Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, o komercinių patalpų paklausa pasiskirsčiusi nevienodai: vienur jų trūksta, kitur investuotojai turi gerokai padirbėti, norėdami įgyti konkurencinį pranašumą. Komercinio nekilnojamojo turto investuotojas, lektorius J. Šefleris sako, kad šiandien Vilniuje biurų jau yra pakankamai ir jie išnuomoti 90-95 % - tai labai geras rodiklis, skatinantis didelę biurų ir komercinių pastatų plėtrą ir artimiausiais metais.
Apžvelkime, kokios tendencijos vyrauja komercinio nekilnojamojo turto rinkoje Lietuvoje, kokie didžiausi žaidėjai ir kokios investavimo galimybės.
Komercinio NT rinkos apžvalga
Statistika rodo, kad 2015 m. Lietuvos verslo centrų segmente išsiskyrė tik Vilnius - per metus atidaryti penki nauji verslo centrai: „Premium“, „One“, „Sostena BC“, „k29“ ir „Uniq“. Jie sostinės modernių biurų rinką papildė apie 37 600 kv. m ploto. Kaune pernai atidaryti keturi nedideli nauji verslo centrai, jie papildė laikinosios sostinės šiuolaikinių biurų rinką 7 150 kv.m nuomojamo ploto. Ir vienas - Panevėžyje, 1 600 kv. m nuomojamo ploto.
Šįmet Vilniaus rinką turėtų papildyti dar bent keturi šiuo metu statomi modernūs verslo centrai su 66 900 kv. m nuomojamo ploto, Kaune - du biurų pastatai, pasiūlysiantys 5 300 kv. m nuomojamo ploto. Klaipėdoje netrukus atsidarys vos vienas nedidelis 2 500 kv. m biurų pastatas. Po metų rinkoje ketina atsirasti dar bent keturi jau pradėti statyti verslo centrai su 47 500 kv. m nuomojamo ploto. Vadinasi, Vilniuje turėtų atsirasti rekordinis naujų verslo centrų plotas.
Teoriškai per ateinančius maždaug 15 mėnesių rinkai turėtų būti pasiūlyta dar apie 100 000 kv. m naudingo biurų ploto. Tokia aktyvi plėtra, kai kurių nekilnojamojo turto ekspertų akimis, netgi gali išprovokuoti vakansijų šuolį ir nuomos kainų korekcijas.
Tačiau šis scenarijus kol kas yra tik žodinis, o dauguma statomų verslo centrų šiandien sėkmingai išnuomojami dar prieš baigiant statybas. Pavyzdžiui, verslo centras „k29“ atidarymo momentu buvo visas išnuomotas, verslo centras „Uniq“ neturėjo laisvų biurų dar prieš baigiantis statyboms, o vienas didžiausių statomų verslo centrų „Quadrum“ („North“ ir „East“) jau sulaukė didesnės pusės biurų nuomininkų.
Iš viso pernai Lietuvoje buvo įsigyta dešimt objektų, kurių bendras plotas sudarė 146 300 kv. m: prekybinių patalpų 122 500 kv. m, administracinių - 18 300 kv. m, gamybinių bei sandėliavimo - 5 500 kv. m.
Biurų nuomininkų viliotinis
J. Šeflerio nuomone, šiandien potencialiam naujo biuro nuomininkui ar pirkėjui itin svarbu efektyvus patalpų ir darbo vietų išdėstymas, galimybė naudotis bendromis konferencijų salėmis, pasitarimų kambariais. Taip optimizuojamos sąnaudos, nereikia investuoti į rečiau naudojamas patalpas. Kartu nepaprastai svarbu patogus susisiekimas, automobilių aikštelės, pastatuose ar greta įsikūrę restoranai, paslaugų įmonės.
