Buto atjungimas nuo bendros šildymo sistemos: reikalavimai ir procedūros

Planuojate remontą naujai įsigytame bute ir norite įsirengti individualią šildymo sistemą? Svarbu žinoti, kokie reikalavimai taikomi atsijungiant nuo bendros namo šildymo sistemos. Šiame straipsnyje aptarsime, kokius žingsnius reikia atlikti ir į ką atkreipti dėmesį.

Ar galima atsijungti nuo bendros šildymo sistemos?

Pagal Lietuvos Respublikos konstituciją ir Šilumos ūkio įstatymą, atsijungti nuo bendros šildymo sistemos ir įsirengti individualią šildymo sistemą yra galima. Tačiau svarbu, kad šiuo veiksmu nebūtų pakenkta kaimynams, t. y. pabloginta jų padėtis.

Vadinasi, atsijungimą reikia atlikti taip, kad po atsijungimo gali tekti perbalansuoti visą namo šildymo sistemą ir izoliuoti buto ribose praeinančius vamzdynus.

Jeigu atjungiamas butas yra viršutiniame aukšte, o namo šildymo sistema yra apatinio paskirstymo, tai oro išleidimą reikės organizuoti žemiau esančiame bute. Tam reikės gauti atskirą apatinio buto savininkų sutikimą.

Reikalingi dokumentai ir sutikimai

Kiekvienoje savivaldybėje gali būti patvirtinta sava atsijungimo tvarka su atskirais reikalavimais. Tačiau bendruoju atveju reikės:

• Gauti 50 proc. +1 viso namo savininkų sutikimą Jūsų atsijungimui.
• Paruošti atsijungimo darbų paprastąjį aprašą arba kitaip tariant, atsijungimo projektą, kuriame turėtų būti suskaičiuota namo šildymo sistemos hidraulika ir kaip ji pasikeis po atsijungimo. Tai reiškia, kaip ir kuo sistema turės būti subalansuota.
• Atsijungimo aprašas arba projektas turi apimti atsijungusiojo savininko naujos šildymo sistemos projektą, nes mūsų kraštuose/platumose gyvenamosios patalpos turi būti šildomos.
• Atsijungimo aprašas arba projektas turi būti suderintas savivaldybėje (ir su šilumos gamintoju/tiekėju).
• Po to likę namo gyventojai turi būti supažindinti su projekto sprendiniais. Atskirose savivaldybėse gali būti kitaip. Tam paprastai reikėdavo 100 procentų gyventojų pritarimo.

Ir tik tada galima vykdyti atsijungimo darbus (ne šildymo sezono metu).

Finansiniai aspektai

Reikia pažymėti, kad vis tiek ir atsijungęs savininkas privalės mokėti tam tikrą dalį namo bendrųjų šilumos nuostolių kainos dalį (laiptinių, koridorių ir kt. šildymas, šilumos nuostoliais nuo bendrųjų namo vamzdynų ir pan.).

Taigi, pirmiausia reikėtų išsiaiškinti/pasiklausti savo savivaldybėje apie atsijungimo galimybes, ir tik po to rūpintis projektavimo, organizaciniais ir atsijungimo darbais.

Labai svarbu santykiai su kaimynais, nes nuo to priklauso jų sutikimų gavimas. Daugeliu atveju surinkti 100 proc. pritarimą būdavo sudėtinga arba neįmanoma.

Atsijungus nelegaliai/savavališkai, vis tiek teks mokėti už centralizuotai tiekiamą šildymą, ir bet koks teismas tai pripažins. Taigi, atsijungimas nuo bendros pastato šildymo sistemos turi būti atliktas teisėtai.

Šilumos siurblio įrengimas

Nuo jūsų esamos šildymo sistemos turėtų būti galimybė atsijungti ir prisijungti šilumos siurblį. Šį klausimą jums reikėtų aptarti ir suderinti tiek su kaimynais, tiek su pastatą administruojančiu asmeniu, kuris iki šiol prižiūri esamą šildymo sistemą.

Priklausomai nuo jūsų pastato situacijos, reikėtų pasitarti su aplinkinių butų savininkais, kur planuojate montuoti išorinį šilumos siurblio bloką, kad vėliau nekiltų nesutarimų dėl atsiradusio pašalinio triukšmo.

Taip pat renkantis patį šilumos siurblį reikėtų pasidomėti jo montavimo reikalavimais, tokiais kaip minimalus ir maksimalus atstumas tarp vidinio ir išorinio bloko, montavimo vietai keliami reikalavimai ir pan.

Norint pasijungti atskirą šildymo sistemą bute, reikalingas kaimyninių namų sutikimas ir kitų namo gyventojų sutikimas, bei suderinti lauko blokų pastatymo vietas.

