Daugiabučių namų vartotojų sistema: informacija ir reikalavimai Lietuvoje

Daugiabučių namų priežiūra Lietuvoje yra griežtai reglamentuota įvairiais teisės aktais, siekiant užtikrinti gyventojų saugumą, komfortą ir tinkamą pastatų būklę. Šiame straipsnyje apžvelgsime svarbiausius teisės aktus, reglamentuojančius daugiabučių namų priežiūrą, bei pagrindinius reikalavimus, keliamus elektros ir šilumos ūkiui.

Pagrindiniai teisės aktai, reglamentuojantys daugiabučių namų priežiūrą

Daugiabučių namų priežiūrą reglamentuoja daugybė įstatymų ir kitų teisės aktų. Štai keletas svarbiausių:

• Elektros energetikos įstatymas
• Šilumos ūkio įstatymas
• Statybos techninis reglamentas STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka“
• Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatai

Šie teisės aktai nustato bendruosius reikalavimus daugiabučių namų priežiūrai, administratoriaus teises ir pareigas, taip pat techninės priežiūros tarifų apskaičiavimo metodikas.

Elektros ūkio priežiūros reikalavimai

Elektros įrenginių saugumas ir patikimas veikimas yra itin svarbūs daugiabučiuose namuose. Šiuos aspektus reglamentuoja šie dokumentai:

• Elektros tinklų naudojimo taisyklės
• Elektros įrenginių įrengimo bendrosios taisyklės
• Elektros linijų ir instaliacijos įrengimo taisyklės
• Elektros įrenginių relinės apsaugos ir automatikos įrengimo taisyklės
• Skirstyklų ir pastočių elektros įrenginių įrengimo taisyklės
• Specialiųjų patalpų ir technologinių procesų elektros įrenginių įrengimo taisyklės
• Apšvietimo elektros įrenginių įrengimo taisyklės
• Galios elektros įrenginių įrengimo taisyklės
• Elektros tinklų apsaugos taisyklės
• Elektros energijos gamintojų ir vartotojų elektros įrenginių prijungimo prie elektros tinklų tvarkos aprašas
• Vartotojų (juridinių ir fizinių asmenų) lėšomis iki Lietuvos Respublikos energetikos įstatymo įsigaliojimo įrengtų bendrai naudojamų elektros energetikos objektų, skirtų elektros energijai perduoti ir (ar) skirstyti, išpirkimo ar eksploatavimo tvarkos aprašas
• Vartotojų (juridinių ir fizinių asmenų) lėšomis iki Lietuvos Respublikos energetikos įstatymo įsigaliojimo įrengtų bendrai naudojamų elektros energetikos objektų, skirtų elektros energijai perduoti ir (ar) skirstyti, techninės būklės nustatymo tvarka
• Elektros energijos tiekimo ir naudojimo taisyklės
• Standartinių elektros energijos pirkimo-pardavimo sutarčių su buitiniais vartotojais sąlygų aprašas
• Standartinių elektros energijos persiuntimo paslaugos teikimo sutarčių su buitiniais vartotojais sąlygų aprašas
• Laikino elektros energijos persiuntimo nutraukimo siekiant užtikrinti visuomenės interesus sąlygas ir su tuo susijusių nuostolių apskaičiavimo ir atlyginimo tvarkos aprašas
• Naujų buitinių vartotojų elektros įrenginių prijungimo prie elektros tinklų sutarčių standartinių sąlygų aprašas
• Saugos eksploatuojant elektros įrenginius taisyklės
• Civilinės aviacijos elektros įrenginių naudojimo ir priežiūros taisyklės
• Elektros įrenginių bandymų normų ir apimčių aprašas
• Elektros tinklų statybos rūšių ir elektros įrenginių įrengimo darbų rūšių aprašas
• Elektrinių ir elektros tinklų eksploatavimo taisyklės
• Dispečerinio elektros energetikos sistemos valdymo nuostatai
• Statybos techninis reglamentas STR 2.01.06:2009 „Statinių apsauga nuo žaibo. Išorinė statinių apsauga nuo žaibo“
• Elektros energijos persiuntimo patikimumo ir paslaugų kokybės reikalavimai
• Veiklos elektros energetikos sektoriuje leidimų išdavimo taisyklės

Šie dokumentai nustato reikalavimus elektros įrenginių įrengimui, eksploatavimui, priežiūrai ir saugai. Būtina užtikrinti, kad daugiabučio namo elektros sistema atitiktų visus galiojančius standartus ir būtų reguliariai tikrinama.

