Valstybinis turtas Lietuvoje gali būti perleidžiamas privačiam savininkui už pinigus, čekius arba nemokamai. Dauguma žmonių gyvena valstybiniuose butuose, namuose ar kitokiuose pastatuose nuomotojo sąlygomis, tačiau retas žino, kada įgaunama nuosavybės teisė į šį turtą. Viešoji teisė nustato skirtingus tokių objektų nuosavybės perleidimo įgyvendinimo būdus ir tvarką.
Kada asmuo įgauna nuosavybės teisę į valstybinį turtą?
Fizinių asmenų nuosavybės teisė į valstybinį turtą yra ne vienkartinis aktas, o tam tikras procesas, užtrunkantis trumpesnį ar ilgesnį laiko tarpą. Fiziniams asmenims, pageidaujantiems privatizuoti valstybės būstą, pagalbinio ūkio paskirties pastatą ir jų dalį, pirmiausia reikia atsižvelgti į gyvenamųjų patalpų ir jų priklausinių privatizavimo tikslus ir į teisinių santykių, susiklostančių privatizuojant gyvenamąsias patalpas, specifiką. Ypač svarbus yra naudojimosi šiomis patalpomis teisinis pagrindas, t. y. nuomos sutarties ar kitokiu pagrindu. Valstybės gyvenamosios patalpos ir jų priklausiniai gali būti privatizuojami tik už Vyriausybės nustatyta tvarka apskaičiuotą kainą.
Yra atvejų, kai privatizavimo objektas ir žemės sklypai dėl įsakmaus teisinio reglamentavimo gali sudaryti vieną sutarties dalyką.
Deja, žinau, kad tikrai ne visi nekilnojamojo turto savininkai gali tai patvirtinti. Dažnas galvoja: „kai prireiks, tada ir susitvarkysiu, menka čia bėda“. Bet ar tikrai nesutvarkyti namo, buto ar sklypo dokumentai yra menka bėda? Į tai atsako Agnė Tamulionytė, UAB „Capital Real Estate“ NT brokerė.
Nekilnojamojo daikto dokumentai - kas tai?Kuriuos dokumentus būtina turėti ir saugoti, priklauso nuo nekilnojamojo turto rūšies: butui svarbūs vienokie dokumentai, sklypui - kitokie, ir išskirti, kurie nekilnojamojo turto objekto dokumentai yra svarbiausi, yra sudėtinga, nes bet kurio jų neturint galima susidurti su netikėtais keblumais.
Privalu turėti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą liudijantį dokumentą. Tai gali būti pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo dokumentai, privatizavimo sutartis, teismo sprendimas ir pan. Tai yra juridinis pagrindas, kuriuo remdamasis Registrų centras registruoja nuosavybę jo savininkui.
Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, arba trumpiau Registrų centro išrašas - dokumentas, kuriame pateikiama kone visa informacija apie nekilnojamąjį turtą: nekilnojamojo daikto tipas, adresas, paskirtis, plotas, vidutinė rinkos vertė, savininkai, nuosavybės registravimo pagrindas, hipotekos, areštai ir daug kitų.
Kadastrinių matavimų byla - dokumentas, kuriame sužymėti visi fiziniai nekilnojamojo daikto parametrai: plotas, aukštis, ilgis, plotis, tūris, medžiagos, taip pat paskirtis, pavadinimas, statybos darbų baigtumas ir kt. Kadastrinių matavimų byloje pateikiamas ir patalpų ar sklypo planas.
Energetinio naudingumo sertifikatas - tai palyginus naujas dokumentas, atsiradęs 2013 m. įsigaliojus Statybos įstatymo pakeitimams. Jo tikslas - didinti pastatų energetinį efektyvumą, kartu mažinant aplinkos taršą anglies dvideginiu.
Praktikoje dažnai pasitaiko, kad tik keičiantis nekilnojamojo turto savininkui - parduodant, dovanojant, priimant paveldėjimo teisę - kyla nesklandumų dėl vieno ar kito nesutvarkyto dokumento. Dažniausiai pasitaikantys atvejai - neužbaigtas paveldėjimo teisės priėmimo procesas ir aktualios kadastrinių matavimų bylos neturėjimas.
Norint priimti paveldėtą turtą reikia per 30 dienų kreiptis į priskirtą notarų biurą. Čia bus patikrinta, koks turtas ir kokiomis dalimis yra paveldimas. Notaras, atlikęs visas reikiamas procedūras, užregistruos nekilnojamojo turto nuosavybės teisę atitinkamiems paveldėtojams. Jei teisėti paveldėtojai paveldėjimo teisės priimti nenori, atsisakymą jie taip pat turi pateikti notariškai.
Dėl nežinojimo, dėl neapsisprendimo, dėl turto nepasidalijimo ar kitų sunkiai įvardijamų priežasčių paveldėtojai nepriima, bet ir oficialiai neatsisako paveldėjimo teisės. Taip nekilnojamasis daiktas ir „kabo“ registruotas jau mirusio asmens vardu.
Paveldėtojai susizgrimba užbaigti procesą tik tuomet, kai nutaria paveldėtą turtą parduoti. O tada prasideda visos bėdos: dažniausiai visi terminai jau būna praėję, todėl reikia kreiptis į teismą dėl paveldėjimo teisės atstatymo, vėl reikia grįžti pas notarą, registruoti nuosavybę paveldėtojams, nes tik tada notaras galės tvirtinti paveldėto nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį.
Visa tai kainuoja uždelstą laiką, papildomą stresą ir, žinoma, pinigus. Neretu atveju - ir pirkėją, nes ne visi pirkėjai sutinka laukti, kol bus sutvarkyti dokumentai.
