Daugiabučių namų priežiūra yra svarbi norint užtikrinti tinkamą pastato būklę ir gyventojų komfortą. Lietuvoje šią funkciją gali atlikti įvairūs subjektai, įskaitant bendrijas, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotus asmenis arba bendrojo naudojimo objektų administratorius, paskirtus Civilinio kodekso nustatyta tvarka.
Teisinis Reglamentavimas
Daugiabučių namų priežiūrą reglamentuoja įvairūs teisės aktai, tarp kurių svarbiausi:
- Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas
- Lietuvos Respublikos statybos įstatymas
- Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas
- Statybos techniniai reglamentai (STR)
Gyvenamųjų namų savininkai pagal STR 1.12.05:2002 „Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka“.
Svarbūs Statybos Techniniai Reglamentai
- STR 1.07.03:2017 STATINIŲ TECHNINĖS IR NAUDOJIMO PRIEŽIŪROS TVARKA
- STR 1.12. 01:1996 „Statinių avarinės būklės pripažinimo tvarka“
- STR 2.01.01(1):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Mechaninis patvarumas ir pastovumas“
- STR 2.01.01(2):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Gaisrinė sauga“
- STR 2.01.01(3):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Higiena, sveikata, aplinkos apsauga“
- STR 2.01. 01 (4):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Naudojimo sauga“
- STR 2.01.01 (5):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Apsauga nuo triukšmo“
- STR 2.01.01 (6):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Energijos taupymas ir šilumos išsaugojimas
- STR 2.05.01:1999 „Pastatų atitvarų šiluminė technika“
- STR 2.09.02:1998 „Šildymas, vėdinimas ir oro kondicionavimas“
- STR 2.09.04:2000 „Pastato šildymo sistemos galia. Šilumos suvartojimas“
Administratoriaus Pasirinkimas ir Funkcijos
Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai gali pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka. Pagrindinės administratoriaus funkcijos apima:
- Gyventojams priklausančio bendro turto priežiūra ir organizavimas.
- Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatų laikymasis.
- Bendrojo naudojimo objektų aprašo sudarymas ir tvarkymas.
- Patalpų savininkų susirinkimų šaukimas ir organizavimas šilumos ūkio klausimais.
- Mokėjimų ir įmokų apskaičiavimas, surinkimas ir naudojimo apskaita.
- Mėnesinių mokėjimo dokumentų rengimas.
- Metinės veiklos ataskaitos rengimas.
Administratorius privalo teikti informaciją apie save, atsakingus darbuotojus, paslaugų teikėjus ir patalpų savininkų atstovus.
Administratoriaus Atsakomybė
Administratorius turi reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus. Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Bendrijos Steigimas
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai gali steigti butų ir kitų patalpų savininkų bendriją. Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai.
Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas. Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų.
Steigiamojo Susirinkimo Procedūros
Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija. Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime.
Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Valdytojo Pakeitimas ir Dokumentų Perdavimas
Jei pasikeičia daugiabučio namo valdytojas, naujasis valdytojas turi teisę reikalauti iš buvusio valdytojo dokumentų ir kaupiamųjų lėšų perdavimo. Jei buvęs valdytojas nereaguoja į raginimus, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 29 straipsniu „Ieškinys pareiškiamas teismui pagal atsakovo gyvenamąją vietą. Juridiniam asmeniui ieškinys pareiškiamas pagal juridinio asmens buveinę, nurodytą juridinių asmenų registre. Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą.
Jeigu atsakovas įpareigojimo per sprendime nurodytą terminą neįvykdo, ieškovas (naujasis valdytojas) turės kreiptis į teismą, prašydamas išduoti vykdomąjį raštą.
Savivaldybės Priežiūra ir Kontrolė
Savivaldybės atlieka butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę.
Kauno mieste valdytojų priežiūrą ir kontrolę vykdo Savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyrius. Prašymai pateikiami Savivaldybės administracijai.
Savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos priežiūros ir kontrolės taisyklės patvirtintos 2020-04-28 Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimu.
Techninė Priežiūra
Gyvenamojo namo techninę priežiūrą organizuoja bendrojo naudojimo objektų valdytojas, paskirdamas gyvenamojo namo techninį prižiūrėtoją. Gyvenamojo namo techninis prižiūrėtojas, vadovaudamasis Reglamentu ir jame nurodytais teisės aktais, vykdo organizacines ir technines priemones tinkamai gyvenamojo namo būklei išsaugoti, kad būtų užtikrinti esminiai statinių reikalavimai per ekonomiškai pagrįstą gyvenamojo namo naudojimo trukmę.
Statinio techninę priežiūrą organizuoja statinio naudotojas ūkio būdu arba sutarties pagrindu paskirdamas statinio techninį prižiūrėtoją, kuris vykdo organizacines ir technines statinio būklei palaikyti, kad būtų užtikrinti statinio esminiai reikalavimai per visą pastato naudojimo trukmę. Statinio apžiūros, tyrimai bei auditas vykdomi statinio techninio prižiūrėtojo teikimu, statinio naudotojo lėšomis.
