Įsigijus būstą naujos statybos daugiabutyje, ypač kai jis dar nepastatytas, svarbu žinoti, į ką atkreipti dėmesį, kad vėliau netektų nusivilti. Vilniuje, kur didžiausia naujos statybos būstų rinka, pirkėjai dažnai pasikliauja vystytojo pateiktomis vizualizacijomis ir projektine dokumentacija. Tačiau realybė kartais skiriasi nuo to, kas buvo žadėta.
Ką daryti, jei realybė neatitinka vizualizacijų?
Viešojoje erdvėje pasigirsta skundų, kai pirkėjai, pasikliovę tik projekto vizualizacijomis, nusivilia, pamatę realybę: nėra pardavėjų žadėtų vaikų žaidimų aikštelių, želdynų ir pan. O vystytojas teisinasi, kad tai tebuvusios preliminarios projekto vizualizacijos, projektas jau įregistruotas kaip baigtas, oficialiuose dokumentuose sprendiniai atitinka realų projekto įgyvendinimą.
Svarbu! Vien vizualizacijomis vadovautis nereikėtų, tai yra klaida ir brokerio ar vystytojo atsakomybė dėl suklaidinimo. Reikia prašyti vystytojo, kad jis parodytų projektą, oficialią projektinę dokumentaciją, kur visuomet būna nurodyti ir želdynai, ir parkavimo bei vaikų žaidimo aikštelės, ir pan.
Jeigu vystytojo reklama suklaidina pirkėjus, galima kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (VVTAT). Tačiau pavyzdžių, kai institucija įpareigoja vystytoją ištaisyti savo klaidą ar pan., yra mažai. Gali vystytojas sakyti, kad pažadėjo, bet nepadarys, nes neprivalo. Čia labiau gelbsti viešumas ir reputacijos saugojimas.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad pirkėjai turi būti informuojami apie pasikeitimus, jei želdynų vietoje padaroma vaikų žaidimų aikštelė ar pan., kartais projektai būna nuperkami ir kitas architektas pradeda dirbti, tai ką nors pakeičia.
Techninis projektas - svarbiausias dokumentas
Vilniaus miesto savivaldybė informuoja, kad ar pastatas atitinka techninį projektą, baigus statybas tikrina Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) priėmimo komisija. Į techninį projektą yra perkeliami projektiniai pasiūlymai, todėl būtent šis dokumentas turėtų sulaukti naujakurių dėmesio, renkantis būstą. Pagrindinė architektūros ir kitų pagrindinių sprendinių idėja turėtų išlikti techniniame projekte.
Savivaldybė vertina, kiek rengiant statinio projektą įgyvendinamos vizualizacijos, pateikiamos viešai svarstant pastatų projektinius pasiūlymus.
Klaidinanti reklama - negalima
Valstybinė Vartotojų teisių apsaugos tarnyba informuoja, kad prieš sudarydamas vartojimo sutartį, verslininkas privalo aiškiai ir suprantamai suteikti vartotojui būtiną, teisingą, išsamią ir neklaidinančią informaciją apie parduodamas prekes ir teikiamas paslaugas, pagrindines prekių ir paslaugų savybes, prekių ir paslaugų kainą, sutarties vykdymo tvarką ir kt. Pareiga įrodyti, kad informacija pagal šį straipsnį vartotojui yra suteikta, tenka verslininkui. Verslininkas, neįvykdęs arba netinkamai įvykdęs pareigą suteikti informaciją vartotojui, turi atlyginti dėl to vartotojo patirtus nuostolius.
Skleidžiama nekilnojamojo turto reklama negali būti klaidinanti, o vartotojams, įsigyjantiems prekių ir paslaugų, taip pat ir nekilnojamojo turto, informacija turi būti pateikiama aiškiai ir suprantamai. Konkrečiu atveju būtų vertinama, kokią informaciją prieš sudarydamas sutartį suteikė verslininkas ir kokių pagrįstų lūkesčių vadovaudamasis pateikta informacija galėjo turėti vartotojas.
