Šiuo metu lietuviai ir latviai už turimas būsto paskolas moka didesnes palūkanų normas nei gyventojai kitose euro zonos šalyse. Tačiau už šios nepatrauklios ir daug kam klausimų keliančios statistikos slypi ir daug įdomesni bei svarbesni faktai.
Europos Centrinio Banko (ECB) duomenimis, praėjusių metų pabaigoje vidutinės visų išduotų būsto paskolų palūkanos Lietuvoje pakilo iki 3,5 proc., kai tuo metu Ispanijoje jos siekė 2,7 proc., euro zonos vidurkis buvo 1,8 proc., o Vokietijoje - vos 1,7 proc.
Nedaryk šių 3 klaidų refinansuojant būsto paskolą
Dėl šios priežasties tais laikotarpiais, kai ECB kelia bazines palūkanų normas, gyventojai, turintys paskolas su kintamomis palūkanomis, didėjančią pinigų kainą pajaučia iš karto, o bent keliems metams fiksavusių palūkanas šis pokytis kurį laiką nejaučiamas. Todėl lyginant būsto paskolų kainą tiksliau yra analizuoti ne momentinį vaizdą, o bent ilgesnio laikotarpio vidutines gyventojų mokamas palūkanas.
Per šį laikotarpį vidutinės būsto paskolų palūkanos Vokietijoje siekė 2,78 proc., Prancūzijoje 2,43 proc., euro zonos vidurkis - 2,42 proc., o Lietuvoje ir Estijoje - tik 1,9 proc. Vis dėlto tai nereiškia, kad pasirinkimas nefiksuoti būsto palūkanų visada yra optimalus.
Ar lietuvių pasirinkimas nefiksuoti palūkanų yra išskirtinis? Tikrai ne. Labai panaši situacija yra ir kitose Baltijos šalyse, bei, pavyzdžiui, Norvegijoje, Australijoje ar Lenkijoje. Tuo metu kitose šalyse populiaresnis palūkanų normų fiksavimas, kuris apima bent dalį būsto paskolos trukmės laikotarpio. Tarp šių šalių yra JAV, JK, Olandija, Prancūzija, kur beveik visų būsto paskolų palūkanos fiksuojamos bent keleriems metams.
Lietuvoje veikiantys komerciniai bankai suteikia galimybę apibrėžtam laikotarpiui užfiksuoti palūkanų normas. Ir nors pernai pradėjus kilti Euribor atsirado daugiau klientų, besidominčių tokia galimybe, beveik nebuvo norinčių ja pasinaudoti.
Dažnai gyventojai galvoja, kad palūkanų normų fiksavimas reiškia, jog bet kuriuo momentu galima pasirinkti tuo metu galiojančio Euribor „užšaldymą“. Tačiau tokios finansų alchemijos nebūna - palūkanų fiksavimas įmanomas ne tuometiniame palūkanų normų lygyje, o ten, kur rinkos prognozuoja jų vidutinį lygį pasirinktame ateities periode. Ir jį parodo išvestiniai finansų instrumentai - palūkanų normų apsikeitimo sandoriai (angl.
Pavyzdžiui, šiuo metu rinkose susiformavęs lūkestis, kad palūkanų normos vasarą pasieks piką, o kitais metais jos jau pradės mažėti. Todėl kintamą palūkanų normų dalį 5 metų laikotarpiui galima fiksuoti ties maždaug 3 proc. lygiu - arti to, kokia šiuo metu yra 6 mėn. Tačiau čia išryškėja dilema, dėl kurios daugelyje šalių palūkanų fiksavimo alternatyva gyventojams neatrodo patraukli.
Esant tokioms aplinkybėms, būtume panašioje situacijoje, kokioje dabar esame elektros rinkoje - dalis gyventojų fiksavo elektros kainą gerokai aukštesniame lygyje nei dabartinė rinkos kaina, jaučiasi apgauti ir tikisi kompensacijų iš valstybės biudžeto.