Įžeminimo neutralūs ir karšti laidai paaiškinti - elektrotechnikos įžeminimo gedimas

Šilumos ūkio priežiūros reikalavimai

Šilumos tiekimas ir šildymo sistemos veikimas yra svarbūs daugiabučio namo gyventojų komfortui ir energijos efektyvumui. Pagrindiniai šilumos ūkio priežiūrą reglamentuojantys dokumentai:

• Šilumos ūkio įstatymas
• Šilumos tiekimo licencijavimo taisyklės
• Šilumos gamybos statinių ir šilumos perdavimo tinklų, statinių (šildymo ir karšto vandens sistemų) statybos rūšių ir šilumos gamybos ir šilumos perdavimo įrenginių įrengimo darbų rūšių aprašas
• Pastato šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros tvarkos aprašas
• Kurą deginančio įrenginio vardinės šiluminės galios nustatymo tvarkos aprašas
• Šilumos tiekimo ir vartojimo taisyklės
• Savanoriškų susitarimų sudarymo tvarkos aprašas
• Pastatų šildymo sistemų su didesnės kaip 20 kW vardinės atiduodamosios galios šildymo katilais energinio efektyvumo tikrinimo metodika ir Pastatų oro kondicionavimo sistemų, kurių vardinė atiduodamoji galia didesnė kaip 12 kW, energinio efektyvumo tikrinimo metodika
• Naujų karšto vandens katilų, deginančių skystąjį arba dujinį kurą, techninis reglamentas
• Saugos taisyklės eksploatuojant šilumos įrenginius
• Dūmtraukių naudojimo ir priežiūros taisyklės RSN 148-92
• Slėginių vamzdynų naudojimo taisyklės
• Vandens garo ir perkaitinto vandens vamzdynų įrengimo ir saugaus eksploatavimo taisyklės
• Įrenginių šilumos izoliacijos įrengimo taisyklės
• Šiluminių elektrinių statinių įrengimo taisyklės
• Katilinių įrenginių įrengimo taisyklės
• Kuro apskaitos energijos gamybos šaltiniuose taisyklės
• Šilumos tiekimo tinklų ir šilumos punktų įrengimo taisyklės
• Pastatų karšto vandens sistemų įrengimo taisyklės
• Šilumos perdavimo tinklų šilumos izoliacijos įrengimo taisyklės
• Statybos techninis reglamentas STR 2.09.02:2005 „Šildymas, vėdinimas ir oro kondicionavimas“
• Lietuvos higienos norma HN 42:2009 „Gyvenamųjų ir visuomeninių pastatų patalpų mikroklimatas“
• Šilumos ir karšto vandens tiekimo tinklų ir jų įrenginių apsaugos taisyklės
• Garo ir vandens šildymo katilų įrengimo ir saugaus eksploatavimo taisyklės
• Šilumos tiekimo vamzdynuose patiriamų šilumos nuostolių nustatymo metodika
• Šilumos energijos ir šilumnešio kiekio apskaitos taisyklės

Šie teisės aktai reglamentuoja šildymo sistemų įrengimą, priežiūrą, energijos taupymą ir saugų eksploatavimą. Svarbu užtikrinti, kad šildymo sistemos būtų reguliariai prižiūrimos, o energijos nuostoliai būtų minimalūs.

Daugiabučio namo šildymo sistemos schema

Daugiabučių namų administratoriaus pareigos

Daugiabučio namo administratorius yra atsakingas už daugelį priežiūros aspektų. Pagrindinės administratoriaus pareigos:

• Užtikrinti tinkamą bendrojo naudojimo objektų priežiūrą
• Organizuoti ir vykdyti techninę priežiūrą
• Informuoti patalpų savininkus apie planuojamus ir atliktus darbus
• Tvarkyti finansinę apskaitą
• Vykdyti kitas teisės aktuose nustatytas pareigas

Administratorius turi užtikrinti, kad daugiabutis namas būtų tinkamai prižiūrimas, o visi darbai atliekami pagal galiojančius teisės aktus.

Informacijos teikimas patalpų savininkams

Svarbu, kad patalpų savininkai būtų informuoti apie visus svarbius įvykius, susijusius su daugiabučio namo priežiūra. Administratorius privalo teikti informaciją apie:

• Planuojamus remonto darbus
• Atsiradusius gedimus
• Finansinę situaciją
• Priimtus sprendimus

Informacija turi būti teikiama aiškiai ir suprantamai, laikantis teisės aktų reikalavimų. Dažniausiai informacija skelbiama interneto svetainėje, el. paštu arba skelbimų lentoje.

