Nekilnojamojo turto (NT) rinka turi didžiulę reikšmę stabiliam šalies ekonomikos vystymuisi. NT rinka pastaraisiais metas buvo gan sulėtėjusi - sudaroma mažiau butų pirkimo pardavimo sandorių, individualių namų pirkimo - pardavimo sandorių. Šiais, 2016 metais, remiantis statistika, jau matomas pakilimas - pastebima daugiau pirkimo, pardavimo ir nuomos sutarčių. Vis dėlto, dėl sumažėjusios naujo nekilnojamojo turto pasiūlos, kainos taip pat šoktelėjo į viršų, dėl ko žmonės, ieškantys, kur įsikurti, susiduria su dilema - nekilnojamąjį turtą pirki ar nuomoti?
2020 m. Lietuvos banko duomenimis, net 82 proc. viso šalies gyventojų turto yra sukaupta būtent nekilnojamo turto forma. Daugelis lietuvių įsitikinę, kad NT yra vienas svarbiausių gyvenimo pirkinių ir tuo pačiu geriausia investicija. Tačiau dabartinio ekonomikos šoko, kurį kelia COVID-19 pandemija, pasekmės Lietuvos NT rinkai yra akivaizdžios: per pastaruosius aštuonis mėnesius nuo 2020 m. Trumpalaikiai ekonomikos šokai ar finansinės krizės išbalansuoja NT rinkos pusiausvyrą, o tai gali reikšmingai paveikti šalies ekonominę ir finansinę sistemą.
Dažnai NT rinkos kainų ar būsto įperkamumo indeksų apžvalgos pateikia tik abstrakčią esamą situaciją, nurodant būsto pigimo ar brangimo tendencijas, mažiau detalizuojant atskirus NT rinkos segmentus ir jų kainų veiksnius.
NT rinkos segmentų kainų dinamika
Kauno technologijos universiteto Ekonomikos ir verslo fakulteto ekonomistų komandos atliko tyrimą, kurio metu siekė įvertinti sąryšį tarp įvairių NT rinkos segmentų kainų ir numatyti jų kainų kitimo tendencijas. Tyrimo metu buvo modeliuojami 1328 stebiniai nuo 2006 m. lapkričio mėn. iki 2020 m. rugpjūčio mėn. aštuoniuose skirtinguose NT rinkos segmentuose: nuomos sektoriuje - butai, individualūs namai, komercinės patalpos; pardavimo sektoriuje - butai, individualūs namai, komercinės patalpos, žemės ūkio paskirties sklypai, namų valdos sklypai.
Apžvelgiant skirtingų Lietuvos NT segmentų kainų dinamiką per pastaruosius 14 metų, akivaizdu, kad 2008-2009 m. ekonominė krizė neigiamai paveikė visus NT rinkos segmentus.
Mažiausias kainų pokytis fiksuojamas butų pardavimo segmente: krizės laikotarpiu butų kainos nukrito apie 25 proc. Ši tendencija laikėsi iki 2013 m. Nuo 2013 m. NT rinkos segmentai vystėsi pakankamai stabiliai: nuosekliai augo butų kainos, o sklypų ir namų kainos visos Lietuvos mastu išliko pakankamai stabilios.
Nagrinėjant atskirų Lietuvos NT rinkos segmentų nuomos kainų statistiką, pastebėta, kad vidutinės butų ir namų nuomos kainos, pasiekusios piką 2007 m. pabaigoje, mažėjo iki pat 2010 m. visoje Lietuvoje. Bendroje butų nuomos rinkoje ryški sezoniškumo įtaka - kaina padidėja prieš rugsėjo mėn., o žemiausia būna žiemą. Namų nuomos svyravimai yra ryškesni, bet jų kainos vidurkis (už vieną kvadratinį metrą) yra ženkliai mažesnis negu buto nuomos.
Kyla natūralus klausimas: ar skirtingų NT rinkos segmentų kainos susijusios ir kas lemia jų priežastinį ryšį? Tyrimo metu atlikto Grangerio priežastingumo testo rezultatai, naudojant mėnesinius stebinius, parodė, jog įvairių NT rinkos segmentų kainos trumpu laikotarpiu yra susijusios tarpusavyje ir vieno NT rinkos segmento kainos pokyčiai veikia kitų segmentų kainas keletą ar net keliolika mėnesių iš eilės, tačiau nevienodu intensyvumu.
