Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinka pastaruoju metu išgyvena įdomius pokyčius, kurie kyla tiek iš ekonominių, tiek iš demografinių faktorių. Ši rinka apima įvairius segmentus: gyvenamąjį, komercinį, pramoninį ir žemės turtą. Kiekvienas iš šių segmentų turi savo specifiką ir tendencijas. Norint geriau suprasti rinkos tendencijas, būtina stebėti statistinius duomenis: kainų indeksus, pardavimų apimtis ir nuomos kainas. Šie skaičiai padeda identifikuoti augančius segmentus ir tuos, kurie gali susidurti su sunkumais.
Apskritai, Lietuvos NT rinka yra dinamiška ir nuolat besikeičianti. Joje slypi daug galimybių, bet kartu ir iššūkių.
2023-ieji metai Lietuvos nekilnojamojo turto rinkai atnešė keletą ryškių pokyčių. Viena iš akivaizdžiausių tendencijų - nuolat augančios būsto kainos. Nepaisant ekonominių iššūkių, tokių kaip infliacija ir karo poveikis, didžiuosiuose miestuose, pavyzdžiui, Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, kvadratinio metro kainos vis dar kyla. Taip pat gerėja komercinio nekilnojamojo turto situacija. Po pandemijos, kai biurų ir prekybos patalpų užimtumas krito, šiemet stebimas stabilus atsigavimas. Nuomos rinka taip pat patiria pokyčių. Dėl augančios paklausos nuomos kainos šoktelėjo, o nuomininkams tapo sunkiau rasti prieinamų variantų.
Svarbu paminėti ir tvarumo aspektą. Šiandien dauguma naujų projektų atsižvelgia į energijos efektyvumą ir tvarumą, kas atitinka šiuolaikinius vartotojų lūkesčius. Galiausiai, demografiniai pokyčiai, pavyzdžiui, jaunų šeimų skaičiaus didėjimas ir auganti gyvenimo kokybės svarba, taip pat veikia nekilnojamojo turto paklausą.
Nekilnojamojo turto rinkos tendencijų supratimas Lietuvoje neįmanomas be išsamių statistinių duomenų analizės. Pirmiausia, pažvelkime į nekilnojamojo turto kainų pokyčius. Paskutinių kelerių metų tendencijos rodo, kad butų ir namų kainos nuosekliai kyla, ypač sostinėje ir kituose didžiuosiuose miestuose kaip Kaunas ir Klaipėda. Kitas svarbus aspektas yra sandorių skaičius. Didėjantis sandorių skaičius gali reikšti aktyvią rinką, patrauklią investicijoms. Tačiau verta nepamiršti, kad didelis sandorių skaičius ne visada liudija apie teigiamą situaciją. Pasiūlos ir paklausos balansas taip pat yra reikšmingas. Kai paklausa auga, dažnai atsiranda naujų gyvenamųjų projektų, tačiau jei pasiūla neatsilieka, kyla būsto prieinamumo problemų.
Ekonominiai rodikliai, tokie kaip darbo užmokestis, nedarbo lygis, infliacija ir palūkanų normos, taip pat daro didelę įtaką nekilnojamojo turto rinkai. Pavyzdžiui, augantis darbo užmokestis gali padidinti gyventojų perkamąją galią, o tai gali sukelti būsto paklausos augimą. Svarbu ne tik stebėti esamus rodiklius, bet ir atkreipti dėmesį į prognozes bei tendencijas. Galiausiai, statistika leidžia geriau suprasti vartotojų elgseną ir pageidavimus. Rinkos tyrimai gali atskleisti, kas svarbiausia potencialiems pirkėjams: vieta, būsto dydis, energijos efektyvumas ir kitos savybės.
Demografiniai pokyčiai, kaip urbanizacijos augimas ir jaunimo migracija į didmiesčius, daro didelę įtaką NT paklausai. Nors gyventojų skaičius Lietuvoje stabilizavosi, vis daugiau jaunų žmonių renkasi gyvenimą Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje. Tai skatina naujų gyvenamųjų ir komercinių patalpų poreikį. Kalbant apie ekonomines sąlygas, situacija taip pat yra svarbi. Paskolų palūkanų normos, infliacija ir ekonominė stabilumas gali turėti didelį poveikį NT kainoms ir investicijų srautams.
Ne mažiau svarbūs ir tarptautiniai veiksniai. Geopolitinė situacija ar pasaulinės krizės gali turėti tiesioginį poveikį užsienio investicijoms Lietuvoje, o tai savo ruožtu gali paveikti NT sektorių. Technologinės naujovės taip pat atlieka savo vaidmenį. „Smart city“ koncepcijos ir tvarumo standartai ne tik pagerina gyvenimo kokybę, bet ir gali didinti NT vertę. Galiausiai, vyriausybiniai sprendimai ir politikos pokyčiai, susiję su NT plėtra, gali turėti didelį poveikį rinkos dinamikai. Taigi, Lietuvos NT rinka susiduria su daugybe iššūkių ir galimybių.
