Daugiabučių Pastatų Techninės Būklės Akto Pavyzdys

Šiame straipsnyje aptariami gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai, nustatyti statybos techniniame reglamente STR 1.12.05:2002. Reglamentas apibrėžia, kaip turi būti prižiūrimi gyvenamieji namai, siekiant užtikrinti jų saugumą, patvarumą ir tinkamą naudojimą.

Reglamentas privalomas visiems, susijusiems su gyvenamųjų namų priežiūra: savininkams, bendrijoms, administratoriams ir priežiūros įmonėms. Privalomųjų reikalavimų teisinis pagrindas yra Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas, Statybos įstatymas ir Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.

Pagrindinės Sąvokos

• Gyvenamasis namas: Gyventi pritaikytas pastatas, įskaitant bendrabučius, vaikų namus ir kitas panašias įstaigas.
• Daugiabutis namas: Trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas, kuriame gali būti ir negyvenamųjų patalpų.
• Privalomieji darbai: Priežiūros ir statybos darbų kompleksas, užtikrinantis, kad namo būklė atitiktų privalomuosius reikalavimus.

Daugiabutis namas Vilniuje

Privalomųjų Reikalavimų Visuma

Privalomųjų reikalavimų visumą sudaro:

1. Reikalavimai išlaikyti gyvenamojo namo konstrukcijų ir inžinerinių sistemų savybes, atitinkančias esminius statinio reikalavimus:
   • Mechaninio atsparumo ir pastovumo
   • Gaisrinės saugos
   • Higienos, sveikatos ir aplinkos apsaugos
   • Saugaus naudojimo
   • Apsaugos nuo triukšmo
   • Energijos taupymo ir šilumos išsaugojimo
2. Reikalavimai gyvenamąjį namą ir jo aplinką naudoti, prižiūrėti ir tvarkyti taip, kad:
   • Patalpų naudojimas atitiktų paskirtį, įregistruotą Nekilnojamojo turto kadastre.
   • Būtų išlaikyta estetiška namo ir jo aplinkos išvaizda.
   • Būtų nepažeistos trečiųjų asmenų gyvenimo ir veiklos sąlygos.

Gyvenamojo namo savybės turi atitikti privalomųjų reikalavimų visumą per visą ekonomiškai pagrįstą statinio naudojimo trukmę arba iki sprendimo statinį nugriauti priėmimo datos.

Privalomųjų Reikalavimų Įgyvendinimas

Privalomųjų reikalavimų įgyvendinimas užtikrinamas:

• Gyvenamojo namo (jo patalpų, konstrukcijų ir inžinerinės įrangos) bei namo aplinkos naudojimu pagal paskirtį.
• Nuolatiniu namo ir jo aplinkos būklės stebėjimu bei jų nuolatine priežiūra (namo konstrukcijų ir inžinerinės įrangos techniniu aptarnavimu, patalpų valymu, priskirtos teritorijos tvarkymu ir kitais prevenciniais darbais).
• Racionaliu pastato energetinio ūkio valdymu.
• Avarinės būklės likvidavimo darbais.
• Suplanuotais statybos darbais - pastato ar jo dalių remontu ar rekonstrukcija, įskaitant energijos taupymo priemonių įgyvendinimą.

Privalomųjų reikalavimų įgyvendinimo etapai:

1. Esamos gyvenamojo namo būklės nustatymas ir jos atitikimo privalomiesiems reikalavimams įvertinimas.
2. Privalomųjų darbų nustatymas, jų vykdymo ir finansinio plano parengimas.
3. Privalomųjų darbų įvykdymas.