Vis aktualesnės nuomininkams tampa biuro plėtros galimybės tame pačiame verslo centre, todėl verslo centrų ir komercinių patalpų valdytojai, galintys užtikrinti įmonei biuro plėtros galimybes nuo dvejų iki penkerių metų laikotarpiu tame pačiame verslo centre, turi svarbų pranašumą. Šiuo metu vienas svarbiausių nuomininkų keliamų reikalavimų - kuo didesnis aukšto plotas.
Tik maža dalis seniau pastatytų verslo centrų gali pasiūlyti 1 tūkst. kv. m tipinį aukšto plotą, užtat naujai statomuose verslo centruose tipinio aukšto plotas vidutiniškai siekia nuo 1 iki 2 tūkst. kv. m. Anot jo, komerciniam ar biurų pastatui optimalus aukštis Kaune ir Klaipėdoje - keturi aukštai (daugiau neapsimoka), Vilniuje, kadangi čia žemė labai brangi, verslo centrų aukštį investuotojai dažniausiai nusistato pagal savo finansines išgales, nepažeisdami miesto zonų normatyvų.
Investuotojas pastebi, kad dabar biurų nuomininkai vertina tokius pranašumus, kurie anksčiau nebuvo aktualūs. Tai poilsio zonos, terasos, ergonomiški baldai, paslaugos pačiame verslo pastate ir šalia jo, pavyzdžiui, vaikų darželis. Investuotojai ir projektų plėtotojai turėtų negailėti lėšų investicijoms į inovatyvias pastato valdymo sistemas, įrengti dušus ir kitus patogumo suteikiančius elementus. Visa tai prisideda prie pridėtinės vertės kūrimo.
Investuoti į modernizavimą turėtų ir anksčiau statytų komercinių patalpų valdytojai - taip įgyjamas nemažas konkurencinį pranašumas. J. Šefleris yra atkreipęs dėmesį, kad itin svarbu, jog atėjęs į pirmąją biuro zoną potencialus klientas per pirmas minutes patirtų gerą jausmą. Investuotojas iš savo patirties žino, kad įeinantysis pirmiausia pastebi duris, nevalingai fiksuoja koridoriaus sienas, spalvas, labai daug duoda skoningas vienas kitas akcentas.
Patrauklumą kuria apgalvotai įrengtas apšvietimas, reikiamoje vietoje panaudoti keli nebrangūs skoningi šviestuvai. Pastato fasado išvaizda prie įėjimo irgi užima ne paskutinę vietą.
Vilniuje numatyta per metus pastatyti apie 30 tūkst. kv. m komercinių A-, A, A+ lygio patalpų. Kiek analizavau, artimiausioje perspektyvoje daugiausia orientuojamasi į A- klasę. A+ klasės pastatuose sporto salė jau bus privaloma, taip pat neužteks vienos konferencijų salės, reikės kelių.
Apie nekilnojamojo turto ir investicijų rinką supraNTamai
Lietuvių taupumas blogina biurų orą
Investuotojai neturėtų pamiršti, kad šiandien potencialūs nuomininkai žiūri, į kurią pusę nukreipti biurų ir komercinių patalpų langai, dažnai būtinai pasiteirauja apie vėdinimo sistemą, suprasdami, kad ji šiuolaikiniuose komerciniuose pastatuose labai veikia darbuotojų darbo ir savijautos kokybę, ypač jei neatsidaro langai (dabar taip yra daug kur).
„Atidarinėjami langai dažnokai sutrikdo visą modernios vėdinimo sistemos principą, tuomet oro ventiliacija nustoja veikti. Todėl prieš išsinuomojant patalpas verta pasikviesti ekspertą ir kartu su juo patikrinti vėdinimo sistemą. Bet didžiausia blogybė ta, kad vėdinimo sistema pagal higienos normas apskaičiuota tam tikram žmonių kiekiui konkrečioje patalpoje, o įmonės savininkai, taupydami pinigus, į biurus susodina kur kas daugiau darbuotojų (30 kv. m biure penki žmonės - normalu, bet 20 kv. m biure šeši žmonės jau nebe normalu). Žmonės iškvėpuoja orą, o ventiliacija, veikdama tinkamai, naudos tarsi ir nebeduoda, tampa tvanku, atsiranda oro tarša. Tai dažnas reiškinys, - įspėja J. Šefleris.
