Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimas yra svarbus procesas, užtikrinantis tinkamą pastato priežiūrą ir gyventojų interesų atstovavimą.
Daugiabutis namas Vilniuje
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindines daugiabučio namo administravimo taisykles Lietuvoje, įskaitant administratoriaus pasirinkimą, jo funkcijas ir atsakomybę, taip pat butų savininkų teises ir pareigas.
Administratoriaus Pasirinkimas Ir Jo Funkcijos
Pirmas žingsnis - pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai).
Administratorius privalo:
- Sudaryti ir tvarkyti bendrojo naudojimo objektų aprašą.
- Objektų aprašas 1/4 patalpų savininkų rašytiniu prašymu svarstomas patalpų savininkų susirinkime ir tikslinamas jų sprendimu, priimtu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
- Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukti patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoti balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauti įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
- Apskaičiuoti mokėjimus, įmokas, tvarkyti jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
- Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengti mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d.
- Rengti metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau - metinė veiklos ataskaita).
Informacija apie administratorių, atsakingus darbuotojus, paslaugų teikėjus ir patalpų savininkų atstovus turi būti prieinama gyventojams.
Administratoriaus Atsakomybė
Administratorius atsako už tinkamą bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą, įskaitant:
- Techninę priežiūrą
- Šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūrą (eksploatavimą)
- Liftų priežiūrą
- Avarinių tarnybų koordinavimą
Butų Savininkų Teisės Ir Pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Jie turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai dėl klausimų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, pirmiausia turėtų kreiptis į jų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją.
Savivaldybės Vaidmuo
Savivaldybės atlieka butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę.
Pavyzdžiui, Kauno miesto savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyrius vykdo valdytojų priežiūrą ir kontrolę pagal patvirtintas taisykles.
Bendrijos Steigimas
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai.
Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų.
Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.
Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas.
Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos.
Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime.
Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Dokumentų Ir Lėšų Perdavimas
Naujasis valdytojas, perėmęs daugiabučio namo administravimą, turi teisę reikalauti iš buvusio valdytojo perduoti visus su administravimu susijusius dokumentus ir kaupiamąsias lėšas.
Jeigu buvęs valdytojas nevykdo savo pareigų, naujasis valdytojas turi kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
tags: #daugiabuciu #prieziuros #ir #kontroles #pavyzdiniu #taisykliu