Gyvenamojo Namo Būklės Įvertinimas ir Privalomųjų Darbų Nustatymas

Gyvenamojo namo būklė ir jos atitikimas privalomųjų reikalavimų visumai įvertinami atliekant šias apžiūras, stebėjimus ir tyrinėjimus:

• Nuolatinius stebėjimus.
• Kasmetines pastato, atskirų jo konstrukcijų ir inžinerinės įrangos apžiūras, kurios atliekamos pasibaigus žiemos sezonui ir inžinerinės įrangos apžiūros pasirengiant žiemos sezonui.
• Neeilines apžiūras, kurios atliekamos po stichinių nelaimių (gaisro, liūties, uragano, sprogimo ir pan.), pastato ar atskirų jo konstrukcijų griūties ir kitų reiškinių, sukėlusių pavojingas konstrukcijų deformacijas, taip pat keičiantis gyvenamojo namo savininkui, valdytojui ar administratoriui.
• Statybinius tyrinėjimus, jeigu jie reikalingi namo ar atskirų jo elementų būklei nustatyti.
• Energetinį gyvenamojo namo auditą, kuris atliekamas jo savininkų (naudotojų) sprendimu, priimtu balsų dauguma, arba specialiųjų teisės aktų nustatyta tvarka parengiant pastato energetinį sertifikatą.

Šio Reglamento 15 punkte nurodytos apžiūros yra privalomos daugiabučiams namams. Vienbučiams ir dvibučiams namams yra privalomos tik neeilinės apžiūros ir statybiniai tyrinėjimai, jeigu namo būklė kelia pavojų tretiesiems asmenims ir/ar aplinkai.

Gyvenamojo namo ir jo elementų apžiūras atlieka:

• Nuolatinius stebėjimus - gyvenamojo namo priežiūros vadybininkas, turintis ne žemesnį kaip aukštesnįjį inžinerinį techninį išsilavinimą.
• Kasmetines ir neeilines apžiūras - specialistų grupė (komisija), kurios vadovas privalo turėti bet kurios statybos techninės veiklos pagrindinės srities vadovo atestatą.
• Statybinius tyrinėjimus - atestuotos inžinerinių paslaugų įmonės (laboratorijos), ekspertai, turintys eksperto kvalifikacijos atestatą.
• Energetinį auditą - energetikos konsultavimo paslaugas teikiančios įmonės, įstaigos ar organizacijos.

Nuolatinių stebėjimų metu vizualiai tikrinamos namo pagrindinės konstrukcijos, bendrojo naudojimo inžinerinė įranga, fiksuojami pastebėti defektai, avarijų ar griūties pavojai ir numatomos priemonės jiems pašalinti, tikrinama gaisrinės saugos įrenginių ir priemonių bei apsaugos nuo triukšmo būklė, bendrojo naudojimo patalpų ir aplinkos sanitarinė būklė.

Kasmetinių apžiūrų metu detaliai apžiūrimos ir tikrinamos pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo inžinerinė įranga, nustatomas statybinių tyrinėjimų poreikis, pastato defektai ir remonto darbų poreikis, įvertinama nuolatinių stebėjimų kokybė.

Gyvenamojo namo energetinio audito tikslas yra nustatyti namo šiluminės energijos nuostolius bei šildymo įrangos našumą, palyginti juos su normatyviniais ar etaloniniais, pagrįsti priemones, kurios padėtų sumažinti energijos nuostolius ir padidinti namo energetinį efektyvumą. Energetinio audito duomenys naudojami parengiant gyvenamojo namo energetinį sertifikatą.

Gyvenamojo namo būklės įvertinimai apžiūros metu aprašomi ir registruojami šiuose dokumentuose:

• Nuolatinių stebėjimų - įrašais operatyvinės veiklos dokumentuose (žurnaluose), kurių formas nustato pats administratorius, taip pat namo techninės priežiūros žurnale, jeigu pastebėtiems defektams įvertinti reikia statybinių tyrinėjimų arba remonto darbų.
• Kasmetinių ir neeilinių apžiūrų - atitinkamos apžiūros akte ir įrašu namo techninės priežiūros žurnale.
• Statybiniai tyrinėjimai bei energetinis auditas - techninėse ataskaitose ar projektuose priklausomai nuo sutarčių šiems darbams atlikti.

