Būsto pirkimas - vienas svarbiausių gyvenimo sprendimų, todėl natūralu, kad kyla daug klausimų ir abejonių. Iš tiesų to priežasčių yra labai daug ir įvairių. Atrodytų kur kas patikimiau civilinius teisinius santykius įforminti rašytine sutartimi, tačiau dar dažnai pasitaiko atvejų, kuomet fiziniai ir juridiniai asmenys santykius formina „rankos paspaudimu“, t. y. sandoris laikomas sudarytas žodžiu, jeigu jį sudarantis asmuo savo valią sudaryti sandorį išreiškia pasakydamas atitinkamus žodžius arba atitinkamai elgdamasis (konkliudentiniais veiksmais).
Šiame straipsnyje aptarsime žodinės buto pirkimo-pardavimo sutarties galiojimą, rizikas ir pateiksime patarimus, kaip elgtis, jei tokia sutartis visgi sudaroma.
Vos išėjęs iš STT apklausos G. Paluckas sugrįžo dar kartą: pamiršau dar kai ką papasakoti
Kodėl vis dar sudaromos žodinės sutartys?
Dažnu atveju žodinės sutartys sudaromos dėl to, kad gali pasirodyti, jog sudarinėti rašytinių sutarčių su paslaugų teikėjais ar pardavėjais nėra reikalo. Įsivaizduokime situaciją, kai vienas namo gyventojas jam nereikalingą parkavimo vietą išnuomoja kitam gyventojui. Gali pasirodyti, kad rašytinė sutartis nėra reikalinga, kadangi suma pakankamai nedidelė, mokama grynais pinigais, tačiau pagalvokime kokie padariniai būtų, jei pvz. vietos nuomininkas nuspręstų nebemokėti pinigų, tačiau tuo pačiu ir neatlaisvinti parkavimo vietos, negrąžinti vartų pultelio ir pan.
Iš žodinių sutarčių kylančios rizikos
Jokiu būdu nenoriu pasakyti, kad žodinės sutartys yra absoliutus blogis ar kad jos negalioja. Kol žodinė sutartis yra tinkamai vykdoma, tol problemų tarsi ir nekyla, šalys vykdo sulygtus įsipareigojimus ir tęsia bendradarbiavimą. Tačiau viena pagrindinių žodinio susitarimo rizikų yra tai, kad sutarties sudarymo faktą yra sudėtinga įrodyti. Toks įrodinėjimas yra reikalingas tuomet, kai žodinė sutartis vienos iš šalių yra nebevykdoma arba ji netinkamai vykdoma, tuomet neišvengiamai tik teismas gali išspręsti problemą, t. y. susitarimą, kuris iki tol buvo nustatytas žodiniu susitarimu, įformindamas teismo sprendimu (pvz., vaiko tėvas gera valia ir šalių susitarimu mokėjo tam tikro dydžio išlaikymą, kol nenusprendė, kad nebemokės.
Teismų praktikoje žodinės sutartys yra pripažįstamos, tik būtent sutarties sudarymo fakto įrodinėjimas yra gerokai sudėtingesnis nei rašytinių, kadangi nėra dokumento, konkrečiai apibrėžiančio susitarimo dalyką, atsiskaitymo sąlygas, šalių pareigas, terminus ir kt. Pavyzdžiui, vienoje civilinėje byloje ieškovas teigė, kad šalys buvo sudarę žodinę preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį. Atsakovas neigė, kad tokia sutartis buvo sudaryta ir teigė, kad šalių tikrieji ketinimai buvo sudaryti nuomos sutartį. Pateiktų įrodymų pagrindu teismas sprendė, kad šalių susitarimas labiausiai atitinka išperkamosios nuomos sutartį, t. y. kad išnuomotas daiktas pereina nuomininkui nuosavybės teise pasibaigus nuomos sutarties terminui arba iki šio pabaigos, jeigu nuomininkas sumoka visą sutartyje numatytą kainą.
Pasiūlymai, kaip elgtis, jei vis gi žodinė sutartis yra sudaroma
Atsižvelgiant į tai, kad viena pagrindinių žodinio susitarimo rizikų - galimas žodinio susitarimo egzistavimo neįrodymas kilus ginčui, todėl yra itin svarbu iš anksto pradėti rinkti įrodymus, kurie galėtų patvirtinti tokio susitarimo egzistavimą. Teismų procesuose šalys dažnai siekia įrodyti žodinės sutarties faktą elektroniniu susirašinėjimu, liudytojų parodymais (nors jeigu pvz. Taigi, jei jau sudaroma žodinė sutartis ar papildomas žodinis susitarimas prie rašytinės sutarties, tuomet siūlytina paslaugų teikėjams ar kitiems asmenims visuomet, kai tik suteikiama pvz. konsultacija žodžiu ar susitariama dėl darbų apimties ar jų kainos, iš karto susitartą žodžiu faktą trumpai reziumuoti ir pateikti kitai šaliai elektroniniu paštu.
Taigi, siūlytina dėl sutarties vykdymo klausimų kuo daugiau ir dažniau bendrauti el. paštu. Svarbu, kad iki to laiko, kai pradedamos teikti paslaugos ar atlikinėti darbai, būtų aiškiai identifikuota, kokios paslaugos bus teikiamos ir už kiek. Toks nuoseklus sutarties sudarymo, sąlygų keitimo, sutarties vykdymo fiksavimas elektroninėje erdvėje padės lengviau įrodyti, kad paslaugos buvo suteiktos ar darbai atlikti, jei galiausiai kyla ginčas tarp šalių.
Vis dėlto, siūlytina visuomet pasirašyti rašytinės formos sutartis, nepaisant to, kad sutarties suma nedidelė, šalių pareigos atrodo neesminės ir manoma, kad dėl tokio pobūdžio sutarties jokių ginčų kilti negali.
