pateikia su tais žingsniai susijusius niuansus, patarimus bei paaiškinimus. Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu.
- Turto išsirinkimas ir apžiūra. Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.
- Finansinės galimybės. Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo. Ar turite reikiamą sumą, jei ne - kada ją sukaupsite? Išsirinkę konkretų objektą ir susitarę su jo savininku užsakykite turto vertinimą. Tai padės išsiaiškinti tikslesnę turto kainą ir vertą, o būstą įsigyjant skolintomis lėšomis, ataskaitą būtina pateikti kredito įstaigoms. Ataskaita parengiama per 1 d. d. nuo visų dokumentų pateikimo, jos kaina priklauso nuo objekto.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai. Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą (aktualu, jei turtas priklauso keliems savininkams ir / ar sutuoktiniams, nes šiais atvejais reikalingi papildomi dokumentai), patikrinkite, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas, ar nėra kitų suvaržymų arba apribojimų bei išsiaiškinkite visas turto išlaikymo išlaidas.
- Sandorio šalys. Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Nemokėkite avanso kitiems asmenims (tarpininkams, giminaičiams), jei jie nepateikė jums pardavėjo išduoto įgaliojimo, o jei ir pateikė - įsitikinkite, kad įgaliotas asmuo turi teisę gauti pinigus, nes įgaliojimas gali suteikti tik dalį teisių; pvz., gauti su turto pardavimu susijusius dokumentus, bet ne pinigus. Jei patys, kaip pirkėjai negalėsite asmeniškai dalyvauti visame būsto įsigijimo procese, jums taip pat reikės notarinės formos įgaliojimo. Pasirūpinkite juo iš anksto arba išsiaiškinkite reikalavimus ir sąlygas sandorius sudaryti nuotoliniu būdu: turėkite mobilųjį ar elektroninį parašą ir / arba išmanų tapatybės patvirtinimo įrankį (pvz., „Smart-ID“ programėlę). Tuo tarpu pasirašyti elektroninius notarinio veiksmo dokumentus galima tik su kvalifikuotu mobiliuoju elektroniniu parašu, kvalifikuotu elektroniniu parašu, esančiu lustinėje kortelėje ar USB laikmenoje arba kvalifikuotu „Smart-ID“ sertifikatu.
- Preliminarioji sutartis. Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Dažniausiai, tai padaryti pasiūlys pats pardavėjas, nes kiekvienas yra suinteresuotas turėti garantiją, kad po žodinio susitarimo seks realūs veiksmai.
- Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą. Notarui reikia pateikti: visų pirkėjų asmens dokumentus; kredito įstaigos išduotą raštą dėl kredito suteikimo; vedybų sutartį (jei pirkėjai yra santuokoje ir tokia sutartis sudaryta); įgaliojimą, jei pirkėją atstovauja įgaliotas asmuo; mokėjimo nurodymą, kuriuo patvirtinamas pradinio įnašo (kainos dalies) sumokėjimo faktas; kitus dokumentus pagal individualią situaciją.
- Hipotekos sutartis. Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga. Notarui, be išvardytų 6 punkte, reikės pateikti šiuos dokumentus: įkeičiamo turto įsigijimo dokumentus; pirminio kreditoriaus sutikimą (jei įsigijote įkeistą turtą); jei turite nepilnamečių vaikų, papildomus dokumentus, leidžiančius naujai įgytą turtą įkeisti kreditoriui; nekilnojamojo turto (išskyrus žemės sklypo) draudimą; kitų asmenų sutikimus ar leidimus, jei įkeičiamam turtui yra registruotų kitų apribojimų arba suvaržymų.
- Galutinis atsiskaitymas. Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti. Pareiškimo pagrindu notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį. Liudijimas yra pagrindas išregistruoti visus apribojimus, susijusius su turtu - pvz., įsiskolinimą, apribojimą disponuoti, įsipareigojimą įkeisti ir pan.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis. Jo sudarymo esmė - šalių susitarimas ir patvirtinimas, nuo kurio momento pirkėjas privalo mokėti už komunalines paslaugas, gali laisvai disponuoti daiktais ar, tarkim, pasikeisti spynas. Taip pat reikia nepamiršti savo vardu sudaryti sutartis su komunalinių paslaugų įmonėmis.
Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus.
Nors aktualią informaciją galima rasti savarankiškai ir nemokamai, kai kurie etapai gali atrodyti painūs ar reikalaujantys daug laiko.
Jei savo dėmesį norite skirti tik maloniems prisiminimas apie būsto pirkimą, visą atsakomybę galite palikti specialistams, kurie yra įgudę nekilnojamojo turto sandorių sudarymo srityje“, - sako teisininkė I. Pukelienė.
Kokių klaidų, perkant būstą, nedaryti?
Ekspertai pataria įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina.
Ypač svarbu turėti galimybę rinktis iš kelių variantų ir ją prilygino drabužio pasimatavimui, nes niekad nežinosime, ar jis mums tiks, jeigu jis tik kabės ant pakabos ar stovės parduotuvės lentynoje.
