Žemės teisėje dažnai pasitaikantis terminas - servitutas - gali turėti reikšmingos įtakos tiek žemės savininkų, tiek naudotojų teisėms ir pareigoms. Suprasti servituto esmę, jo nustatymo tvarką bei galimas pasekmes yra būtina kiekvienam žemės sklypo savininkui ar naudotojui.
Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia servitutą kaip teisę į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuri suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimą, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą (CK 4.111 str.).
Galimybė nustatyti servitutą dažnai pasitelkiama sprendžiant nesutarimus tarp kaimynų, bei užtikrinant nekilnojamojo turto prieinamumą. Pavyzdžiui, Jums priklauso žemės sklypas, bet jis jokiu kitu būdu negali būti pasiekiamas, tik kaip per kaimynui priklausantį žemės sklypą. Suprasti, kas yra servitutas, yra būtina visiems žemės savininkams ir potencialiems pirkėjams, kad būtų galima išvengti galimų nesusipratimų ateityje.
Servituto esmė: Servitutas yra išvestinė daiktinė teisė, kuri sukuria teisę naudotis svetimu daiktu arba apriboja savininko teisę jį naudoti.
Tikslas: Užtikrinti viešpataujančiojo daikto (pavyzdžiui, namo ar sklypo) tinkamą naudojimą.
Kada servitutas nustatomas?
- Sutarimu: Idealus sprendimas - dėl servituto susitarti draugiškai. Tokiu atveju, tarp susitarančių asmenų sudaroma notaro patvirtinta sutartis dėl servituto nustatymo.
- Teismo sprendimu: Servitutas teismo sprendimu nustatomas tik tada, kai nėra kito objektyvaus būdo naudoti viešpataujantį daiktą pagal paskirtį.
Pagrindiniai principai:
- Servituto atlygintinumas: servitutas gali būti ir atlygintinis, ir neatlygintinis.
- Registravimas: Tai registruotina daiktinė teise. Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę į Nekilnojamojo turto registre įregistruotą nekilnojamąjį daiktą, Registrų centro padalinyje turi pateikti prašymą.
Servituto Nustatymas Teismo Sprendimu
Pagal CK 4.126 str. 1 d., teismo sprendimu servitutas nustatomas, jeigu savininkai nesusitaria, o nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį. Taigi, servitutas CK 4.126 str.
Panagrinėkime paprastą pavyzdį: Rimas turi žemės sklypą, bet negali į jį patekti, nes nėra įvažiavimo, t. y. Rimas negali tinkamai naudotis savo žemės sklypu pagal paskirtį. Vienintelis įmanomas patekimas į jam priklausantį žemės sklypą yra per kaimynui Sigitui priklausantį besiribojantį žemės sklypą. Taigi, Rimui reikalingas kelio servitutas per Sigitui priklausantį žemės sklypą. Rimas su Sigitu gali susitarti draugiškai sudarydami sandorį dėl servituto nustatymo. Tačiau ką daryti Rimui, jei Sigitas nesutinka su servituto nustatymu?
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių servituto nustatymo klausimus, aiškinimo ir taikymo yra išsamiai ir nuosekliai išplėtota. Atsižvelgiant į nuosavybės teisės svarbą, nuosavybės teisės ribojimas pateisinamas tik esant svarbioms priežastims ir nėra pagrindo taikyti servitutą ir riboti kito (tarnaujančiojo daikto) savininko nuosavybės teisę vien todėl, kad savininkas, siekiantis servituto nustatymo, nori naudotis svetimu daiktu, nes jam taip yra naudingiau ar patogiau. Servituto būtinybei pagrįsti esminę reikšmę turi tai, kad nėra kito tinkamo nuosavybės teisės naudojimo būdo, kaip tik apriboti kito asmens nuosavybės teisę (2018-05-23 nutartis civilinėje byloje Nr.).
Atlyginimas Už Servitutą
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad civilinių teisinių santykių teisingumo, interesų derinimo, atlygintinumo principai suponuoja servituto atlygintinumo prezumpciją - tarnaujančiojo daikto savininkui turi būti kompensuojami dėl servituto patirti netekimai. Įgydama naudos viena civilinių santykių šalis turi suteikti ekvivalentinę naudą kitai šaliai, nebent šalių susitarimu būtų nustatyta kitaip (2011-11-04 nutartis civilinėje byloje Nr.).
