Didžioji dalis šalies daugiabučių statyti iki 1993 m., o stambiaplokščiai - prieš 30-60 metų. Ilgainiui seni daugiabučiai susiduria su vis rimtesniais konstrukciniais ir inžineriniais defektais. Jie ne tik blogina gyvenimo kokybę ir kelia pavojų gyventojų saugumui, bet ir didina pastato priežiūros bei atnaujinimo išlaidas.
Šiame straipsnyje aptarsime dažniausiai pasitaikančius daugiabučių renovacijos pažeidimus, jų priežastis, pasekmes ir galimus sprendimo būdus. Taip pat sužinosite, kaip užtikrinti kokybišką renovaciją ir apsaugoti savo investicijas.
Dažniausiai pasitaikantys defektai senuose daugiabučiuose
Vilnius TECH universiteto Gelžbetoninių konstrukcijų ir geotechnikos katedros doc. dr. Arnoldas Šneideris teigia, kad senų daugiabučių defektai priklauso nuo pastato konstrukcinės schemos ir naudotų statybinių medžiagų.
Dažniausi konstrukciniai pažeidimai stambiaplokščiuose pastatuose yra nesandarios siūlės tarp plokščių, drėgmės paveiktos sienos bei sunkiai pasiekiamos ir dažnai pažeistos konstrukcinės jungtys.
„Mūriniuose daugiabučiuose dažnai pastebimi plyšiai sienose, aptrupėjęs ar išsisluoksniavęs mūras - ypač tais atvejais, kai naudotos dekoratyvinės plytos. Taip pat neretai pažeistos balkonų plokštės, o viršutiniai aukštai smarkiai paveikti šalčio, vėjo ir drėgmės“, - pasakoja doc. dr. A. Šneideris.
Aplinkos projektų valdymo agentūros (APVA) Klimato neutralumo kompetencijų skyriaus ekspertas Rolandas Marcinkevičius atkreipia dėmesį, kad senuose daugiabučiuose dažni ir inžinerinių sistemų defektai. Tarp jų - šildymo, vandentiekio ir nuotekų tinklų nusidėvėjimas, nefunkcionali natūrali ventiliacija. Taip pat fiksuojama pasenusi elektros instaliacija, netinkama apsauga ir nepakankama galia, kuri neatitinka šiuolaikinių vartotojų poreikių.
Juose dažniausiai nustatomi tarpplokštinių sandūrų, išorinių bei rūsio sienų, stogų, balkonų pažeidimai, kurie leidžia patekti vandeniui ir teršalams į konstrukcijų vidų, skatina armatūros koroziją. Pasak Aplinkos projektų valdymo agentūros (APVA) Klimato neutralumo kompetencijų skyriaus eksperto Rolando Marcinkevičiaus, šie defektai daugeliu atveju susiję su pastato amžiumi, įtakos turi ir naudotos senos technologijos, medžiagos, neatitinkančios šiuolaikinių standartų, konstrukcinių sprendinių ypatumai.
Pažeidimų pasekmės
APVA Klimato neutralumo kompetencijų skyriaus ekspertas pabrėžia, kad jei konstrukciniai ir inžineriniai defektai nėra laiku identifikuojami ir šalinami, jų poveikis ilgainiui stiprėja. Tokie pažeidimai tampa ne tik pavojingesni, bet ir kur kas brangesni, juos sudėtingiau pašalinti.
„Konstrukcinės problemos, tokios kaip didėjantys plyšiai tarp plokščių, silpnina pastato struktūrą ir kelia realią griūties ar avarijos riziką. Jei armatūrą ilgą laiką veikia drėgmė ir oro deguonis, ji pradeda rūdyti ir gali visiškai prarasti laikomąją galią. Tokie pažeidimai tampa ne tik pavojingesni, bet ir kur kas brangesni, juos sudėtingiau pašalinti. Trupančios fasado vietos - atšokęs tinkas ar byrantys betono fragmentai - kelia tiesioginę grėsmę gyventojų saugumui. Laiku nesutvarkyti balkonai ar perdangos taip pat gali tapti avarinės būklės ir ilgainiui visiškai netinkamomis naudoti“, - teigia R. Marcinkevičius.
