Didžioji dalis žmonių gyvena daugiabučiuose namuose. Visų Lietuvos didmiesčių peizažą formuoja būtent tokie namai. Daugiabutį gyvenamąjį namą sudaro privačios (butai, sandėliukai, rūsio patalpos ir pan.) ir bendros (laiptinės, stogas ir pan.) patalpos, už kurių priežiūrą atsakingi visi butų savininkai. Butais ir su jais susijusiomis patalpomis (sandėliukais, kt.) rūpinasi jų savininkai.
Laiptinėmis, stogais ir kitomis patalpomis privalo rūpintis visi butų savininkai, nes jie laikomi bendrųjų patalpų bendrasavininkais. Paprastai daugiabučiuose namuose būna nuo keliolikos ir net kelių šimtų butų. Idealiame pasaulyje visi savininkai turėtų būti sąmoningais ir norinčiais bendradarbiauti vienas su kitu. Deja, realiame pasaulyje taip nutinka gana retai.
Daugiabutį namą sudaro privačios bei bendrosios patalpos, už kurių priežiūrą atsakingi visi butų savininkai. Toli gražu ne visi savininkai vienodai linkę rūpintis bendruoju turtu, todėl įstatymai įpareigoja pasirinkti vieną iš kelių bendrų patalpų administravimo būdų. Pažymėtina, kad daugiabučio namo savininkai privalo pasirinkti vieną iš minėtų būdų.
Gyventojų sprendimu, jų daugiabutį namą gali administruoti daugiabučių namų priežiūros paslaugas teikianti įmonė, gyventojai gali įregistruoti jungtinės veiklos sutartį arba sukurti namo bendriją.
Esminis skirtumas yra valdymo forma: bendrija yra pačių savininkų įsteigtas juridinis asmuo, suteikiantis jiems tiesioginę kontrolę priimant sprendimus, o administratorius yra savivaldybės paskirtas arba gyventojų pasirinktas išorinis valdytojas, kuris skiriamas tada, kai savininkai neįsteigia bendrijos ar nepasirenka kitos valdymo formos.
Kokių paslaugų gyventojai gali tikėtis iš daugiabučio namo administratoriaus? Kuo skiriasi daugiabučio priežiūra jeigu namu rūpinasi bendrija? Koks yra jungtinės veiklos sutarties valdymo principas?
Į šiuos ir kitus aktualius klausimus atsakė „Civinity“ Lietuva vadovas Giedrius Eidimtas.
Daugiabučio Valdymo Formos
Būstas gali būti valdomas trimis būdais: steigiama bendrija, sudaroma jungtinės veiklos sutartis, o jei nepadaryta nei viena, nei kita, savivaldybė privalo skirti administratorių. Nemažai įsteigusių bendriją arba sudarę jungtinės veiklos sutartį, sudaro sutartį su įmone, kuri užsiima pastatų technine priežiūra ir eksploatacija.
Vadovaudamosi Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 6 straipsnio 42 punktu, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 dalimi savivaldybės atlieka butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, viešąją priežiūrą ir kontrolę. Atkreipiame dėmesį, kad Bendrijų įstatymas reglamentuoja ir garažų bendrijų veiklą.
Namo Administratorius
Namo administratorius arba bendrojo naudojimo objektų administratorius - tai profesionalias administravimo paslaugas teikiantis asmuo. Savivaldybės administracija skiria administratorių tais atvejais, kai butų savininkai neįsteigia bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties.
Jeigu būtų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybė. Pirmiausia svarbu suprasti, jog administratorius yra nešališkas. Visų daugiabučio namo gyventojų poreikiai ir teisės, rūpesčiai ir norai administratoriui yra vienodai svarbūs ir reikšmingi. Rūpinantis bendru turtu pasitaiko nemažai situacijų, kuriose nešališkas mentorius yra labai naudingas ir reikalingas, nes padeda bendrasavininkams susitarti tarpusavyje.
Konkretaus administratoriaus pasirinkimas vykdomas demokratiškai, rengiant rinkimus. Juose dalyvauja butų savininkai. Daugiausia balsų surinkusiam administratoriui, iš tų kurie išreiškė norą prižiūrėti konkretų daugiabutį, ir pavedama administruoti namą. Jeigu butų savininkai nedalyvauja rinkimuose arba nė vienas administratorius neišreiškia noro prižiūrėti namą, jį priverstinai paskiria savivaldybės administracija.
Jeigu gyventojai nori pakeisti daugiabučio namo administratorių, ne mažiau kaip ¼ butų savininkų turi raštu kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri organizuoja administratoriaus pakeitimo procedūras. Butų savininkai balsuoja dėl administratoriaus pakeitimo. Surinkus daugumą, 50 proc. + 1, butų savininkų balsų administratorius yra pakeičiamas.