Jei esminė informacija buvo nepateikta, tai gali būti laikoma informacijos neatskleidimu. Už nesąžiningą komercinę veiklą ar klaidinančios reklamos skleidimą komercinės veiklos subjektams gali būti taikomos sankcijos (nuo įspėjimo iki 100 tūkst. eurų).
Rekomendacijos sudarant pirkimo ir pardavimo sutartį:
- Atidžiai perskaityti sudaromos sutarties sąlygas.
- Išsamiai aptarti sutarties objektą.
- Nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, bendradarbiavimo, ginčų sprendimo klausimus.
- Nustatyti proporcingą atsakomybę už sutartinių įsipareigojimų neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą - delspinigius, baudas.
- Detaliai nustatyti mokėjimų terminus.
- Aptarkite sąlygas dėl mokėjimų sustabdymų, jei darbai neįvykdyti ar netinkamai įvykdyti.
- Detalizuoti priėmimo ir perdavimo terminus.
- Įtvirtinti garantinius terminus.
- Aptarti įspėjimo dėl sutarties nutraukimo terminus bei jo būdus.
Vystytojų požiūris į vizualizacijas
NT bendrovės „Eika“ rinkodaros ir komunikacijos vadovė Jorūnė Juodžbalytė informuoja, kad vizualizacijų nereiktų kurti, jei butai būtų perkami tada, kai viskas pastatyta ir įrengta. Tada plėtotojai investuotų tik į geras fotografijas. Tačiau Lietuvoje, pasak jos, didžioji naujų būstų sandorių dalis įvyksta vos gavus statybų leidimą, kai statybų aikštelėje yra tik duobė.
Todėl vizualinė medžiaga parduodant yra labai svarbi, nes klientai didele dalimi perka vadovaudamiesi emocijomis, kurias sukelia matomas vaizdas. „Eika“ nuo 2017 m. pirmoji rinkoje, kurdama būsto (ir ne tik) pardavimo strategiją, pradėjo taikyti virtualios realybės įrankius - galimybę užsidėjus virtualius akinius pasivaikščioti po būsimą būstą, pačiam pasirinkti apdailos spalvas ir medžiagas, siūlomi 360° vaizdo turai po projekto kvartalą, „stop kadrai“, kaip vizualizacijos.
Kita vertus, anot J. Juodžbalytės, prie vizualizacijų visuomet paliekama pastaba, kad tai yra preliminarus informacinio pobūdžio vaizdas: „Numatyti visas situacijas ar detales sudėtinga, tačiau didelė konkurencija būsto rinkoje plėtotojus verčia įgyvendinti projektus taip, kaip jie vaizduojami pardavimo pradžioje. Žaliąsias zonas ar želdynus kvartaluose reglamentuoja statybų reglamentas, tad per šią prizmę reikėtų vertinti, yra jie ar ne. Tačiau ar jie tokie, kokie buvo vaizduojami vizualizacijose, reiktų vertinti pasitelkus suvokimą, kad pasodinti augalai „susiima“ per keletą metų, ir tik daug investavus į jų priežiūrą.“
NT bendrovės „Realco“ rinkodaros vadovė Kristina Grubliauskaitė-Svitojė sako, kad bendrovė vizualizacijas dažniausiai kuria jau gerokai apgalvojusi eksterjero, sklypo sprendinius. Siekiame, kad vizualizacijos ir realybėje įgyvendintas projektas kuo mažiau skirtųsi, nes vizualizacijos yra pagrindinė pardavimo priemonė.
Būsto pasirinkimo tendencijos
Prieš 10-15 metų norėjosi erdvės, nes pavargę gyventi ankštuose sovietiniuose butuose žmonės norėjo erdvės. Tačiau į realybę daugelį grąžino krizė. Suvokę, kad nedaug kas gali įpirkti didžiulius plotus, žmonės pradėjo dairytis mažesnių, bet patogių būstų. Kopiant iš krizės, buvo pakeisti net norminiai aktai ir imta statyti vos 25 kv. m ploto butus, o didžiąją statomų butų dalį sudarė labai maži 1-2 kambarių butai, kurie šiuo metu statomi jau retai.