Pastato bendrojo naudojimo šilumos įranga (įskaitant šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, rankšluosčių džiovintuvus ir kt.) priskiriama bendrajai pastato inžinerinei sistemai.

Vadovaujantis Civiliniu kodeksu sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Taigi norint pertvarkyti bendrąją pastato inžinerinę sistemą pirmiausia reikalingas daugumos (50 proc. +1) pritarimas.

Teisinis šilumos nutraukimas

Kalbant apie šilumos tiekimo nutraukimą pastatuose, kuriuose šiluma tiekiama daugiau nei dviem šilumos vartotojams ir atsiskaitoma ne pagal įvadinį šilumos apskaitos prietaisą, o pagal Valstybinės energetikos reguliavimo tarnybos patvirtintus šilumos paskirstymo metodus, reikia atskirti du dalykus: fizinį šilumos nutraukimą (šilumos įrenginių demontavimą) ir teisinį šilumos nutraukimą - tam tikrų teisės aktų nuostatų įgyvendinimą.

Šilumos vartotojų teisė atjungti buto ar kitos patalpos šildymo ir / ar karšto vandens vartojimo įrenginius nuo šilumos perdavimo tinklų ar daugiabučio namo bendros šildymo ir / ar karšto vandens sistemos bei keisti šildymo būdą įtvirtinta Lietuvos Respublikos (toliau - LR) šilumos ūkio įstatyme. Ši teisė realizuojama vadovaujantis LR statybos įstatymo (toliau - Įstatymas) nuostatomis ir jį detalizuojančių teisės aktų nustatyta tvarka.

Šilumos įrenginių atjungimas vartotojų iniciatyva detaliai reglamentuojamas 2018 m. sausio 1 d. redakcijos Šilumos tiekimo ir vartojimo taisyklėse (toliau - Taisyklės).

Pastato dalies, buto ar kitų patalpų savininkas ar jo įgaliotas asmuo, pageidaujantis atjungti savo šilumos įrenginius nuo pastato bendros šildymo sistemos, remiantis Įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 5 punktu, turi gauti statybą leidžiantį dokumentą - leidimą atlikti statinio paprastąjį remontą.

Pagal Įstatymo 28 straipsnio 1 dalį, atjungus šilumos įrenginius, statybos darbai užbaigiami surašant statybos užbaigimo aktą. Statybos užbaigimo akto išdavimo tvarka nustatyta statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas” V skyriuje.

Jeigu pastate yra daugiau kaip vienas šilumos vartotojas, visas pastate suvartotas šilumos kiekis paskirstomas (išdalijamas) vartotojams, o kiekvienas vartotojas moka už jam priskirtą šilumos kiekį, paskaičiuotą pagal namui taikomą šilumos apskaitos metodą, reglamentuotą teisiniais metodais.

Šilumos paskirstymo metodai:

• Šilumos pagal dviejų atsiskaitomųjų šilumos apskaitos prietaisų rodmenis paskirstymo metodas Nr. 1
• Šilumos, kai butuose ir (ar) kitose patalpose įrengti kompaktiniai šilumos punktai, paskirstymo metodas Nr. 2
• Šilumos pagal buitinių šilumos skaitiklių rodmenis paskirstymo metodas Nr. 3
• Šilumos pagal vieno įvadinio šilumos apskaitos prietaiso rodmenis paskirstymo metodas Nr. 4
• Šilumos kiekio pastato naudingajam plotui šildyti ir bendrosioms reikmėms nustatymo bei paskirstymo metodas Nr. 5
• Šilumos šildymui paskirstymo dalikliais metodas Nr. 6
• Klaipėdos miesto I. Simonaitytės g. 27 daugiabučio namo savininkų bendrijos „Dvyniai“ vartotojų pasiūlyto šilumos paskirstymo metodas Nr. 7
• Šilumos renovuotoje trivamzdėje šildymo sistemoje paskirstymo metodas Nr. 8
• Šilumos paskirstymo, nustątant faktines šilumos sąnaudas 1 m3 karšto vandens paruošti, metodas Nr. 9
• Šilumos Panevėžio miesto atvirojoje karšto vandens tiekimo sistemoje paskirstymo metodas Nr. 10

Pastato ar jo dalies patalpų šilumos įrenginių atjungimas nuo šilumos perdavimo tinklų vykdomas Lietuvos Respublikos statybos įstatyme nustatyta tvarka. Šio įstatymo reikalavimų laikymasis turi būti pakankamas sprendžiant dėl atsijungimo veiksmų teisėtumo.

Pastato, sekcijos (bloko) arba daugiabučio namo buto ar kitų patalpų šilumos vartojimo įrenginiai pripažįstami atjungtais nuo statinio statybos užbaigimo dokumento (Statybos techninis reglamentas STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.

Pastato šildymo būdo keitimas negali trukdyti tiekti kokybišką šilumos energiją kitiems šilumos vartotojams.

