Butų Savininkų Bendrija: Teisiniai Aspektai Lietuvoje

Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) yra svarbus instrumentas, leidžiantis gyventojams efektyviai valdyti ir prižiūrėti savo turtą. Šiame straipsnyje aptariama butų savininkų bendrijos steigimo tvarka, įskaitant bendrijos teises, pareigas ir atsakomybes, remiantis Lietuvos Respublikos teisės aktais.

Bendrijos Steigimas

Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos (toliau - Bendrija) steigimas susideda iš kelių etapų, kurių galutinė stadija - Bendrijos įregistravimas Juridinių asmenų registre. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymu (toliau - Bendrijų įstatymas), Bendrija laikoma įsteigta ir įgyja juridinio asmens teises nuo įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos.

Registruojant bendriją, įstatymas nustato tam tikrus privalomus dokumentus, kuriuos būtina pateikti juridinių asmenų registro tvarkytojui. Tarp jų - Bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas, steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašas, Bendrijos įstatai, taip pat butų ir kitų patalpų savininkų, susirinkimo metu pareiškusių pritarimą steigti Bendriją, sąrašas su jų parašais (toliau - Bendrijos steigimui pritariančių asmenų sąrašas).

Praktikoje kyla probleminis klausimas, ar Bendrijos steigimui pritariančių asmenų sąrašo sudarymas būtinas. Pažymima, kad Bendrijų įstatymas nepateikia aiškaus įpareigojimo aptariamą sąrašą sudaryti, tačiau advokato padėjėja Gerda Vigelytė ragina atkreipti dėmesį, jog, kaip ir minėta aukščiau, Bendrijų įstatymas įpareigoja aptariamą sąrašą pateikti juridinių asmenų registro tvarkytojui.

Siekiant įregistruoti ir tokiu būdu įsteigti Bendriją, pritariančių Bendrijos steigimui asmenų sąraše turi pasirašyti daugiau negu pusė daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų. Atsižvelgiant į šias aplinkybes, advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokato padėjėja Gerda Vigelytė ragina skirti daugiau dėmesio Bendrijos steigimui pritariančių asmenų sąrašo sudarymui.

Bendrijos Administravimas ir Valdymas

Bendrijos administravimas - bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas.

Bendrijos Pirmininko Atsakomybė

Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą. Jis turi žinoti, kas yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija. Jeigu bendrija labai apleista (būna, kad net ir pirmininko oficialiai įregistruoto nėra), gali tekti pirmiau visą bendrijos veiklą atstatyti.

Vadovaudamasis Bendrijų įstatymą, bendrijos įstatais, pagal galimybę plačiau apibūdinkite, paaiškinkite, kad vykdydamas bendrijos pirmininko pareigas, turite žinoti, kas yra savininkai, kokie jų butų (patlapų) naudingieji plotai, tam, kad vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 str. 6 dalies nuostatomis proporcingai mokestinius įnašus priskirtumėte tik tikriesiems savininkams.

Bendrijos Narių Teisės ir Pareigos

Daugiabučio namo butų savininkų bendrijų nariais tampama, tik išreiškus tokią valią. Narystės bendrijoje savanoriškumo principas reiškia, kad savininkas gali ir nesusieti savęs narystės bendrijoje ryšiais.

Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, specialistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas.

Asmens duomenys turi būti saugomi, turime laikytis Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR). Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis.

Jei nesi bendrijos narys, stok į ją, kad tavo balsas būtų išgirstas. Tai kolektyvinis gyvenimas.

Bendrijos Finansiniai Klausimai

Savininkai mokesčius moka ne buhalterinės apskaitos bendrovei, bet savo bendrijai. Mokant bendrijos pavadinimą reikia įvesti tokį, koks jis yra įregistruotas.

Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių.

Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose. Pasitikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.

Skolos Išieškojimas

Daugiabučių namų bendrijose dažnai susiduriama su problema, kai gyventojai piktybiškai nemoka bendrijos mokesčių. Ši problema kelia ne tik finansinių sunkumų bendrijai, bet ir įtampą tarp gyventojų.

Prievolė visiems savininkams proporcingai mokėti bendrijos teisėtai priskaitomus mokesčius yra įtvirtinta ir Civiliniame kodekse, ir Bendrijų įstatyme. Už tinkamą bendrijos veiklos organizavimą (taip pat ir už įmokų priskaitymą ir surinkimą) atsakingas bendrijos pirmininkas.