Gyventojai įpranta vertinti, ar po 2-3 metų pasikeitus gyvenimo situacijai toks būstas vis dar bus patogus ir atitiks jų poreikius, ir dabar ekonominės klasės būsto projektuose vyrauja 2-3 kambarių 40-65 kv. m ploto butai.
Maždaug prieš 10-metį plėtotojai pradėjo mažinti butų plotą, nes žmonės tiesiog neįpirkdavo didelių butų, o dabar vyrauja 2 kambarių butai. Taip pat būna nurodyta, kad apie 10 proc. butų turi būti vieno kambario ir apie 10 proc. - 3 ir daugiau kambarių butų.
Per pastarąjį dešimtmetį populiariausių butų dydis gerokai sumažėjo. Dabar patys stebimės, kad prieš 10-15 ar 20 metų statėme tokius didelius ir neefektyvius butus - vien koridorius 10-11 kv. m, o miegamasis tokio pat dydžio kaip svetainė. Ilgainiui miegamieji sumažėjo, o svetainė, kurioje susirenka visa šeima, padidėjo. Pasikeitė ir pirkėjų požiūris į tai, kas yra vertinga.
Vidutiniškai visų butų plotas name sumažėjo apie 10 kv. m. - nuo 60 iki 50 kv. m, o tai ypač pastebima vidutinės bei prestižinės klasės projektuose: Didelių 3-4 kambarių butų dalis name šiuo metu siekia 3 proc., tačiau plėtotojai neretai numato galimybę sujungti du mažesnius vienas šalia kito esančius butus, kad galėtų patenkinti pageidaujančių didesnių būstų poreikius.
Pakito žmonių požiūris į tai, kokio būsto jam reikia. Mes vertiname, kas mums patogu. Pagrindinis dalykas - efektyviai išnaudoti kiekvieną turimą kvadratą, todėl pirkėjams jau nereikia ilgų neefektyviai naudojamų balkonų.
Būtent efektyvumui ir funkcionalumui pastaruoju metu skiriamas didžiausias dėmesys, Pirkėjai labai gerai pasveria, kiek kainuos papildomos patalpos ir ar jų reikia, todėl būtų neracionalu siūlyti rinkai butą su labai ilgu koridoriumi. Kita vertus, jiems labai patinka, kai būsto langai nukreipti bent į dvi puses, todėl stengiamės projektuoti namus būtent taip.
Miesto centre, kur sau namus renkasi pasiturintys gyventojai, tendencijos kiek kitokios. Ten besikuriantys žmonės pageidauja erdvesnių, didesnio ploto butų, bet paklausūs ir nedideli kokybiški būstai gražiose vietose, kuriuos pirkėjai įsigyja nuomai.
Dar viena pastarojo meto tendencija - žmonės, prieš 10-metį bėgę iš miesto daugiabučių į individualius namus užmiestyje, jau kelerius metus traukia atgal. Kai plėtotojai perkėlė namo privalumus į prestižinės klasės butą, kurio plotas 120-150 ar 200 kv. m, mieste, kur viskas ranka pasiekiama, namo „privalumai“ liko tik vargas pjauti žolę ir nuolat važinėti kelias dešimtis kilometrų į miestą.
Žmonėms rūpi transportas, darželiai, mokyklos, parduotuvės, triukšmo lygis. Taip pat svarbu, kiek kainuos būsto išlaikymas, ar jame bus šilta ir patogu gyventi, koks gyventojų intensyvumas projekte, ar yra žaliosios zonos ir bus kur pasivaikščioti, ar vaikai turės kur saugiai žaisti.