Statinio techninis prižiūrėtojas privalo turėti, tvarkyti ir pildyti privalomuosius statinio priežiūros dokumentus: statinio techninį pasą, apšildomų pastatų, kurių naudingas plotas daugiau kaip 1000 kv.m. - pastato techninį-energetinį pasą, statinio techninės priežiūros žurnalą, periodinių ir specialiųjų apžiūrų aktus. Vykdydamas nuolatinius statinio būklės stebėjimus, vizualiai apžiūri statinio pagrindines konstrukcijas, bendrojo naudojimo inžinerinę įrangą, fiksuoti pastebėtus defektus, avarijų ar griūties pavojus ir numatyti priemones jiems pašalinti, tikrinti bendrojo naudojimo patalpų ir aplinkos sanitarinę būklę.
Techninės Priežiūros Žurnalas
Techninės priežiūros žurnalas saugomas per visą pastato gyvavimo laikotarpį.
Periodinės Apžiūros
Periodinių (sezoninių) apžiūrų metu įvertinami gyvenamojo namo konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų ir inžinerinių sistemų būklės pokyčiai pasibaigus šildymo sezonui, jų remonto ar kitokio tvarkymo būtinybė.
Apžiūrų metu atskleidus deformacijų, defektų ar grubių namo naudojimo ir priežiūros taisyklių pažeidimų, dėl kurių kyla pavojus žmonių sveikatai ar aplinkai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, atsakingas už apžiūrą asmuo privalo nedelsdamas apie tai informuoti namo savininką (bendraturčius) arba jį (juos) atstovaujančią daugiabučio namo savininkų bendrijos valdybą (bendrijos pirmininką), arba daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartimi įgaliotą atstovą, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratorių.
Asmuo, kuriam pranešta apie namo, jo konstrukcijų ar inžinerinės įrangos kritinę būklę, turi nedelsdamas imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir pastatą nuo galimų pasekmių. Pašalinus grėsmę, surašomas atliktų darbų aktas.
Pagal apžiūrų rezultatus organizuojami ir vykdomi nuolatinės priežiūros darbai, sudaromi metiniai ir ilgalaikiai pastato ir jo inžinerinės įrangos privalomųjų remonto (ar rekonstrukcijos) darbų ir jų finansinio aprūpinimo planai.
Energetinis Auditas
Gyvenamojo namo energetinio audito tikslas yra nustatyti namo šiluminės energijos nuostolius bei šildymo įrangos našumą, palyginti juos su normatyviniais ar etaloniniais, pagrįsti priemones, kurios padėtų sumažinti energijos nuostolius ir padidinti namo energetinį efektyvumą.
Bendrojo Naudojimo Objektai
Bendrojo naudojimo objektai - bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė.
Vidaus Tvarkos Taisyklės
- Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
- Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
- Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3mėn.
- Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.
- Butų savininkai nuomuojantys butus privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.
ES Šalių Praktika
Įvertinus ES šalių praktiką bei CK normas, reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymo reglamentavimą. Butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (bendrija)susiformuoja nuosavybės įgijimo pagrindu. Įgijus butą ar kitas patalpas daugiabučiame name, jų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų nuosavybės dalininku (savininkų bendrijos nariu), kurio teisės ir pareigos apibrėžtos CK.
Europos praktika rodo, kad daugiabučių namų gyventojai (savininkai ir naudotojai) gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais. Jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė už namo priežiūrą: pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją; atsiskaitoma pagal sutartis už faktines išlaidas.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Klausimas: Name yra atjungtas karštas vanduo jau 6 dienas. Ar yra kokie įstatai, per kiek laiko turėtų sutvarkyti avarinę situaciją?
Atsakymas: Visas avarijas likviduoti ir inžinerinių sistemų funkcijas atstatyti reikia kaip įmanoma greičiau, tačiau kiekviena situacija yra individuali - vieną problemą galbūt galima išspręsti greičiau, kitą - lėčiau.
Klausimas: Name yra bendrija, noriu keisti stovus, kaimynai nesutinka, nors namas senas. Ko reikia, į ką kreiptis, kaip susitvarkyti stovus?
Atsakymas: Stovai yra bendrojo naudojimo objektas (BNO). BNO atnaujinimo darbai vykdomi pagal poreikį - nustačius pažeidimus, gedimus arba įvykus avarijai, to faktai įforminami apžiūrų aktuose. Jeigu specialistai rekomenduotų keisti esamus stovus dėl didelio susidėvėjimo, reikėtų kreiptis į teismą.
Klausimas: Ar turiu prisidėti išsiperkant šilumos punkte esančią įrangą, jeigu yra pasirašytas atjungimo aktas ir bute yra atskira šildymo sistema?
Atsakymas: Nežinome konkrečios jūsų situacijos detalių, bet manytume, kad jūs, net atsijungę bute nuo centralizuotos šildymo sistemos, vis tiek galimai naudojatės tam tikra dalimi šildymo paslaugų - galbūt centralizuotai tiekiamu karštu vandeniu, galbūt ir laiptinėje, kuria bendrai su kitais naudojatės, o gal ir rūsyje yra įrengtas centralizuotas šildymas.
Klausimas: Esame daugiabučio namo bendrija, ar reikalingas bendrijos narių pritarimas dėl namo techninės priežiūros paslaugos?
Atsakymas: Pastato techninė priežiūra - pagrindinis bendrijos veiklos uždavinys. Net ir naujame pastate gali rastis defektų, kuriuos būtina pašalinti (arba gal pašalins statytojas pagal suteiktą garantiją).
Ši informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti traktuojama kaip oficialus teisės aktų aiškinimas. Konsultacija su specialistais visada yra rekomenduojama.
tags: #daugiabucio #namo #bendrijos #pastato #preiziura