Neskubėti mokėti avanso prieš rezervuojant perkamą būstą, nes, kaip pabrėžia ekspertas, jūsų kreditingumo problemos nėra pardavėjo problema.
Pirmiausia rinkdamiesi būstą pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą.
Žmonės, nusprendę įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą.
Preliminarioji sutartis
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.
Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Svarbūs Aspektai Sudarant Preliminariąją Sutartį
- Tikslumas: Būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.
- Esminės sąlygos: Kaina ir mokėjimo terminai.
- Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą.
- Šalių pareiškimai ir garantijos.
Baldai ir daiktai
Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais.
Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.
Patalpų fotofiksacijos
Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas.
Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi.
Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas.
Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.
Pirmasis mokėjimas arba avansas
Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų.
Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
Notarinės išlaidos
Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
Turto perdavimas
Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.
Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis.
Pagrindinė Būsto Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje yra nurodomi tikslūs duomenys apie pirkėją, perkamą būstą ir kartu įsigyjamą papildomą turtą, tokį kaip sandėliukas ar parkavimo vieta, žemės dalis.
Į sutartį taip pat įtraukiama informacija apie visus pirkėjo įsipareigojimus - pinigų mokėjimo, būsto įsirengimo sąlygas ir terminus.
Sutarties projektas susipažinimui klientui pateikiamas dar kelios dienos iki sutarties pasirašymo, o pardavėjas atsako į visus kylančius klausimus.
Atsiskaitymas Už Būstą
Atsiskaityti už būstą galima dvejopai - perkant savo lėšomis arba kreditu, pasirašant būsto paskolos sutartį.
Nuo to priklauso ir atsiskaitymo terminai.
Jeigu atsiskaitote savo lėšomis, tai padaryti galite ir iki pagrindinės sutarties pasirašymo.
Savo lėšomis taip pat galite pilnai atsiskaityti per tris darbo dienas po pagrindinės sutarties pasirašymo.
Jeigu būstą perkate imdami paskolą, kreiptis į banką reikėtų pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį.
Dokumentai Reikalingi Parduodant Butą
- Turto įgijimo dokumentas
- Buto kadastrinių matavimų byla
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas
- VĮ Registrų centro išrašas
- Notaro leidimas butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų)
- Kreditoriaus leidimas parduoti (jei butas yra įkeistas kredito įstaigai)
NT Brokerio Paslaugos
Buto pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Būsto Pirkimo Žingsniai
- Vienas iš svarbiausių klausimų.
- Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui?
- Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos? Pasitarkite su NT brokeriu.
- Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
- Kiek laiko ieškosite? Norite statyti patys?
- Ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus? Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
- Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų?
- Kokio dydžio paskolą galite gauti? Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
- Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertini kainą ir kitus kriterijus? Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto.
Sužinokite daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį.
Finansinių Galimybių Įvertinimas
Norint gauti paskolą būstui, reikia būti sukaupus pradinį įnašą, kuris padengtų bent 15 proc. jo kainos.
Perkant NT senos statybos name ar kitame Lietuvos mieste nei Vilnius, gali tekti sumokėti ir 20 ar 25 proc. pradinį įnašą.
Mėnesio būsto paskolos įmoka kartu su kitais finansiniais įsipareigojimais negali būti didesnė kaip 40 proc. šeimos pajamų.
Pasinaudoje būsto paskolos skaičiuoklėmis, pažiūrėkite, kaip gali keistis įmokos dydis, jeigu metinė palūkanų kartelė pasiekia 5 procentus.
Atsakingai įvertinkite savo finansines galimybes.
"Svajonių" Buto Paieška
Renkantis pirmą būstą nereikia priimti skubių sprendimų.
Reikėtų nepasiduoti ir NT agentų spaudimui, kad šito buto laukia dar 5 pirkėjai, ar statytojo 2000 eurų siūloma nuolaida, kuri galioja tik 48 valandas.
Svarbu Atkreipti Dėmesį Perkant Butą
- Vieta mieste
- Vieta name
- Reikalingas buto plotas
- Buto eksploatavimo kaštai
Procesas Po Pirkimo
- Pasitikrinkite ar gausite paskolą: Prieš mokėdami avansą, įsitikinkite, kad gausite reikiamą paskolą.
- Avansinis mokestis: Aptarkite išsikraustymo sąlygas, kokie baldai bus paliekami.
- Turto vertinimas: Oficialus turto vertinimas reikalingas bankui dėl paskolos dydžio.
- Paskolos gavimas: Kreipkitės į keletą bankų.
- Notarinė pirkimo-pardavimo sutartis: Gavus paskolos sutartį, laikas keliauti pas notarą.
- Hipotekos lakštų įregistravimas (buto įkeitimas): Pas notarą ir įkeičiame perkamą butą bankui.
- Patvirtinimas, kad atsiskaityta su pardavėju: Paskutinis apsilankymas pas notarą.
Dažniausiai tai užtrunka nuo 2 iki 4 savaičių.