Kasacinis teismas pažymėjo, kad sprendžiant dėl servituto atlygintinumo, reikia vadovautis, pirma, kompensacijos proporcingumo tarnaujančiojo daikto savininko teisių apribojimams ir kompensavimo realumo principais, t. y. atlyginimas už nustatytą servitutą tarnaujančiojo daikto savininkui turi būti proporcingas jo patiriamiems turtiniams praradimams, ir, antra, ar dėl nustatytos vienkartinės ar periodinės kompensacijos dydžio nesusidarys sąlygos vienai iš šalių nepagrįstai praturtėti (2017-04-19 nutartis civilinėje byloje Nr.).
Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad teismas, spręsdamas dėl kompensacijos dydžio, atsižvelgia į tokias aplinkybes: kokiam daiktui, visam ar jo daliai nustatomas servitutas; koks servituto turinys ir trukmė; kokio pobūdžio ir apimties asmeniniai ar veiklos bei kitokio pobūdžio suvaržymai tenka tarnaujančiojo daikto savininkui; ar jam tenka turtinių nuostolių dėl servituto nustatymo; ar jie atlyginti ir ar galimi visiškai atlyginti; kokią naudą turėjo ar įgyja viešpataujančiojo daikto savininkas dėl servituto nustatymo; kitas svarbias aplinkybes (2009-02-17 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-69/2009; 2016-01-08 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-61-469/2016).
Teismai taip pat vertina aplinkybes, susijusias su tarnaujančiojo daikto savininko suvaržymų pagal paskirtį naudoti sklypo (likusią) dalį, kuriai nenustatytas servitutas, apimtimi, jam, kaip savininkui, išliekančias pareigas ir pan.
Servitutai paaiškinti: ką turėtų žinoti kiekvienas nekilnojamojo turto savininkas
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Išaiškinimai ir Praktinės Išvados
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2022 m. gegužės 25 d. sprendimu civilinėje byloje pateikė svarbius išaiškinimus dėl servituto nustatymo, leistinos tarnaujančio daikto savininko teisių suvaržymo apimties ir įrodinėjimo pareigos paskirstymo.
Išanalizavus šią Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartį, galima padaryti keletą itin svarbių išvadų servituto nustatymo klausimais:
- Asmeniui, siekiančiam gauti teisę į žemės sklypo servituto nustatymą, būtina kreiptis į profesionalius matininkus, kurie parengtų servituto žymėjimo schemą. Schemoje turėtų būti tiksliai apibrėžtas žemės sklypo savininko teisių ribojimo turinys ir tiksliai nurodyta servituto teritorija.
- Siekiant gauti teisę į žemės sklypo servituto nustatymą rekomenduotina prašyti minimalaus objektyviai būtino dydžio servituto. Jeigu ieškiniu prašomas servitutas viršija minimalius būtinus tarnaujančio sklypo suvaržymus, teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį. Taigi, būtina iš anksto itin kruopščiai įsivertinti, kokio dydžio servitutas atitinka minimalaus tarnaujančio daikto savininko teisių ribojimo principą ir ar nėra būdų nustatyti mažesnės apimties servituto.
- Pagrindinis dėmesys turi būti skiriamas ne į tai, kaip užtikrinti patogų viešpataujančio daikto naudojimą, o į tai, koks minimalus suvaržymas patenkins objektyvius viešpataujančio daikto poreikius.
- Teismas tokio pobūdžio bylose savarankiškai servituto apimties nenustatinėja ir tik įvertina, ar yra pagrindas nustatyti servitutą pagal į bylą pateiktas servituto nustatymo sąlygas (schemas). Nesant tokio pagrindo teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį ir servituto nenustatyti.
- Teismai bylą dėl servituto nustatymo nagrinėja tik ieškovo pareikšto ieškinio apimtyje, t. y. ieškovas privalo pateikti duomenis apie prašomą nustatyti servitutą (schemą) ir privalo pagrįsti atitinkamo dydžio servituto nustatymo būtinybę. Jeigu ieškovas neįrodo, kad būtent ieškovo prašomo dydžio servitutas minimaliai ir objektyviai patenkina viešpataujančio daikto poreikius, tuomet teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį. Tokia situacija ieškovui gali sukelti itin didelius ekonominius nuostolius, todėl tinkamas pasiruošimas servituto nustatymo bylai yra kritiškai svarbus.