Remiantis tyrimo rezultatais, NT rinkos pokyčiai greičiausiai paveikia individualių namų nuomos kainą, kuri savo ruožtu daro įtaką sklypų (tiek namų valdos, tiek žemės ūkio paskirties), namų, butų nuomos ir pardavimo kainai. Tuo tarpu ekonomikos šoko, kurį sukėlė COVID-19 pandemija, pasekmės Lietuvos NT rinkai yra akivaizdžios. Per pastaruosius aštuonis mėnesius nuo 2020 m. Patvirtinant tyrimo rezultatus tarp NT rinkos segmentų daugiausiai koregavosi vidutinė individualių namų nuomos kaina, kuri sumažėjo 50 proc. palyginus su 2020 m. sausio mėn., individualių namų pardavimo kainos sumažėjo 5,7 proc., namų valdos sklypų - 8,3 proc., žemės ūkio paskirties sklypų - 6,6 proc.
Skirtumai tarp NT segmentų
Pateiktais Lietuvos banko duomenimis 2021 m. maždaug 56% šalies gyventojų teigė, jog NT rinktųsi kaip patraukliausią investiciją. O remiantis Eurostato duomenimis, net 88,6% Lietuvos gyventojų gyvena nuosavame, o ne nuomojamame būste. Tai vienas didžiausių rodiklių Europos Sąjungoje. Ekspertų nuomone, šis skaičius ateinančiais laikotarpiais mažės, nes vis labiau būsto kainos Lietuvoje vis auga. Kitose Europos Sąjungos šalyse, ypač Vakarų Europoje, būsto nuoma yra labiau populiari, nes įsigyti nuosavą - brangu ir sudėtinga.
Iš vienos pusės, galėtume džiaugtis, kad toks didelis procentas Lietuvos gyventojų gali sau leisti įsigyti nuosavą būstą savo ar skolintomis lėšomis. Tačiau, matant prognozes ir ateities perspektyvas nekilnojamojo turto rinkoje, galime pasidžiaugti, kad būsto nuoma taps vis labiau populiari Lietuvoje ne tik jaunų žmonių tarpe, bet ir vyresnės kartos. Pirkėjui nuosavo namo įsigijimas turi daug privalumų, tačiau jeigu šeimos biudžetas nėra pakankamas jam nupirkti - namo nuoma yra idealus sprendimas.
Namo nuoma suteikia šeimai gyventi patogiai ir laisvai. Didžiausias privalumas - mažos atsakomybės, tiesiog tereikia laikytis namo šeimininko reikalavimų ir taisyklių. Bene svarbiausios iš jų - nesugadinti turto, saugoti name esančius daiktus ir pagal susitarimą prižiūrėti aplinką. Suprantama, visi įsipareigojimai ir tvarka surašomi nuomos sutartyje.
Kitas privalumas, nuomojantis namą yra tas, kad galima dažniau keisti gyvenamąją vietą, priklausomai nuo pasikeitusių aplinkybių, tokių kaip, darbo vietos pakeitimas, šeimos narių skaičiaus padidėjimas ar sumažėjimas, šeimos biudžeto pokyčiai. Namą patogu nuomotis ir dėl to, kad nereikia atsakyti už gedimus ar nesklandumus, kurie reikalauja remonto ar kitų išlaidų.
Namo statytojui (savininkui) siekiant namą nuomoti, reikia gerai pasverti visas investicijas, susijusias su interjero įrengimu, baldų parinkimu, aplinkos ir gerbūvio sutvarkymu. Šiais laikais žmonės, statantys namą nuomai, stengiasi jį įrengti ,,kaip sau’’, kad nuomos kaina būtų geresnė, kad ateityje nereikėtų dažnų remontų ar taisymų.
Statomas namas pardavimui turi atitikti bet kokio pirkėjo lūkesčius: kokybė, vieta, susisiekimas visuomeniniu ar privačiu transportu ir, žinoma, kaina - svarbiausi kriterijai, renkantis gyvenamąjį namą. Tad statytojas (savininkas) neturi teisės daryti klaidų ar naudoti netinkamas medžiagas, siekiant sutaupyti. Visgi statant namą pardavimui ir siekiant išlaikyti kokybę, reikėtų pasigilinti ir palyginti ne tik skirtingų medžiagų kainas, bet ir jų charakteristikas.
Jeigu lubas galima dažyti prastesniais dažais, tai konstruktyvas turi būti tvirtas ir saugus. Visuomet buvo manoma, kad kiekvienam darbui atlikti verta ieškoti pavienių meistrų, kurie siūlo geresnes kainas, tai šiuo metu ieškoma komandų, kurios pradėtų ir užbaigtų namą ,,iki raktelio’’. Kokybė ir dar kartą kokybė yra svarbu, siekiant parduoti pastatytą namą.
