Daugiabučių administravimo rinkos apžvalga Lietuvoje: iššūkiai ir perspektyvos

Pastaruoju metu Lietuvoje vis daugiau dėmesio skiriama daugiabučių namų administravimo rinkai. Vis daugiau daugiabučių namų butų savininkų mano, kad privataus kapitalo valdomi namų administratoriai apkrauna juos nepagrįstai didelėmis išlaidomis už namų priežiūrą ir remontą. Kartu galimai blogėja daugiabučių namų techninis stovis. Šiame straipsnyje apžvelgsime pagrindines problemas, mitus, susijusius su daugiabučių administravimu ir renovacija, bei galimus sprendimus.

Daugiabučių renovacijos mitai ir tikrovė

Anot statistikos, šiuo metu šalyje renovuota 12,4 proc. visų daugiabučių, kuriems renovacija reikalinga. Tačiau daugiabučių renovacijos procesą lydi įvairūs mitai, kurie stabdo šį procesą. Panagrinėkime dažniausiai pasitaikančius mitus ir tikrąją situaciją:

• Mitas: Gyventojai už renovaciją mokės iki gyvenimo pabaigos.
• Mitas: Seni daugiabučiai geriau būtų nugriauti ir pastatyti nauji, nei renovuojami, nes tai kainuoja net daugiau už naujas statybas. Renovaciją vykdantys verslininkai sako, kad tai sunkiai įgyvendinama, nes reiktų 100 proc.
• Mitas: Renovacija labai ilgai trunka. Tiesa yra ta, kad daugiabučio renovacijos procesas dažniausiai vyksta 2-3 metus.
• Mitas: Renovacija kainuoja daug, todėl geriau patiems rinktis pinigų ir etapais remontuoti daugiabutį. Tiesa yra ta, kad daugiabučių namų atnaujinimo programa suteikia galimybę vienu kartu atnaujinti viską sename daugiabutyje.
• Mitas: Po renovacijos butuose atsiras pelėsis. Tiesa yra ta, kad kai kuriuose senuose daugiabučių butuose jau prieš renovaciją būna įsiveisęs pelėsis dėl netinkamos ventiliacijos ir per didelės drėgmės. Renovacijos metu yra pravalomi ventiliacijos ortakiai, todėl daugiabučio renovacija padeda atkurti gerą ventiliacijos sistemą.

Šie mitai yra tik dalis stringančios daugiabučių renovacijos problemos. „Norint paspartinti renovacijos procesą pirmiausia reikia šviesti gyventojus, pasakoti ir rodyti teigiamas daugiabučių renovacijos puses, griauti įsisenėjusius mitus“, - sako V.

Vilniaus m. savivaldybės pozicija ir rinkos dalyvių įtaka

Tuo tarpu Vilniaus m. savivaldybės administracija (VMS) vangiai reaguoja į susiklosčiusią situaciją ir net nesvarsto imtis ryžtingų pokyčių šiame sektoriuje. Todėl, neužilgo po savo, kaip Vilniaus m. savivaldybės tarybos nario, darbo pradžios kreiptasi į VMS administraciją su klausimais ir konkrečiais pasiūlymais, kurių įgyvendinimas galėtų iš esmės pagerinti situaciją daugiabučių namų administratoriams teikiant paslaugas Vilniaus m.

2023-05-23 išsiųstame laiške rašoma: „Susipažinęs su vilnius.lt tinklapyje pateikiama informacija, bei remdamasis vilniečių atsiliepimais ir savo asmenine patirtimi, turiu pagrįstų nuogąstavimų, kad:

• administratorių tarpusavio konkuravimas nėra intensyvus;
• administratorių veiklos kontrolė nėra pakankama;
• su administratoriais susijęs asmenys gali gauti neteisėtų papildomų pajamų iš administratorių samdomų tiekėjų ir rangovų.“

2023-07-10, praleidus atsakymui nustatytus terminus, gautas atsakymas, kurį pasirašė pats VMS administracijos direktorius Adomas Bužinskas, nuvylė. Nors atsakyme buvo pateikta informacija apie Vilniaus m. veikiančius daugiabučių namų administratorius ir jų administruojamų namų plotus, tačiau buvo ignoruotas prašymas sugrupuoti administratorius apjungiant juos pagal susijusius akcininkus ir taip pademonstruoti ar Vilniaus m. nėra rinkoje dominuojančių administratorių. Šiek tiek patyrinėjus, paaiškėjo, kad daugiau nei pusę daugiabučių administravimo rinkos, per kontroliuojamas įmones Vilniuje, turi City Service, kurios akcininkai yra aktyvūs Vilniuje NT vystymo srityje o anksčiau ryškiai pasižymėjo šilumos ūkio reikaluose.

