Daugiabučio namo sklypo formavimas yra svarbus procesas, leidžiantis nustatyti teritoriją, kuri priskirta konkrečiam pastatui. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip šis procesas vyksta, kokie dokumentai reikalingi ir kokie yra svarbiausi aspektai, kuriuos reikia žinoti daugiabučių namų administratoriams ir gyventojams.
Sklypo Formavimas ir Valstybinė Žemės Nuoma
Šiaulių miesto savivaldybės administracija (toliau - Administracija) kviečia daugiabučių namų administratorius bendradarbiauti kuriant patogų daugiabučių namų kvartalų tvarkymą. Teikiame aktualią informaciją, susijusią su Šiaulių miesto daugiabučių namų kvartalų planavimu ir planavimo galimybėmis daugiabučių namų administratorių iniciatyva.
Administracijos iniciatyva Šiaulių miesto teritorijoje yra parengti teritorijų planavimo dokumentai (DP) ir žemėtvarkos planavimo dokumentai (ŽSFP), kuriuose yra suprojektuotos žemės sklypų ribos.
Informacijos suradimo seka:
- žemėlapiai - viešosios paslaugos - duomenys matininkams ir žemėtvarkininkams - žemėtvarkos planavimo dokumentų sprendiniai (ŽPDRIS).
- žemėlapiai - viešosios paslaugos - duomenys matininkams ir žemėtvarkininkams - registruotų teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai (TPDR).
Daugiabučiam namui eksploatuoti suprojektuotos žemės sklypo ribos yra projektinės - jos nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau suprojektuotos ribos suteikia galimybę, nerengiant jokio žemės planavimo dokumento, daugiabučio namo administratoriui inicijuoti žemės sklypo kadastrinius matavimus. Atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus, žemės sklypas yra registruojamas VĮ Registrų centre (tai atlieka Šiaulių miesto savivaldybė kaip valstybinės žemės patikėtinis).
Kai žemės sklype yra keli savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), žemės sklypo plane turi būti išskirtos kiekvienam tokiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingos dalys ir nustatytas šių dalių plotas.
Valstybinės Žemės Nuoma
Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises.
Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.
Prašymas išnuomoti valstybinės žemės sklypą, susirinkimo protokolas, žemės sklypo plano kopija (žemės sklypo dalių planas*) ir kiti dokumentai teikiami Administracijai vadovaujantis 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr. Vadovaujantis 2023 m. gruodžio 7 d. Šiaulių miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-439 „Dėl Šiaulių miesto savivaldybės tarybos 2016 m. rugpjūčio 25 d. sprendimo Nr.
Nr. (8 41) 500 518 (Bendrųjų reikalų skyriaus specialistai nukreips pas Žemės valdymo skyriaus specialistą), kuris Jus informuos, ar teritorijoje nėra pradėtas rengti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detalusis planas.
DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.
Papildomai informuojame, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkto nuostata, atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas: „statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d.
*Žemės sklypo dalių nustatymo planas yra būtinas tik tuo atveju, kai viename žemės sklype yra daugiau nei vienas savarankiškai funkcionuojantis statinys.
Statyba Valstybinėje Žemėje
Automobilių parkavimo aikštelių projektavimas ir statymas vykdomas pagal STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai.
Reikalingi dokumentai:
- tvarkymo darbų techninis projektas (kai yra būtinas), parengtas vadovaujantis statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. D1-738 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ patvirtinimo“ (toliau - Reglamentas), nustatyta tvarka. Techniniame projekte turi būti numatyta, kad ne mažiau 30 procentų žemės sklypo ploto skiriama želdynams.
- statybą leidžiantis dokumentas (kai yra būtinas), išduotas vadovaujantis statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkas statybos padarinių šalinimas.
| Situacija | Mokėjimo sąlygos |
|---|---|
| Statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d. | Atlyginimas nemokamas |
| Jeigu didėja statiniais užstatytas žemės plotas ir statinio (-ių) bendras plotas | Atlyginimą sudaro atlyginimų už statiniais užstatyto žemės ploto padidėjimą ir statinio (-ių) bendro ploto padidėjimą suma |
| Statybą leidžiantis dokumentas neišduodamas ar panaikinamas nepradėjus statybos darbų | Atlyginimas grąžinamas jį sumokėjusiam asmeniui |
Daugiabučio Valdymas ir Gyventojų Galimybės
Sklypą apie daugiabutį namą suformuoti ir apmatuoti Jums padės matininkai. Suformavus žemės sklypą aplink daugiabutį galima ne tik užkirsti kelią ateities statyboms, bet ir turėti teisę spręsti jūsų namui būtinus dalykus: parkavimas, vaikų žaidimo aikštelės, takai.