Lietuvos bankas nurodo, kad šiuo metu paskolų būstui įsigyti vidutinės palūkanų normos Lietuvoje siekia 5,44 proc. Šias palūkanų normas sudaro Europos Centrinio Banko nustatomas EURIBOR bei banko marža, kurią kiekviena kredito įstaiga nusistato individualiai.
Tai, kaip yra suskaičiuojamos palūkanos, priklauso nuo daugelio veiksnių. Tam įtakos gali turėti tiek skolintojo taikomi mokesčiai, tiek ir būsto vieta.
„Verta atkreipti dėmesį į tai, kad suteikdamas paskolą, bankas kiekvieną atvejį vertina individualiai. Todėl banko suteikta palūkanų marža gali skirtis. Ji priklauso nuo būsto vietos, kainos, kliento mokumo ir kitų veiksnių. Maržos yra reguliariai peržiūrimos“, - pasakoja banko „Bigbank“ santykių su klientais valdymo departamento vadovas Lietuvoje Edvard Arnatkevič.
Specialistai atkreipia dėmesį, kad kai kurie kreditoriai paprasčiausiai neturi jokio didesnio konkurencinio pranašumo, todėl yra priversti rinktis didesne rizika pasižyminčius klientus, dėl kurių yra galimybė patirti didesnių nuostolių. Natūralu, kad klientai su prastesne kredito istorija taip pat yra priversti mokėti didesnes palūkanas. Tai padeda kompensuoti nuostolius, kurie gali atsirasti tokiems klientams nevykdant finansinių įsipareigojimų ir toliau konkuruoti su skirtingais kreditoriais, turinčiais kitokį rizikos apetitą.
Kaip ir kiekvienoje rinkoje, egzistuoja skirtingi verslo modeliai Šiuo metu Lietuvoje yra dešimtys finansų rinkos dalyvių, galinčių teikti paskolas nekilnojamajam turtui, 34 sutelktinio finansavimo paslaugų tiekėjai bei šimtai vartojimo kredito davėjų.
Skirtumai tarp bankų pasiūlymų paskoloms dažnai būna gana nedideli, esant tokiam pasirinkimui. Skirtumas tarp geriausio ir prasčiausio pasiūlymo taip pat gali būti ganėtinai didelis. Taip gali nutikti paprasčiausiai dėl kredito įstaigos verslo modelio.
Kaip ir bet kurioje kitoje rinkoje, ar tai yra maitinimo verslas, ar elektroninė prekyba, kaina gali būti vienas iš konkurencinių pranašumų. Dalis paslaugos tiekėjų gali pasirinkti parduoti mažiau, tačiau už didesnę kainą ir gauti didesnį pelną, kiti pelną stengiasi pasiekti parduodami kaip įmanoma didesnį kiekį.
Pastaruoju metu kai kurie bankai taip pat pradėjo siūlyti paslaugų paketus. Pavyzdžiui, suteikiama galimybė pasiimti paskolą su mažesne banko marža, tačiau klientas turi įsipareigoti įsigyti ir kurį laiką naudoti kitus banko produktus: atsidaryti sąskaitą, pradėti naudoti kreditinę kortelę ar kitas paslaugas, dėl kurių ilgainiui išlaidos paskolai gali būti didesnės negu identiško pasiūlymo su, teoriškai, didesne marža, bet be išlaidų papildomiems produktams.
Didieji komerciniai bankai, kuriuose atidaromos einamosios sąskaitos kasdieninėms verslo ir fizinių asmenų reikmėms, turi prieigą prie dažnai nemokamų papildomų lėšų, kurias gali įdarbinti savo reikmėms. Bankai naudoja dalį sąskaitose laikomų pinigų investicijoms, pavyzdžiui, paskoloms išduoti. Tai - pigiausios lėšos, kurios generuoja didesnę grąžą. Todėl neretai didieji komerciniai bankai, turintys daugybę klientų, gali siūlyti itin konkurencingas finansavimo sąlygas.
Kai kurie bankai taip pat veikia keliose šalyse ir tai gali išnaudoti skolindamiesi šalyje su mažesnėmis indėlių palūkanomis bei perkeldami tas lėšas skolinimui į kitą šalį.