Jeigu bendrija teisėtai priskaičiuoja mokesčius, o kuris nors buto ar kitos patalpos savininkas nemoka mokesčių ir kaupiasi skola, siūlymas būtų - kreiptis į advokatą, kad surašytų teismui ieškinį dėl to asmens skolos išieškojimo, tai veiksmingiausias būdas. Teismas skolą priteis labai greitai, o tas skolininkas per nurodytą laiką galės pateikti teismui tesinius argumentus, kodėl atsisakė mokėti.

Siūlytume su skolininkais elgis griežčiau - kreiptis į advokatą, kad parašytų ieškinį teismui, o teismas greitai priima sprendimą ir jeigu sprendimas neginčijamas, gan greitai išduodamas.

Teismas priims sprendimą, suras, kam ir kur įteikti pranešimą. Teismo sprendimui įsigalėjus antstolis irgi suras asmenį. Įprastai tokia pamoka gerai veikia.

Bendrija priima sprendimą, kada, kaip išieškoti skolas.

Delspinigių taikymas

Ar gali būti taikomi delspinigiai daugiabučio namo gyventojams, kurie nesumoka laiku mokesčių ir skolos tęsiasi nuo mėnesio iki pusės metų? Dėl delspinigių taikymo sprendimą turėtų patvirtinti bendrijos nariai, dažnai ir įstatuose tai būna numatyta. Bet delspinigių gan sudėtinga apskaita, be to, delspinigių dydis turėtų kaip nors pagrįstas, negalėtų būti neproporcingai, neprotingai didelis, taigi bus labai mažas.

Skolininkų teisės

Ar skolingi gyventojai, gavę skolos lapelius ar kvietimą į teismą turi teisę gauti iš pirmininko išrašą, kiek už kokį mėnesį yra skolingi, ypač jeigu pirmininkės nurodyta suma neatitinka su jų skolos dydžiu? Pasiaškinti, kiek už ką turite mokėti, kiek sumokėjote, galite bet kada. Skolos lapelis ir teisminis skolos išieškojimas - ne tas pats.

Kol dar nėra kreipimosi į teismą, galite situaciją aiškintis su pirmininku, jeigu jau yra teismo sprendimas dėl skolos išieškojimo, savo argumentus, kodėl neturėtumėte mokėti priskaitytos sumos, per nustatytą laiką turėtumėte.

Pirmiausia mokesčių nemokantis asmuo turės pagrįsti savo atsisakymą mokėti, pamatysite jo argumentus. Jeigu bendrija rinko mokesčius vadovaudamasi teisės aktais ir susirinkimų (balsavimo raštu) sprendimais, tereikės pagrįsti savo reikalavimą ir tai neturėtų būti sunku.

Bendrojo Naudojimo Objektų Priežiūra ir Remontas

Bendrai yra organizuojama bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra pagal privalomuosius jos priežiūros reikalavimus ir jeigu reikėtų suremontuoti kokį bendrojo naudojimo objektą, pavyzdžiui, kad ir prakiurusį kanalizacijos stovą, mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams.

Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio.

Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai.

Štai keletas pavyzdžių, kaip sprendžiamos įvairios problemos daugiabučiuose namuose:

• Vandens nutekėjimas: Jeigu daugiabutyje trūko mova prie vandens prietaiso skaitiklio, atsakinga įmonė turėtų sutvarkyti gedimą. Jeigu problema buvo bendrojo naudojimo objekte, atsakomybė apmokėti išlaidas tenka bendrijai.
• Sandėliukų ginčai: Jeigu kyla ginčų dėl sandėliukų, esančių bendrojo naudojimo patalpose, reikėtų juos inventorizuoti ir įtvirtinti pasidalijimą daugumos savininkų balsais.
• Vanduo rūsyje: Jeigu rūsyje kaupiasi vanduo, namo stovai yra bendrojo naudojimo objektai, už kurių priežiūrą ir remontą moka visi namo savininkai proporcingai savo daliai.
• Laiptinės durų keitimas: Jeigu laiptinės durys yra avarinės būklės, už jų privalomąjį atnaujinimą turėtų mokėti proporcingai visi butų ir kitų patalpų savininkai.
• Vėdinimo kanalų valymas: Išlaidos turėtų būti išdalintos proporcingai pagal plotą.