Techninės priežiūros tarifų apskaičiavimas

Daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros tarifo apskaičiavimo metodika yra nustatyta LR aplinkos ministro įsakyme. Tarifas apskaičiuojamas atsižvelgiant į:

• Pastato plotą
• Pastato amžių
• Inžinerinių sistemų būklę
• Kitus faktorius

Apskaičiuotas tarifas turi būti pagrįstas ir atitikti realias priežiūros išlaidas.

Gyvūnų laikymo reikalavimai

Gyvūnų laikymas daugiabučiuose namuose taip pat reglamentuojamas teisės aktais. Svarbu laikytis Gyvūnų gerovės ir apsaugos įstatymo reikalavimų, užtikrinti, kad gyvūnai netrukdytų kitiems gyventojams ir būtų tinkamai prižiūrimi. Taip pat Lietuvoje yra privalomas gyvūnų čipavimas.

Valstybės ir savivaldybių parama būstui

Valstybė ir savivaldybės teikia paramą būstui įsigyti ar išsinuomoti. Parama gali būti skiriama:

• Mažas pajamas gaunantiems asmenims
• Šeimoms, auginančioms vaikus
• Asmenims su negalia
• Kitiems asmenims, atitinkantiems nustatytus kriterijus

Norint gauti paramą, reikia kreiptis į savivaldybę ir pateikti reikiamus dokumentus.

Korupcijos prevencija

Vykdant korupcijos prevenciją, gyventojai kviečiami būti pilietiškais ir pranešti apie galimus pažeidimus ir neteisėtus bendrovės darbuotojų veiksmus. Informaciją galima pateikti įvairiais būdais, įskaitant telefonu, paštu arba el.

Skaitmenizacija daugiabučių administravimo sektoriuje

Sparčiai tobulėjant technologijoms, Lietuvoje esame vienintelė daugiabučius administruojanti įmonė, kuri turi e. platformą ir e. Dauguma šių įmonių iki šiol paslaugas teikia tradiciniu būdu, klientus aptarnauja centruose arba telefonu, naujoves diegia lėtai. Pavyzdžiui, tik neseniai pradėjo sąskaitas siųsti e. Daugiabučius administruojančiose įmonėse daugelį gyventojams svarbių klausimų iki šiol sprendžia namui paskirtas vadybininkas.

Jis rankiniu būdu registruoja klientų problemas, organizuoja gyvus susirinkimus ar gyvai juos apklausia, nešioja balsavimo biuletenius. Būtent per pandemiją išryškėjo skaitmeninių įrankių komunaliniame ūkyje poreikis. Ir ne tik dėl to, kad šiuo metu patariama vengti kontaktų, organizuoti gyvus daugiabučių savininkų susirinkimus. Skaitmeninius įrankius, mes pradėjome kurti gerokai prieš karantiną, todėl atėjus pandemijai šoko nepatyrė nei mūsų įmonės klientai, nei mūsų darbuotojai. Prieš trejus metus įkūrėme savitarnos interneto svetainę ir mobiliąją programėlę eBŪSTAS, pandemijos metu buvome pasirengę paslaugas teikti saugiai nuotoliniu būdu. Aišku, darbus objektuose toliau vykdo specialistai. Kol kas tokių paslaugų poreikis yra didžiulis, rodo statistika: pandeminiais metais skaitmeninių bendrovės klientų ratas išaugo dvigubai - nuo 45 iki 80 tūkst.

„Negalime gyventi XIX ar XX a. Už lango - XXI a. Ir skaitmenizacija tampa aktuali visiems, dirbantiems bet kurioje srityje. Net teikiant raštą į savivaldybę, dabartiniu metu sunku fiziškai jį nunešti, o siunčiant paštu, tenka sumokėti. Bet galima vieno kompiuterio mygtuko paspaudimu tą raštą registruoti, sekti, pas ką jis pakliūva, kada nagrinėjamas ir kada bus pateiktas atsakymas“, - pastebėjo S.

„Iš tikrųjų viena daugiabučius administruojanti Lietuvos bendrovė yra pažengusi šiek tiek daugiau į priekį. Bet visos kitos, lyginant penkerių metų laikotarpį, taip pat pasistūmėjo. Dauguma Vilniaus daugiabučius administruojančių įmonių sudaro galimybę prisijungti prie mokėjimų pranešimo sistemos, nebekaupti stalčiuje popierinių įmokų sąskaitų, nes jos yra elektroninėje erdvėje. Galima kompiuterio ekrane žiūrėti istoriją: kokius mokesčius aš mokėjau prieš dvejus metus, kokius moku dabar. Negana to, į tą virtualią sistemą dedami privalomi dokumentai, namo aprašas, ūkiniai planai, atliktų darbų aktai. Galų gale dauguma įmonių siunčia klientams pranešimus SMS žinutėmis, jeigu name įvyksta avarija ir, pavyzdžiui, kurį laiką nebus šalto ar karšto vandens ir pan. Taigi, pamažu kai kurios skaitmeninės paslaugos diegiamos“, - pasakojo S.

