Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymas yra privalomas, siekiant užtikrinti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise tenkančių namo bendrojo naudojimo objektų (namo bendrųjų konstrukcijų, bendrosios inžinerinės įrangos, bendrojo naudojimo patalpų) priežiūrą, remontą ir išsaugojimą.
Būstas gali būti valdomas trimis būdais:
- steigiama bendrija,
- sudaroma jungtinės veiklos sutartis,
- o jei nepadaryta nei viena, nei kita, savivaldybė privalo skirti administratorių.
Nemažai įsteigusių bendriją arba sudarę jungtinės veiklos sutartį, sudaro sutartį su įmone, kuri užsiima pastatų technine priežiūra ir eksploatacija.
Vadovaudamosi Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 6 straipsnio 42 punktu, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 dalimi savivaldybės atlieka butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, viešąją priežiūrą ir kontrolę.
Atkreipiame dėmesį, kad Bendrijų įstatymas reglamentuoja ir garažų bendrijų veiklą.
Jonavos rajono savivaldybės administracijos turto skyrius vykdo šią prievolę pagal 2018 m. kovo 29 d. Jonavos rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 1TS-70 patvirtintas Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių (toliau - Valdytojas) veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūros ir kontrolės taisykles.
Taisyklių 5 punktas apibrėžia, jog daugiabučio namo butų ir kitų patalpų Valdytojų priežiūrą ir kontrolę sudaro kompleksinis planinis Valdytojų veiklos patikrinimas pagal priežiūros ir kontrolės Vykdytojo sudarytą grafiką ir neplaninis Valdytojų veiklos patikrinimas pagal patalpų savininkų skundų ir pranešimų turinį.
Registruotu laišku Valdytojas yra informuojamas apie numatomą patikrinimą ir nurodoma data, iki kada reikia pateikti išvardintus dokumentus.
Atlikus patikrinimą, surašomas Valdytojo veiklos patikrinimo aktas. Jei nustatomi trūkumai, nurodomas ne trumpesnis kaip 10 darbo dienų terminas jiems pašalinti. Vienas akto egzempliorius įteikiamas Valdytojui, kitas lieka Vykdytojui. Jeigu patikrinimas atliekamas pagal skundą, akto kopija pateikiama ir pareiškėjui.
Teisės aktuose nustatytų daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administravimo (valdymo) pareigų neatlikimas ar netinkamas atlikimas Valdytojui užtraukia įspėjimą arba baudą (Administracinių nusižengimų kodekso 349 str.). To paties kodekso 505 str. numato administracinę atsakomybę dėl kliudymo įstatymų įgaliotiems pareigūnams įgyvendinti jų veiklą reglamentuojančiuose įstatymuose jiems nustatytas teises ar atlikti jiems pavestas pareigas, šių pareigūnų teisėtų nurodymų ir reikalavimų, taip pat valstybės pareigūnų ar kolegialių institucijų sprendimų (nutarimų) nevykdymo ar netinkamo vykdymo (nepateikimas pareigūnams informacijos, duomenų ar dokumentų arba klaidingų ar tikrovės neatitinkančių informacijos ar duomenų pateikimas, atsisakymas paaiškinti ar suteikti duomenis, dokumentų nuslėpimas, vengimas atvykti ir duoti paaiškinimus ir kt.).
Deja, bet dar nemažai butų savininkų galvoja, kad „butas mano, o laiptinė, stogas, inžineriniai tinklai - ne mano, kadangi ne mano, tai ir neprivalau tų patalpų prižiūrėti, remontuoti“.
Tai klaidingas požiūris, nes neprižiūrimi objektai sensta, genda, gali pakenkti ne tik namui, butams, bet ir žmonių sveikatai. Buvo situacijų, kai neprižiūrimi objektai sužalojo mažamečius vaikus (užkrito neprižiūrima siena).
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 dalis nustato, kad buto ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Jonavos rajono savivaldybėje veikia 43 daugiabučių gyvenamųjų namų bendrijos, sudaryta 81 jungtinės veiklos sutartis, likusius 330 rajono daugiabučius administruoja UAB „Jonavos paslaugos“, nes butų savininkai neišreiškė noro jų valdyti patys. Kokį daugiabučio bendrojo naudojimo objektų valdymo būdą pasirinkti, sprendžia patys savininkai visuotiniame susirinkime. Jeigu jų namui nepasiteisina pasirinktas valdymas, visuotinis susirinkimas gali jį pakeisti.