Daugiabučių namų bendrijos ir administratoriai
Administratoriaus funkcijos:
- 24/7 reaguoja į įvykusias avarijas ir nedelsdamas jas lokalizuoja.
- Nuolat komunikuoja su namo gyventojais apie namo būklę.
- Organizuoja butų ir kitų patalpų savininkų susitikimus bei balsavimus visais su namo bendro turto valdymu susijusiais klausimais.
- Sprendžia kilusias problemas ir įgyvendina gyventojų pageidavimus susijusius su gyvenamosios aplinkos gerinimu.
- Reguliariai vertina namo būklę, du kartus per metus atlieka išsamų viso namo būklės įvertinimą ir rengia daugiabučio namo metinius ir ilgalaikius priežiūros planus.
- Teisinga daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita arba, kitaip tariant, teisingas išlaidų, kurios buvo skirtos namo priežiūros darbams atlikti, išdalinimas gyventojams.
Jungtinės Veiklos Sutartis (JVS)
Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių), kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai. Sudarydami jungtinės veiklos sutartį butų savininkai susitaria kaip jie priiminės sprendimus dėl bendro turto valdymo bei paskiria vadinamąjį įgaliotinį (vieną iš butų savininkų). Šis asmuo atstovauja visų butų savininkus ir veikia tarsi įmonės direktorius. Jis sudaro sutartis su paslaugų teikėjas (pavyzdžiui, valymo paslaugas teikiančia įmone), rūpinasi bendro turto priežiūra ir t.t.
Jungtinės veiklos sutartis - pats demokratiškiausias būdas rūpintis bendru turtu. Butų savininkai gali susitarti beveik dėl bet kokių sąlygų, kuriomis bus valdomas bendras butų savininkų turtas. Įsteigus bendriją arba paskyrus administratorių, jų veikla vykdoma pagal įstatymuose nustatytas griežtas taisykles.
Sprendimą dėl jungtinės veiklos sutarties sudarymo butų savininkai priima balsuodami bendrame susirinkime. Daugiau kaip pusė visų savininkų turi pritarti sutarties sudarymui. Balsavimas įforminamas protokole, kurio pavyzdinė forma patvirtinta aukščiau minėtu Aplinkos ministro įsakymu.
Jungtinės veiklos sutartį gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų. JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai. JVS turi būti įregistruotas Registrų centro Nekilnojamo turto registre.
Įgaliotinis atstovauja daugiabučio namo savininkų interesus ir sprendžia klausimą ar namą prižiūrės patys gyventojai ar pasirašys sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone. Dažnu atveju, JVS įgaliotinis norėdamas užtikrinti kokybišką daugiabučio namo priežiūrą, į pagalbą kviečia daugiabučių namų administravimo paslaugas teikiančią įmonę. Pasirašydamas sutartį su daugiabučio namo administratoriumi JVS įgaliotinis gali susitarti dėl atliekamų darbų imties ir kainos.
Po sutarties pasirašymo namo administratorius tampa atsakingas už daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpų būklę, atliekamus darbus ir finansų apskaitą, todėl šių darbų nebereikia atlikti JVS įgaliotiniui.
Prieš pasirašant JVS sutartį privalu įvardinti sutarties tikslą bei apibrėžti įgalioto asmens įgaliojimus priimti atitinkamus sprendimus dėl nuosavybės teisės įgyvendinimo. Jeigu JVS įgaliotas asmuo nusprendžia namo priežiūrą vykdyti savarankiškai, jis privalo atlikti daugiabučio techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą. Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją. Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui. Tvarkyti buhalterinę apskaitą. Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį. Namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti. Sutarties su audito įmone sudarymą, kai yra priimtas Sutarties dalyvių sprendimas atlikti finansinį auditą ir dokumentų teikimą auditoriui. Užtikrinti kontrolę, kaip namo patalpų savininkai vykdo savo prievoles, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra bei naudojimu.
Kas kontroliuoja JVS įgaliotinių valdymą?
Svarbu suprasti, kad kiti daugiabučio namo patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus. Jeigu JVS įgaliotinis piknaudžiauja valdytojo padėtimi, namo gyventojai privalo kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri vykdo valdytojų veiklos priežiūrą ir kontrolę. Jeigu JVS įgaliotinis pasirašė sutartį su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone ir mano, kad administratorius neatlieka numatytų funkcijų, JVS įgaliotinis turi kreiptis į vartotojų teises arba teismą. Taip pat gali nutraukti sutartį su paslaugų tiekėju. Nusprendus nutraukti sutartį su paslaugų teikėju arba norint pakeisti daugiabučio namo valdymo formą, balsavimo metu, tam turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų savininkų.