- Net ir tais atvejais, kai į bylą pateikiama ieškovo ir atsakovo sudaryta servituto nustatymo schema, teismas nėra saistomas pareigos išrinkti kuri schema yra „tinkamesnė“ ir objektyviausiai užtikrina viešpataujančio daikto poreikius. Teismas, nustatęs, jog nei viena iš šalių nepateikė teisingos ir proporcingos servituto nustatymo schemos, turi teisę ieškinį atmesti ir servituto nenustatyti.
Kelio Servitutas
Kelio servitutas - tai teisė naudotis svetimu, t.y. kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu ar kitu teisiniu pagrindu (nuomos, panaudos ir pan.) valdomu žemės sklypu (toliau tarnaujantį sklypą), suteikiama, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (toliau viešpataujančio daikto, nes šio daikto naudai nustatomas kelio servitutas), tinkamą naudojimą.
Viešpataujančiu daiktu dažniausiai būna gretimas žemės sklypas, prie kurio nėra kito priėjimo kaip tik takas ar kelias, einantis per tarnaujantį žemės sklypą. Juo gali būti pastatai, esantys kitam asmeniui priklausančiame ar valdomame žemės sklype.
Kita vertus, kelio servitutas, tai tarnaujančiojo žemės sklypo savininko ar teisėto jo valdytojo teisės naudotis žemės sklypu apribojimas, kadangi nustačius kelio servitutą tarnaujančio žemės sklypo savininkui ar teisėtam jo valdytojui atsiranda pareiga netrukdyti viešpataujančiojo daikto savininkui ar valdytojui naudotis kelio servituto teisėmis.
Kelio servitutas viešpataujančio daikto savininkui gali suteikti įvairias teises: naudotis pėsčiųjų taku, varyti taku galvijus, naudotis antžeminėms transporto priemonėms skirtu keliu, įvairiomis transporto priemonėmis privažiuoti ar naudojantis keliu kaip pėsčiųjų taku prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojų bendram naudojimui skirtų teritorijų, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų ir kitos teisės, kurias numato Lietuvos Respublikos (toliau LR) įstatymai ir Vyriausybės nutarimai.
Norint nustatyti kelio servitutą reikia žinoti, kad servitutai gali būti nustatyti įstatymais, sandoriais, teismo sprendimais bei įstatymo numatytais atvejais - administraciniais aktais, t.y. apskrities viršininko sprendimais, priimamais vadovaujantis LR Žemės įstatymo 23 straipsniu, Vyriausybės nutarimu „Dėl žemės servitutų nustatymo administraciniu aktu taisyklių patvirtinimo“ Nr. 1289 patvirtintomis žemės servitutų nustatymo administraciniu aktu taisyklėmis.
Visais kelio servitutų nustatymo atvejais būtina viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia, nebent servitutą nustato įstatymai ar teismo sprendimas. Kai kelio servitutą nustato įstatymas, imperatyvui leisti kitam asmeniui naudotis tarnaujančiuoju žemės sklypu einančiu taku ar keliu turi paklusti bet kuris įstatymo kriterijus atitinkantis asmuo, o esant teismo sprendimui turi paklusti tik teismo sprendime nurodytas asmuo, kadangi tuo teismo sprendimu išsprendžiamas konkrečių asmenų ginčas, kilęs nepavykus tarnaujančiuoju ir viešpataujančiuoju tapsiančių daiktų savininkams susitarti dėl kelio servituto nustatymo, kai servituto nustatymas būtinas užtikrinti tinkamą viešpataujančiojo daikto naudojimą.
Kelio servitutas apskrities viršininko sprendimu - administraciniu aktu nustatomas, kai pagal teritorijų planavimo dokumentus numatoma valstybinės žemės sklypą grąžinti, perduoti ar suteikti nuosavybėn neatlygintinai, išnuomoti ar perduoti neatlygintinai naudoti, parduoti ar kitaip perleisti bei gali būti nustatomas savivaldybių ir privačios žemės sklypams, kad būtų galima privažiuoti ar prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojų bendram naudojimui skirtų teritorijų bei gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, taip pat centralizuotiems (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklams (požeminėms ir antžeminėms komunikacijoms), keliams ir takams tiesti, jais naudotis bei juos aptarnauti.
Tačiau apskrities viršininko sprendimu servitutas gali būti nustatytas tik jei yra parengti teritorijų planavimo dokumentai ir iki jų patvirtinimo išreiškiama viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia dėl servituto reikalingumo.
