Daugiabučių namų savininkų bendrijų pirmininkai dažnai domisi, ar verta bendrijoms nuomotis žemę iš savivaldybių, ypač po detaliųjų teritorijų planų parengimo. Siekiant atsakyti į šį klausimą, būtina išnagrinėti teisinius aspektus, nuomos sąlygas ir bendrijų teises bei pareigas.
Valstybinės Žemės Nuoma: Bendrosios Nuostatos
Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymą, valstybinės žemės nuomos santykius reglamentuoja įvairūs teisės aktai. Žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Išnuomojant valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę. Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.
Svarbu pažymėti, kad valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatyta, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
Žemės Nuoma Be Aukciono
Valstybinės žemės sklypas (jo dalis), išskyrus tam tikrus įstatyme numatytus atvejus, išnuomojamas aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Tačiau yra išimčių, kai žemė gali būti išnuomojama be aukciono. Tai galioja, kai:
- Ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui) ir naudojama šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, išskyrus šio straipsnio 24 ir 25 dalyse nustatytus atvejus.
- Žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui.
- Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, išskyrus šio straipsnio 31 dalyje nurodytas išimtis.
Taip pat, įsiterpęs žemės plotas, esantis teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus numatoma formuoti vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų bei daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų naudojimo būdo valstybinės žemės sklypus, neviršijantis 0,04 ha, kitose kitos paskirties žemės teritorijose - 0,5 ha, gali būti išnuomojamas be aukciono besiribojančių valstybinės žemės sklypų nuomininkams.
Daugiabučių Namų Bendrijų Iniciatyvos
DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.
Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu. Prašymas išnuomoti valstybinės žemės sklypą, susirinkimo protokolas, žemės sklypo plano kopija (žemės sklypo dalių planas*) ir kiti dokumentai teikiami Administracijai vadovaujantis 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr.
Žemės Nuomos Mokestis
Vyriausybė nustato be aukciono išnuomotos valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarką. Nuomininkas valstybinės žemės, išnuomotos be aukciono, nuomos mokestį moka pagal savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, tarybos patvirtintą tarifą, nustatytą Vyriausybės nustatyta tvarka. Valstybinės žemės sklypą (jo dalį) išnuomojant be aukciono statiniams, nurodytiems šio įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 1 ir 2 punktuose, eksploatuoti ar pagal šio įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 3 punktą atsinaujinančių išteklių energetikos plėtros projektams įgyvendinti, savivaldybės taryba turi teisę sumažinti žemės nuomos mokestį ne daugiau kaip 50 procentų arba visai nuo jo atleisti savo biudžeto sąskaita pagal savivaldybės tarybos nustatytus kriterijus.
Žemės sklypo nuomotojas kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoja valstybinės žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis.
Teisės ir Pareigos Išsinuomojus Žemę
Sudarius žemės nuomos sutartį, kyla ne tik pareiga visapusiškai rūpintis bei prižiūrėti išsinuomotą žemės sklypą (pjauti žolę, prižiūrėti jame esančius želdinius ir augalus, valyti sniegą ir pan.), tačiau įgyjamos ir teisės, kurių žemės sklypo nuomos sutarties nesudariusios daugiabučių namų savininkų bendrijos neturi: sodinti augalus, įsirengti suoliukus, kitą poilsiui reikalingą infrastruktūrą, vaikų žaidimo ir/ar sporto aikšteles, technines eismo reguliavimo priemones, numatytas Lietuvos Respublikos kelių įstatyme, transporto priemonių stovėjimo aikšteles ir kt.
Tiek sodinant augalus ar želdinius, tiek atliekant kitų objektų įrengimo darbus išnuomotame žemės sklype, gali reikėti atskiro nuomotojo sutikimo. Tai priklauso nuo žemės sklypo nuomos sutartyje įtvirtinto susitarimo. Tačiau kai kuriais atvejais, siekiant įrengti jame kokį nors įrenginį, privalu paisyti ir teisės aktuose keliamų reikalavimų. Jeigu ketinama įrengti inžinerinius statinius, tokius, kaip transporto priemonių stovėjimo aikštelė ar kelio užtvaras, vien daugiabučio namų gyventojų ir savininkų priimto sprendimo nepakaks, tam būtina parengti projektą ir gauti statybą leidžiantį dokumentą.
Savivaldybių Iniciatyvos
Atsižvelgiant į tai, kad dauguma savivaldybių nėra finansiškai pajėgios įrengti minėtą infrastruktūrą bei sukurti daugiabučių namų savininkų ir gyventojų pageidaujamą aplinką, siekdamos gyventi gražioje ir patogioje aplinkoje tokios iniciatyvos turėtų imtis pačios daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos. To įgyvendinti nepavyks be sudarytos žemės sklypo nuomos sutarties.
Apibendrinimas
Sprendimas sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį ar ne, turėtų būti priimtas įvertinus daugiabučio namo savininkų ir gyventojų interesus. Vis dėlto sudarius žemės sklypo nuomos sutartį įgyjama daugiau teisių į žemės sklypą, todėl toms daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijoms, kurios nori ne tik naudoti, bet ir valdyti žemės sklypą bei turėti galimybę jame sodinti augalus, įsirengti žaidimų, poilsio aikšteles ir kitus įrenginius, neabejotinai naudinga sudaryti žemės sklypų nuomos sutartis.
| Teisės ir pareigos | Žemės nuomos sutartis sudaryta | Žemės nuomos sutartis nesudaryta |
|---|---|---|
| Žemės priežiūra | Visapusiška pareiga | Ribota (žemės nuomos mokestis) |
| Infrastruktūros įrengimas | Galimybė įrengti (su leidimais) | Ribota |
| Augalų sodinimas | Galima (su nuomotojo sutikimu) | Ribota |
| Žemės nuomos mokestis | Mokėti privaloma | Mokėti privaloma (išskyrus atleidimo atvejus) |