Butų savininkų ir nuomininkų konfliktai išties nėra naujiena, o viena dažniausių konfliktų priežasčių yra nuomininko laiku nevykdomi įsipareigojimai mokėti nuomos mokestį. Vis dėlto, nuomininkas savo pusėje, remiantis teisės aktais, turi nemažai svertų, net jei elgiasi nesąžiningai. Ypač tuo atveju, jeigu nėra sudarytų rašytinių sutarčių.
NT brokerė Jovita Aleksejūnienė pasakoja pastaruoju metu susidūrusi net su keliais būstų šeimininkais, kurie nežino, kaip jiems iškraustyti nemokius nuomininkus. „Per vieną savaitę esu sulaukusi kelių klientų skambučių, kurių klausimai buvo, kaip iškraustyti nemokius nuomininkus. <...> Viena jauna pora, kuri pirmą kartą nuomojo butą ir nuoma nepasisekė. Atsikraustė šeima su nepilnamečiais, dabar suka galvą, nuo ko pradėti. Užvedžiau juos ant kelio. <...> Vieni net galvojo atjungti elektrą, vandenį, bet savavališkai iškraustyti negalima“, - pažymi NT brokerė.
Delfi kalbinti ekspertai pastebi, jog butų savininkų ir nuomininkų konfliktai išties nėra naujiena, o viena dažniausių konfliktų priežasčių yra nuomininko laiku nevykdomi įsipareigojimai mokėti nuomos mokestį. Vis dėlto, nuomininkas savo pusėje, remiantis teisės aktais, turi nemažai svertų, net jei elgiasi nesąžiningai. Ypač tuo atveju, jeigu nėra sudarytų rašytinių sutarčių.
Šiame straipsnyje aptarsime, ką daryti, jei susidūrėte su nemokiu nuomininku, kokios yra jūsų teisės ir kaip apsaugoti savo turtą nuo galimų nuostolių.
Ką daryti, jei nuomininkas nemoka nuomos?
J. Aleksejūnienė patarė, ko imtis, jeigu tenka iškraustyti nuomininkus ir su vaikais, ir be jų.
- Įspėkite raštu. Jei jau taip nutiko, kad šeima tapo nemoki ir vis dar gyvena jūsų bute, visų pirma, jūs privalote pagal sutarties numatytą terminą įspėti nuomininkus apie sutarties nutraukimą (gali būti įrašomas motyvas dėl kokių priežasčių). Visa tai atlikite raštiškai, tik jokiu būdu ne žodžiu.
- Kreipkitės į teisėsaugos institucijas. Iškraustyti nuomininkų negalima savavališkai. Procese turi dalyvauti policija ir, jei šeima turi nepilnamečių vaikų, vaikų teisių specialistai. Kitaip tariant, su įrodymais, kad nuomininkai nemoka nei nuomos, nei galbūt net mokesčių, pirmiausia reikia kreiptis į policiją ar iškart kitas teisėsaugos institucijas.
- Kreipkitės į teismą. Jeigu nuomininkai nemoka nuomos arba komunalinių mokesčių, arba ir to, ir to, reikėtų: išsiųsti prašymą, po kelių dienų priminimą ir jei vis dar nesumoka - raginimą. Paprastai po šių trijų išsiuntimų, nuomininkas susimoka. Jei ne, tada su šiais visais dokumentais kreipiatės į teismą.
Kad būtų galima įrodyti nemokumą, nuoma turėtų būti oficiali, su sutartimi, daromi bankiniai pavedimai ar pan.
Advokato komentaras: kada galima iškeldinti nuomininkus?
Kokiais atvejais galima iškeldinti nuomininkus, kurie neturi nepilnamečių vaikų, ir tuos, kurie turi, „Delfi Būstas“ kiek anksčiau yra paaiškinęs advokatas Arūnas Bertulis. Pirmiausia, reikia paminėti, kad geriausias būdas nutraukti sutartį yra abiejų šalių susitarimas. Tai galioja ir tais atvejais, kai nuomininkai turi nepilnamečių vaikų, ir tais, kai neturi.
