Didžiųjų Lietuvos miestų būsto rinkose tęsiantis laukimo periodui, visiems kyla klausimas: ar pirkti būstą šiandien, kai kalbama apie smukusį įperkamumą, ar laukti ir tikėtis geresnių sąlygų.
„Citus“ analitikai įvertino galimus pokyčius ir suskaičiavo, kiek galima išlošti (ar pralošti) skirtingų scenarijų atveju. Tokius skaičiavimus galima atlikti ir patiems - tai padės priimti pamatuotą ir pagrįstą vieną svarbiausių sprendimų gyvenime.
Paimkime po pavyzdį Vilniuje ir Kaune.
Būsto kainos Vilniuje
Pavyzdys nr. Perspektyvioje lokacijoje, pavyzdžiui sparčiai atsinaujinančiuose Žirmūnuose, greta Šiaurės miestelio 2 kambarių, apie 45 kv. m ploto butas su daline apdaila arba 1,5 kamb., apie 35 kv. m.
Perkant butą su banko paskola, reikės 15 proc. arba 22,5 tūkst. eurų, o pati paskolos suma sieks 127 500 Eur. Šiuo metu 6 mėn. trukmės Euribor palūkanų norma, labai svarbi vertinant mėnesinę įmoką, sudaro 4,11 proc., banko marža - apie 2 proc.; viso - 6,11 proc.
Įmokos dydžiui paskaičiuoti naudojame anuiteto formulę, kurioje keičiant dydžius, galima apsiskaičiuoti skirtingus variantus.
- r yra mėnesinė palūkanų norma (metinė palūkanų norma 2+4,11 proc., padalinta iš 12 mėnesių, gauname 0,50925 proc.
- n yra bendras mokėjimų skaičius per visą paskolos trukmę (30 metų x 12 mėnesių, t. y.
Atlikus šiuos skaičiavimus, mėnesinė įmoka išeina apie 770,93 Eur. Tiesa, mažėjant likusiai paskolos sumai ir Euribor, įmoka mažėtų taip pat. Mėnesinė įmoka gali šiek tiek skirtis, priklausomai nuo banko, kuriame imama paskola, mokesčių, draudimo ir kitų faktorių.
„Citus“ ekspertai prognozuoja, kad artimiausius dvejus metus būsto kainos augs nuosaikiai, apie 4 proc. kasmet. Tai reiškia, kad tokio paties buto kaina išaugs iki 162 240 Eur, o 85 proc. Sudedam skaičius į formulę - mėnesinė įmoka išeina apie 750 Eur.
Per dvejus metus būtų išmokėta ir dalis dabar perkamo būsto paskolos, o jos likutis būtų apie 119 tūkst. Eur - į nuosavą būstą jau būtumėte investavę daugiau nei 8 500 Eur. O, jei per tą laiką dar tektų nuomotis būstą, jo nuoma tam laikotarpiui kainuotų 15,6 tūkst.
„Taigi, matematika rodo, laukiant dvejus metus, tikėtina paskolos įmoka būtų labai panaši kaip perkant dabar, nes dideli kainų pokyčiai nėra prognozuojami.
Tokiu atveju, perkant būstą po 2 metų, jo kaina galėtų būti apie 153 tūkst. Eur, paskolos suma - apie 130 tūkst., o mėnesinė įmoka su 3,1 proc. Net ir toks scenarijus nevertas dvejų metų laukimo.
Tarkime, užsitęsus esamai situacijai kitais metais kainos sumažėtų 3 proc., o dar kitais - net 5. Nors tokiai korekcijai prielaidų šiuo metu nėra, 2025 pabaigoje toks pats būstas, kaip pavyzdyje, galėtų kainuoti 138 225 Eur.
Jo paskola sudarytų 117 491,25 Eur, o mėnesinė įmoka - apie 640 Eur. Tačiau per tuos dvejus metus, kaip minėta, šiandien perkamo būsto paskola būtų jau sumažėjusi, todėl likusi paskolos mėnesinė įmoka būtų beveik tokia pati (645 Eur), o tie pinigai jau būtų skirti nuosavam būstui, ne nuomai.
Šiuo metu antrinėje Vilniaus rinkoje vidutinė parduodamo buto kaina siekia 139 000 eurų arba 2570 eurų už kv. m., vidutinis plotas - 54 kv. m.
A.Čiagus atkreipia dėmesį, kad šiuo metu būsto įperkamumas Vilniuje yra gerokai sumažėjęs. Iki 2021 m. sostinės gyventojų atlyginimai augo sparčiau nei būsto kainos, todėl sukaupti pradinį įnašą buvo paprasčiau.