2018 m. po atliktų patikrinimų surašyti 23 valdytojų veiklos patikrinimo aktai: 15 bendrijos pirmininko, 6 jungtinės veiklos sutartimi įgalioto asmens, 1 garažų bendrijos pirmininko, 1 administratoriaus. Dažnai patikrinus valdytojo veiklą surašytu aktu skiriamas terminas trūkumams pašalinti ir atliekamas pakartotinis patikrinimas.
Aktyviausios daugiabučių namų bendruomenės steigia bendrijas.
Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrija
Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrija (toliau - DGNSB) - pagal Lietuvos Respublikos Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymą (toliau - Bendrijų įstatymas) - tai ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, įsteigtas naudoti, valdyti, prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus arba juos sukurti bendrijos narių poreikiams, arba tenkinti kitus bendruosius poreikius.
Aukščiausias bendrijos valdymo organas yra bendrijos narių visuotinis susirinkimas, kuris priima jo kompetencijai priskiriamus klausimus. Todėl labai svarbus bendrijos narių aktyvumas, dalyvavimas visuotiniuose susirinkimuose, balsavimas priimant sprendimus.
Dažna problema bendrijose - savininkų pasyvumas, todėl paraginkite vieni kitus dalyvauti susirinkimuose, pakvieskite kaimyną, priminkite vieni kitiems, nes vien tik skelbimų lentoje pakabinto pranešimo neužtenka.
Bendrijos pirmininkas - juridinio asmens vadovas - vykdo visuotinio susirinkimo priimtus sprendimus, todėl renkant pirmininką būtina atsižvelgti ne tik į jo asmenines savybes (organizuotumą, sugebėjimą planuoti, vykdyti bei kontroliuoti), bet ir į tai, kad tas žmogus turėtų įmonės valdymo pagrindus (finansų, mokesčių, darbo teisės, derybų meno ir pan.). Išrinkus žmogų, neturintį organizacinio darbo patirties, gali pablogėti bendrijos valdymas, namo bendrojo naudojimo objektų būklė, lėšų surinkimas bei panaudojimas.
Bendrijų steigimą, valdymą, veiklą reglamentuojantis įstatymas patvirtintas 1995 m., tad bendrijų pirmininkai tikrai turi žinoti ir vadovautis šiuo teisės aktu.
Bendrijų įstatyme nustatyta, kad bendrijos vidaus kontrolę atlieka sudaryta revizijos komisija arba išrenkamas revizorius (Bendrijų įstatymo 9 str. 4 d., 18 str.). Bendrijoje esant daugiau kaip šimtui bendrijos narių, turi būti sudaroma butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų ginčų nagrinėjimo komisija arba skiriamas ginčus nagrinėjantis asmuo, kitos bendrijos tai sprendžia savo pasirinkimu (Bendrijų įstatymo 9 str. 5 d.). Taigi bendrijos nariai turi daug galių ir įrankių rūpintis savo turtu.
Patiems bendrijos nariams turi rūpėti, kaip naudojamos jų sukauptos lėšos, kaip prižiūrimi inžineriniai tinklai, pamatai, stogai ir kiti bendrojo naudojimo objektai. Problemų sudaro tai, kad butų savininkai nesinaudoja savo galiomis, nesigilina, kas parašyta įstatyme.
Atlikus patikrinimus, bendrijose nustatyti pagrindiniai pažeidimai:
- bendrijų pirmininkai nesivadovauja teisės aktais,
- nustatyta tvarka neperrenkami valdymo organai (pasibaigus pirmininko kadencijai),
- nepatvirtinti ilgalaikiai ir metiniai bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir remonto planai,
- kaupiamosios lėšos laikomos atsiskaitomoje, o ne atskiroje kaupiamųjų lėšų sąskaitoje.
- Iki 2013-07-01 turėjo būti pakeisti ir JAR užregistruoti naujos redakcijos bendrijų įstatai - neatliktos jų keitimo procedūros.