Akivaizdu, kad paklausos kartelė slenkasi į geresnės kokybės būsto pusę. Žmonės nori gyventi arčiau miesto centro, kitų išsivysčiusių centrų. Jau pirkdami būstą jie vertina ne tik tai, kas tame kvartale yra šiandien, bet kas bus po 3-5 metų. Vis didesnę vertę įgauna ir kaimynystė, bendruomenė. Jeigu sudėtume naują Vilniuje parduodamą prestižinį ir vidutinės klasės būstą - jų pastaruoju metu parduodama daugiau negu ekonominės klasės būsto.
Vis dėlto, kadangi Lietuvoje nėra stiprios vidurinės klasės ir, jei tikėsime „Sodros“ duomenimis, kone du trečdaliai gauna mažesnę nei vidutinę algą, pagal pajamas jie negali pretenduoti į aukštesnės klasės būstą, todėl šalyje didžiausia išlieka ekonominio būsto paklausa ir daugiausia sandorių sudaroma dėl ekonominės ar ekonominės-vidutinės klasės būsto.
Būsto vertinimo kriterijai pakito visuose segmentuose - prieš krizę vienas svarbiausių dalykų įsigyjant būstą buvo kaina, būsto kainoms per metus augant po keliasdešimt procentų atrodė neprotinga mokėti nemažą papildomą sumą už sandėliuką, automobilio vietą ar garažą, o dabar pirkėjai labai daug dėmesio kreipia į kainos ir kokybės santykį bei papildomas naudas, kurias siūlo plėtotojai.
Greito vartojimo etapą jau išgyvenome, dabar namus sau kuriantys žmonės labiau linkę investuoti į geresnės kokybės, natūralias ir ilgaamžes medžiagas bei daiktus. Šiandienis būsto standartas apima ne tik vidines būtinąsias sąlygas, pavyzdžiui, liftas, garažas, patogus buto planas, terasa ar balkonas, - labai daug dėmesio kreipiama į aplinką, rajoną, susisiekimo patogumą, aplink esančio aptarnavimo ir paslaugų tinklo tankį.
Per 10 metų laukas, kuriame buvo galima palikti automobilį, virto nauju daugiabučiu, o žmonės jau supranta, kad dar po kelerių metų gali nelikti vietos ir ant bordiūro, todėl investuoja į savo patogumą ir perka vietą automobiliui statyti.
Pakito pats suvokimas, kas yra vertinga ir kam nereikia gailėti pinigų, todėl bent jau sostinėje žmonės linkę įsigyti keliais metrais mažesnį, bet efektyvesnį, kokybiškesnį ir patogesnį būstą. Tai būdinga visuose segmentuose. O pats didžiausias pastarojo meto pokytis - A energinės klasės būstas. Nesvarbu, ar jis prabangus, ar ekonominis, jis yra šiltas. Taip pat svarbu gera garso izoliacija, efektyvi ventiliacija.
Verslas linkęs taupyti visur, kur tik galima. Jei vieta prestižinė, pavyzdžiui, senamiestis, Užupis, kuriame dabar dirbame, Neries krantinė, plėtotojai sukandę dantis sutinka investuoti ir į architektūrą, nes supranta, kad kitaip neparduos. Bet jei tik toliau nuo centro, architektas turi pakovoti, nes investuotojai suveda projekto plotus, kainas ir kita į lenteles ir mato prognozuojamą pelno maržą. O pigiausia taupyti architektūros sąskaita.
Kita vertus, esant subalansuotai rinkai labai svarbu išsaugoti reputaciją, todėl plėtotojai ir statytojai pasitempė, o bendra statinių kokybė išaugo. Jai įtakos turi ir naujos technologijos bei kokybiškos medžiagos. Be to, atsirado svertų, kurie verčia gerinti darbų kokybę: vis veiksmingesnė techninė priežiūra, normatyviniai dokumentai, griežta valstybinė kontrolės ir priėmimo sistema. Dėl to žmonėms tenka mokėti šiek tiek brangiau, bet už tai jie gauna geresnės kokybės būstą.