Ekspertas pateikia pavyzdį. „Be abejo, ši hipotetinė situacija yra galima nebent tuo atveju, jei būsto kainos ir pajamos liktų šiandieniniame lygyje.
Tuo metu vidutines pajamas gaunančiai 3 asmenų šeimai (2 dirbantys suaugę ir vaikas), norinčiai gauti būsto paskolą 3 kambarių (60 kv. m.
Praėjusiais metais Vilniuje augusios nuomos kainos piką pasiekė rugpjūčio mėnesį, kai vidutinė buto nuomai kaina, palyginti su metų pradžia, išaugo 40 proc. Neilgai trukus stebėtas nuoseklus kainos kritimas ir pasiūlos atsistatymas - gruodį vidutinė buto nuomai kaina siekė 500 eurų per mėnesį.
„Vertinant bendrą situaciją Vilniaus nuomos rinkoje, šiuo metu butų kainos yra kiek nuvertinos. Tokią situaciją didžiąja dalimi lėmė kelios esminės priežastys.
Pirma, rudenį, vis garsiau kalbant apie energetikos krizę ir išaugsiančius šildymo kaštus žiemą, nuomotojai stengėsi kuo greičiau, net ir žemesnėmis kainomis, išnuomoti savo butus. Antra, brangstant senos statybos būstams, nuomos kainos gerokai atsiliko, tas ypač buvo būdinga antrai metų pusei“, - teigia A.
NT kainos antrinėje Vilniaus rinkoje - iki 60 proc. Efektyviai veikianti konkurencija ir į rinkos lūkesčius reaguojantys kainos pokyčiai lemia nuosaikesnes nekilnojamo turto (NT) kainas Vilniaus ir Kauno antrinėse būsto rinkose.
Sausį Vilniaus antrinėje NT rinkoje vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina buvo apie 135 000 eurų arba 2600 eurų už kv. m. Gerokai ženklesnis augimas fiksuotas nuo praėjusių metų sausio - per šį laikotarpį senos statybos būsto kaina didėjo 20 proc. nuo 2260 eurų už kv.
Sausį vidutinis parduoto senos statybos buto plotas Vilniuje buvo 52 kv. m
„Jeigu pirminėje rinkoje vystytojai linkę ignoruoti rinkos lūkesčius, antrinėje rinkoje veikianti konkurencija ir kainos pokyčiai seka paskui rinkos lūkesčius.
Tai padeda išlaikyti nuosaikesnes senos statybos butų kainas bei išlaikyti pasiūlos ir paklausos balansą. Vertinant bendrai, sandorių skaičius NT rinkoje šiuo metu yra sugrįžęs į normalų lygį, kuris buvo įprastas prieš prasidedant COVID-19 pandemijai, ir antrinė būstų rinka į esamą situaciją reaguoja racionaliai.
Sausį vidutinė išnuomoto buto kaina Vilniuje siekė 520 eurų ir buvo 4 proc. didesnė, nei gruodį. Vidutinis plotas - 46 kv. Sausį nuomos pajamingumas Vilniuje siekė 4,62 proc.
Įmonės analitikų duomenimis, sausį pirminėje Vilniaus NT rinkoje buvo parduoti 159 butai, tačiau fiksuoti 38 sandorių nutraukimai, todėl bendras būstų, išėjusių iš sandėlio, pokytis siekia 121. Palyginti su 2022 m. Šiuo metu pirminėje rinkoje yra likę daugiau nei 3500 laisvų butų, tai - maždaug 3 proc. daugiau nei gruodį, bei 23 proc.
„Pirmąjį šių metų mėnesį sostinės rinkai vystytojai pasiūlė 287 naujus butus. Toks sandėlio padidėjimas sudarė reikšmingą pirminės rinkos pasiūlos dalį - 8 proc.
Visgi kol kas panašu, jog paklausa nepasiveja augančios pasiūlos - augančios kainos indikuoja, jog Vilniaus NT rinka yra išsibalansavusi“, - sako A.
Sausį Vilniuje vidutinė laisvų butų su daline apdaila kaina siekė 3330 eurų už kv. m. Palyginti su gruodžiu, ji augo nežymiai - 0,5 proc. - nuo 3310 eurų kv. Sausį vidutinis 50 kv. m butas su daline apdaila kainavo 166 500 eurų arba 24 proc. daugiau, nei 2022 m. Sausį Vilniuje buvo parduota butų už 24 mln. eurų, tai yra perpus mažiau, nei 2022 m. sausį.