Provincijos poreikis nepatenkintas
Sostinėje naujiems didiesiems centrams vietos beveik nelikę, praktiškai visi tinkami laisvi sklypai nupirkti didžiųjų investuotojų, bet kol kas vystoma tik maža projektų dalis. „Realiai specializuotų didelių komercinių centrų plėtrai žemių liko tik didmiesčių prieigose - užsienyje tai yra tendencija, o lietuviai stengiasi kaip tik visą biurų veiklą koncentruoti miesto viduje. Akivaizdus pavyzdys yra Šnipiškės, pamažu virstančios biurų teritorija. Žalgirio gatvė irgi netrukus taps biurų ir viešbučių zona“, - sako J. Šefleris.
Jo nuomone, ten, kur nėra poreikio ar galimybių statyti didelių biurų pastatų, verta statyti ir įrengti mažus: „Pavyzdžiui, Alytuje, Marijampolėje, Panevėžyje ar Šiauliuose net ir pastatęs biurų centrą ir sėkmingai sukomplektavęs nuomininkus, investuotojas nebus garantuotas, kad po trejų ar penkerių metų centras bus lygiai taip pat išnaudojamas. Šiandien sprendimas, kokį komercinį pastatą statyti, labai priklauso nuo to, ar bus nuolatinių klientų.“
Apžvelgdamas komercinio NT rinkos situaciją, investuotojas itin išskiria Kauną, kur šiandien jaučiamas didžiausias Lietuvoje biurų trūkumas - ir didelių pastatų, ir pavienių patalpų. Taip yra todėl, kad į šį miestą ateina daug užsienio įmonių, nes Kaune dar galima prisikviesti intelektualių darbuotojų, be to, patogus susisiekimas su užsieniu. Situaciją kiek palengvino neseniai baigtas statyti biurų pastatas „Mikrovisata“. Gerų biurų trūkumas jaučiamas ir Klaipėdoje - ji laukia investuotojų.
Investicinių sandorių apžvalga
Po pastarųjų dviejų itin solidžių metų Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto investicinių sandorių rinkoje, 2023 metais šiame segmente jau fiksuojamos daug nuosaikesnės nuotaikos. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2023 metų pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 147 mln. eurų.
2023 metų pirmojo pusmečio investicijų apimtys yra 15% mažesnės, palyginti su 2022 metų pirmuoju pusmečiu, ir 36% mažesnės, palyginti su 2022 metų antruoju pusmečiu. Tradiciškai daugiausiai buvo investuota į komercinį nekilnojamąjį turtą, esantį šalies sostinėje, kuri per 2023 metų pirmąjį pusmetį pritraukė net 91% visų investicijų. Likusi dalis investicijų teko kitiems šalies didmiesčiams.
Didžiausia dalis investicijų šių metų pirmąjį pusmetį atiteko biuro patalpų segmentui, kuriam buvo išleista 122 mln. eurų arba 83% nuo visų pusmečio investicijų. Todėl visi didžiausi investiciniai sandoriai buvo sudaryti būtent šiame segmente ir išskirtinai šalies sostinėje. Reikšmingiausias sandoris įvyko, kuomet Švedijos investicijų kompanijos „East Capital Real Estate“ valdomas fondas preliminariai už 37 mln. eurų Vilniuje įsigijo du biurų pastatus „Duetto“ iš „Northern Horizon Capital“ valdomo fondo, kuriuos pastarasis buvo įsigijęs 2017 ir 2019 metais.
2024 metų pirmojo pusmečio investicijų apimtys yra 48% mažesnės, palyginti su 2023 metų pirmuoju pusmečiu, ir 71% mažesnės, palyginti su 2023 metų antruoju pusmečiu.
