Turto apmokestinimas parduodant per bankroto varžytynes Lietuvoje

Varžytynės yra ir visada buvo itin specifinis turto įgijimo būdas: tai priverstinai, prieš savininko valią, parduodamas turtas. Jau kuris laikas Lietuvoje pagyvėjusi išvaržomų būstų sritis. Palyginti su padėtimi prieš penkerius metus, nekilnojamojo turto skelbimų portaluose, kurie nuo seno skelbia apie varžytynes, tokių skelbimų padaugėjo keturis penkis kartus.

Šiame straipsnyje aptarsime svarbius aspektus, susijusius su turto įsigijimu varžytynėse Lietuvoje, įskaitant pridėtinės vertės mokesčio (PVM) grąžinimo galimybes, rizikas, pirkimo procesą ir patarimus, kaip išvengti galimų problemų.

Teisinis pagrindas ir ginčo esmė

Šiame straipsnyje aptarsime PVM (pridėtinės vertės mokesčio) tvarką, kai turtas parduodamas varžytynėse Lietuvoje. Nagrinėsime teisinius aspektus, mokesčių niuansus ir praktinius patarimus, kurie svarbūs tiek pardavėjams, tiek pirkėjams.

Lietuvos apeliacinis teismas 2021 m. birželio 30 d. išnagrinėjo civilinę bylą, kurioje ieškovė UAB „Žardupiai“ ginčijo BUAB „Pamario namas“ bankroto administratorės UAB „Valeksa“ sprendimus dėl varžytynių atšaukimo. Ginčas kilo dėl to, kad administratorė atšaukė varžytynes, motyvuodama tuo, jog pradinė turto pardavimo kaina varžytynių skelbimuose buvo nurodyta be PVM.

Ieškovė teigė, kad varžytynės buvo laimėtos, o administratorė neturėjo teisinio pagrindo jas atšaukti. Atsakovės tvirtino, kad klaida skelbime buvo esminė ir pažeidė Juridinių asmenų nemokumo įstatymo (JANĮ) nuostatas dėl bankrutavusios įmonės turto pardavimo tvarkos.

Ieškinio reikalavimai:

• Pripažinti BUAB „Pamario namas“ bankroto administratorės UAB „Valeksa“ sprendimus atšaukti varžytynes negaliojančiais.
• Priteisti iš ieškovės UAB „Žardupiai“ atsakovei BUAB „Pamario namas“ 160 920 Eur su PVM (varžytynės Nr. 195698).
• Priteisti iš ieškovės UAB „Žardupiai“ atsakovei BUAB „Pamario namas“ 202 583 Eur su PVM (varžytynės Nr. 195697).
• Įpareigoti atsakovę išduoti ieškovei pardavimo iš varžytynių aktą, ieškovei atlikus apmokėjimą.
• Priteisti iš atsakovės UAB „Valeksa“ visas bylinėjimosi išlaidas.

PVM ir varžytynių kainos nustatymas

Ieškovė nurodė, kad 2020 m. rugpjūčio 10 d. atsakovė UAB „Valeksa“ paskelbė antrąsias BUAB „Pamario namas“ priklausančio nekilnojamojo turto - žemės sklypo, 0,8149 ha, varžytynes Nr. 195698. Pradinė antrųjų varžytinių turto pardavimo kaina buvo 157 765 Eur. Pareiškime nurodyta, kad turtas yra PVM objektas. Tai, ieškovės manymu, patvirtina, kad pradinė turto pardavimo kaina yra/buvo 157 765 Eur su PVM. Pirmosios šio turto varžytinės neįvyko, kadangi niekas nepanoro jo įsigyti už pradinę 197 206 Eur kainą su PVM.

Analogijaškai, 2020 m. rugpjūčio 10 d. buvo paskelbtos ir antrosios BUAB „Pamario namas“ priklausančio kito nekilnojamojo turto - žemės sklypo, 0,9137 ha, varžytynes Nr. 195697. Pradinė antrųjų varžytinių turto pardavimo kaina buvo 176 892 Eur. Pareiškime nurodyta, kad turtas yra PVM objektas, kas, ieškovės nuomone, patvirtina, jog pradinė turto pardavimo kaina yra 176 892 Eur su PVM.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad 2020 m. rugsėjo 9 d. ieškovė laimėjo šias varžytynes, pasiūliusi didžiausią kainą: varžytynėse Nr. 195698 - 160 920 Eur su PVM, o varžytynėse Nr. 195697 - 202 538 Eur su PVM.