Pažeidimai turi reikšmingą poveikį ir pastato energiniam efektyvumui bei vidaus mikroklimatui. Dėl nesandarių siūlių, sienų ar stogo ženkliai didėja šilumos nuostoliai - jie gali siekti net 20-40 proc. visos šilumos. Tai lemia didesnes šildymo išlaidas, ypač senesnės statybos pastatuose, pavyzdžiui, keramzitbetonio daugiabučiuose, kur šilumos suvartojimas gali viršyti projektines normas net iki 30 procentų.
Be to, blogas mikroklimatas, drėgmės kaupimasis ir pelėsio atsiradimas - ypač rūsiuose ar kampinėse patalpose - blogina gyvenimo kokybę ir gali sukelti rimtų sveikatos problemų. Kuo ilgiau delsiama, tuo labiau išauga remonto apimtis ir kaina, siaurėja renovacijos galimybės, nes kai kurios konstrukcijos tampa nebeatstatomos ir jas tenka griauti.
Nesandarūs sienos ir stogai lemia 20-40 proc. didesnius šilumos nuostolius, o šilumos suvartojimas gali viršyti projektines vertes net iki 30 proc. „Techninės eksploatacijos problemos laikui bėgant kaupiasi - nusidėvėję vamzdynai ar elektros instaliacija gali sukelti avarijas, užpylimus, gaisrus. Kuo ilgiau delsiama, tuo labiau didėja žalos mastas ir išlaidos - vietoje smulkaus remonto gali prireikti viso inžinerinio tinklo ar net konstrukcinių elementų keitimo.
Jei defektai nesuremontuojami, o susidėvėję elementai nepakeičiami, kyla rizika, kad pastatas taps netinkamas gyventi, o renovacija - ekonomiškai nepagrįsta. Tokiu atveju gali tekti svarstyti pastato griovimą. Be techninių padarinių, prasta būklė mažina turto vertę ir didina gyventojų nepasitenkinimą dėl blogėjančio mikroklimato“, - aiškina ekspertas R.
APVA Klimato neutralumo kompetencijų skyriaus eksperto teigimu, laiku netvarkomi plyšiai tarp plokščių silpnina konstrukciją ir didina avarinės būklės riziką. Jei konstrukciniuose elementuose yra atidengta ir koroduojanti armatūra, ilgainiui ji gali prarasti laikomąją galią, o kraštutiniu atveju tai gali lemti visos konstrukcijos ar jos dalies griūtį. Be to, trupantis fasadas kelia grėsmę gyventojams - nuo pastato gali nukristi tinko ar betono fragmentai.
„Vilnius TECH“ universiteto Gelžbetoninių konstrukcijų ir geotechnikos katedros doc. dr. Arnoldo Šneiderio teigimu, pažeidimus dar labiau gilina netinkama techninė priežiūra: „Gyventojai atsakingi ne tik už savo sienas ir kriauklę, bet ir už stogą, pamatus, kaimyno balkoną viršuje.
Ilgai delsiant namas gali tapti nebetinkamas gyventiAPVA Klimato neutralumo kompetencijų skyriaus eksperto teigimu, laiku netvarkomi plyšiai tarp plokščių silpnina konstrukciją ir didina avarinės būklės riziką.
Pagal teisės aktus butų ir kitų patalpų savininkai privalo kaupti lėšas, kurios vėliau būtų panaudojamos pastato einamiesiems remontams, atnaujinimui ir kitoms panašioms išlaidoms. „Matome daug pavyzdžių, kai pastatai reikalauja nuolatinio remonto, inžinerinės sistemos būna susidėvėjusios, nuolat genda, pastate dideli šilumos nuostoliai, todėl jo šildymui reikia didelio kiekio šiluminės energijos, visiems pastatams remonto reikės anksčiau ar vėliau.