- Daugelyje bendrijų visuotiniai susirinkimai nekviečiami pasibaigus finansiniams metams, pirmininkai neatsiskaito bendrijai - nepateikia praėjusių metų veiklos, finansinių ataskaitų, nepateikia pajamų ir išlaidų sąmatos.
- Ne visi laikosi susirinkimų šaukimo tvarkos: apie susirinkimą savininkams turi būti pranešta prieš 14 dienų, jeigu į darbotvarkę įtraukti valdymo organų rinkimai, bendrijos įstatų keitimas, metinės pajamų ir išlaidų sąmatos svarstymas, bendrijos likvidavimo klausimas, apie susirinkimą turi būti pranešta raštu.
- Neteisingai skaičiuojami balsai (todėl priimti sprendimai būna neteisėti): kiekvienas bendrijos narys turi vieną balsą, o bendrasavininkiams atstovauja vienas iš jų.
- Praktiškai visose bendrijose nėra pirkimų organizavimo tvarkos - paslaugų ir darbų pirkimo organizavimas patikėtas vienam pirmininkui.
Patikrinus garažų bendrijos veiklą, nustatyta ypač daug trūkumų: nesivadovaujama teisės aktais, nustatyta tvarka neperrenkami valdymo organai, nepakeisti įstatai, nepatvirtinti ilgalaikiai ir metiniai bendrojo naudojimo objektų priežiūros planai, metinės veiklos, finansinės ataskaitos, pajamų ir išlaidų sąmatos, bendrijos narių sąrašas sudarytas netiksliai, nesvarstyti ir visuotiniame susirinkime nepatvirtinti įmokų tarifai.
Neblogai tvarkosi bendrijos Sodų g. 1, „Liepa 100“ (A. Kulviečio g. 13A, Jonava). Daug trūkumų nustatyta bendrijose Kosmonautų g. 2A ir 2B, „Lakštingala“ (Žemaitės g. 14), „Tvenkinys“ (Žemaitės g. 16), Bendrijoje Nr. 17 (Chemikų g. 88, 90), „Užuovėja“ (A. Kulviečio g. 20), Kosmonautų g. 5, Chemikų g. 19, garažų bendrijoje „Draugystė“.
Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo (valdymo) pareigų neatlikimo ar netinkamo atlikimo bendrijų Prezidento g. 19A, Kosmonautų g. 2A ir 2B, „Užuovėja“, Bendrija Nr. 17 (Chemikų g. 88, 90) pirmininkams pagal Administracinių nusižengimų kodeksą skirti įspėjimai, Kosmonautų g. 2A ir 2B - piniginė bauda.
Paprastesnis daugiabučio valdymo būdas nei bendrijos steigimas yra jungtinės veiklos sutartis. Tai labai panašu į bendriją, pagrindinis skirtumas tik tas, kad nereikia steigti juridinio asmens. Tai šiek tiek palengvina situaciją.
Savininkai, pasirašydami jungtinės veiklos sutartį, visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų. Šio valdymo būdo pagrindinė rizika yra ta, kad vieno žmogaus vardu yra atidaroma banko sąskaita, jis valdo finansinius srautus - taigi čia gali kilti nesklandumų. Tačiau atkreipiame dėmesį, kad banke turi būti atidaroma ne fizinio asmens, bet depozitinė sąskaita.
Jungtinės veiklos sutartį naudingiausia sudaryti nedideliuose namuose (iki 10 butų), turinčiuose mažesnes finansines galimybes, kuriuose savininkai gerai vieni kitus pažįsta ir pasitiki, bendrojo naudojimo objektų yra nedaug.
Jungtinės veiklos sutarties pagrindu veikiančiam įgaliotiniui tenka panašios prievolės ir atsakomybė kaip ir bendrijos pirmininkui. Atlikus patikrinimus ir surašius aktus, nustatyti pagrindiniai trūkumai labai panašūs kaip ir bendrijose: nesivadovaujama teisės aktais, periodiškai nekviečiami susirinkimai, kuriuose turi būti pateikiama savininkams praėjusių metų ataskaita, tvirtinami bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo ilgalaikiai planai, pajamų ir išlaidų sąmata, kaupiamosios mėnesinės įmokos dydis.
Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo (valdymo) pareigų neatlikimo ar netinkamo atlikimo vienam jungtine veiklos sutartimi įgaliotam asmeniui (S. G. Ilgūno g. 16) pagal Administracinių nusižengimų kodeksą skirtas įspėjimas.
Bendrijos pirmininko ar jungtine veiklos sutartimi įgaliotojo pareigų ir atsakomybių sąrašas yra ilgas, todėl pasiryžus eiti šias pareigas būtina objektyviai įsivertinti. Dar daug atsiranda tokių pirmininkų ar įgaliotinių, kurie pirmą kartą išgirsta apie teisės aktus, reglamentuojančius daugiabučių valdymą, priekaištaujančių esą „anksčiau to nereikėjo“, „man lengviau su kastuvu dirbti, negu popierius rašyti“.
Tačiau yra atsakingų, kurie konsultuojasi, teiraujasi, kaip teisingai atlikti procedūras.
Vadovaujantis Civilinio kodekso 4.84 straipsniu, jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirūpino tiesioginiu jo valdymu (neįsteigė bendrijos, nepasirašė jungtinės veiklos sutarties), Vyriausybės patvirtinta tvarka savivaldybė skiria bendrojo naudojimo objektų administratorių. Savininkai patys priima sprendimą dėl administratoriaus pasirinkimo. Informaciją apie administratorių atranką savivaldybė skelbia interneto svetainėje.
Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus, paskirto Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka, veiklą reglamentuoja Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas „Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatų patvirtinimo“.
Jonavos savivaldybėje administruojanti įmonė yra UAB „Jonavos paslaugos“.
Atlikus administratoriaus patikrinimą ir nustačius trūkumų, nustatyta, kad savininkai nesirenka į visuotinius susirinkimus, nepatvirtinti svarbiausi dokumentai, todėl jie raginami aktyviau dalyvauti visuotiniuose susirinkimuose, domėtis, kokia veikla vykdoma, kokie darbai atliekami name, kokie dokumentai su jais derinami, kaip naudojamos sukauptos lėšos.
Patalpų savininkai gali išsirinkti atstovą, kuris jiems atstovautų santykiuose su administratoriumi: stebėtojo teisėmis dalyvautų perkant namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbus ir kitas paslaugas, priimant atliktus darbus; dalyvautų atliekant namo technines apžiūras, tikrinant matavimo prietaisų rodmenis.
Butų ir kitų patalpų savininkai yra pagrindinė grandis valdant bendrąją nuosavybę. Jie yra paslaugų gavėjai, jiems numatytos pareigos išlaikyti namus, apmokėti išlaidas. Jų sąmoningumas, aktyvumas, savo teisių žinojimas yra labai svarbus, todėl raginame kuo daugiau domėtis ir dalyvauti valdant bendrojo naudojimo objektus.
Pastaruoju metu daugiabučių administravimas politinėje darbotvarkėje užima svarbią vietą: vyksta diskusijos bei pasitarimai, kaip pagerinti bendrosios dalinės nuosavybės valdymą ir priežiūrą, Aplinkos ministerija rudenį planuoja atnaujinti teisės aktus, reglamentuojančius daugiabučių namų administravimą, tęs diskusijų organizavimą daugiabučių namų administravimo klausimais, taip pat numatoma organizuoti mokymus administratoriams ir savivaldybių atsakingiems specialistams.