Namo Bendrija
Bendrija - tai juridinis asmuo, kurį įsteigia daugiabučio namo butų savininkai. Bendrijos pagrindinė paskirtis - įgyvendinti butų savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Bendriją steigia daugiabučio namo butų savininkai, o ją valdo bendrijos pirmininkas (gali būti steigiama bendrijos valdyba, jeigu savininkai nori turėti kolegialų valdymo organą). Bendrija laikoma įsteigta, kai ji įregistruojama Juridinių asmenų registre, kurį valdo VĮ Registrų centras.
Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu. Bendrijos pirmininkas nebūtinai turi būti konkretaus daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkas.
Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai. Žinoma, kiekviena situacija yra skirtinga, tačiau praktika rodo, kad vien vertinant ekonominiu požiūriu bendrija nėra pigesnė namo valdymo forma nei daugiabučio namo administratorius.
Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre. Atlikus visus šiuos reikalavimus, daugiabučio namo bendrija perima visą atsakomybę rūpintis namo bendrojo naudojimo patalpomis, jos būkle, finansų apskaita ir darbų organizavimu.
Tačiau dažnai pasitaiko, kad įsteigus namo bendriją, daugiabučio namo priežiūra rūpinasi administravimo ir priežiūros paslaugas teikianti įmonė, kadangi administratorius turi kvalifikuotus specialistus ir nuolatos bendrauja su skirtingų paslaugų teikėjais.
Pastaraisiais metais ima ryškėti nauja tendencija: gyventojai pasirinkę savo namą valdyti bendrijos arba jungtinės veiklos pagrindais vis dažniau kreipiasi į administratorių dėl specifinių paslaugų suteikimo. Tai ne tik pastato priežiūros paslaugos, avarinių situacijų lokalizavimas, bet ir apskaitos, ir net namo pirmininko funkcijos atlikimas.
Privalumai ir Trūkumai
Jeigu namo gyventojai nori pilnai kontroliuoti namo priežiūrą, spręstis kas ir kaip bus daroma, ir gal net nieko nemokėti už administravimo veiksmų atlikimą (t.y., konkrečios paslaugos, rangos darbai ir pan. Jeigu namo gyventojai nenori patys rūpintis namu ir pageidauja, kad tai darytų profesionalus tokių paslaugų teikėjas - namo administratorius yra optimaliausias variantas, bet, neretai tai pats brangiausias namo priežiūros būdas.
Bendrija - tai savotiškas viduriukas tarp jungtinės veiklos ir administratoriaus. Jis nereikalauja itin didelio aktyvumo prižiūrint namą, nes tuo rūpinasi bendrijos pirmininkas, kuriam tenka mokėti atlygį, bet visi esminiai sprendimai priimami bendrijos narių (butų savininkų) susirinkimuose. Tuo būdu, savininkai gali gana efektyviai įtakoti visus esminius namo priežiūros sprendimus.
V.Jonaitis neabejojo, kad tiek būstų savininkams, tiek kalbant apie pačią daugiabučio namo naudojimo tvarką geriausia, jog jį valdytų bendrija. Kai patys savininkai tvarko savo nuosavybę - matyti ir kur kas geresnis rezultatas.
Būsto skyriaus vyr. specialistas taip pat priminė, kad savininkų atsakomybę prižiūrėti daugiabutį numato ir įstatymai: „Pagal Civilinį kodeksą, kuris numato bendrųjų patalpų valdymo reikalavimus, savininkai privalo prižiūrėti ir remontuoti bendro naudojimo objektus.
Pasak V.Jonaičio, nors geriausias variantas yra, kad patys savininkai kontroliuotų pastato priežiūrą ir valdymą, t. y. steigtų bendriją ir išsirinktų jos pirmininką, Lietuvoje šis būdas pasirenkamas retai. Šiuo metu šalyje veikia 6 300 bendrijų, o daugiabučių yra 37 000. „Žmonės paprasčiausiai nenori prisiimti tokios nemažos atsakomybės. Neryžtą dar nulemia ir laiko stoka, namo valdymas užima nemažai laiko, o tie, kurie gebėtų tuo užsiimti, dažniausiai yra veiklūs žmonės ir tam laiko neatranda“, - vangaus bendrijų kūrimo priežastis vardijo Būsto skyriaus vyr.
tags: #daugiabuciu #namu #pirmininkai #jungtines #veiklos #ar