„Suprantama, kad kuo labiau nusidėvėjęs pastatas, tuo daugiau investicijų reikia jo būklei atstatyti. Eksperto teigimu, daugiabučiui namui neturint kaupimo plano ilgalaikiams remontams, kurių tikslas atkurti susidėvėjusias daugiabučio dalis, kiekvienas šio daugiabučio gyventojas prisiima riziką dėl tokių išlaidų sumokėjimo iš savo santaupų.
„Valstybė daugiabučių modernizavimui skiria lengvatines paskolas su fiksuotomis palūkanomis, taiko įvairias subsidijas, jeigu projektai pasiekia numatytus reikalavimus.
VIPA planuoja teikti paskolas daugiabučių modernizavimui2023 m. rugpjūčio-rugsėjo mėn. VIPA ketina skelbti kvietimą teikti paraiškas lengvatinėms paskoloms gauti pagal Aplinkos projektų valdymo agentūros gruodžio 12 d. ir vasario 22 d. paskelbtus kvietimus.
Į Daugiabučių namų modernizavimo fondą (DNMF) numatyta skirti 192 mln. Paskola statybos darbų išlaidoms padengti suteikiama 20 metų laikotarpiui su fiksuotomis 3 proc. metinėmis palūkanomis.
„Svarbu nepamiršti, kad alternatyvos neremontuoti - nėra. Atnaujinti daugiabutį su valstybės pagalba ar kaupiant lėšas vis tiek reikės. Priklausomai nuo pastato būklės, tos išlaidos gali būti patirtos anksčiau arba vėliau.
Specialistas atsakė, nuo ko priklauso daugiabučių renovacijos trukmė: tai lemia keli aspektai
Techninė priežiūra ir kokybės kontrolė
Siekiant užtikrinti kuo aukštesnę daugiabučio modernizacijos darbų kokybę, reikalinga griežta kontrolė ir stebėjimas. Šioms funkcijoms atlikti kiekvienas renovuojamas daugiabutis turi techninį prižiūrėtoją. Pastarojo veiklą tikrina patys gyventojai, Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) prie Aplinkos ministerijos, Būsto energijos taupymo agentūra (BETA). Taigi, kokybės priežiūra yra netgi dviejų lygmenų.
BETA atstovų teigimu, modernizuojamiems namams skiriamas kontroliuojančių institucijų dėmesys - netgi didesnis nei naujai statomiems objektams. „Techninis prižiūrėtojas tikrina, ar darbai yra vykdomi pagal projektą. Visur yra kontrolė ir, sakyčiau, kad ta kontrolė yra netgi gerokai didesnė negu vykstant įprastoms statyboms“, - tikina Edvardas Petraukas, BETA Projektų kokybės priežiūros skyriaus vedėjas.
Dažniausiai pasitaikantys pažeidimai renovacijos metu
VTPSI duomenimis, daugiabučių gyvenamųjų namų modernizavimui vien šiais metais jau išduota 317 statybą leidžiančių dokumentų. 138 modernizuojami objektai patikrinti šiais metais, iš jų - net 57 vien per balandžio mėnesį.
Anot VTPSI viršininkės Lauros Nalivaikienės, tarp dažniausiai pasitaikančių pažeidimų yra statybos darbų atlikimas nesilaikant projekte numatytų sprendinių ar statybos darbų technologinių reikalavimų, konstrukcijų stiprinimo klausimo ignoravimas, atmestinai atliekami skardinimo ir apdailos darbai. Pažeidimu laikoma ir netinkamas statybinių atliekų tvarkymas statybvietėse.
„Pažeidimai yra ne vien statybiniai, bet ir administraciniai, susiję su ne visai tiksliai pildomais dokumentais ir panašiai. Pavyzdžiui, vienas dažniausių pažeidimų yra statybos darbų žurnalo nepildymas arba šiame žurnale nurodytų reikalavimų nepaisymas, taip pat naudojamų statybinių medžiagų atitikties dokumentų nepateikimas“, - dažniausiai pasitaikančias klaidas vardija L. Nalivaikienė.