VMS mano, kad Vilniaus m. yra pakankamas daugiabučių namų administratorių pasirinkimas ir todėl atmeta galimybę įsteigti tik savivaldybės valdomą daugiabučių namų administravimo įmonę, kuri galėtų tapti alternatyva gyventojams, kurie nėra patenkinti ar nepasitiki privataus kapitalo valdomų administratorių paslaugomis. Tačiau akivaizdu, kad ne administratorių skaičius yra esmė, ypač jeigu nežinome kurie iš jų yra susiję tarpusavyje per akcininkus. Esmė yra ar gyventojai gali būti tikri, kad jiems teikiamos paslaugos yra pakankamai kokybiškos ir už teisingą kainą?

Administratorių veiklos kontrolė ir skaidrumas

Svarbu atkreipti dėmesį į administratorių vykdomų darbų ir paslaugų pirkimus. Nors VMS užtikrino, kad visada, reaguojant į gyventojų gautus skundus yra atliekami administratorių veiklos patikrinimai ir, esant pažeidimams, taikomos nuobaudos, tačiau tai patvirtinančių konkrečių duomenų nebuvo pateikta. Pavyzdžiui, pagal skundą dėl netinkamo remonto darbų pirkimo buvo vykdomas administratoriaus veiklos patikrinimas, pažeidimų nebuvo rasta, tačiau administratorius visgi atliko pakartotinį remonto darbų pirkimą ir dėl to žymiai sumažėjo remonto darbų kaina.

Deja pateikiama informacija yra abstrakti, pateikiant nuorodą tik į teisinių aktų punktus, kurie buvo pažeidžiami, bet nesant informacijos apie konkrečius pažeidimus. Nėra pateikiama jokios apibendrinančios ataskaitos apie tai kokie pažeidimai dominuoja ir kaip rengiamasi užtikrinti, kad mažėtų tokių pažeidimų skaičius. Turint omenyje Vilniaus m. esančių namų skaičių kyla klausimas ar 2022 m. atlikti patikrinimai dėl 54 namų administravimo, o 2023 m. planuojami 15 patikrinimų yra pakankamas skaičius, kad užtikrinti efektyvią administratorių darbo kontrolę?

Daugiabučių namų techninė būklė

VMS pateikė informaciją apie atliekamus namų techninio stovio patikrinimus ir nustatytus pažeidimus. Nors patikrinimų apimtys nėra mažos, tačiau nėra galimybės susipažinti su konkrečių patikrinimų rezultatais. Taip pat nėra atsakyta į klausimą ar blogėja daugiabučių namų techninis stovis dėl nepakankamos administratorių vykdomos priežiūros ir remonto darbų. Esminis klausimas liko neatsakytas.

Politinės įtakos ir galimi sprendimai

Daugiabučiuose namuose esančių būstų savininkai faktiškai neturi kito pasirinkimo kaip nesiginčyti ir mokėti, kai gauna sąskaitas iš namą adminstruojančios įmonės. Šia problema užsiimama jau seniai. Vilniaus m. savivaldybė, neturėdama argumentų atsisakyti įgyvendinti pokyčius, galiausiai pradėjo teisintis, kad tam trukdo centrinės valdžios patvirtinti teisiniai aktai. Vilniaus m. savivaldybės meras Valdas Benkunskas, 2024 gruodžio 18 d. vykusiame tarybos posėdyje, atsakydamas į klausimą dėl administratorių problemos, staiga parodė susirūpinimą ir ryžtą belstis į centrinės valdžios įstaigų duris, kad galų gale būtų pakeisti teisiniai aktai. Kaip pasiteisinimą ankstesniam neveiklumui meras paminėjo galingų lobistų, kurie gina administratorius, įtaką politikams. Turint omenyje, kad didžiausią daugiabučių namų administravimo rinkos dalį Lietuvoje turi įmonės priklausančios grupei Icor (buvęs Rubikon), galima pritarti, kad politikai yra iš tiesų gali būti paklusnūs lobistams.

Nesiimama spėlioti ar šioje Seimo kadencijoje bus pažabota administratorių savivalė. Bet galima pažadėti, kad šis klausimas nebus paliktas ir bus spaudžiami politikai tol kol bus pažabota administratorių savivalė, nepriklausomai nuo to kas valdys Vilniaus m.

Pagrindinės problemos:

• Nepakankama administratorių veiklos kontrolė
• Skaidrumo trūkumas
• Galima lobistų įtaka
• Gyventojų informuotumo stoka

Galimi sprendimai:

• Sustiprinti administratorių veiklos kontrolę
• Užtikrinti didesnį skaidrumą
• Šviesti gyventojus apie jų teises ir pareigas
• Sukurti alternatyvius administravimo modelius (pvz., savivaldybės valdoma įmonė)

tags: #daugiabuciu #administravimo #rinkos