Nekilnojamojo turto (NT) rinka yra viena jautriausių ekonomikos sričių, kurioje pokyčius diktuoja tiek globalios makroekonominės tendencijos, tiek vietinės sąlygos. Norint suprasti, kas laukia NT rinkos, pirmiausia reikia įvertinti bendrą ekonominę situaciją. Europos Komisijos prognozės rodo, kad Lietuvos BVP augs apie 3,1 %, o infliacija turėtų palaipsniui mažėti. Tokia situacija reiškia, kad gyventojų perkamoji galia turėtų didėti, o vartotojų pasitikėjimas - stiprėti.
Svarbus veiksnys - palūkanų normos. Pastaraisiais metais jos buvo pakilusios, todėl paskolos tapo brangesnės. Jei Europos Centrinis Bankas imsis normų mažinimo, kreditavimas taps prieinamesnis, o tai skatins pirkėjų aktyvumą. 2025 metų duomenys rodo, kad NT kainos Europoje vidutiniškai augo apie 5-7 % per metus (šaltinis: Eurostat). Lietuvoje šis augimas taip pat buvo juntamas, nors jis nebuvo vienodas visose savivaldybėse. Vilniaus NT rinka išlieka aktyviausia - čia kainų augimas siekė apie 3-7 % ir prognozuojama, kad toks tempas tęsis ir artimiausius metus (šaltinis: Investropa prognozės).
Svarbu atkreipti dėmesį į nuomos rinką. Dėl studentų, jaunų specialistų migracijos į didmiesčius ir nuotolinio darbo tendencijų, nuomos paklausa išliks didelė. NT rinka, kaip ir bet kuri kita investicija, nėra visiškai nuspėjama.
Pirmiausia - palūkanų normos. Jei jos nebus mažinamos taip greitai, kaip tikimasi, paskolų prieinamumas išliks ribotas. Antra - statybų kaštai. Medžiagų ir darbo jėgos kainos svyruoja, o tai daro įtaką naujų projektų kainoms. Trečia - geopolitinė situacija. Rinkos jautriai reaguoja į nestabilumą regione.
Daugelis ekspertų sutaria, kad ateinantis laikotarpis gali būti tinkamas metas investuoti į NT, tačiau viskas priklauso nuo individualių aplinkybių. Investuojant svarbu pasirinkti tinkamą objektą. Didmiesčiai, kuriuose NT paklausa yra nuolat didelė, išlieka saugesnis pasirinkimas. Investuotojai, orientuoti į nuomos pajamas, taip pat gali pasinaudoti dabartine situacija. Viena ryškiausių Lietuvos NT rinkos tendencijų - augantis susidomėjimas naujos statybos būstais. Jie pasižymi geresniu energiniu efektyvumu, patogesniu išplanavimu ir paprastai yra pastatyti rajonuose su geresne infrastruktūra. Tuo tarpu senos statybos butai dažnai vilioja mažesne kaina, bet jų priežiūros išlaidos gali būti didesnės. Be to, būsto atnaujinimui gali prireikti papildomų investicijų.
NT rinkos prognozės nėra paprastos, todėl svarbu remtis patikimais šaltiniais. Oficialūs duomenys, tokie kaip Eurostat ar Lietuvos statistikos departamento analizės, padeda įvertinti bendras tendencijas. NT rinkos dalyviai taip pat pateikia savo įžvalgas. Naudinga stebėti ir tarptautinių konsultacijų bendrovių ataskaitas.
2024 metų pirmąjį pusmetį Lietuvos ekonomika nustebino spartesniu augimu, negu tikėtasi. Šalies BVP lyginamosiomis kainomis buvo 2,4 proc. didesnis negu lygiai prieš metus. Prognozuojame, kad visų metų BVP pokytis bus labai panašus. Ekonomikos plėtrai teigiamą įtaką artimiausiu metu toliau darys augsiantis namų ūkių vartojimas dėl realių pajamų augimo, mažėjančių palūkanų normų ir liekančių teigiamų lūkesčių. Nepaisant vis dar silpnos paklausos eksporto rinkose, pramonės sektoriaus rezultatai turėtų šiek tiek gerėti. Smunkančios palūkanų normos turėtų atgaivinti ir įmonių, ir namų ūkių investicijas. Be to, ekonomiką skatins ir ES paramos pinigai.