Pasak advokato A. Bertulio, Civilinis kodeksas nenustato išimčių, draudžiančių ar ribojančių nutraukti būsto nuomos sutartį su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų, ar tokius iškraustyti, todėl dėl nuomos sutarties nutraukimo su nuomininku, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, taip pat dėl nuomininko, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, priverstinio iškraustymo reiktų kreiptis su ieškiniu būtinai tik į teismą.
„Atkreiptinas dėmesys, kad sprendžiant ginčą dėl sutarties nutraukimo su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų ar jų neturinčiais, teismai griežčiausiai taikomą teisinę priemonę - būsto netekimą - taiko individualiai ir tokiose bylose turi diskrecijos teisę taikyti šią priemonę ar netaikyti, būtinai įvertindamas tokios teisinės priemonės proporcingumą padarytam pažeidimui“, - sakė advokatas ir netrukus paaiškino, kad tai reiškia, jog nepilnamečių vaikų buvimas tokiais atvejais bus tik papildomas kriterijus, svarstant būsto nuomos sutarties nutraukimą, o ne nuomininko teisės į būstą išsaugojimą, nes galioja principas, jog vaiko teisę į jo vystymuisi būtinas gyvenimo sąlygas visų pirma privalo užtikrinti vaiko tėvai.
Nagrinėjant ginčus dėl iškraustomų nuomininkų, turinčių nepilnamečių vaikų, A. Bertulio teigimu, vaikų turėjimas galėtų lemti tik teismo sprendimo iškraustyti įvykdymo terminą, bet ne pačią iškraustymo galimybę, t. y. teismas, atsižvelgdamas į nepilnamečių vaikų interesus galėtų nuspręsti sprendimo iškraustyti nuomininką nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos, vykdymą atidėti tam tikram terminui, lemtą nuomininko galimybės susirasti kitą būstą ar kitu būdu užtikrinti nepilnamečių vaikų teisę į būstą.
„Pažymėtina, kad bet kokiu atveju nuomotojo teisės taip pat būtų užtikrintos, nes nuomininkas privalėtų mokėti nuomos mokestį, o už naudojimąsi būstu sutarčiai pasibaigus ar ją nutraukus mokamas nuomos mokestis padvigubėtų. Tad ilgesnis buvimas nuomojamose patalpose finansiškai būtų nenaudingas ir pačiam nuomininkui bei skatintų jį kuo greičiau išsikraustyti savanoriškai“, - akcentavo advokatas.
Kada nuomininkas turi išsikraustyti?
Pasak advokato A. Bertulio tam, kad būsto savininkas galėtų iškraustyti nuomininkus, nuomos sutartis turėtų arba pasibaigti (pvz., suėjus terminui ar kitai šalių sutartai ir sutartyje nurodytai sąlygai), arba nuomos sutartį nutraukus Civilinio kodekso numatytais atvejais (pvz. nuomininkui tyčia ar dėl neatsargumo bloginant daikto būklę arba nuomininkui nemokant nuomos mokesčio) ar šalių sutartais papildomais ir kodekse nenumatytais atvejais (pvz., nuomininkas nedraudžia būsto ar savo civilinės atsakomybės), taip pat nuomos sutartį Civilinio kodekso numatytais atvejais pripažinus negaliojančia.
Be abejo, reikšmės turi ir tai, kokią - terminuotą ar neterminuotą - būsto nuomos sutartį nuomininkas ir būsto savininkas sudarė.
„Kadangi sudarytą terminuotą būsto nuomos sutartį abi šalys turi teisę bet kada nutraukti įspėjusios apie tai viena kitą prieš prieš tris mėnesius iki nutraukimo, tad terminuotos būsto nuomos sutarties sudarymo atveju joje gali būti aptarti ir nurodyti ilgesni įspėjimo terminai. Tuo tarpu sudarant neterminuotą nuomos sutartį svarbu aptarti ir nurodyti tik tuos būsto nuomos sutarties pasibaigimo ar nutraukimo atvejus, kurie nėra nurodyti Civilinio kodekso 6.497 ar 6.498 straipsniuose. Kodekso nurodytais atvejais neterminuota nuomos sutartis galės būti būti nutraukta ir neįtraukus tokių sąlygų į nuomos sutartį“, - aiškino advokatas.