„Ober-Haus“ skaičiavimais, didžiausia dalis investicijų šių metų pirmąjį pusmetį atiteko biuro patalpų segmentui, kuriam buvo išleista 34 mln. eurų arba 46% nuo visų pusmečio investicijų. Šių metų pirmąjį pusmetį investicijų apimtys į prekybinės paskirties objektų įsigijimus sudarė 34% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje.
2022-2023 metais Lietuvos investicinių sandorių rinkoje buvo stebimas rekordinis vietinių investuotojų dalies augimas, kas reiškia, kad užsienio investuotojai reikšmingai sumažino investicijas į nekilnojamąjį turtą mūsų šalyje. „Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metais lietuvių valdomo kapitalo dalis ūgtelėjo net iki 82%, o 2023 metais sudarė 73%. Tuo tarpu 2024 metų pirmąjį pusmetį vietinio kapitalo dalis išaugo net iki 96%, tai parodo, kad rinkoje iš esmės liko tik vietiniai investuotojai.
„Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 m. pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto už 183 mln. Eur - beveik dukart daugiau nei prieš metus ir gana netoli visų 2024-ųjų rezultato. Beveik pusė šios sumos - 86 mln. Eur - buvo išleista prekybinės paskirties objektų įsigijimui, o trečdalis skirta jau kurį laiką stipriai atrodančiam sandėliavimo ir gamybinių pastatų segmentui.
Analizė - sėkmės garantas
„Kur labiausiai ieško biurų ir kitų komercinių patalpų, ten verta investuoti. Naudingą informaciją apie tai jums atskleis savivaldybės, agentūros, vertintojai, skelbimai - analizuokite! Analizė - investuotojo sėkmės garantas“, - įsitikinęs J. Šefleris.
Neseniai išpopuliarėjo ir kitas investavimo variantas: iš pradžių surandamas nuomininkas ar nuomininkai ir tik paskui, suderinus visus abi šalis tenkinančius aspektus, pradedamos statybos. Optimalus starto skaičius - 50 % galimų nuomininkų.
Dėl nuogirdų apie galimą artėjančią krizę pašnekovas turi savo nuomonę: investicijų į komercinių patalpų ar biurų statybą mažinti nereikia, tačiau verta stropiau skaičiuoti, už kiek galima statyti. Vien iš banko pinigų šiandien komercinį pastatą statyti - labai didelė rizika, reikia investuoti bent jau 20-30 % savų lėšų. Patikimiausias investuojamų lėšų santykis: 50 % savų ir 50 % banko - tuomet krizės metu pakaks pinigų mokėti bankui.
„Galėsite sumažinti nuomos kainą ir taip pritraukti nuomininkų, kurie tokiu laikotarpiu irgi ieško pigesnių ir kompaktiškesnių biurų variantų. Tai bus galimybė išgyventi, o ne bankrutuoti. Jeigu per krizę turėsite 70 % išnuomotų biurų, jums užteks lėšų sąnaudoms padengti ir dar liks pragyvenimui. Tai geriausias krizinis variantas. Visgi bet kokiu atveju būtina apsiskaičiuoti blogiausią krizinį variantą, dar jį padalykite per pusę - ir pamatysite savo realią ateities padėtį. Jeigu blogiausias variantas parodo nulį, o jį dar reikia dalyti pusiau... Ir dar - geriau tegu nuomininkas moka truputį mažiau, bet sutartį sudaro ilgesniam laikotarpiui, pavyzdžiui, penkeriems ar dešimčiai metų“, - pataria investuotojas.
Pagrindinės tendencijos
- Kinta biurų poreikis
- Plėsis gyvenamojo ploto kvadratūra
- Alternatyvus finansavimas NT projektams
- Fondai perims nekilnojamąjį turtą
tags: #didziausi #komerciniu #patalpu #valdytojai