„Labai svarbu kreiptis ne į vieną, o bent kelis ar net visus būsto paskolas išduodančius kreditorius. Tai leis palyginti jų pasiūlymus ir gauti geriausią bei sutaupyti ne vieną tūkstantį eurų“, - apibendrina E.Arnatkevič.
Pastebima, kad naujai išduotų būsto paskolų skaičius pastaruosius kelis mėnesius stabiliai auga ir NT išlieka mėgstamiausias lietuvių investavimo būdas, nors dalis perka dar tik pirmąjį savo būstą. Šiuo metu lietuviai savo einamosiose banko sąskaitose laiko daugiau kaip 20 mlrd. eurų, kurių dalis galimai ruošiami būtent investicijoms į NT, todėl dabar suprasti, kodėl bankų maržos ir paskolų kainos gali skirtis, yra ypač svarbu.
2025-ieji tampa vienais palankiausių metų būsto paskoloms Lietuvoje nuo 2017-ųjų, nes prieinamumas gerėja, o reikalavimai tampa aiškesni.
Lietuvos bankai paprastai riboja jūsų mėnesinių įsipareigojimų dydį iki 40-50 % grynųjų mėnesinių pajamų. Į tai įtraukiamos būsimos būsto paskolos įmokos ir visi esami įsipareigojimai - automobilių paskolos, vartojimo paskolos ar kredito kortelių mokėjimai. Skaičiavimui naudojamas bent 6 % palūkanų normos „streso testas“, nepriklausomai nuo realiai pasiūlytos normos, kad būtų įvertinta jūsų galimybė susidoroti su galimais palūkanų kilimais.
Didieji Lietuvos bankai taiko savitus būsto paskolų reikalavimus, todėl skolininkai turi galimybę pasirinkti jiems tinkamiausią variantą pagal savo finansinę situaciją.
Nors kiekvieno banko kriterijai gali skirtis, išryškėja ir bendros tendencijos. Dažniausiai bankai pirmenybę teikia klientams, turintiems stabilų darbo stažą ir nuoseklias pajamas, ypač dirbantiems patikimais laikomose srityse. Dalis kreditorių siūlo specialias programas jaunoms šeimoms, pirmą būstą perkantiems ar tam tikrų profesijų atstovams, kurios gali apimti mažesnius pradinio įnašo reikalavimus arba palankesnes palūkanų normas.
Vertinimo procesas dažniausiai remiasi skolos ir pajamų santykiu, darbo stabilumu ir pajamų šaltinių patikimumu, kad būtų užtikrinta, jog paskolos gavėjas galės patogiai vykdyti įsipareigojimus.
Būsto paskolos palūkanas Lietuvoje lemia EURIBOR dydis bei banko marža.
M. Jansonas pataria, kad norintys susimažinti banko maržą asmenys turėtų kreiptis į savo banką ir pateikti paraišką. Jis taip pat atkreipia dėmesį, kad kai kurie bankai sutinka keisti maržą ar įnešti visą likusią sumą, jei žmogus nori pereiti į kitą banką, tik palūkanų keitimosi dieną. Jis taip pat įsitikinęs, kad bankai gali būti susitarę dėl maržų dydžio, mat šiuo metu gauti paskolą su mažesne nei 1,8 proc.
Lietuvos bankų asociacijos (LBA) pažymi, kad jos nariai kainodaros sprendimus priima savarankiškai. Kalbėdamas apie tai, kodėl Lietuvoje fiksuojamos vienos didžiausių palūkanų normų tarp visų euro zonos valstybių, ekonomistas J.
Jis taip pat ragina nepamiršti, kad Lietuvos gyventojai ir verslas gali naudotis euro teikiamais privalumais.
Ekonomistas pažymi, kad Lietuvoje palūkanų normų, o tiksliau maržos, dydį lemia ir konkurencinė aplinka. Palyginti su kitomis euro zonos šalimis, Lietuvos bankų rinkoje vis dar yra santykinai didelė koncentracija, t. y. „Tą parodė ir Lietuvos banko daryti statistiniai skaičiavimai.