Kitas dažnai nekilnojamojo turto pardavimo procesą stabdantis dokumentas yra kadastrinių matavimų byla. Parduodant nekilnojamąjį daiktą jo kadastrinės bylos duomenys turi atitikti faktą. Jei du atskiri butai buvo sujungti į vieną ar vienas butas padalintas į du atskirus vienetus, jei pasikeitė bet kokie pastato, buto ar patalpos parametrai - plotis, ilgis, aukštis, plotas ir kt. - turi būti suformuota ir Registrų centre užregistruota nauja kadastrinių matavimų byla. Tam tikrais atvejais reikia kreiptis ir į savivaldybę su prašymu suteikti apjungtam butui ar patalpai adresą, o tai užtrunka nei daug, nei mažai - 20 darbo dienų.
Kalbant apie žemės sklypus, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai numato, kad jei parduodamas žemės sklypas yra miesto teritorijoje, privaloma atlikti kadastrinius matavimus. Šio proceso trukmė skaičiuojama jau ne dienomis, o mėnesiais. Ar tikrai pirkėjas turės pakankamai kantrybės išlaukti, kol bus sutvarkyti reikalingi dokumentai?
Pasirašius preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir paėmus užstatą, dokumentų tvarkymo procesui užsitęsus pirkėjas gali nutraukti sutartį ir pareikalauti ne tik grąžinti jo sumokėtą avansą, bet ir jam sumokėti sutartyje numatyto dydžio baudą už sutarties nevykdymą, nes savininkas neatliko savo prievolės - laiku nesusitvarkė dokumentų.
Į šį klausimą atsakyti paprasta - nelaukite, kol į duris pasibels pirkėjas. Nekilnojamojo turto pardavimą pradėkite nuo parduodamo objekto dokumentų patikros. Atsiradus pirkėjui reikia keliauti pas notarą, o ne pas matininkus. Net jei dabar ir negalvojate apie savo nekilnojamojo turto pardavimą, peržvelkite savo turimus dokumentus ir pasitikrinkite, ar tikrai viskas tvarkoje. O jei nesate tuo tikri, pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto specialistu.
Kokie įstatymai reglamentuoja valstybinio turto privatizavimą?
Valstybinių gyvenamųjų patalpų privatizavimą reglamentuoja Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymas. Savivaldybės gyvenamosios patalpos yra privatizuojamos lengvatinėmis sąlygomis.
Kita lengvatinė sąlyga yra tada, kai privatizuoja nuomininkai, kurie yra iškeldinti arba kuriuos ruošiamasi iškeldinti iš avarinių gyvenamųjų patalpų ir patalpų, įrašytų į griaunamų sąrašą arba įrašytų į visuomenės poreikiams paimamų pastatų sąrašą, ir kurių dėl to negalima buvo privatizuoti pagal Butų privatizavimo įstatymą.
Laikinai išvykusiam nuomininkui, jo šeimos nariui ar buvusiam šeimos nariui, teisė į valstybės ar savivaldybės gyvenamąją patalpą paliekama šešeriems mėnesiams, tačiau tik su sąlyga, kad bus mokamas nuomos mokestis ir mokestis už komunalines paslaugas. Pasibaigus numatytoms aplinkybėms, laikinai išvykusiems teisė į nuomojamą gyvenamąją patalpą išlieka dar šešis mėnesius, o pasibaigus nurodytam terminui, laikinai išvykęs nuomininkas, jo šeimos narys ar buvęs šeimos narys praranda teisę į gyvenamąją patalpą.
Parduodant bendrosios nuosavybės dalį, taikomos bendraturčių pirmenybės teisės taisyklės. Pavyzdžiui, bendradarbučio kambariai esantys iš dalies privatizuotame bute su bendra virtuve yra priskiriami greta esančių privatizuotų gyvenamųjų patalpų savininkams.
Taip pat, gyvenamųjų patalpų savininkų teisėtai naudojami pagalbinio ūkio paskirties pastatai (išskyrus laikinus pastatus) priskiriami šių patalpų bendraturčiams.
Naujasis Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymas numato pareigą savivaldybių socialinio būsto nuomininkams ir kartu su jais gyvenantiems pilnamečiams šeimos nariams, Gyventojų turto deklaravimo įstatyme nustatyta tvarka, kasmet deklaruoti turtą (įskaitant gautas pajamas) už kalendorinius metus.
Pabrėžtina, kad socialinio būsto nuomos sutartys su nuomininkais, nedeklaravusiais turto (įskaitant gautas pajamas) už kalendorinius metus Gyventojų turto deklaravimo įstatyme nustatyta tvarka, yra nutraukiamos.
Svarbiausi teisės aktai, reglamentuojantys valstybinio turto privatizavimą
- Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymas
- Gyventojų turto deklaravimo įstatymas
Šie įstatymai nustato pagrindines sąlygas ir tvarką, pagal kurią valstybinis turtas gali būti privatizuojamas. Taip pat svarbu atsižvelgti į kitus teisės aktus, kurie gali būti taikomi konkrečiu atveju, pavyzdžiui, Nekilnojamojo turto kadastro įstatymą.
Šioje lentelėje pateikiami pagrindiniai teisės aktai, reglamentuojantys valstybinio turto privatizavimą, su nuorodomis į jų priėmimo datas ir pakeitimus:
| Teisės aktas | Data | Pakeitimai |
|---|---|---|
| Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymas | 1997 m. liepos 1 d. | Daugiau nei 30 pakeitimų iki 2023 m. gruodžio mėn. |
| Gyventojų turto deklaravimo įstatymas | Nėra nurodyta | Nėra nurodyta |
Svarbu atkreipti dėmesį, kad teisės aktai nuolat keičiasi, todėl prieš pradedant privatizavimo procesą rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku arba notaru.