Bendraudami su butų savininkais dėl sprendimų priėmimo praktiškai visi administratoriai, pasak asociacijos prezidento, susiduria su problema, kad organizuoti namo, kuriame yra 60 ir daugiau butų, gyvą gyventojų susirinkimą be galo sunku. „Gyventojus surinkti, kad jie priimtų sprendimą, pavyksta tik ypatingais atvejais. Dažniausiai administratoriai šiuo metu vykdo balsavimą raštu - parengia biuletenius, juos įmeta į pašto dėžutę ir laukia gyventojų atsakymo, ar jie, tarkime, pritaria stogo remontui, laiptinės dažymui, langų keitimui, ar ne. Tą biuletenį galima nuskenuoti ir atsiųsti e.

Vis dėlto S. Čirba pripažįsta, kad tai archajiški veiklos būdai šiuolaikinėje visuomenėje, tačiau pastebi, kad dėl to iš dalies kalta ir valdžia. „Vis dėlto mes, administratoriai, žvelgiame į priekį“, - sakė jis.

„Jeigu tokia logika vadovautumėmės, mes visi nesinaudotume ir elektronine bankininkyste. Naudotųsi tik patys gabiausi ir patys išmaniausi. S. Čirbos nuomone, skaitmeniniai sprendimai neišvengiamai ateis į daugiabučius administruojančias įmones.

S. Čirba pripažįsta, kad eBŪSTAS platformą sukūrė stipri bendrovė „Mano BŪSTAS“, turinti padalinius visoje Lietuvoje ir administruojanti itin daug daugiabučių. Jo nuomone, mūsų bendrovei sukurti išmaniąją sistemą skatino natūralus poreikis. „Išmanioji platforma ir programėlė palengvina didelio kiekio butų administravimą. Kita vertus, jie parodė, kad tokie sprendimai įmanomi ir yra pažangūs“, - sakė S. Smulkesniems žaidėjams, pasak jo, tokio lygio išmanioji platforma yra finansiškai neįkandama.

„Jeigu būtų koks nors virtualus serveris, kuris leistų klientams pagal savo identifikacijos kodą prisijungti prie savo namo duomenų bazės ir balsuoti elektroniniu būdu, manau, būtų labai gerai, nes dabar, kai kiekviena bendrovė naudoja savo atskirą buhalterinę programą ir kitas IT sistemas, tai paslaugas labai pabrangina“, - sakė S.

„Vis dėlto sunku tikėtis, kad mažiesiems rinkos dalyviams tai (išmaniosios platformos ir programėlės - red.) taps prieinama, nes e. sistemos vis tik kainuoja tikrai reikšmingus kaštus. M. Dubnikovas prognozuoja, jog komunalinių paslaugų teikimo ir daugiabučių namų administravimo verslas ateityje bus linkęs stambėti, vyks konsolidacija, o rinkoje liks tos kompanijos, kurios galės teikti paslaugas internetu. Finansų analitiko nuomone, skaitmeninių paslaugų teikimas daugiabučių administravimo rinkoje pirmiausia sietinas su sąnaudomis.

„Supraskime, kad, viena vertus, kainuoja sistemos paleidimas, kita vertus, jos palaikymas. Mažam rinkos žaidėjui tiesiog finansiškai neapsimoka teikti paslaugą, kol klientas jos primygtinai nereikalauja. Be to, tokios paslaugos dažniausiai yra linkusios konsoliduotis. Tai tiesiog greičiausiai rinkoje žaidėjai didės, kol liks ne 40, o kelios kompanijos“, - prognozavo M.

„Tai trumparegiškas požiūris. Vyresnio amžiaus žmonės keičiasi, išmoksta naudotis e. bankininkyste ir kitomis e. sistemomis. Nepamirškime ir to, kad laikas bėga greitai, ir žmonės, kurie jau moka naudotis išmaniosiomis technologijomis, taip pat taps vyresnio amžiaus žmonėmis, kuriems šios paslaugos priimtinos. Taigi, tik laiko klausimas, kada ši rinka pasikeis, kaip pasikeitė bet kuri kita rinka. Prisiminkime, kaip per kelerius metus kineskopinius televizorius pakeitė plokšti, taigi, rinka keičiasi labai greitai. Jei nesi pokyčiams pasirengęs, tampi rinkos dinozauru“, - pastebėjo M.