Daugiabučio namo bendrijos pirmininko darbo sutartis bei darbo užmokestis | Teisinėkonsultacija.lt
Turto skyriaus inf. prisitaiko prie jų poreikių ir norų. funkcionalumą. Pavyzdžiui, šie slapukai prisimena Jūsų pageidaujamą kalbą, paieškas ir anksčiau peržiūrėtas paslaugas/prekes. nereikėtų iš naujo įvesti prisijungimo duomenų. Šiuos slapukus naudojame įgyti įžvalgų apie tai, kaip mūsų lankytojai naudojasi Bendrovės svetaine. atėjote, bei informaciją apie datą ir laiką. naudotus paieškos žodžius ir kt. sužinotume, kaip vartotojai naršo mūsų svetainėje po to, kai jiems parodoma reklama internete. reklamą. Slapukas (angl. Cookie) - tai mažas tekstinis failas, kurį interneto svetainė įrašo į Jūsų kompiuterio arba mobilaus prietaiso naršyklę, kai Jūs apsilankote svetainėje. Slapukai taip pat naudojami tam, kad būtų užregistruota, ar sutinkate, kad Bendrovės svetainėje būtų naudojami slapukai, kad šis klausimas nebūtų užduodamas kiekvieną kartą apsilankant svetainėje. prisitaiko prie jų poreikių ir norų. funkcionalumą. Pavyzdžiui, šie slapukai prisimena Jūsų pageidaujamą kalbą, paieškas ir anksčiau peržiūrėtas paslaugas/prekes. nereikėtų iš naujo įvesti prisijungimo duomenų. Šiuos slapukus naudojame įgyti įžvalgų apie tai, kaip mūsų lankytojai naudojasi Bendrovės svetaine. atėjote, bei informaciją apie datą ir laiką. naudotus paieškos žodžius ir kt. sužinotume, kaip vartotojai naršo mūsų svetainėje po to, kai jiems parodoma reklama internete. reklamą. „Pixel“ žyma - tai yra vadinamas (angl. web beacons), (angl. clear GIFs) arba paslėptas programinis kodas. vaizdą (paprastai nematomą) apie Jūsų veiksmus, kuriuos atliekate mūsų svetainėje. persiunčiama į “Pixel” paslaugų tiekėjo serverį, priešingai nei slapukai įrašydami į Jūsų naršyklę. atliekate mūsų svetainėje. Mūsų svetainėje yra nuorodų į kitų asmenų, įmonių ar organizacijų interneto tinklalapius. Bendrovė nėra atsakinga už tokių interneto tinklalapių turinį ar jų naudojamus privatumo užtikrinimo principus. Bendrovės naudoja surinktus duomenis analizei iki trejų metų. slapuko tipo (vieną dieną, savaitę ar mėnesį), bet kai kuriais atvejais gali galioti ir iki dvejų metų. Jeigu ketinate įgyvendinti savo teises, galite kreiptis į Bendrovę el. įgyvendinant savo teises, Jūs privalote tinkamai patvirtinti savo asmens tapatybę. teikiant individualizuotus rinkodaros pasiūlymus, jūs galite būti priskirtas atitinkamai klientų kategorijai. susisiekę su mumis el.
Chemikų gatvėje įregistruotos bendrijos:
- Daugiabučio namo Chemikų 3 savininkų bendrija
- Bendrija Nr. 17 (Chemikų g. 88, 90)
- Chemikų g. 19
Svarbūs dokumentai:
- Prašymas registruoti Juridinių asmenų registre / Dėl vadovo, valdybos pirmininko ir valdybos narių duomenų įregistravimo (2025-11-05)
- Pranešimas apie kontaktinius duomenis (2025-11-05)
- Visuotinio narių susirinkimo protokolas / Dėl vadovo ir valdybos narių išrinkimo (2025-11-05)
- Pranešimas apie numatomą inicijuoti likvidavimą Registro tvarkytojo iniciatyva pagal CK 2.70 str. (2024-10-31)
- Prašymas registruoti Juridinių asmenų registre / Dėl vadovo ir valdybos duomenų įregistravimo (2019-05-29)
- Visuotinio narių susirinkimo protokolas / Dėl pirmininko, valdybos rinkimo (2019-05-29)
- Prašymas registruoti Juridinių asmenų registre / Dėl valdymo organų ir steigimo dokumentų pakeitimo įregistravimo (2015-03-26)
- Įstatai (2015-03-26)
- Visuotinio narių susirinkimo protokolas / Dėl valdymo organų rinkimo ir įstatų tvirtinimo (2015-03-26)
Kitos bendrijos:
- Sodininkų bendrija "VERŽUVA-1"
- Daugiabučio namo savininkų bendrija "Vytis"
- 10-oji laikinų metalinių garažų statybos ir eksploatavimo bendrija
- Daugiabučio namo savininkų bendrija Lauko g. 15
- Daugiabučio namo savininkų bendrija Aido g. 11
- Lietuvos tautodailininkų sąjunga
- Sodininkų bendrija "Girininkai"