Visi pastate esantys šilumos įrenginiai ir individualiuose butuose esantys šilumos prietaisai (radiatoriai, gyvatukai, šilumos stovai ar kt.) yra priskiriami bendrajai pastato inžinerinei sistemai.

Vadovaujantis Civiliniu kodeksu, sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, t. y. reikalingas daugumos (50 proc. +1) pritarimas.

Statybos techniniuose reglamentuose (Atsijungimo tvarkos 5 punktas) nustatyta, kad statinio bendrųjų, atskirųjų, vartotojo inžinerinių sistemų įrengimas, keitimas ir šalinimas priskiriamas statinio paprastajam remontui. Ketinat atlikti paprastąjį statinio remontą, pagal nustatytus reikalavimus, turi būti rengiamas ketinamo atlikti paprastojo remonto aprašas ar projektas.

Šildymo sistemos pertvarkymo paprastojo remonto aprašą gali parengti tik atitinkamą kvalifikaciją ir atestaciją turintis specialistas.

Pertvarkant pastato šildymo sistemą, privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą - savivaldybės administracijos rašytinį pritarimą paprastojo remonto aprašui.

Vartotojai ne vėliau kaip prieš 30 kalendorinių dienų iki pastato ar jo dalies patalpų šilumos įrenginių atjungimo nuo šilumos perdavimo tinklų darbų pabaigos ir faktinio atjungimo dienos, privalo raštu pranešti Bendrovei apie numatomą atjungimą (šilumos pirkimo - pardavimo arba šilumos vartojimo pirkimo - pardavimo sutarčių nutraukimą).

Atsijungusysis:

• atlygina dėl šildymo būdo keitimo atsiradusias pastato šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros (eksploatavimo) dokumentų pakeitimo išlaidas.
• daugiabučio namo sekcijos (bloko), buto ar kitos patalpos, kurių šilumos vartojimo įrenginiai pripažįstami atjungtais, savininkų su Bendrove sudarytos šilumos pirkimo -pardavimo sutartys laikomos pakeistomis pagal Atsijungimo tvarkos 11.3.3 papunkčio nuostatas nuo Atsijungimo tvarkos 5 punkte nurodyto dokumento išdavimo dienos. Šiuo atveju butų ir kitų patalpų savininkai su Bendrove sudaro šilumos pirkimo - pardavimo sutartis dėl šilumos vartojimo daugiabučio namo bendrosioms reikmėms tenkinti.

Butų ir kitų patalpų, kurių šilumos įrenginiai pripažįstami atjungtais, savininkai Bendrovei kiekvieną mėnesį apmoka už jiems tenkančią sunaudotos pastato bendrosioms reikmėms šilumos dalį, ją nustačius vadovaujantis Atsijungimo tvarkos 11.3.1 punktu.

Daugiabučio namo atskirų butų (buto) ar kitų patalpų šildymo įrenginių atjungimo nuo bendros daugiabučio namo šildymo sistemos darbai užbaigiami surašius deklaraciją (aktą) apie statybos užbaigimą.

Daugumos teisė prieš vieno interesus

Sprendžiant klausimus dėl šilumos tiekimo pertvaros daugiabučiuose namuose ir jų butuose, aktualios Šilumos ūkio įstatymo (Įstatymas), Civilinio kodekso (CK) ir energetikos ministro įsakymo „Dėl šilumos tiekimo ir vartojimo taisyklių patvirtinimo“ (Taisyklės) nuostatos.

Vertinant situaciją, kai daugiabutis gyvenamasis namas siekia pertvarkyti esamą šildymo sistemą, visų pirma, reikėtų pažymėti, kad daugiabučio gyvenamojo namo šildymo sistema yra pastato bendrojo naudojimo objektas, t. y. ji butų ir kitų patalpų savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės pagrindais, o, remiantis CK 4.76 straipsniu, kiekvienas bendraturtis proporcingai savo daliai turi pareigą apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti.

Šis šildymo sistemos teisinis statusas svarbus tuo, kad vienam iš bendraturčių nevykdant pareigų išlaikyti šį bendrą daiktą, kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos turėjo, atlyginimą. Be to, šios CK nuostatos turi būti suprantamos plečiamai - t.y. jos taikytinos ir tais atvejais, kai sprendžiami klausimai dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ar esamų atnaujinimo, pvz. šildymo sistemos pertvarkymo.

Remiantis šiuo teisiniu reguliavimu galima daryti išvadą, kad sprendimas pertvarkyti namo šildymo įrenginius, priimtas balsų dauguma, yra privalomas visiems esamiems ir būsimiems bendraturčiams, jei neapriboja šių savininkų teisių ir teisėtų interesų.