Svarbu pažymėti, kad savininkai privalo užtikrinti prieigą prie stovo (jis bendras, ne asmeninis), dažniausiai neprireikia prieigos per kambarį, prieinama per WC ar vonios patalpą.

Bendrojo naudojimo objektų aprašas - pagal Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą tipinę formą parengtas dokumentas, kuriame nurodoma daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objekto rūšis, paskirtis, požymiai, buvimo vieta, su objektu susiję butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai ir kiti objektą charakterizuojantys duomenys.

Daugiabučio Namo Renovacija

Dažniausiai bendrijų pirmininkai, kad jiems būtų ramiau gyventi, kviečia visuotinį namo bendraturčių susirinkimą, jų dauguma priima sprendimą - renovuoti namą ar ne. Tai neteisėtas sprendimas, nes bendrijos veikloje bendraturčių susirinkimas neegzistuoja. Pavyzdžiui, 100 butų name sprendimą gali priimti vos 14 bendrijos narių. Bendrijai įsteigti užtenka daugiau kaip pusės (bent 51) namo savininkų sprendimo. Sušaukus bendrijos narių susirinkimą, kvorumui reikia daugiau nei pusės narių (bent 26). Jei daugiau nei pusė (bent 14) nubalsuos, kad namą reikia renovuoti, toks sprendimas bus teisėtas.

Dažnai painiojama Civilinio kodekso nuostata, kad sprendimas turi būti priimtas gyventojų balsų dauguma. Ši nuostata galioja tada, jei kitaip nėra nustatyta bendrijos įstatuose.

Svarbu! Jei butų savininkų dauguma nusprendė namą modernizuoti, likę savininkai neturi kito kelio - tik paklusti. Išlaidos, susijusios su namo atnaujinimu, yra prilygintos bet kokioms kitoms namo priežiūros išlaidoms, kitaip tariant, komunaliniams mokesčiams.

Konfliktų Sprendimas ir Pagalba

Bet kuris nepatenkintas kaimynas tokiais atvejais (triukšmingi vėlyvi vakarėliai) gali kreiptis pagalbos telefonu 112 (rašote, kad policija sureagavo), galima iškviesti arba pranešti apie įvykį ir savivaldybės viešosios tvarkos skyriaus darbuotojams (būna, kad budi iki vėlumos, reikia pasidomėti savo savivaldybėje, ar toks skyrius yra ir kaip jis veikia), o bendrijos pirmininkas galėtų informuoti namo gyventojus apie viešosios tvarkos reikalavimus, atkreipti dėmesį į tai.

Dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių. Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą. Kartais savininkai priima sprendimus pasididinti savo sienų garso izoliaciją.

Pagelbėti ar bent patarti turėtų bendrijos pirmininkas, bet jūsų situacija mums nėra neaiški - kas vyksta, dėl kieno kaltės? Galite imtis priemonių patys tvarkyti, o vėliau pateikti argumentuotą (nuotraukos, aktai, sąskaitos ir kiti dokumentai) reikalavimą kompensuoti žalą tiems, dėl kieno kaltės tai įvyko, pavyzdžiui, bendrijai, jeigu, pavyzdžiui, nebuvo sutvarkyti bendrojo naudojimo vamzdynai ir todėl užliejo butus. O gal kaltė virš butų gyvenančio savininko, gal.

Jeigu BNO valdytojas problemos nesprendžia, apskųskite jį savivaldybei, vykdančiai BNO valdytojų.

Pagrindinės Sąvokos

• Bendrijos Administravimas: bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas.
• Bendrojo Naudojimo Objektai: bendro naudojimo patalpos, konstrukcijos, inžineriniai tinklai ir kita įranga, skirti daugiabučio namo gyventojų poreikiams tenkinti.
• Buto ir Kitų Patalpų Savininkas: fizinis ar juridinis asmuo, kuriam butas ar kitos patalpos priklauso nuosavybės teise ir kuris turi bendrosios nuosavybės teisės objekto dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
• Bendrojo Naudojimo Žemės Sklypas: bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.
• Bendrojo Naudojimo Objektų Atnaujinimas: statybos darbai, kuriais užtikrinamas pastato ir (ar) jo inžinerinių sistemų fizinių ir energinių savybių atkūrimas.

Svarbios Pastabos

Štai keletas svarbių klausimų ir atsakymų, susijusių su butų savininkų bendrijomis:

tags: #butu #savininku #bendrija #taika