Teismo pozicija ir argumentai

Klaipėdos apygardos teismas 2021 m. kovo 15 d. ieškinį atmetė. Teismas konstatavo, kad bankrutavusios įmonės turto pardavimas vykdomas pagal nemokumo teisinius santykius reglamentuojančius teisės aktus. Teismas nustatė, kad administratorė teisėtai atšaukė varžytynes, nes buvo pažeistos imperatyvios JANĮ nuostatos dėl turto pardavimo kainos nustatymo.

Apeliacinis teismas pritarė pirmosios instancijos teismo pozicijai, kad administratorė turėjo teisę atšaukti varžytynes, kai paaiškėjo, jog pradinė turto pardavimo kaina buvo nurodyta be PVM. Teismas pažymėjo, kad Apraše yra numatyta galimybė atšaukti bankrutavusios įmonės turto varžytynes dėl paaiškėjusių svarbių priežasčių, dėl kurių varžytynės nebegali būti tęsiamos.

PVM Grąžinimas Įsigijus Turtą Varžytynėse

Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (ESTT) rugsėjo viduryje priėmė svarbų sprendimą, turėsiantį įtakos pridėtinės vertės mokesčio (PVM) grąžinimo praktikai įsigijus varžytynėse parduodamą turtą. Svarbu pastebėti, kad mokesčių atžvilgiu toks turto įsigijimas prilyginamas įprastam pirkimo sandoriui. Paprastai pardavėjas (skolininkas), jei jis yra verslo subjektas, išrašo įprastą PVM sąskaitą faktūrą ir joje nurodo kainą, už kurią perimtas turtas.

Kai skolininkui bankroto byla nėra iškelta, varžytynėse jo turtą nusipirkęs asmuo gali susigrąžinti turto pirkimo PVM. Ši suma dalijama į dvi dalis - prekės kainą be PVM ir PVM sumą. Dažniausiai skolų turintis pardavėjas jokių pinigų už varžytynėse parduodamą turtą negauna - iš tos sumos būna tiesiogiai padengiamos jo senos skolos.

Vis dėlto bankrutuojantiems skolininkams Lietuvoje iki 2022 metų vidurio buvo nustatyta kitokia tvarka: turto pirkėjas turi sumokėti PVM į biudžetą už bankrutuojantį pardavėją (tai yra vadinamasis, „atvirkštinio“ PVM). Tik kada perkama iš bankrutuojančio skolininko, pirkėjui tenka skaičiuoti ,,atvirkštinį PVM“ už skolininką, dėl ko grąžintinos PVM sumos paprastai nelieka.

Tačiau net ir tais atvejais, kai bankroto procesai dar nėra prasidėję, VMI gali turtą įsigyjančią bendrovę pripažinti nesąžininga ir dėl to neleisti susigrąžinti PVM.

Praktika parodė, kad turtą varžytynėse įsigyjantys asmenys visgi rizikuoja neatgauti įsigijimo metu apskaičiuoto PVM. Rizika kilo, kai Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) pripažino vieną Lietuvos bendrovę nesąžininga mokesčių mokėtoja, nes, pasak VMI, bendrovė perėmė turtą jau žinodama, kad skolininkas turi finansinių sunkumų ir greičiausiai nesumokės pardavimo PVM. Dėl nesąžiningumo bendrovei neleista susigrąžinti turto pirkimo PVM.

Daugiau kaip penkerius metus vyko šios bendrovės ginčas su VMI dėl negrąžinto PVM. Byla buvo du kartus nagrinėta administraciniuose teismuose. Teismas pripažino, kad turto įsigijimas varžytynių proceso metu yra specifinis - viskas atliekama pagal teisės aktuose nustatytas varžytynių procedūras ir esant išskirtinėms aplinkybėms (ūkio subjektui esant nemokiam). Tai, kad pirkėjas žino apie pardavėjo finansinius sunkumus, jo galimą PVM nesumokėjimą, yra pardavimui varžytynėse būdinga aplinkybė.