Vis dėlto, prieš tai yra svarbu apmąstyti savo turimus ir būsimus įsipareigojimus, nuspręsti, ar būtina paskola būstui, kaip ji bus išmokama bei kokia suma susidarys.
Nuomos privalumai ir trūkumai
Nors yra įprasta, kad lietuviams mieliau turėti nuosavą būstą, pastebimas nedidelis nuomos sutarčių augimas. Nuoma yra skirstoma į trumpalaikę ir ilgalaikę - dažnesnė yra trumpalaikė, skirta studijuojantiems ar išsiruošusiems padirbėti kitame mieste asmenims. Ilgalaikę nuomą paprastai pasirenka nedaugelis, paprastai vis tiek tikėdamiesi kada nors nusipirkti nuosavą būstą. Kadangi paprastai perkant turtą yra naudojama paskola būstui, turbūt didžiausias nuomos privalumas yra palūkanų nebuvimas. Dar vienas nuomos privalumas - nebus daug išlaidų skirtų remontui bei technikos atnaujinimui, nes tai yra nuomotojo atsakomybė. Šiuo atveju, susikaupia papildomų lėšų, kurias galima išleisti savo nuožiūra.
Nors nuomos atveju jokių palūkanų mokėti nereikia, dažnai pats nuomos mokestis taip pat nebūna mažas. Jei nuomos mokestis siekia 400-500 eurų, tuomet tai gali būti ir didesnė mokėtina suma nei imant paskolą nekilnojamajam turtui įsigyti, o būstas vis tiek nebus nuosavas. Taip pat pasitaiko atvejų, kad būsto savininkas nusprendžia nekilnojamąjį turtą parduoti, todėl asmenys yra priversti persikraustyti kitur. Vis dėlto, galimas persikėlimas turi ir savų privalumų - neprisirišama prie vienos vietos, o suradus geresnį darbą kitame mieste, išsikraustyti tampa lengva, nes nereikia ieškoti, kaip parduoti nuosavą būstą. Nuomojantis yra paprasčiau ir susirasti būstą norimoje miesto vietoje - centre, senamiestyje ir kitose vietose, kurios yra sunkiai įperkamos.
Būsto pirkimo privalumai ir trūkumai
Dažniausiai nekilnojamas turtas įsigyjamas siekiant turėti daugiau stabilumo. Tai kartu atneša ir tam tikrų privalumų: nereikia kas mėnesį mokėti nuomos mokesčio, nėra nuomotojo, kuris gali prašyti išsikelti. Vis dėlto, nuosavas būstas atneša ir tam tikras išlaidas: pasiėmus paskolą būstui, kas mėnesį reikia sumokėti sumos dalį kartu su palūkanomis. Taip pat atsiranda remonto, renovavimo išlaidos, kurios kartojasi maždaug kas 5 - 10 metų.
Nupirktas būstas paprastai nebus tokioje geografiškai patogioje vietoje, kaip nuomojamas. Centre, senamiestyje kainos paprastai yra neįkandamos vidutines pajamas turinčiam asmeniui arba būstas reikalauja brangių renovacijų, kurios priverčia išsikraustyti. Pirkti nuosavą būstą paprastai renkasi jau vyresnės poros, turinčios ar planuojančios turėti vaikų bei uždirbančios vidutinį ar didesnį atlyginimą. Kitu atveju, jei nekilnojamas turtas neperkamas iš nuosavų lėšų, visą atlyginimą gali sunaudoti ilgalaikės paskolos ir jos palūkanų grąžinimas.
Tiek būsto pirkimas, tiek nuoma yra galimi sprendimai ieškant, kur įsikurti.
Investicijos į būstą nuomai
NT bendrovės „1Partner“ vertinimo skyriaus vadovo Augusto Jagusinskio teigimu, norinčių investuoti į gyvenamąjį plotą sostinėje daugėja kasmet, tačiau siekiant pateisinti lūkesčius būtina atlikti namų darbus.
Būsto pirkimas nuomai - viena įprasčiausių investicijų. Palankų požiūrį į butų nuomą formuoja betarpis ryšys su nekilnojamuoju turtu, jo galimybėmis pritaikyti skirtingoms veikloms. Būstas gali būti įsigyjamas tiek išskirtinai ilgalaikės nuomos tikslais, taip pat sėkmingai pritaikomas tik konkrečiam nuomos laikotarpiui, pavyzdžiui, kol užaugs vaikai. Naudinga ir tai, jog galima nuomoti ne tik naują, bet ir senesnės statybos, pavyzdžiui, paveldėtą būstą.