VTPSI duomenimis, pažeidėjai nelieka nenubausti - vien 2015 m. surašyta 11 administracinių teisės pažeidimų (ATP) protokolų, paskirta baudų už 877,91 EUR.
Ką daryti pastebėjus trūkumus?
Pastebėjus trūkumus - nelygiai sumontuotus langus, netinkamai atliktus šiltinimo darbus, radiatorių montavimą ar kitas problemas - svarbu viską užfiksuoti: daryti nuotraukas, užrašyti datas, aplinkybes ir detales. Tuomet gyventojai turėtų kreiptis į renovacijos projekto administratorių - jis atsakingas už darbų koordinavimą ir ryšį su visomis procese dalyvaujančiomis pusėmis.
APVA duomenimis, šiemet gauta apie 30 gyventojų užklausų, dažniausiai dėl langų, radiatorių, šildymo stovų, vamzdynų keitimo, balkonų stiklinimo ar reguliavimo ir apskaitos prietaisų montavimo patalpų viduje. Be to, APVA atlieka ir planines patikras statybų metu.
Dažniausiai fiksuojami nedideli pažeidimai: netvarkingai laikomos medžiagos, neapsaugoti statybos produktai, nepašalintos šiukšlės, trūkstamas informacinis stendas, išmėtyti įrankiai ar ant praėjimų palikti elektros kabeliai. „Atrodytų - smulkmenos, tačiau tik dirbant tvarkingoje ir saugioje aplinkoje galima pasiekti kokybišką rezultatą“, - primena E.
Baigus renovaciją, galutinį darbų įvertinimą atlieka VTPSI komisija. Jei jie atitinka techninį projektą, kokybės pažeidimų nenustatoma, surašomas statybos užbaigimo aktas, kurį pasirašo visi komisijos nariai.
Statybos įstatymas numato, kad garantinis terminas negali būti trumpesnis nei 5 metai matomiems darbams, 10 metų - paslėptiems statinio elementams, o 20 metų - jei nustatomi tyčia paslėpti defektai. Taip pat svarbu, kad įstatymas saugo gyventojus ir tuo atveju, jei rangovas tampa nemokus ar bankrutuoja - trejus metus po renovacijos užbaigimo galioja garantinė suma, kuri turi sudaryti ne mažiau kaip 5 proc. Užs.
Kaip užtikrinti kokybišką renovaciją?
APVA Klimato neutralumo kompetencijų skyriaus ekspertas pažymi, kad daugumą svarbiausių defektų galima nustatyti dar prieš pradedant renovaciją - atliekant išsamią ir tinkamai suplanuotą pastato techninės būklės apžiūrą. Vis dėlto tikroji statinio būklė dažnai paaiškėja jau vykdant darbus, todėl planuojant modernizaciją būtina į tai atsižvelgti ir numatyti papildomą biudžeto rezervą nenumatytiems darbams.
„Daugumą defektų renovacijos metu galima pašalinti arba stabilizuoti taip, kad jie neturėtų jokios įtakos pastato eksploatacijai. Nors ne visada įmanoma tiksliai atkurti pirminį pastato tvirtumą, tinkamai renovuotas daugiabutis gali tapti patvaresnis, efektyvesnis ir patogesnis nei buvo pradiniame statybos etape“, - teigia R. Marcinkevičius.
Pasak eksperto, pastato ilgaamžiškumą lemia keli pagrindiniai veiksniai. Atnaujintos šilumos izoliacijos konstrukcijos - fasadai, stogai, perdangos - veiksmingai saugo nuo drėgmės, temperatūros svyravimų ir šalčio poveikio, todėl reikšmingai pailgina jų tarnavimo laiką. Modernizuotos inžinerinės sistemos, tokios kaip šildymas, vandentiekis ar elektros instaliacija, užtikrina saugų, patikimą ir efektyvų veikimą ilgą laiką. Sustiprintos sandūros, atnaujintos perdangos bei balkonų konstrukcijos tampa atsparesnės mechaniniams pažeidimams ir nepalankioms aplinkos sąlygoms.