Statybos sektoriaus darbų apimtis šiemet augo, tačiau, kaip ir tikėtasi, tokį pokytį lėmė padidėjusi inžinerinės statybos darbų apimtis, nes pastatų statybos darbų sumažėjo. Kitąmet tokio skirtumo nebeturėtų būti ir dėl tikėtinos didesnės būsto paklausos galime laukti ir geresnių pastatų statybos darbų rezultatų“, - sako SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas.
Per 2024 metų pirmąjį pusmetį nuolatinių gyventojų skaičius Lietuvoje išaugo 0,3 proc., iki 2 891 215. Nors, tikėtina, kad ne visas gyventojų prieaugis liks Lietuvoje pasibaigus karui Ukrainoje, tačiau šiuo metu vyraujanti tendencija palankiai veikia ne tik būsto pardavimus, bet ir nuomą bei šio segmento plėtrą. Per pusmetį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje susitarta dėl 1328 suminių butų pardavimų bei rezervacijų (įvertinus grąžinimus) - 22,2 proc. daugiau nei 2023 metų antroje pusėje (1087). Kaune įvyko 240 tokių susitarimų - 12,1 proc. mažiau (273), Klaipėdoje - 62, beveik dvigubai mažiau (122). Palangoje susitarta dėl 167 butų - 54,6 daugiau nei prieš pusmetį (108).
2024 metų pirmąjį pusmetį Vilniaus pirminės rinkos pasiūla (vystytojų laisvais įvardintų, neįtraukiant rezervuotų, butų skaičius) padidėjo 33,6 proc. (iki 4153), Kaune - padidėjo 3,4 proc. (iki 635), Klaipėdoje - sumažėjo 15 proc. (iki 283). Palangoje - sumažėjo 27,9 proc. (iki 313). Visuose miestuose augo pirminėje rinkoje parduodamų užbaigtų statyti būstų pasiūlos dalis.
„Gana stabilios būsto kainos, augantis darbo užmokestis bei palankesnės skolinimosi sąlygos gali skatinti rinkos aktyvumą, tačiau vis dar išlieka pasiūlos trūkumo rizika. Iš pirmo žvilgsnio nerimauti tarsi nėra dėl ko - sostinėje pirmą šių metų pusmetį pirminės butų rinkos pasiūla ūgtelėjo trečdaliu, siūloma virš 4 tūkstančių laisvų butų, neskaičiuojant kotedžų bei individualių namų. Panaši būsto kiekio pasiūla buvo 2019 metais. Tuomet, esant didesniam rinkos aktyvumui nei šiuo metu, netgi nuogąstauta dėl pasiūlos pertekliaus, tačiau vos per vienerius metus pirkėjų entuziazmo išsekinta pasiūla sukėlė kainų augimo spurtą. Šiandien toks scenarijus sunkiai tikėtinas, nes reikšmingesnis kainų šuolis pagilintų įperkamumo problemą ir rinkos aktyvumas natūraliai sumažėtų. Kita vertus, pasiūlos trūkumas šiandien reikštų tai, kad gyventojai tiesiog neturės galimybės įsigyti nuosavo būsto“, - teigia „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Anot jo, vidutiniškai per metus Lietuvoje yra išduodama apie 6000 leidimų, Vilniuje - apie 4000. Tuo tarpu per aktyviausius 12 mėnesių sostinėje buvo parduodama iki 8000 butų. Tai reiškia, kad per metus gali būti parduota tiek esama, tiek potencialiai šiuo metu įmanoma pirminės rinkos pasiūla. Butų su daline apdaila pasiūlos kainos mediana per pusmetį Vilniuje ūgtelėjo nedaug -1,6 proc. (iki 3242 Eur/kv.m), Kaune - 6,6 proc. (iki 2666 Eur/kv.m), Klaipėdoje - 3,3 proc. (iki 2469 Eur/kv.m). Palangoje kainos mediana augo daugiausiai - apie 21,2 proc. (iki 3635 Eur/kv.m). Kainų kilimas pirminėje rinkoje augino kainas ir antrinėje rinkoje. Remiantis Lietuvos banko pasikartojančių būsto kainų indeksu, būstas Lietuvoje (be Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos m. sav.) šiemet brango 8 proc., Vilniuje - 2 proc., Kaune - 5 proc. Klaipėdoje - 10 proc. Pasiūloje sumažėjo pigesnio būsto, ir tai - įperkamumo problema ekonominio būsto segmente net kainoms neaugant.