Nuomininkams įdomūs ne tik mažo, bet ir didesnio ploto būstai, esantys tiek centrinėje miesto dalyje, tiek tolimesniuose mikrorajonuose. Būsto nuomos rinka yra pakankamai gyvybinga, galima išnuomoti bene bet kokį būstą, svarbiausia, kad nuomos kaina atitiktų rinkos sąlygas.
„1Partner LT“ išanalizavo 2019 ir 2020 metų įvairių skelbimų portalų duomenis ir parengė apibendrintus būsto atsiperkamumo rodiklius. Rodikliai nurodo, per kiek laiko įprastu atveju atsiperka nuomai įsigyjamas būstas populiariausiuose nuomai mikrorajonuose. Gauti rezultatai apskaičiuoti atsižvelgiant į turto amžių, lokaciją, dydį bei įsigijimo metus.
Nors bendrieji būsto nuomos pokyčiai 2019-2020 metų laikotarpiu buvo nedideli, nuomotojams jie nebuvo palankūs. Vidutinis laikotarpis per kurį atsiperka nuomojamas būstas minėtu laikotarpiu padidėjo apie 4 proc. Senos statybos butų atsipirkimo laikotarpis pailgėjo nuo 199 iki 205 mėnesių (3 proc.), o naujesnės (nuo 2000 metų) statybos butų nuo 212 iki 223 mėnesių (6 proc.). Senos statybos būstas dėl nuomos ir pardavimo kainų santykio yra palankesnis nuomotojui.
Tą lemia skirtingas nuomotojų bei nuomininkų požiūris į turtą. Nuomininkui konkretus būstas yra reikalingas vieneriems arba keliems metams ir jam svarbu, ar šis būstas jo poreikius atitinka būtent dabar. Tuo tarpu nuomotojas turi būti užtikrintas, kad jo būstas patrauklumą išlaikys ir ateityje, nes jis negali keisti būsto taip pat lengvai kaip nuomininkas.
Taigi, skirtumas tarp naujos ir senos statybos nuomos kainų yra santykinai mažesnis nei tarp skirtingo amžiaus būsto pardavimo kainų. Savaime suprantama, išimtis - Senamiestis bei Užupis, nes šiuose mikrorajonuose svarbiausia ne amžius, o vieta, kaimynystė bei aura.
Greičiausiai atsiperka mažesni būstai, pvz. 2019 metais 1 kambario butų atsipirkimo laikas sudarė 196 mėnesius (2020 m. - 201, +3 proc.), 2 kambarių - 206 (212, +3,5 proc.), 3 kambarių - 214 (229, +7 proc.), 4 kambarių - 205 (213, +3,5 proc.) mėnesius. Šį skirtumą didele dalimi lemia tipinis nuomininko portretas.
Atsižvelgiant į tai, kad nuomininkams kambariai svarbesni už plotą, nuomotojas turėtų pasistengti butą suplanuoti kuo racionaliau. Nuomininkams kambariai svarbesni už plotą ir tai yra aiškiai matoma. Pavyzdžiui, 30-45 m2 ploto butas su 1 kambariu (miegamasis sujungtas su svetaine) 2019 metais atsipirkdavo per 200 mėnesių (2020 m. - 206, +3%), tuo tarpu panašaus ploto, bet dviejų kambarių butas atsipirkdavo per 194 mėnesius (198, +2 proc.).
Taigi, laikas, per kurį atsiperka nuomai įsigytas būstas, svyruoja. Greičiausiai atsiperka pigesni, mažo ploto butai, kuriuose suformuota daugiau kambarių. Taip pat svarbi ir buto vieta, pavyzdžiui, Naujojoje Vilnioje senos statybos 1 kambario butas tarp 20-30 m2 ploto gali atsipirkti vos per 10 metų, tuo tarpu didesnio ploto butai Užupyje turės būti nuomojami beveik tris kartus ilgiau.
Daugiausia viešai buvo nuomojamų būstų Vilniuje per 2019 ir 2020 metus buvo Naujamiestyje, Senamiestyje, Žirmūnuose, Antakalnyje, Pašilaičiuose. Visai nesunku išskirti ir pagrindines šių mikrorajonų savybes. Naujamiestis bei Senamiestis yra miesto centre, kuris traukia daugelį, tuo tarpu likusieji trys mikrorajonai pasižymi priimtinesnėmis kainomis ir geru susiekimu su centrine miesto dalimi.