Vienas iš šių pastangų rezultatų - liftai. Nors statybų techniniuose reikalavimuose išlikusi nuostata, kad jie turi būti įrengiami aukštesniuose negu 5 aukštų pastatuose, statytojai pastaruoju metu gyventojų patogumui įrengia juos ir žemesniuose daugiabučiuose. Tai ne prabangos dalykas, o tam tikra privilegija pirkėjui. Juk yra neįgalūs žmonės, į kurių poreikius taip pat turime atsižvelgti, be to, yra vaikai, senjorai, kuriems ne visada lengva užkopti laiptais.
Patiems gyventojams patariama nepagailėti dar šiek tiek pinigų ir investuoti juos į tinkamą būsto įrengimą. Jei bute, kurį ketinate nuomoti viengungiam studentui, indaplovė ir nebūtina, tačiau įrengdami butą sau ar nuomai, ypač jei jis nedidelis, turėtume pagalvoti, kaip funkcionaliai išdėstyti baldus ir kitą įrangą. Jei neketinate virti uogienių, siūlyčiau rinktis ne 4, o 2 vietų kaitlentę, nes taip efektyviau ir patogiau, o nedidelei šeimai jos per akis. Taip pat galima pasirinkti ne orkaitę, o krosnelę, ir turėsite vieną papildomą lentyną daiktams pasidėti.
Baldų gamintojų pasiūlyti inžineriniai sprendimai padarė baldus labai talpius ir patogius, todėl visas erdves galima panaudoti maksimaliai. Be to, geriau rinktis ne standartinius, o užsisakyti individualiai, nes tada vietoj tuščio tarpo prie kurios nors sienos atsiras dar viena lentynėlė. Arba padarys apvalintą kampą ir nekliūsite už jo kas kartą eidami pro šalį, o sutalpinti visus daiktus sumažėjusiame miegamajame pavyks įmontuojamoje spintoje, kuri susilieja su siena. Drabužinės, įmontuojami baldai, kurie pakeitė sekcijas, daugybę atskirų lentynų, funkcionaliai išnaudotos erdvės padeda sukurti daugiau tvarkos ir komfortiškai gyventi mažesnio ploto bute.
Apibendrinant tyrimų rezultatus, dabar vis daugiau reikalavimų keliama pačiam būstui, bet ne tik dėl ploto, bet ir dėl aplinkos ir infrastruktūros. Ypač tai būdinga pirmąjį būstą ketinantiems pirkti 26-35 metų amžiaus grupės atstovams. Tai ne tik didelės lodžijos ir automobilio vieta, kad nereikėtų skubėti grįžti namo tam tikru laiku, kad galėtum pasistatyti automobilį. Rekuperacinės sistemos, apie kurias prieš 15 metų daugelis iš viso nebuvo girdėję, jau natūraliai ateina į mūsų gyvenimą.
Jauniausios kartos nebaugina ilgalaikė nuoma. Tikėtina, kad mūsų nuostata, jog būtina turėti savo, jau keičiasi ir jauniausiai kartai - tiems, kuriems šiandien 18-25 metai, darosi priimtina nuomotis būstą visą gyvenimą, kaip Vakaruose. Sakau tai su tam tikra išlyga, nes šiandien jie dar nėra potencialūs pirkėjai ir nepasiekė to amžiaus, kai kuriama šeima, o tada jų poreikiai ir nuostatos gali pasikeisti ir pasirodys, kad būstas yra pirmiausia, tačiau šiuo metu jie vertina tai lanksčiai ir ilgai nuomotis būstą jiems neatrodo didelė problema.
Perkant būstą, vienas svarbiausių kriterijų - jausmas, kad ši vieta yra tikrieji namai, tačiau kaip tai pajausti, jei viskas, ką turime - buto brėžiniai ir planas? SBA kuriamas „Nemunaičių“ rajonas Kaune pirmą kartą Lietuvoje savo statomus butus perkėlė į virtualią realybę.