Be to, teismas pažymėjo, kad Lietuva pati nusprendė nesinaudoti galimybe priimti tokius teisės aktus, kuriais bendrovės situacijoje būtų nustatyta pareiga pačiam turtą perimančiam asmeniui sumokėti PVM už pardavėją. Teismo vertinimu, tokia praktika, kai asmenims, varžytynėse įsigijusiems nekilnojamojo turto, neleidžiama grąžinti PVM, gali apriboti potencialių pirkėjų ratą ir prieštarauja varžytynių tikslams - kuo optimaliau realizuoti skolininko turtą, kad kreditorių interesai būtų geriausiai patenkinti.

Jei visgi teismas būtų priėmęs priešingą - VMI palankų - sprendimą, būtų sukurtas labai pavojingas precedentas, pagal kurį pirkimo PVM negalėtų atgauti asmenys, perėmę turtą iš žinomai nemokių asmenų už jų skolas, kai skelbtos varžytinės neįvyksta. Taip pat rizikuotų ir asmenys, perkantys turtą varžytynėse.

Visada tokiais atvejais asmenys, perimantys turtą, neabejotinai žino, kad skolininkai turi didelių mokumo problemų. Taigi dėl žinojimo perėmėjai būtų laikomi nesąžiningais, kas leistų VMI negrąžinti jiems pirkimo PVM.

Tačiau įsigyjant turtą varžytynėse, kreditoriai savo pinigais dar iki turto perėmimo jau būna sumokėję už jį - arba suteikę paskolas turto perleidėjams, arba sumokėję turto kainą antstoliui, kuris paskirsto pinigus išieškotojams apeidamas skolininką.

Galimos Rizikos Įsigyjant Turtą Varžytynėse

Mažesnę būsto kainą galima laikyti savotiška nuolaida, simboliniu atlygiu už galimus nemalonumus, gaišatį, išlaidas ir nervinę įtampą. Mat pirkinys gali sukelti nemažai rūpesčių.

„Pagrindinis dalykas, kurį reikėtų žinoti svarstant, ar verta įsigyti išvaržomo turto, yra tai, jog šis turtas parduodamas ne laisvoje rinkoje, o priverstinai, prieš žmogaus valią. Varžytynių dalyvis turi suprasti, kokį turtą perka ir su kokiomis rizikomis gali susidurti jį įsigijęs. Jis gali nusipirkti nekilnojamąjį turtą su gyventojais, kuriuos reikės iškraustyti, arba jei tai, tarkime, nebaigta statyba, jam gali tekti ateityje atlikti papildomą teisinę registraciją. Taip pat yra tikimybė, kad dėl įgyto būsto vėliau teks lankytis teismuose.

Skolininkas gali nesutikti su pačiu turto pardavimu ir pateikti ieškinį dėl sandorio nuginčijimo, taip pat, netgi praėjus tam tikram laikui, skolininkas gali pareikšti, jog turtas iš varžytynių buvo parduotas nepagrįstai maža kaina, ir vėl pirkėjas bus priverstas eiti į teismus“, - dažnesnes problemas žurnale „Investuok“ vardijo antstolis Aleksandras Selezniovas. Taigi neprognozuojamu dalyku gali tapti net pats buto įsigijimo faktas arba įsigijimo terminas.

Ar nutinka taip, kad kas nors svarbaus apie išvaržomą butą teismo antstoliui vis dėlto būna nežinoma? „Be abejo, taip gali būti. Antstoliai gali nežinoti tokių faktų, kurių nėra viešuose registruose. Tarkime, asmuo, kurio butas areštuotas ir parduodamas iš varžytynių, yra leidęs tame bute gyventi kitiems asmenims, o susitarta su jais tik žodžiu, taigi informacijos, kad tuo turtu leista kažkam naudotis, nėra jokiuose viešuose registruose, - iškalbingą pavyzdį pateikė A. Selezniovas. - Jei asmuo nuperka tokį butą neapžiūrėjęs, jo laukia nemaloni staigmena ir problemos: paaiškėja, kad nuosavybė gyvenama, žmonės atsisako palikti patalpas, nes jie neva susitarę su buvusiu savininku. Vienintelis žingsnis teisėtam įgijėjui - kreiptis į teismą, kad tuos žmones iškeldintų.“

Vienas kebliausių atvejų įsigijus butą iš varžytynių - kai buvę savininkai atsisako išsikelti. Jei šeima dar turi ir nepilnamečių vaikų, tai gali tapti tikru pirkėjo košmaru: greitai apsigyventi įsigytame būste gali ir nepavykti. Nors tai gali atrodyti ne visai teisinga pirkėjo atžvilgiu, pačiam pirkėjui ir tenka imtis priemonių įnamiams iškeldinti. Tai gali trukti nenuspėjamą laikotarpį. Dėl sprendimo iškeldinti tektų kreiptis į teismą.