„Jeigu iki tol kalbėta, kad štai ateina ketvirtoji pramonės revoliucija, kai dominuos skaitmeniniai duomenys ir automatizuoti procesai. Tačiau ilgai laukti nereikėjo, pandemija iš karto sukėlė ketvirtąją pramonės revoliuciją Lietuvoje. Tokio progreso, kuris įvyko skaitmenizuojant verslą, galėjome tikėtis po kokių trejų metų. Bet viskas įvyko per daug trumpesnį laiką. Net patys konservatyviausi žmonės, kurie bijodavo kompiuterio, ar vyresnio amžiaus vadovai išmoko naudotis ir zumu, ir mesendžeriu, ir skaipu, ir kitais skaitmeniniais įrankiais. Kai toks gyvenimo standartas ir nenori likti nuošalyje, esi priverstas mokytis. Pasirodo, kad tai, ką anksčiau net įsivaizduoti buvo sunku, galima įsisavinti per savaitę“, - pastebėjo M.

E. sistemoje „Dnsb.eu“ bendrijų pirmininkai gali pateikti įvairią informaciją bendrijų nariams ir kitiems savininkams, įrašydami ją įvairiuose puslapiuose, pavyzdžiui, puslapyje „Pradžia“, „Naujienos bendrijoje“ ar kituose, ir ne tik jau esamuose, bet ir savo pačių papildomai sukurtuose. Šią informaciją bendrijos nariai ir kiti savininkai gali peržiūrėti prisijungę prie „Dnsb.eu“ savitarnos savo unikaliu vartotojo vardu ir slaptažodžiu. Skaidrumą užtikrina tai, kad e. „Pradžios“ puslapyje rekomenduotume pateikti pagrindinę informaciją apie bendriją (įregistravimo data, registracijos kodas, banko sąskaitų numeriai, e. pašto adresas, valdymo organai...

Elektronine informacine sistema "Dnsb.eu" gali naudotis visų bendrijų, kurios yra sudariusios bendradarbiavimo sutartis su UAB "Skaidri apskaitos sistema", valdymo organai, nariai...

Nuo šiol daugiabučių gyventojai vienoje vietoje galės sužinoti, ar namo techninė priežiūra atliekama tinkamai, kiek energijos jis suvartoja, ar pastatą tikslinga renovuoti ir kita. Prie sistemos naudotojai turėtų jungtis savo įprastine interneto naršykle per aplinkoje TPS „Vartai“ sukurtą skiltį „Vertinu pastatus“. Tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys prisijungiant į PDBIS turi identifikuoti save per Elektroniniuose valdžios vartuose suteiktas priemones (mob. parašas, e-bankininkystė, asmens tapatybės kortelė, kt.).

Teisės aktais nustatyta, kaip dažnai reikia tikrinti pastato inžinerines sistemas, namo pamatus, stogą, kitas konstrukcijas. Šiuos patikrinimus atlieka priežiūros specialistai ar bendrovės, jos pastatų valdytojams pateikia patikrinimo aktus. Nustačius esminius trūkumus, nurodoma, kokie komponentai turi būti keičiami ar taisomi. Dalis informacijos (pastato statybos metai, jo aukštingumas, kokios konstrukcijos naudotos statybų metu ir kt.) yra Nekilnojamojo turto ir kituose valstybės registruose.

Pastatų priežiūros dokumentai, kuriuos kaupia pastatų valdytojai (daugiabučių bendrijos, savivaldybės), paprastai neviešinami, neužtikrinamas jų ilgalaikis saugojimas, o keičiantis bendrijų vadovams jie ne visada yra perduodami. Centralizuotas duomenų apie pastatus kaupimas ir teikimas taip pat leis užtikrinti pastatų priežiūros procesų optimizavimą.

Teritorijų planavimo ir statybos vartų (www.planuojustatau.lt) „Vertinu pastatus“ rubrikoje pateikiami atsakymai į naudotojų klausimus, sistemos pasijungimo ir įrankių valdymo instrukcijos bei naudotojų mokymų videoįrašai. Papildomus klausimus PDBIS naudotojai gali teikti Statybos sektoriaus vystymo agentūrai el.

Pastatų duomenų banko informacinė sistema "Vertinu pastatus"

Pagrindiniai teisės aktai, reglamentuojantys daugiabučių namų priežiūrą:

tags: #daugiabuciu #vartotoju #sistema