Naujų namų įsigijimas yra ir svajonės įgyvendinimas, ir tuo pat metu - nemenkas iššūkis. Tiek renkantis, tiek ir įsikuriant reikia atsakyti į daugybę klausimų - įsivaizduoti, kokio dydžio sofa ar dušas tilps, ar išsirinktos kėdės derės prie sienų spalvų. O jeigu butą renkatės „iš brėžinio“, kai projekte kyla tik pirmi aukštai, tuomet tuos klausimus atsakyti dar sunkiau. Būtent dėl šios priežasties klientams, kurie renkasi butą „Pasaka“ projekte, palengviname sprendimą ir suteikiame unikalią galimybę VR pagalba ne tik pasivaikščioti po konkretų butą nuo svetainės iki miegamojo ar vonios kambario, bet ir pasidairyti pro langą, lengviau suprasti galimą išplanavimą ar net susikurti interjero vizijas.
NT esmė - trimatė erdvė, o VR pagrindinė funkcija - sukurti jausmą, lyg iš tikrųjų būtum toje erdvėje. „Pasaka“ ir „Nemunaičiai“ projektai - pirmieji Lietuvoje, kuriuose bus galima naudojant VR pasivaikščioti po savo būsimus namus. Tai rodo, jog jiems ne tik įdomu dirbti su pažangiomis technologijomis, bet ir svarbu prisidėti prie išmanesnės, inovatyvios NT rinkos kūrimo.
VR turi didelį potencialą NT srityje - tobulėjant technologijoms, Pirkti namus pasivaikščiojus virtualiai taps tiek pat įprasta, kiek pirkti remiantis vizualizacijomis. Jeigu gali užeiti ir patirti namus, negi neužeisi?
Ieškantys būsto „Nemunaičiuose“ galės ne tik įsivertinti erdvių išplanavimo patogumą pagal savo poreikius, pasilyginti kelis patinkančius butus tarpusavyje, bet ir nusimatyti tam tikras korekcijas, pavyzdžiui, perplanuoti pertvaras ar baldų išdėstymą, kadangi VR turo vaizdas ir erdvė atitinka realius išmatavimus.
VR turo metu pirkėjai matys kiekvieno buto vaizdą per langus, kurie padės nuspręsti, ar butas atitinka jų poreikius. Pirkėjas galės „pasimatuoti“ ar „pasiekia“ viršutinę spintos lentyną, ar kavos staliukas svetainėje ne per žemas. Be vidaus erdvinio pojūčio naudos, klientas galės dar nepastatytame projekte įsivertinti ir matomą vaizdą per langą - šalia tekančio Nemuno artumą, vidinio kiemo erdvę ar jau pastatytus pastatus teritorijoje. Jie bus adaptuoti butui individualiai ir, esant analogiško išplanavimo butui, pirkėjas vieno mygtuko paspaudimu galės iš vieno aukšto persikelti į kitą, taip įsivertinant sau priimtiniausią variantą. VR technologija palengvins sprendimo priėmimo procesą.
Ši patirtis leis pamatyti butus taip lyg juose jau gyventume, matysite ir tokius smulkius elementus kaip garuojanti vakarienė ant stalo, taip pat ir realų vaizdą pro langą. Klientas gali apžiūrėti kiekvieną kampą - pasitikrinti, kiek vietos yra prie valgomojo stalo, ar telpa sofa, koks jausmas stovėti vonios kambaryje. Tai nėra statinė vizualizacija - tai realistiška, interaktyvi patirtis, leidžianti pajusti būstą iki smulkiausių detalių.
Ateityje planuojama ir daugiau inovatyvių sprendimų, kurie padėtų klientams įsivertinti buto patogumą, atsižvelgiant į jų poreikius. Kiekvienas pirkėjas galės koreguoti interjero sprendinius savo konkrečiame bute. Ateityje esame numatę galimybę jau įsigijusiems butus ir interjero projektus pasirengusiems klientams taip pat naudojant VR „pasimatuoti“ butų patogumą prieš pradedant įrengimo darbus. Patys su komanda išbandydami šią unikalią patirtį pamatėme, kiek tai gali sutaupyti ne tik laiko, bet ir biudžeto, išvengiant tam tikrų klaidų ar neteisingų sprendimų.