Vis dėlto įsigijus butą su įnamiais neteks laukti mažamečių pilnametystės. Jei yra mažų vaikų, priverstinis iškeldinimas iš išvaržyto būsto gali užtrukti, kol ieškoma palankių sąlygų jiems apgyvendinti - vis dėlto iškeldinimas vykdomas, nes laikoma, kad vaiko interesai negali būti svarbesni už kreditorių interesus. „Nustačius, kad bute, į kurį nukreipiamas skolos išieškojimas, registruota mažamečių vaikų, įstatymas numato antstoliui pareigą informuoti vaikų teisių apsaugos tarnybą. Bet vaikai - ne kliūtis parduoti turtą. Informavus tarnybą, kad pardavus būstą vaikai gali likti be pastogės, įstatyme numatytos procedūros vykdomos toliau. Vyksta teismas, su sprendimu priverstinai iškeldinti pirkėjas kreipiasi į antstolį, o šis žmones iškeldina iš būsto“, - žurnalo „Investuok“ skaitytojams aiškino A. Selezniovas.

Kaip Apsisaugoti Nuo Probleminio Pirkinio?

Prieš perkant butą visais atvejais reikėtų pirmiausia nuvykti pas teismo antstolį susipažinti su jo turima pirmine informacija - dauguma galimų būsto pirkėjų taip ir daro. Antstolis parodo turto vertinimo ataskaitą, suteikia kitos su areštuotu būstu susijusios informacijos: ar atlikta turto registracija, kokie taikomi apribojimai, ar sudarytos kokios nuomos sutartys, o gal objekte esama nebaigtų statybų. Jei bute tebegyvena žmonės - antstolis irgi informuoja.

Štai kodėl antrasis būtinas žingsnis prieš apsisprendžiant, ar dalyvauti varžytynėse, yra nuvykti apžiūrėti paties išvaržomo buto. Jei bute gyvena žmonės, reikia pabendrauti su jais, pabandyti išsiaiškinti, kaip jie elgsis pardavus butą, ar ketina išsikelti. Tada gerokai lengviau apsispręsti, ar į tokį turtą apskritai verta investuoti. Pašnekovo pastebimu, reikia tiesiog laiku susirinkti visą įmanomą informaciją. Kitų būdų iš anksto apsidrausti nuo galimo probleminio pirkinio nėra.

Kaip Vyksta Varžytynės?

Šiuo metu varžytynės vykdomos internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu. Gali dalyvauti asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą. Galima registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse. Be to, galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.

Varžytynės vyksta viešai, tačiau elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Iš varžytynių gali būti parduodamas skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas arba kitas registruojamas turtas, kurio vertė viršija 7 tūkst. litų, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija 100 tūkst. litų.

Įstatymai numato, kad nustačius varžytynėse parduodamo turto rinkos kainą pirmosiose varžytynėse ji sumažinama 20 % rinkos kainos, antrosiose - 40 %. Tad logiška, jog pagrindinis kriterijus, dėl kurio dalyvaujama varžytynėse, yra kaina.

Pagrindiniai varžytynių momentai:

• Skolininkas turi teisę pasiūlyti savo pirkėją; jei į antstolio depozitinę sąskaitą iki varžytynių pradžios sumokama reikiama pinigų suma, varžytynės atšaukiamos.
• Pirmosiose varžytynėse pradinė turto kaina sudaro 80 % rinkos kainos, antrosiose varžytynėse - 60 % rinkos kainos.
• Varžytynių dalyvio mokestis sudaro 10 % pradinės parduodamo turto kainos. Jeigu asmuo varžytynėse įsigyja turtą, dalyvio įmoka įskaičiuojama į galutinę pirkinio kainą. Turto neįsigijusiems asmenims dalyvio mokestis grąžinamas per tris dienas.
• Varžytynės laikomos įvykusiomis, jeigu jose dalyvauja bent vienas pirkėjas.
• Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale „E-varžytynės“.