Be to, A. Bertulio teigimu, nuomotojas (būsto savininkas) turi žinoti, kad nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą jis gali tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie būtinumą, įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per protingą terminą, tačiau nuomininkas, gavęs tokį įspėjimą, per protingą terminą prievolės neįvykdė ar pažeidimų nepašalino.
Taip pat pašnekovas akcentavo, kad būsto savininkas negali savavališkai imtis iškeldinimo veiksmų, jeigu nuomininkas nesutinka išsikelti iš nuomojamo būsto.
„Akcentuotina, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, t. y. pagal būsto savininko ieškinį, pareikštą teisme. Savavališki numotojo veiksmai iškraustant nuomininką gali užraukti būsto savininkui administracinę ar retesniais atvejais, jei būtų padaryta didelė žala, ne ir baudžiamąją atsakomybę“, - pabrėžė advokatas.
Anot A. Bertulio, nuomotojui svarbu tik tinkamai ir laiku įspėti nuomininką, įteikiant jam pranešimą apie sutarties nutraukimą, nes pasitaiko atveju, jog būsto savininkai nuomos sutartį nutraukia be įspėjimo ar anksčiau nei sueis privalomas įspėjimo terminas. Tokiais atvejais nuomininkas, vengiantis vykdyti ar netinkamai vykdanti nuomos sutartį išvengs atsakomybės, t. y. nuomos santykiai tęsis, o nuomotojui vėl iš naujo reikės kartoti visas sutarties nutraukimo procedūras, kreiptis į teismą ir laukti proceso pabaigos.
„Iš savo ilgametės praktikos, galiu pasakyti, kad tuo atveju jei šalis laikosi nuomos sutarties ar jos nutraukimo pagrindų, tai apginti savo teises teisme problemų nekyla. Iš kitos pusės nuomininkui taip pat svarbu žinoti savo teises, nuomos sutarties nutraukimo pagrindus ir tvarką, numatytus tiek sutartyje, tiek Civiliniame kodekse ir aktyviai jas ginti, kreipiantis tiek į teismą, tiek į policiją, priverstinio ne pagal teismo sprendimą vykdomo iškraustymo iš būsto“, - sakė pašnekovas.
Kaip apsisaugoti nuo nemokių nuomininkų?
J. Aleksejūnienė rekomenduoja prašyti nuomininko dokumento apie jo kreditingumą (creditinfo.lt - per metus kartą galima gauti nemokamai), darbo sutarties, patikrinti jo socialinius tinklus. Taip pat, paimti didesnį užstatą, o jei nuomininkas vėluoja mokėti (ar nesusimoka už ateinantį mėnesį), kalbėtis ir aiškintis priežastis. Ir vienas pagrindinių patarimų - į nuomos sutartį įrašyti visus galimus „saugiklius“.
Nekilnojamojo turto brokerė Jovita Aleksejūnienė anksčiau „Delfi“ sakė, kad prieš išnuomojant būstą verta patikrinti būsimo nuomininko kreditingumą, jei sako, jog dirba, būtų tikslinga prašyti parodyti pažymėjimą ar pažymą iš darbo, kad tikrai dirba.
- Prašykite rekomendacijų iš buvusių nuomotojų.
- Didesnis depozitas - irgi apsauga nuo tokių situacijų, jei pradeda nemokėti.
- Į sutartis įrašyti baudas už vėlavimus; kartą į sutartį teko įrašyti ir 5 eurus už uždelstą dieną.
- Visiems sakau ir sakysiu: jei nuomininkas pradeda vėluoti ir tai kartojasi, gerai pagalvokite, ar nevertėtų ieškotis kito gyventojo. Dauguma lietuvių bijo pasakyti, jiems nepatogu, tačiau galų gale lieka nuskriaustas nuomotojas“, - teigė ji.
Advokatas Arvydas Budnikas pirmiausia rekomendavo prieš išnuomojant būstą pasikviesti antstolį, kad jis užfiksuotų patalpų būklę. Nors vilnietė sakė, kad butas visada nufotografuojamas prieš dedant nuomos skelbimą, teisininkas teigė, jog buitinių nuotraukų įrodomoji galia gali būti ginčijama.