Apžiūrų metu atskleidus deformacijų, defektų ar grubių namo naudojimo ir priežiūros taisyklių pažeidimų, dėl kurių kyla pavojus žmonių sveikatai ar aplinkai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, atsakingas už apžiūrą asmuo privalo nedelsdamas apie tai informuoti namo savininką (bendraturčius) arba jį (juos) atstovaujančią daugiabučio namo savininkų bendrijos valdybą (bendrijos pirmininką), arba daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartimi įgaliotą atstovą, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratorių. Vėliau apie tai pranešama raštu ir pridedamas apžiūros aktas.

Asmuo, kuriam pranešta apie namo, jo konstrukcijų ar inžinerinės įrangos kritinę būklę, turi nedelsdamas imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir pastatą nuo galimų pasekmių. Pašalinus grėsmę, surašomas atliktų darbų aktas. Jis įregistruojamas namo techninės priežiūros žurnale.

Pagal apžiūrų rezultatus organizuojami ir vykdomi nuolatinės priežiūros darbai, sudaromi metiniai ir ilgalaikiai pastato ir jo inžinerinės įrangos privalomųjų remonto (ar rekonstrukcijos) darbų ir jų finansinio aprūpinimo planai. Statinio remonto ir rekonstravimo darbai atliekami, vadovaujantis Lietuvos Respublikos statybos įstatymu ir statybos techniniu reglamentu STR 1.08.02:2002 "Statybos darbai".

Namo energetinio audito išvados ir jų pagrindu parengtas namo energetinio efektyvumo didinimo darbų planas turi būti patvirtintas daugiabučio namo patalpų savininkų bendrijos susirinkimo arba butų ir kitų patalpų susirinkimo, arba jiems balsuojant raštu (balsų dauguma), jeigu bendrijos įstatuose ar butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartyje nenumatyta kitaip.

Gyvenamojo Namo Priežiūros Organizavimas

Gyvenamojo namo priežiūrą organizuoja namo savininkas (bendraturčiai) ar naudotojas - fizinis ar juridinis asmuo arba įstatyminiu ar sutartiniu pagrindu jo įgalioti asmenys - daugiabučio namo savininkų bendrija (bendrijos valdyba arba bendrijos pirmininkas) butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo, įstaiga, įmonė ar organizacija, sutarties pagrindu teikianti pastatų priežiūros administravimo paslaugas arba Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratorius, toliau - namo priežiūros administratorius.

Namo priežiūros administratorius turi paskirti už nuolatinę namo priežiūrą atsakingą asmenį - namo priežiūros vadybininką, kurio uždavinys būtų vykdyti nuolatinį namo būklės stebėjimą, organizuoti pastebėtų defektų šalinimą, kontroliuoti kitų specialistų atliekamus nuolatinės priežiūros ar remonto darbus, palaikyti ryšius su namo butų ir kitų patalpų savininkais ir naudotojais, arba šias pareigas pavesti kitam darbuotojui. Šias pareigas taip pat gali atlikti daugiabučio namo savininkų bendrijos valdybos nariai, bendrijos pirmininkas ar butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.

Kasmetinių ir neeilinių apžiūrų specialistų grupes (komisijas) sudaro atsakinga už gyvenamojo namo priežiūrą organizacija, įmonė.

Daugiabučio namo priežiūros vadybininkas arba šias pareigas vykdantis asmuo turi turėti ne žemesnį kaip aukštesnįjį inžinerinį techninį išsilavinimą.

Inžinerinių sistemų priežiūrai skiriami atitinkamą kvalifikaciją turintys specialistai arba sudaroma sutartis su atitinkamas paslaugas teikiančiomis įmonėmis ar organizacijomis.

Kasmetines ir neeilines namo apžiūras bei statybinius tyrinėjimus privalo atlikti šio Reglamento 17 punkte nurodytos kvalifikacijos atestuoti specialistai, kuriuos skiria namo priežiūros administratorius.

tags: #daugiabuciu #pastatu #technines #bukles #aktas