Renovacijos poveikis pastato gyvavimo ciklui tiesiogiai priklauso nuo darbų apimties, pasirinktų sprendinių kokybės ir jų ilgaamžiškumo. Tipiniu atveju kokybiškai atnaujinto gyvenamojo namo eksploatacijos trukmė pailgėja 25-40 metų, o kai kuriais atvejais - dar ilgiau.
Jeigu renovacija atlikta kokybiškai ir pastato priežiūra tęsiama nuosekliai, jo eksploatacijos trukmę galima pradėti skaičiuoti iš naujo. Žinoma, reikės kosmetinio remonto, tam tikrų atnaujinimų - medžiagos nėra amžinos.
Finansinė nauda
Skaičiuojant renovacijos atsiperkamumą, galima būsto modernizavimo projekto investicijas lyginti su dėl sumažėjusio energijos vartojimo gaunamais sutaupymais. Tačiau energijos taupymas yra tik dalis renovacijos rezultatų, todėl ir visų investicijų priskyrimas tik šiam aspektui iškreiptų vertinimą. Verta atkreipti dėmesį į priemones, kurios iš karto sukuria keleriopą naudą. Kai kurios priemonės, tokios kaip šildymo sistemos balansavimas ar šilumos punkto automatizavimas, skirtos energijos efektyvumo didinimui. Kitos priemonės, pavyzdžiui, nuotekų sistemos tvarkymas, balkonų, stogelių tvirtinimas, skirtinos pastato elementų ir sistemų būklės atstatymui. O pavyzdžiui langų keitimas, sienų, stogo šiltinimas ir pan. svarbios tiek pastato fizinės būklei, tiek energijos efektyvumui.
Defektai daro įtaką ir pastato energiniam efektyvumui. Nesandarūs stogai, siūlės ar sienos šilumos nuostolius didina iki 20-40 proc.
Be to, prasta techninė būklė tiesiogiai mažina būsto rinkos kainą.
Daugumą defektų galima pašalinti, jeigu jie nėra konstrukciškai pavojingi ar pažeidimai nepasiekė negrįžtamos būklės, arba stabilizuoti taip, kad jie neturėtų įtakos pastato eksploatacijai.
Tinkamai suplanuota ir kokybiškai įgyvendinta renovacija leidžia ne tik pašalinti esamus defektus, bet ir pagerinti pastato konstrukcinį stabilumą bei eksploatacines savybes. „Kai kuriais atvejais, ypač kai pastato dalys yra avarinės būklės, gali prireikti jas visiškai demontuoti ar pakeisti naujomis. Tačiau, nors ne visada įmanoma atkurti pradinį tvirtumą, renovuotas pastatas gali būti net patvaresnis, efektyvesnis ir patogesnis nei buvo iš pradžių“, - teigė R.
Finansiniai nuostoliai ir grėsmė saugumuiAPVA Klimato neutralumo kompetencijų skyriaus ekspertas pabrėžia, kad jei konstrukciniai ir inžineriniai defektai nėra laiku identifikuojami ir šalinami, jų poveikis ilgainiui stiprėja.
Kur kreiptis dėl informacijos?
Jeigu vis dar kyla klausimų ar abejonių, trūksta informacijos, išsamiai apie renovaciją galima pasiskaityti interaktyviame Renovacijos vadove būsto savininkams, patalpintame modernizuok.apva.lt arba pasikonsultuoti telefonu +370 614 99699.
Primename, kad šiuo metu galiojančiam daugiabučių renovacijos fiksuoto įkainio kvietimui paraiškas gyventojų atstovai gali teikti iki spalio 1 d. Jei prašymų suma viršys kvietimui skirtą biudžetą, likusios paraiškos bus įtrauktos į rezervinį sąrašą. Paraiškos teikiamos per APVA informacinę sistemą APVIS. Projektas „Daugiabučių namų renovacijos skatinimas“ finansuojamas Sanglaudos fondo lėšomis.
tags: #daugiabuciu #renovacijos #pazeiimai