Jis svarstė, kad gal būtų galima daryti ir vaizdo įrašą, tačiau jame turėtų būti matomas ir būsto savininkas, ir nuomininkas, įvardijama, kada daromas įrašas, rodoma būsto būklė.
„Dar vienas patarimas - drausti būstą su nuomininku. Kai kurios kompanijos numato, kad draudžiant būstą su nuomininku jos padengia nuomos įmoką, jei nuomotojas pateikia įrodymus, kad negauna mokėjimų. Tokiu atveju draudimas yra brangesnis, bet draudimo įmonės gali padengti įmokas iki šešių mėnesių, o vėliau šią sumą išieško iš nuomininko“, - procesą paaiškino A. Budnikas.
L. Selilionė dar rekomendavo nenustatyti ilgų nuomos terminų, taip pat pareikalauti didesnio užstato bei vykdyti nuolatinę nuomininko įsipareigojimų vykdymo kontrolę.
„Užgrobė“ butą Jis pridūrė, kad išjungti elektrą ar pakeisti spynas įstatymai draudžia, laukia gana ilgas teismo procesas. „Mokame už paskolą, komunalinius mokesčius ir neturime pajamų. Taigi prieš išnuomodami savo namus atidžiai atsirinkite nuomininkus, nes „padovanosite“ nemokamą apgyvendinimą“, - įspėjo jis.
Žodinė sutartis - sutartis „iki pirmo ginčo“
Kaip rašoma pranešime žiniasklaidai, vien tai, kad nuomotojas turi verslo liudijimą, leidžiantį vykdyti komercinę nuomos veiklą, jokiu būdu neatstoja nuomos sutarties, kuri yra esminis šalių nuomos santykius sureguliuojantis dalykas.
„Žodinės nuomos sutartys yra teisėtos pagal Civilinį kodeksą, jame numatyta, jog nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu. Vis tik kilus nesutarimams ir neturint rašytinės sutarties, nuomotojui kyla daug praktinių problemų. Žodinė sutartis yra laikoma sudaryta nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi bute dienos. Tačiau be rašytinės sutarties nuomotojui tenka remtis tik Civilinio kodekso nuostatomis, o ne lankstesniais šalių susitarimais, kurie gali būti numatyti nuomos sutartyje“, - pasakoja advokatas.
Pasak jo, susidūrus su nuomininko mokumo problemomis (nepaisant to, ar šalys yra sudariusios ar nesudariusios rašytinę nuomos sutartį), pirmasis patarimas nuomotojui - raštu kreiptis į nuomininką fiksuojant nuomininko padarytus pažeidimus, raštu teikti raginimus nuomininkui padengti susidariusį įsiskolinimą. Tokia dokumentacija gali tapti ne tik svarbiu įrodymu sprendžiant ginčą, jei jis persikeltų į teismą, tačiau dažnu atveju net ir išsprendžia pačią problemą, kadangi nuomininkas įvertina galimas neigiamas finansines pasekmės, kurios tik augtų, jei ginčas persikeltų į teismą.
Kilus teisminiam ginčui, nuomotojas, neturėdamas rašytinės sutarties, turi įrodyti nuomos sutarties sudarymo faktą ir šalių sutartų sąlygų buvimą. Tokios situacijos išvengiama turint rašytinę sutartį, kuri leidžia koncentruotis į patį skolos priteisimą.
„Nuomotojui įrodžius teisme žodinės nuomos sutarties sudarymo faktą bei nuompinigių dydį, pavyktų apginti pažeistas teises ir atgauti skolą. Tam galėtų padėti šalių susirašinėjimas, kuriame fiksuojamas susitarimas dėl nuomos, nuomininko nuomotojui atlikti bankiniai pavedimai. Tačiau teisminio proceso kaina dažnai yra varginanti, laike išsitęsianti ir emociškai sunki procedūra“, - pasakoja D. Užkurnys.