Specialiosios Žemės Naudojimo Sąlygos
Specialiosios žemės naudojimo sąlygos - Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nustatyti įstatyme nurodytose teritorijose taikomi ūkinės ir (ar) kitokios veiklos apribojimai, priklausantys nuo geografinės padėties, gretimybių, pagrindinės žemės naudojimo paskirties, žemės sklypo naudojimo būdo, vykdomos konkrečios veiklos, statinių, nekilnojamojo kultūros paveldo ir aplinkos apsaugos, visuomenės sveikatos saugos, valstybės saugumo ir viešojo intereso poreikių.
Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas suponuoja, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos yra žemės savininko teisę sudarančių teisių ir tam tikrais atvejais ir kitų asmenų teisių ribojimai (suvaržymai), skirti apsaugoti bendrąjį gėrį, nustatyti specialiu įstatymu.
Tam, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos būtų taikomos konkrečiam žemės sklypui, jos turi būti nustatytos Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme įtvirtinta tvarka.
Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme įtvirtintas šių sąlygų nustatymo reguliavimas iš esmės grindžiamas principu, kad įstatyme nurodyta teritorija gali būti nustatyta tik esant į tą teritoriją patenkančio žemės sklypo savininko ar valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimui ir atitinkamai atlyginant už specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nulemtus teisių ribojimus.
Įstatymas įtvirtina atvejus, kai įstatyme nurodyta teritorija gali būti nustatyta be žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimo, t. y. sutikimas yra neprivalomas. Tačiau šie atvejai yra išimtiniai, jie yra išsamiai apibrėžti įstatymu ir taikomi tik tada, kai įstatyme nurodytos teritorijos nustatomos tenkinant viešąjį interesą.
Žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikime dėl įstatyme nurodytos teritorijos (teritorijų) nustatymo turi būti aptarta: 1) šios teritorijos (teritorijų) dydis; 2) nuostolių, patiriamų dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo nustatytose šiame įstatyme nurodytose teritorijose, atlyginimas.
Teismas atkreipė dėmesį, kad žemės savininko sutikimas duodamas laisva valia, šiam sutikimui taikomas sutarties laisvės principas. Įstatymas nedetalizuoja, ar toks sutikimas išreiškiamas vienašaliu sandoriu (sandoris, išreiškiantis vienos šalies tam tikrų faktų patvirtinimą), ar sutartimi su suinteresuotu asmeniu. Vis dėlto iš nurodyto reguliavimo akivaizdu, kad žemės savininko sutikimas, išreikštas vienašaliu sandoriu, yra skirtas žemės savininko valiai prieš trečiuosius asmenis įrodyti, tuo tarpu tarp žemės savininko ir suinteresuoto asmens egzistuoja tam tikri vidiniai sutartiniai santykiai, nustatantys, be kita ko, ir kompensacijos (ne)mokėjimo bei kitus reikiamus aspektus. Būtent sutikimo pagrindu žemės savininkui atsiranda Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymu nustatyti nuosavybės teisės turinio suvaržymai.
Teismas nurodė, kad civilines teises gali apriboti tik įstatymai ar įstatymų pagrindu - teismas jeigu toks apribojimas būtinas viešai tvarkai, geros moralės principams, žmonių sveikatai ir gyvybei, asmenų turtui, jų teisėms ir teisėtiems interesams apsaugoti.
Žemės Servitutų Nustatymo Administraciniu Aktu Tvarka
2023 06 29 įstatymu Nr. 22 straipsnis. 2023 12 14 įstatymu Nr. XIV-2340 (TAR, 2023, Nr. (TAR, 2023, Nr. 1. Žemės servitutai nustatomi Civilinio kodekso nustatytais pagrindais.
Servitutų nustatymo administraciniu aktu atvejai ir tvarka nustatomi šiame straipsnyje. Administraciniu aktu servitutai nustatomi Nacionalinės žemės tarnybos vadovo arba jo įgalioto viešojo administravimo funkcijas vykdančiame Nacionalinės žemės tarnybos padalinyje vadovaujamas pareigas einančio valstybės tarnautojo sprendimu.