Suformavus sklypą, bendrija turėtų sudaryti su nacionaline žemės tarnyba: panaudos sutartį, nuomos sutartį arba išpirkti sklypą. Kai sklypas turi nuomininkus, turi panaudos sutartį arba yra išpirktas, tai tikrai nebus jokių statybų šiame sklype be bendrijos/gyventojų pritarimo.
Turėsite galimybę rengti teritorijų planavimo dokumentus (detaliuosius planus), su galimybe numatyti/spręsti parkavimo problemas, takus, želdinius ir t.t.
Daugiabučio Valdymo Būdai
Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, Statybos įstatymas, Statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“ ir kiti Lietuvos Respublikos įstatymai bei teisės aktai.
Civilinio kodekso 4.72 - 4.85 straipsniuose nustatyta bendrosios nuosavybės įgyvendinimo, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarka. Gyvenamojo daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu ir tik patys gyvenamojo daugiabučio namo bendraturčiai turi nuspręsti, kuris valdymo būdas yra jiems priimtiniausias.
Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo (namų) bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui (namams) priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, valdyba ir visuotinis bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai. Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus.
Bendrijų steigimą, valdymą ir veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą nustato Lietuvos Respublikos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
Alternatyvūs Daugiabučio Valdymo Būdai
Jei daugiabutyje nėra bendrijos, yra keletas alternatyvių valdymo būdų:
- Jungtinės veiklos sutartis: Tai yra kita valdymo forma, reglamentuojama LR Civilinio kodekso. Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai.
- Administratorius: Administruojanti įmonė (administratorius) skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Kaip žingsnis po žingsnio valdyti statybos projektą
Sklypo Formavimas ir Savivaldybės Iniciatyvos
Savivaldybės skatina daugiabučių gyventojus patiems imtis iniciatyvos dėl sklypų formavimo. Teisės aktai reglamentuoja, kad dėl žemės sklypo formavimo turi kreiptis nekilnojamojo turto savininkai (butų savininkai, DNS bendrijos), o projektas yra rengiamas gyventojų lėšomis.
Savivaldybė neturi teisės formuoti sklypų prie kitiems savininkams priklausančio turto. Tai yra pakankamai sudėtingas procesas, reikalaujantis lėšų, kurių gyventojai neturi, ir iniciatyvos. Be to, yra baimė, kad suformavus sklypą, savivaldybė skaičiuos žemės nuomos mokestį. Tačiau Vilniaus miesto savivaldybės Taryba yra atleidusi daugiabučių gyventojus nuo nuomos mokesčio.
Savivaldybė kviečia pasinaudoti Kaimynijų programa - atnaujinti savo kiemą, kvartalą, paversti jį vieta, kur jauku, patogu ir norisi leisti laiką. Kaimynija - tai erdviškai susijusių daugiabučių namų, pastatytų anksčiau kaip prieš 15 metų, gyventojų bendruomenė.
Norint suformuoti žemės sklypą prie statinių, tame tarpe ir daugiabučių, statinių ar patalpų savininkai turi pateikti elektroninę prašymo formą užpildytą Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje. Taip pat, galima užpildyti prašymą parengti Sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą, kurį galima rasti savivaldybės puslapyje, o mokėjimu rūpinasi savivaldybė.
„Žemės sklypų formavimas yra savivaldybės ir nacionalinės žemės tarnybos funkcija“, - teigia Erika Vilūnaitė-Stankevičienė, dirbanti įmonėje „Atnaujinkime miestą“.
Kiekvienas iš namų, kurie priklauso Kaimynijai, turėtų pritarti tokiam sprendimui. Paskui gyventojai turi suformuoti žemės sklypą ir, kaip tvirtina „Atnaujinkime miestą“ atstovė, nors ši procedūra yra ilga, jos esmė tokia, kad žmonės kreipiasi į savivaldybę dėl naujo žemės sklypo suformavimo, paskui žemės sklypo nuomos. Tolesnis veiksmas - dalyvauti Kaimynijų programoje, gauti paramą bei prisidėti savo lėšomis.
Veiksmai, Siekiant Suformuoti Sklypą
Norint suformuoti sklypą, dalyvauti kvartalinėje renovacijoje ir kurti kaimyniją, reikia daugiabučių gyventojų pritarimo. Kadangi dauguma namų administratorių yra pasyvūs šiais klausimais, patys gyventojai turi organizuoti balsavimą.
Yra du būdai tapti namo šeimininkais - arba kurti namų bendriją, arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Pasak R. Samuilevičiaus, bendrijos įkūrimas - sunkus uždavinys, nes gyventojai yra pasyvūs. Jeigu ir pavyksta motyvuoti gyventojus, tai sunku tapti bendrijos pirmininku ir asmeniškai prisiimti atsakomybę už namo priežiūrą.