Teisminis procesas - neišvengiamas
Kai konflikto nepavyksta išspręsti geruoju, nuomotojui iš esmės lieka vienas kelias - kreiptis į teismą, siekiant nutraukti gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, prisiteisti skolą ir iškraustyti nuomininkus.
„Deja, bet geranoriškai nepavykus išspręsti konflikto, teisminis procesas yra neišvengiamas. Gyvenamųjų patalpų nuomai įstatymai numato griežtesnius reikalavimus - Civilininiame kodekse numatyta, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Be to, gyvenamųjų patalpų nuomos specifika lemia ir tai, kad vien faktas, jog nuomininkas nesumokėjo nuomos ar komunalinių mokesčių už 1 mėnesį, dar nesudaro pagrindo nuomotojui inicijuoti sutarties nutraukimo. Pagal Civilinį kodeksą, nuomininkas laikomas iš esmės pažeidusiu sutartį, jei jis nuolat, tačiau ne mažiau kaip tris mėnesius, nemoka nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas,“ - pažymi „Ellex Valiunas“ advokatas D. Užkurnys.
Teisininkas pabrėžia, kad net jei nuomininkas yra skolingas už nuomą, jis vis tiek yra įstatymais saugomas nuo savavališko iškeldinimo:
„Nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais - net baudžiamojon atsakomybėn. Teismui priėmus sprendimą dėl iškeldinimo, patį sprendimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, kuris turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Jei iškeldinamasis nesutinka geruoju išsikelti ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesui pagal vykdomąjį raštą, kviečiami du kviestiniai ir policija. Iškeldinant vaiką, taip pat dalyvauja Valstybinės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybos atstovas. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje trunka apie 6 mėnesius, todėl visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti“.
Tam, kad išvengtumėte panašių situacijų, „Ellex Valiunas“ advokatas Dominykas Užkurnys rekomenduoja nepamiršti 6 dalykų:
- Rašytinė nuomos sutartis: pirmasis ir pagrindinis patarimas - pasirašyti nuomos sutartį, kurioje būtų numatyti atitinkami saugikliai, suteikiantys saugumo nuomotojui ir aiškumo nuomininkui, o kilus ginčui padės situaciją išspręsti operatyviau ir pigiau.
- Užstatas: prieš sudarant sutartį, reikalauti protingo dydžio užstato (bent dviejų ar trijų mėnesių nuomos mokesčio dydžio), kuris bus grąžintas sutarties pabaigoje, jei visi įsipareigojimai yra įvykdyti.
- Sutarties terminas: vengti ilgalaikių ar neterminuotų nuomos sutarčių. Geriau sudaryti vienerių metų nuomos sutartį, kuri gali būti atnaujinama. Sutarties terminas yra svarbus tuo, kad pagal Civilinį kodeksą terminuota gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ankščiau termino įspėjus nuomininką prieš tris mėnesius, o neterminuota - prieš šešis mėnesius.
- Nuomos sutarties registracija: įregistruoti sutartį VĮ „Registrų centro“ nekilnojamojo turto registre - tai gali būti svarbu, pavyzdžiui įvykus nuomininko sąlygotam draudiminiam įvykiui.
- Komunikacija ir kompromisas: nuomininkui pradelsus mokėjimus, pirmiausia ieškoti su juo kompromiso ir teikti raginimus padengti įsiskolinimus, vengiant kraštutinių priemonių, tokių kaip komunalinių paslaugų apribojimas ar priverstinis iškraustymas. Minėtieji nuomotojo veiksmai gali užraukti būsto savininkui civilinę, administracinę ar net baudžiamąją atsakomybę.
- Teismas: jei konflikto visgi nepavyksta išspręsti geruoju, nuomotojui vis tik vienintelis teisėtas kelias - kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo, skolos priteisimo ir nuomininkų iškraustymo.
Kada nemokame mokesčių pardavę savo nekilnojimą turtą?
Tikimės, kad šis straipsnis padės jums apsaugoti savo turtą ir išvengti nemalonių situacijų su nuomininkais. Atminkite, kad geriausia prevencija - išsami nuomos sutartis ir atidus nuomininko pasirinkimas.
tags: #delfi #nuomininkai #nemoka