Taigi, tokio sprendimo priėmimas sukuria pareigas visiems butų savininkams. Reiktų pabrėžti, kad daugumos sprendimai negali pažeisti kitų savininkų teisių ir teisėtų interesų. Šių interesų pažeidimo klausimas iškyla tais atvejais, kai yra nepagrįstai suvaržomos bendraturčio teisės ar bendraturtis kitu būdu patiria neobjektyvius neigiamus padarinius.

Tačiau, interesų pažeidimu savaime nelaikytinas sprendimo dėl šildymo sistemos atnaujinimo priėmimas ar šilumos įrenginių pertvarkymo projekto įgyvendinimas, jei šie veiksmai buvo vykdomi CK, Taisyklėse bei kituose teisės aktuose nustatyta tvarka.

Panašiai turėtų būti vertinamos ir tos situacijos, kai daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai nusprendžia pakeisti namo šildymo būdą, pvz. namą pradėti šildyti dujomis ir (ar) elektra, vietoje buvusio centralizuoto šilumos tiekimo.

Įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 2 punkte aiškiai nurodoma, kad bet kuris šilumos vartotojas, kartu su kitais namo butų ir kitų patalpų savininkais, turi teisę nuspręsti pakeisti viso pastato, jo sekcijos ar bloko šildymo būdą.

Tam, kad būtų pradėtas šilumos įrenginių atjungimo nuo šilumos perdavimo tinklų procesas, visų pirma, daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai privalo susirinkimo metu, vadovaujantis jau minėta daugumos taisykle, priimti sprendimą pakeisti pastato šildymo būdą.

Priėmus tokio pobūdžio sprendimą, bendrojo naudojimo objektų valdytojas (įprastai - namo bendrija) privalo savivaldybei pateikti prašymą išduoti rašytinį pritarimą pastato paprastojo remonto projektui (aprašui), pertvarkant pastato inžinerines sistemas (šildymo, dujotiekio, elektros tiekimo).

Papildomai prie šio prašymo turi būti pateiktas daugiabučio namo butų bei kitų patalpų savininkų priimtas sprendimas ir pavedimas valdytojui atjungti daugiabutį namą nuo centralizuoto šildymo sistemos, kitą pasirinktą šilumnešį ar energijos rūšį (pvz., dujas, elektrą, kitą) tieksiančio asmens išduota pažyma apie technines galimybes tiekti kitą šilumnešį ar energijos rūšį ir daugumos atjungiamo objekto bendrosios dalinės nuosavybės savininkų rašytiniai pritarimai projekto (aprašo) sprendiniams.

Reikėtų pažymėti, kad projekto išlaidų dengimo ir kiti su tuo susiję klausimai paprastai yra sprendžiami tapačiai, kaip ir pertvarkant daugiabučio gyvenamojo namo šildymo sistemą.

Kai kalbama apie konkretaus buto siekį pakeisti šildymo būdą, reiktų pažymėti, kad esminis skirtumas tarp viso daugiabučio ir vieno buto atjungimo nuo centralizuotos šildymo sistemos, yra tokiems veiksmams pritariančių kitų bendraturčių sutikimų dalis.

Kaip jau minėta, viso daugiabučio šildymo būdas gali būti keičiamas daugumos bendratučių sprendimu, tuo tarpu, kai nuo centralizuotos šildymo sistemos siekiama atjungti tik vieną butą ar patalpą, Taisyklės imperatyviai numato, kad tokiems veiksmams būtini visų bendratučių rašytiniai pritarimai teikiamam projektui.

Kaip ir kitais, aukščiau nurodytais, atvejais, atjungiant butą ar patalpą nuo centralizuotos šildymo sistemos, būtinas, CK 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka, priimtas bendraturčių sprendimas. Tačiau, šiuo atveju, taip pat reikalingas pavedimas bendrojo naudojimo objektų valdytojui keisti buto ar patalpos šildymo būdą ir valdytojo raštiškas sutikimas šiems darbams.

Taip pat, atsijungti siekiančio buto savininkas privalo savivaldybei teikiamą paprastojo remonto projektą iš anksto suderinti su bendrojo naudojimo objektų valdytoju ir gauti šio asmens pažymą, kad planuojamas atsijungimas nepažeis kitų daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų teisių ar teisėtų interesų.

Tik įgyvendinus visus šiuos veiksmus bei Taisyklių nustatyta tvarka išsprendus klausimus su esamu daugiabučio namo šildymo tiekėju dėl šilumos vartojimo bendro naudojimo patalpose ir įrenginiuose bei pateikus įsipareigojimą vykdyti prievoles dėl pastato šildymo ir (ar) karšto vandens sistemų priežiūros, ketinančio atsijungti buto savininkas gali teikti projektą savivaldybei ir gauto rašytinio pritarimo pagrindu įgyvendinti buto ar patalpos šildymo būdo keitimo darbus.

tags: #buto #prijungimas #prie #bendros #sistemos