Varžytynės trunka ne trumpiau kaip 7 paras. Atsižvelgiant į parduodamo turto vertę, pirmasis kainos padidinimas varžytynėse turi sudaryti ne mažiau kaip 5 %, 4 % arba 3 % pradinės pardavimo kainos. Paskui kiekvienas varžytynių dalyvis gali didinti kainą neribotą skaičių kartų.

Varžytynėms pasibaigus sistema automatiškai išrenka dalyvį, kuris pasiūlė didžiausią kainą. Per 3 darbo dienas sumokėjus visą turto kainą antstolis surašo iš varžytynių parduoto turto pardavimo aktą. Kai pirkėjas šį aktą pasirašo, jam pereina nuosavybės teisė į iš varžytynių parduotą turtą.

Turto Pardavimo Iš Varžytynių Aktas

Antstolis per tris darbo dienas po visos turto kainos sumokėjimo, bet ne anksčiau kaip po dvidešimt dienų nuo varžytynių pabaigos, surašo Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos kiekvieno iš varžytynių parduodamo turto pardavimo iš varžytynių aktą.

Turto pardavimo iš varžytynių aktas yra nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas.

Šis aktas surašytas ___ egzemplioriais, kurių kiekvienas turi vienodą teisinę galią.

Akto surašymo vieta ir laikas (nurodomas minučių tikslumu).

Paskola Suvaržytam NT

Nors iš tiesų procesas gali būti sudėtingas, bankas vis tiek gali suteikti paskolą suvaržytam NT. Kuo būsto paskola tokiam turtui skirsis nuo įprastos, pasakoja „Luminor“ banko Mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius.

Suvaržytu nekilnojamuoju turtu yra laikomi objektai, kuriems taikomi tam tikri apribojimai. „Pavyzdžiui, tai gali būti objektas, dėl kurio ginčijamasi teisme, arba toks, kuriuo jo savininkas nebegali laisvai naudotis dėl tam tikrų priežasčių, pavyzdžiui, arešto. Tokiam NT paprastai reikia papildomo teisinio ir finansinio vertinimo prieš jį įsigyjant ar parduodant. Tik taip galime nustatyti, kaip suvaržymai paveiks turto vertę bei jo naudojimą“, - sako ekspertas.

Visgi nusprendus įsigyti suvaržytą NT, verta turėti omenyje, kad jo finansavimo procesas skirsis nuo įprastinio. „Įprastai, imdami paskolą NT objektui įsigyti, bankui įkeičiame perkamą turtą kaip užstatą už mums suteikiamą paskolą. Tuo metu perkant suvaržytą NT, šis turtas negali būti įkeičiamas bankui. Dėl to taikome kitokią užstato formą - pasirašome su klientu neprotestuotiną vekselį suteikiamos paskolos sumai. Vekselis netenka galios tuomet, kai nupirktas turtas tampa nebesuvaržytas ir jis yra įkeičiamas bankui, kaip ir įprastos NT paskolos atveju“, - sako pašnekovas.

Jis pažymi, kad toks NT turėtų būti likvidus ir geros būklės. Svarstant įsigyti prastos būklės būstą, reikia įsivertinti riziką, jog turtas galimai nebus tinkama įkeitimo priemonė bankui. Tokiu atveju bankas gali paprašyti papildomai įkeisti kitą gyvenamosios paskirties turtą, priklausantį pirkėjui, kurio vertė būtų pakankama suteikti suvaržyto turto finansavimą.

Tad ekspertas pataria perkant suvaržytą NT pirmiausia įsivertinti ne tik savo finansus, bet ir kitas aplinkybes bei rizikas, susijusias su tokio turto įkeitimo apribojimais, terminais ar įkeičiamo turto būkle.

Patarimai perkant suvaržytą NT:

• Įsivertinkite savo finansus ir galimybes.
• Išanalizuokite visas rizikas, susijusias su turto įkeitimo apribojimais.
• Įsitikinkite, kad turtas yra likvidus ir geros būklės.

Pagrindiniai varžytynių etapai ir aspektai

Šaltinis: Straipsnis publikuotas žurnale „INVESTUOK“. Daugiau informacijos : www.investuok.eu

tags: #del #banko #varzytinese #parduoto #turto