Būsto kainos Kaune
Kaune būsto kainos šiek tiek žemesnės nei Vilniuje. Už 150 000 eurų laikinojoje sostinėje galima įsigyti apie 54 kv. m ploto butą, o už 45 kv. m ploto butas, koks buvo vertinamas pavyzdyje Vilniuje, įsigyti už maždaug 125 000 Eur.
Tokios sumos pakaktų kokybiškam, vidutinės klasės butui Aleksote ar dabar populiariuose Šančiuose. Paskola būstui iš banko sudarytų 106 250 Eur, o mėnesinė įmoka su esamu 4,1 proc.
Tačiau šiame mieste būstas brangsta daug sparčiau. Jei tendencija išliks ir per artimiausius dvejus metus, būstas čia brangs apie 7-8 proc. per metus. Pagal tokį scenarijų, tas pats būstas Kaune 2025 m. Tuo tarpu, per tuos 24 mėn. dabar pirkto būsto paskolos suma būtų sumažėjusi iki kiek daugiau nei 99 tūkst. eurų ir 7 000 eurų būtų investuoti į savą turtą, o susitraukęs Euribor kasmėnesinę įmoką sumažintų iki maždaug 535 Eur.
„Kiti scenarijai Kaune - iš esmės, identiški sostinės scenarijams, tik būsto kainos skiriasi. Visgi, panašu, kad labiau banguojanti antro didžiausio miesto rinka nenusiteikusi nuolaidžiauti ir, dėl nedidelės pasiūlos, kainos yra linkusios kilti.
Pagal šį principą galima vertinti ir Klaipėdą bei kitus miestus, tačiau reikėtų atsižvelgti į ten galiojančias kainų dinamikos tendencijas“, - pabrėžia Š.
Įrengtą senos statybos būstą, kurio kvadratūra yra 51 kv. m., Kaune šiuo metu galima įsigyti už 85 500 eurų (arba 1 670 už kv. m.).
Šiuo metu vidutinė nuomojamo 46 kv. m. buto kaina Kaune siekia 405 eurus. Reikšmingų svyravimų kainos atžvilgiu per metus nefiksuota.
Tuomet vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina Kaune buvo apie 78 000 eurų (1570 eurų kv. m) ir buvo nežymiai mažesnė, palyginti su gruodžiu. Sausį vidutinis parduoto senos statybos buto plotas Kaune - 50 kv. m. Sausį vidutinė nuomos kaina Kaune nuo gruodžio nekito ir siekė 400 eurų, plotas - 45 kv. Sausį nuomos pajamingumas Kaune siekė 6,15 proc.
CNBC būsto rinkos apžvalga rodo, kad dauguma būsto pirkėjų tikisi, jog hipotekos palūkanų normos toliau mažės.
Svarbūs aspektai perkant būstą
Ekspertas pastebi, kad svarbiausi šiuo metu yra keli aspektai. Antra, Šarūno Taručio įsitikinimu, tiesiog delsiant priimti sprendimą ir neatsižvelgiant į poreikį būstui, didėjant miestų gyventojų skaičiui šis poreikis akumuliuojasi. Būsto rinkoms suaktyvėjus paklausa ištirptų labai greitai ir nespėtų pasipildyti, o tai labai apribotų pasirinkimą ir pablogintų įsigijimo sąlygas.
„Yra ir dar vienas momentas. Šiandien, reikšmingai sumažėjus paklausai didžiuosiuose miestuose iš lėto pildosi sandėlis visiškai užbaigtais būstais.
Tokius būstus įsigyti ir notarinius sandorius sudaryti galima iškart, todėl mokėti tektų šiandien galiojančias palūkanas, pagal Euribor dydį. Būstą pirkti nuosavomis lėšomis, be bankų finansavimo gali ne kiekvienas, todėl palūkanų dydis yra svarbus.
Šiandien rezervuojant dar statomą būstą, jo kaina būtų užfiksuota preliminariajame sandoryje, o baigus statybas ir atėjus laikui sudaryti galutinį sandorį bei imti paskolą, Euribor jau turėtų būti sumažėjęs“, - pataria Š.
Praėjusių metų antroje pusėje pasikeitusi jėgos dinamika nekilnojamojo turto (NT) rinkoje, panašu, išliks ir šiemet - gyvenamojo būsto ieškantys pirkėjai įgaus vis daugiau galių perkamo būsto kainos ir kokybės klausimu, tuo tarpu vystytojai bus linkę eiti į derybas ir kompromisus.