Lėtai gerėjantis būsto įperkamumas ir pardavimų rinkos pasyvumas Lietuvoje augina būsto nuomos dalį, kuri čia vis dar nėra didelė lyginant su kitomis Europos šalimis. 2024 metų pirmoje pusėje dėl sezoniškumo būsto nuomos pajamingumas Vilniuje sumažėjo nuo 5,3 proc. iki 5,2 proc. Kaune fiksuotas nuomos metinio pajamingumo padidėjimas nuo 5,5 proc. iki 5,9 proc. Nuoma, atitinkamai, siekė apie 320, 500, 630 Eur/mėn. Santykinai stabilios pardavimo kainos ir padidėjusios nuomos kainos lėmė iki 6,5 proc. pajamingumo rodiklio augimą ir Klaipėdoje. Nuomos kainos mediana atsižvelgiant į kambarių skaičių siekė 320, 470, 638 Eur/mėn.
Aktyvesne verslo centrų plėtra 2024 metų pirmoje pusėje pasižymėjo tik Vilnius. Čia biurų rinką papildė apie 20 tūkst. kv.m naujų patalpų trijuose verslo centruose ir iki metų pabaigos laukiama dar beveik tiek pat. Vakansija, priklausomai nuo klasės, buvo 6,5 - 9 proc. Biurų nuomos kainos reikšmingai nesikeitė. A klasės verslo centruose jos siekė 16-20 Eur/kv.m, B1 - 12-16 Eur/kv.m, B2 - apie 10 Eur/kv.m. Vyraujant nuomininkų rinkai, pastarieji derėdamiesi galėjo tikėtis nuolaidų ar kitų geresnių sąlygų. Kaune ir Klaipėdoje dėl vangios plėtros fiksuoti sumažėję vakansijų rodikliai naujesniuose verslo centruose. Kaune A klasės verslo centruose nuomos kainos svyravo 13-17 Eur/kv.m, B1 - 10-14 Eur/kv.m, B2 - apie 8-9 Eur/kv.m ribose. Klaipėdoje A klasės patalpų kaina siekė apie 12 Eur/kv.m, B1 - 9-11 Eur/kv.m, B2 - iki 8 Eur/kv.m.
2024 metų pirmą pusmetį baigtas statyti 161 gamybos bei sandėliavimo paskirties pastatas, 345 300 kv.m patalpų ploto - 70,4 proc. daugiau nei praėjusį pusmetį. Ūgtelėjo ir šių patalpų vakansijos didžiuosiuose šalies miestuose bei jų prieigose. Vilniuje metų viduryje fiksuota 3,5 proc. vakansija, Kaune - apie 6 proc., Klaipėdoje - apie 5 proc. Senesnių sandėlių nuomos kainos svyravo ties 2,5-3,5 Eur/kv.m., modernių - 5-6 Eur/kv.m, prekybinių sandėlių - 8-12 Eur/kv.m.
„2024-ųjų pradžią galima apibūdinti kaip drąsių, kūrybingų ir ambicingų plėtotojų sprendimų paiešką. Gyvenamojo NT rinkai vis dar esant vangiai, pirkėjus gali aktyvuoti arba unikalus prestižinis turtas, naujos rinkos neužpildžiusios lokacijos, pavyzdžiui - Nidoje, ar didelės ambicijos su augimo potencialu plėtojant projektus išskirtinai didelėse teritorijose. Sostinėje toliau matome „post-pandeminius vaisius“ - viešbučių konversijas. Panašu, kad net didelių indėlių palūkanų laikais investicinio turto pasiūlymai suranda savo pirkėjus“, - teigia Vilius Visockas, „CityNow“ kūrėjas ir vadovas.
Statybų teisė bei Statybų įstatymas susilaukė nemažai įstatymų leidėjo dėmesio ir 2024 metų pirmajame pusmetyje. Statybos įstatymas ir susijusios poįstatyminės teisės normos sulaukė daug dėmesio ir pirmąjį 2024-ųjų pusmetį. Kaip įprasta, bet kokių reikšmingesnių pakeitimų įgyvendinimo kontekste yra nuogąstavimų, kaip tokie pakeitimai paveiks nekilnojamojo turto rinką, kokia susiklostys teisės normų taikymo praktika savivaldybėse“, - teigia Artūras Kojala, COBALT Lietuvos biuro partneris Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupėje.
Vis dėlto, didžiausia prognozuojama būsto rinkos ateities problema išlieka pasiūlos rezervo trūkumas, kuris toliau formuojasi stringant statybos leidimų išdavimo procesams. Ryškesnė verslo centrų plėtra vyko tik sostinėje. Teisės srityje pokyčiai Statybų įstatyme ir susijusiose poįstatyminėse normose reikšmingai keitė NT projektavimo procesą.
Lietuvos banko Nekilnojamojo turto konferencija | 2018 m. | III dalis - NT rinkos ateities iššūkiai
tags: #bvp #nekilnojamasis #turtas