Tačiau populiariausi mikrorajonai nėra palankiausi nuomotojams - jų atsipirkimo laikotarpis 2019 metais sudarė 195 (2020 m. 207, +7 proc.) mėnesius Naujamiestyje, 243 (248, +3 proc.) mėnesius Senamiestyje, 199 (214, +7,5 proc.) mėnesius Žirmūnuose, 209 (217, +4,5 proc.) mėnesius Antakalnyje ir 199 (201, +1 proc.) mėnesius Pašilaičiuose.
Norintys trumpesnio atsipirkimo laikotarpio turėtų atsiriboti nuo asmeninių simpatijų ir paieškoti butų nuomai Naujojoje Vilnioje (160 mėn. 2019 metais, 150 mėn. 2020 metais, -6 proc.) ar Naujininkuose (atitinkamai 173 ir 180 mėnesių, +3,5 proc.), tačiau, kita vertus, ateityje jie gali susidurti su būsto likvidumo problema.
Kita vertus, siekiant užsiimti turto nuoma būtina įvertinti ne tik vietą, buto dydį ir būklę, bet ir išorinius parametrus, tokius kaip metų laikas ir nuomos ciklo pradžios data. Pavyzdžiui, būstą išnuomoti prieš mokslų metų pradžią pasiseka ne tik greičiau, bet ir brangiau, tuo tarpu sausio mėnesį nuomos rinka yra ypač pasyvi ir galimybė būstą išnuomoti greičiau ir brangiau yra daug mažesnė. Dėl šios priežasties nuomotojams reikėtų perkelti nuomos pradžią į būtent jiems ekonomiškai palankesnį laikotarpį. Nuomai palankiausi metų mėnesiai yra rugpjūtis ir rugsėjis. Jų metu sudaryti nuomos sandoriai gali sutrumpinti atsipirkimo laikotarpį.
Butų kainų indeksas didmiesčiuose
Pasak „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2024 metų lapkričio mėnesio reikšmė paaugo 0,3%. 2024 metų lapkričio mėnesį Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 0,4%, 0,1% ir 0,2%,o vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai sudarė 2.632 Eur (+10 Eur/m²), 1.807 Eur (+2 Eur/m²) ir 1.717 Eur (+4 Eur/m²).
2024 metų lapkričio mėnesį pirkėjai už senos statybos dviejų kambarių butą populiariausiuose Vilniaus mikrorajonuose vidutiniškai mokėjo 103.000 eurų. Tuo tarpu pirkėjai Kaune tokį patį būstą šių metų lapkritį vidutiniškai pirko už 76.000 eurų, o Klaipėdoje - 70.000 eurų. Tuo metu Šiauliuose ir Panevėžyje tokio paties būsto kainų lygis yra 25-30% mažesnis nei Kaune ir Klaipėdoje ir beveik du kartus mažesnis nei šalies sostinėje, t. y. Senos statybos būstas ir toliau išlieka itin populiarus, kadangi jis yra lengviausiai įperkamas ieškantiems nuosavų namų mieste.
Žvelgiant į miestiečių vidutinių pajamų ir būsto kainų santykį, matome, kad vilnietis tokiam dviejų kambarių butui turėtų išleisti 5,6 metinio dabartinio vidutinio darbo užmokesčio, Kauno gyventojas - 4,4, Klaipėdos - 4,2, Šiaulių - 3,7 ir Panevėžio - 3,3. Nors mažesniuose didmiesčiuose statistinis darbo užmokestis yra pastebimai mažesnis nei, sakykime, sostinėje, tačiau galimybės įsigyti populiariausio tipo būstą vis tiek išlieka geresnės.
Išvados
Šiemet visoje šalyje įregistruota 22,9 tūkst. butų pardavimų - 12 proc. mažiau nei prieš metus, kai per tris ketvirčius buvo įregistruota 26,1 tūkst. Per tris šių metų ketvirčius Lietuvoje taip pat įregistruota beveik 8 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 21 proc. mažiau nei pernai analogišku laikotarpiu, kai buvo įregistruota 10,1 tūkst. „Bendras šių metų atotrūkis nuo praėjusių metų yra apie 15 proc. Per tris šių metų ketvirčius Lietuvoje įregistruota 84,7 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 14 proc. mažiau nei praeitų metų sausio-rugsėjo mėnesiais, kai buvo įregistruota 98,7 tūkst.
Visgi daugiau nei penktadaliu sumenkęs bendras NT sandorių skaičius, atsargus vartotojų požiūris, netikrumas dėl pajamų gali pristabdyti NT rinkos augimą artimiausiu metu.