Toliau namo gyventojai patys savarankiškai sprendžia ir įgyvendina sklypo formavimą, dalyvavimo kvartalinėje renovacijoje ar kaimynijos su gretimais namais kūrimo klausimus.
Savivaldybės Parama Utenoje
Utenos rajono savivaldybės taryba patvirtino Daugiabučių gyvenamųjų namų teritorijų tvarkymo tvarkos aprašą, kuriuo siekiama paskatinti daugiabučių gyventojus suformuoti žemės sklypus aplink savo namus, kad galėtų tas teritorijas eksploatuoti, tvarkyti ir prižiūrėti taip, kaip patys nori. Taigi aprašas suteikia visas galimybes tapti savo daugiabučio namo kiemo šeimininkais.
Jei bendrija arba administratorius prašo skirti finansavimą žemės sklypui formuoti, o daugiabutis dalyvavo ar dalyvauja daugiabučio atnaujinimo programoje (yra renovuotas arba renovuojamas), žemės sklypo formavimo pertvarkymo projektui iš savivaldybės biudžeto skiriama iki 100 proc. tinkamų finansuoti išlaidų.
Nerenovuotiems ir neruošiamiems renovuoti namams žemės sklypui suformuoti finansuojama iki 50 proc. tinkamų finansuoti išlaidų, o techninio tvarkymo darbų projekto rengimo išlaidos ir daugiabučio namo teritorijos tvarkymo išlaidos kompensuojamos iki 25 proc.
Gyventojai suformuotame sklype galės remontuoti, rekonstruoti arba įrengti naujas automobilių stovėjimo aikšteles, šaligatvius, pėsčiųjų takus, įvažiuojamųjų kelių ir kiemų dangas, vaikų žaidimų, sporto aikšteles, komunalinių atliekų ir antrinių žaliavų surinkimo konteinerių aikšteles, lietaus nuotekų sistemas, teritorijos apšvietimą, dviračių stogines, elektromobilių įkrovimo stoteles, sodinti medžius. Reikia atkreipti dėmesį, kad elektromobilių įkrovimo stotelių įrengimas finansuojamas tada, kai kartu atliekami kiti tvarkymo darbai. Namo gyventojai, jei to pageidaus, prie įvažiavimo į teritoriją galės įrengti užtvarą. Arba automobilių aikštelėje bus galima ženklinti stovėjimo vietas, kuriomis naudosis tik tam tikri namo gyventojai.
Žemės Nuomos Mokesčio Skaičiavimas
Nuomininkas žemės nuomos mokestį moka pagal savivaldybės tarybos patvirtintą tarifą nuo žemės sklypo vertės proporcingai išnuomoto žemės sklypo daliai. Nuomojant valstybinę žemę be aukciono, nuomos mokesčio tarifas metams negali būti mažesnis kaip 0,1 procento ir didesnis kaip 4 procentai žemės vertės.
Žemės sklypo vertė apskaičiuojama pagal einamųjų metų sausio 1 d. taikytus žemės verčių zonų žemėlapius, parengtus pagal Masinio žemės vertinimo taisykles.
NŽT (Nacionalinė žemės tarnyba, nuo 2023 m. - prie Aplinkos ministerijos), Nacionalinė žemės tarnyb (NŽT) Informuoja, kad jau yra priimtas Vyriausybės nutarimas Nr. 322 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ pakeitimo“ (toliau - Nutarimas), kuris detaliau reglamentuoja statybas valstybinėje žemėje.
Valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimą (esant poreikiui) bei atlyginimo už galimybę statyti ir (ar) rekonstruoti statinius ar įrenginius apskaičiavimą valstybinės žemės sklypo nuomininko prašymu atlieka Nacionalinės žemės tarnybos teritorinis skyrius pagal žemės sklypo buvimo vietą.
Pagal Nutarimo nuostatas, statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius išnuomotame valstybinės žemės sklype (jo dalyje) galima, kai valstybinės žemės sklypas (jo dalis) išnuomotas Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte nustatyta tvarka.
Galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius nuomininko prašymu (galima pateikti ir laisva forma) gali būti įrašoma sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo, prireikus, pakeičiant išnuomoto žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą.
Nacionalinė žemės tarnybos specialistai, kaip rašoma pranešime, galės apskaičiuoti atlyginimo dydį tik gavę visus privalomus dokumentus. Nuomininkui sumokėjus apskaičiuotą atlyginimą, savivaldybės administracija turės teisę išduoti statybą leidžiantį dokumentą (jeigu toks dokumentas reikalingas) ir statytojas galės pradėti statybos ar rekonstrukcijos darbus išnuomotoje valstybinėje žemėje.
tags: #daugiabutis #valstybineje #zemeje