Lietuvoje mažesniųjų būsto kredituotojų dalis naujų paskolų sraute per pastaruosius kelerius metus padidėjo septynis kartus - nuo maždaug 3 proc. (2017-2018 m.) iki 21 proc., vertinant pagal 2022 m. vienuolikos mėnesių bankų veiklos rezultatus. Dėl padidėjusios konkurencijos nuo 2020 m. antros pusės bankai sumažino būsto paskolų maržas ir jos iki šiol iš esmės nesikeitė“, - pažymi J.
Minimalus atlyginimas būsto paskolai gauti
Nėra vieno universalaus minimalaus atlyginimo, nes viskas priklauso nuo norimos paskolos sumos. Tačiau imant tipinę 100 000 € būsto paskolą 30 metų laikotarpiui, paprastai reikia apie 1 100-1 300 € grynųjų mėnesinių pajamų. Tokios pajamos leidžia išlaikyti reikalaujamą 40-50 % skolos ir pajamų santykį, skaičiuojant pagal 6 % streso testą.
Priedai ir viršvalandžiai
Dauguma Lietuvos bankų įtraukia reguliarius priedus ir viršvalandžius, tačiau juos paprastai vidutiniškai apskaičiuoja pagal 12-24 mėnesių laikotarpį ir taiko nuolaidų koeficientą. Vienkartiniai priedai dažniausiai neįtraukiami. Jei darbo sutartyje numatyti reguliarūs viršvalandžiai ar priedai už rezultatus, jie turi daugiau svorio nei nenuspėjamos papildomos pajamos.
Paskola dirbant savarankiškai
Savarankiškai dirbantys asmenys susiduria su griežtesniais reikalavimais, tačiau vis tiek gali gauti būsto paskolas. Bankai paprastai reikalauja 2-3 metų veiklos pajamų deklaracijų, verslo banko sąskaitų išrašų ir dažnai taiko aukštesnius pajamų reikalavimus. Be to, gali prireikti papildomų dokumentų, pavyzdžiui, sutarčių su pagrindiniais klientais ar verslo turto vertinimų.
Bendros pajamos
Taip, poros gali teikti bendrą paraišką ir sujungti savo pajamas, o tai dažnai ženkliai padidina galimą paskolos sumą. Abu pareiškėjai tampa vienodai atsakingi už paskolą, o bankai vertina abiejų kredito istoriją ir darbo stabilumą. Bendros paraiškos dažnai sulaukia geresnių sąlygų dėl sumažintos rizikos.
Pajamų įrodymo dokumentai
Svarbiausi dokumentai yra naujausios darbo užmokesčio pažymos (už 3-6 mėnesius), metinės pajamų deklaracijos, darbo sutartys ir banko išrašai, rodantys atlyginimo pervedimus. Savarankiškai dirbantiems asmenims reikia pateikti veiklos pajamų deklaracijas, verslo banko sąskaitų išrašus ir įmonės registracijos įrodymą. Papildomoms pajamoms pagrįsti būtini specifiniai dokumentai, tokie kaip nuomos sutartys ar investicijų išrašai.
Būsto paskolos gavimo etapai Lietuvoje:
- Pradiniai pajamų dokumentai: Bankai reikalauja išsamių jūsų pajamų įrodymų, pateiktų per kelis pagrindinius dokumentus.
- Skolos ir pajamų santykio skaičiavimas: Lietuvos bankai paprastai riboja jūsų mėnesinių įsipareigojimų dydį iki 40-50 % grynųjų mėnesinių pajamų.
- Darbo stabilumo ir papildomų pajamų vertinimas: Bankai vertina ne tik jūsų dabartines pajamas, bet ir jų patikimumą bei augimo potencialą.
- Galutinis sprendimas: Galutinis sprendimas priimamas įvertinus visą jūsų finansinį paveikslą kartu su įsigyjamo turto savybėmis.
| Šalis | Vidutinės palūkanos (praėjusių metų pabaiga) |
|---|---|
| Lietuva | 3.5% |
| Ispanija | 2.7% |
| Euro zona | 1.8% |
| Vokietija | 1.7% |
tags: #didziasios #palukanos #istorijoje #busto #paskoloms