2022 m. Vilniuje buvo parduota 2070 naujos statybos butų. Įmonės analitikų duomenimis, 2022 m. Vilniuje buvo parduota 2070 naujos statybos butų. Didžioji dalis jų - 1496 - parduoti pirmąjį metų pusmetį, antrąją metų dalį parduotų butų skaičius mažėjo daugiau nei pustrečio karto ir siekė 574. Bendra parduotų butų Vilniuje kaina siekė 310 mln.
Per metus pirminėje sostinės rinkoje būsto su daline apdaila kaina už kv. m. Kiek lėtesnis ir nuosaikesnis kainų augimas stebėtas antrinėje Vilniaus NT rinkoje, kur vidutinė įrengto būsto kaina per metus didėjo 18 proc. Tuo metu Kaune senos statybos gyvenamojo NT kaina per metus augo 10 proc.
„2022 m. NT rinkai įnešė daug pokyčių. Praėję metai pasižymėjo tuo, jog sostinės rinkoje praktiškai neliko ekonominio segmento butų. Jų kainos pernelyg susilygino su aukštesnės klasės NT ir nebeliko aiškių gairių, kurios atspindėtų kokybės skirtumus.
Visgi, ko gero, ryškiausias pokytis rinkoje - pasikeitusi jėgos dinamika, kai nuo pardavėjo rinkos pereita prie pirkėjo. Anot eksperto, šiuo metu rinkai būdinga situacija - minimalūs pardavimų kiekiai, vis dažnesnės vystytojų nuolaidos ir akcijos - rodo, kad pirkėjo rinka toliau išlaiko dominavimą.
„Numai“ duomenimis, iš 3363 šiuo metu pardavinėjamų naujos statybos butų beveik pusė - 45 proc. - yra dviejų kambarių, 31 proc. - 3 kambarių. Vieno kambario butai sudaro 18 proc. „Iš visų šiuo metu rinkoje esančių būstų yra vos 215 tokių, kurie yra didesni nei 3 kambarių ir galėtų būti tinkami šeimoms su mažamečiais vaikais.
Brangstant būsto kainoms, rinkai siūlomas vis mažesnės kvadratūros NT, to priežastis - pirkėjui priimtinesnė galutinė kaina“, - teigia A.
Pastaraisiais metais Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje vis daugiau dėmesio sulaukia butai su daline apdaila. Vieni pirkėjai juos renkasi dėl galimybės susikurti individualų interjerą, kiti - skeptiškai vertina papildomą laiką ir išlaidas, reikalingas pilnam įrengimui.
Ekspertai pastebi, kad pirkėjai vis dažniau skaičiuoja ne tik pinigus, bet ir laiką. Pilnai įrengtas butas leidžia apsigyventi iškart - nereikia derinti rangovų darbo, rūpintis medžiagomis, išgyventi remontų keliamų nepatogumų. Visgi dalinės apdailos butas atveria daugiau kūrybinės laisvės: galima rinktis norimas spalvas, medžiagas, netgi perplanuoti erdves.
Įrengimo kaina išlieka vienas svarbiausių klausimų. Specialistų skaičiavimais, pilnai įrengti butą kainuoja apie 1000-1500 eurų už kvadratinį metrą. Daugiausia išlaidų „suvalgo“ vonios kambario įrengimas ir gaminamų baldų kiekis. Net ir planuojant racionaliai, biudžetas dažnai padidėja dėl smulkių sprendimų ar pasirinktų brangesnių medžiagų.
Svarbus ir praktinis patogumas. Nors dalinės apdailos butas suteikia daugiau pasirinkimo laisvės, tai taip pat reiškia nuolatinį bendravimą su tiekėjais, darbų priežiūrą ir laiko sąnaudas. Vienas iš pavyzdžių - įmonė „Balsteta“, kuri specializuojasi butų ir namų įrengime „iki rakto“.
Jų komanda siūlo skaidrias kainas: buto įrengimas nuo 210 €/m², o namo - nuo 180 €/m² su statybinėmis medžiagomis. „Balsteta“ pasirūpina visais vidaus apdailos darbais - nuo elektros instaliacijos iki plytelių klijavimo, taip pat bendradarbiauja su baldininkais ir dizaineriais.
Galiausiai, pasirinkimas priklauso nuo asmeninių prioritetų. Jei svarbiausia - laikas, patogumas ir greitas įsikraustymas, pilnai įrengtas butas bus patraukliausias variantas. Vienas dalykas aiškus: tiek įrengtas, tiek dalinės apdailos butas gali tapti puikiais namais, jei sprendimas priimamas įvertinus visus „už“ ir „prieš“.
tags: #daline #ekspertize #buto