2025 05 15 įstatymu Nr. (TAR, 2025, Nr. 2. 3. Savivaldybių ir privačios žemės sklypams servitutai administraciniu aktu nustatomi tik tada, kai servitutas negali būti suprojektuotas laisvos valstybinės žemės fondo žemėje (tais atvejais, kai viešpataujančiuoju tampantis daiktas nesiriboja su laisvos valstybinės žemės fondo žeme arba ribojasi su ja, bet dėl laisvoje valstybinėje žemėje esančių šlaitų, griovių, pelkėtų vietų, miško ar kitų vietovės ypatumų servituto nustatymas šiai žemei neužtikrintų tinkamo viešpataujančiuoju tampančio daikto naudojimo pagal paskirtį).
Teritorijų planavimo dokumentų arba žemės valdos projektų ir žemės sklypų planų rengimas šio straipsnio 2 dalies 8 punkte nustatytu atveju finansuojamas teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą, kurio pagrindu buvo suformuotas žemės sklypas, patvirtinusio subjekto lėšomis.
2025 05 15 įstatymu Nr. (TAR, 2025, Nr. 4. Viešpataujančiuoju tampančio daikto savininkas savo valią išreiškia Nacionalinei žemės tarnybai pateikdamas prašymą dėl siūlomo servituto pagal parengtą teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą nustatymo.
Kai siūloma nustatyti servitutą savivaldybių ir privačios žemės sklypams, kad būtų galima privažiuoti ar prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojams bendrai naudoti skirtų teritorijų, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, taip pat centralizuotiems (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklams (požeminėms ir antžeminėms komunikacijoms), keliams ir takams tiesti, jais naudotis ir juos aptarnauti, prašymą dėl siūlomo servituto pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą nustatymo pateikia esamų statinių, prie kurių reikia prieiti ar privažiuoti, savininkai arba patikėjimo teisės subjektai; kai rekreacinėse ir kitose gyventojų bendram naudojimui skirtose teritorijose, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų teritorijose statinių nėra, - šiose teritorijose esančių žemės sklypų savininkai arba valstybinės žemės patikėtiniai, o kai žemės sklype numatoma tiesti centralizuotus (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklus (požemines ir antžemines komunikacijas), kelius ir takus, - šių darbų užsakovas.
Kai siūloma nustatyti servitutą prieiti ar privažiuoti prie gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, įrašytų į Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą sąrašą, valią dėl servituto reikalingumo išreiškia valstybės ar savivaldybės institucija, atsakinga už šių kompleksų ir objektų apsaugą.
Kai siūloma nustatyti servitutą prieiti ar privažiuoti, tiesti inžinerinės infrastruktūros tinklus (požemines ir antžemines komunikacijas), kelius ir takus prie žemės sklypų, reikalingų karinei infrastruktūrai, nurodytai Lietuvos Respublikos mobilizacijos ir priimančiosios šalies paramos įstatymo 6 straipsnio 10 punkte nurodytame sąraše (toliau - žemės sklypai, reikalingi karinei infrastruktūrai), valią dėl servituto reikalingumo išreiškia Krašto apsaugos ministerija ar kita krašto apsaugos sistemos institucija, naudojanti valstybinės žemės sklypą.
Jeigu viešpataujančiuoju tampančio daikto patikėtinis yra Nacionalinė žemės tarnyba, jos valia išreiškiama priimant sprendimą dėl servituto nustatymo.
Kai siūloma nustatyti servitutą valstybinės žemės sklypams, taip pat savivaldybių ir privačios žemės sklypams, kai įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektą numatomas servitutas, suteikiantis teisę tiesti inžinerinius tinklus (požemines ir antžemines komunikacijas) ar kelius ir takus, jais naudotis ir juos prižiūrėti, valią dėl servituto reikalingumo išreiškia valstybės institucija, atsakinga už ypatingos valstybinės svarbos projekto įgyvendinimą.
Nesant Valstybinės energetikos reguliavimo tarybos pripažinto Atsinaujinančių išteklių energetikos įstatyme numatyto (-ų) konkurso (-ų) dėl leidimo naudoti Lietuvos Respublikos teritorinės jūros ir (ar) Lietuvos Respublikos išskirtinės ekonominės zonos Baltijos jūroje dalį (-is) atsinaujinančius energijos išteklius naudojančių elektrinių plėtrai ir eksploatacijai (toliau - konkursas) laimėtojo, valią dėl servituto pagal parengtą teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą nustatymo išreiškia Lietuvos Respublikos energetikos ministerija.