Dirbamos Žemės Bendrasavininkai: Teisės, Pareigos ir Ginčų Sprendimas

Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius teisinius aspektus, susijusius su dirbamos žemės bendrasavininkų teisėmis ir pareigomis Lietuvoje. Taip pat panagrinėsime įvairias situacijas, susijusias su žemės paskirties keitimu, statybos leidimais ir kitais aktualiais klausimais.

Bendrosios Nuosavybės Formos

Skiriamos dvi pagrindinės bendrosios nuosavybės formos: bendroji dalinė nuosavybė ir bendroji jungtinė nuosavybė.

Bendroji dalinė nuosavybė

Svarbu žinoti, kad bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys. Vadinasi, jie tą sklypą valdo bendrosios dalinės nuosavybės teise. Tai reiškia, jog bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu.

Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam išjos dalyvių pateikus ieškinį. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.

Pavyzdžiui, du draugai Ignas ir Tadas įsigijo žemės sklypą. Jei jų sumokėta suma yra vienoda, jų dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus po 1/2 dalį. Tačiau, jei Ignas turėjo daugiau pinigų ir sumokėjo 70 proc. sumos, jo dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus lygi 70/100 dalių, o Tado - 30/100 dalių.

Pažymėtina, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.

Bendroji jungtinė nuosavybė

Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Reikia žinoti, kad bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais.

Vienas geriausių pavyzdžių - sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe. Kiekvienas šios rūšies nuosavybės turėtojas turi teisę sudarinėti sandorius, susijusius su bendrosios nuosavybės turto valdymu bei naudojimu, jeigu kitaip nenumatyta tarp jų sudarytame susitarime. Tačiau tokiu atveju reikalingas kitų bendraturčių sutikimas.

Jeigu vienas bendraturčių sudaro sandorį neturėdamas reikalaujamo kitų bendrosios jungtinės nuosavybės turėtojų sutikimo, tai toks sandoris kitų bendraturčių reikalavimu gali būti pripažintas negaliojančiu.

NT Bendrasavininkų Teisės

Siekiant išvengti galimų nesutarimų visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises:

• Teisė gauti pajamas. Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas. Tai reiškia, jog jei iš bendro turto naudojimo, valdymo, disponavimo yra gaunamos pajamos, kiekvienas bendrasavininkas turi teisę į gaunamas pajamas, bet tik į tokią pajamų dalį, kuri yra proporcinga jo valdomam, naudojamam ir disponuojamam turtui.
• Teisė disponuoti savo dalimi. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, tai kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
• Teisė atsidalinti. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto. Atidalijant pasikeičia turto teisinis statusas - suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama individualios nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teisė pasibaigia.

NT Bendrasavininkų Pareigos

Bendrasavininkų pareigos yra ne ką mažiau reikšmingos nei teisės:

• Finansinė atsakomybė. Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
• Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus. Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.

Bendrasavininkų Nesutarimai: Pagrindinės Priežastys

Kodėl bendrasavininkai gali nesutarti? Verta pastebėti, kad dažniausiai nesutarimai kyla tuomet, kai turtą reikia pasidalinti. Pavyzdžiui, vienas namas du savininkai, turintys skirtingus lūkesčius. Kaip sąžiningai pasidalinti bendrą turtą? Bendrosios nuosavybės atveju visi NT valdymo, naudojimo ir disponavimo juo klausimai priklauso nuo visų bendrasavininkų.

Vieno bendrasavininko teisės yra apribojamos kito bendrasavininko. Tokie apribojimai, išsiskyrusios bendrasavininkų nuomonės bei skirtingi interesai labai dažnu atveju tampa pagrindine nesutarimų priežastimi.

Kaip Elgtis Bendrasavininkų Nesutarimo Atveju?

Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Įvyksta gyvenimas, išsiskiria nuomonės, poreikiai, planai. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.

Ginčų sprendimo tvarka

Bendraturčių teisiniai klausimai sprendžiami arba bendru sutarimu arba teismo tvarka (LR CK 4.75 straipsnis). Bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam išjos dalyvių pateikus ieškinį. Jokių kitokių variantų ar neteisminių (notarinių) procedūrų išspręsti atidalijimo klausimui vienašališkai nėra.

Paprastesnis būdas: naudojimosi tvarkos nustatymas

Naudojimosi tvarka nustatoma tarpusavio sutarimu arba teisme. Naudojimosi tvarkos nustatymas yra paprastesnis būdas ir yra skirtas naudojimuisi atskiromis izoliuotomis patalpomis arba konkrečiomis turto dalimis nustatyti.

Naudojimosi tvarka nustatoma sudarant atskirą rašytinį susitarimą dėl to kaip ir kokiu būdu bus naudojamąsi bendrosios dalinės nuosavybės objektu. Susitarimo sudarymas patvirtinamas parašais. Notarinė registracija neprivaloma ir į teismą dėl patvirtinimo kreiptis nereikia. Notarinis patvirtinimas aktualus tik tuo atveju, jei vienas iš bendraturčių ketina parduoti turtą ne kitam bendraturčiui, o naujam savininkui - tokiu atveju „naujajam“ bendraturčiui naudojimosi tvarka, kuri nebuvo patvirtinta notaro ir įregistruota viešajame registre - nebus privaloma.

Esminis skirtumas tarp atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės ir naudojimosi bendrąją daline nuosavybe tvarkos nustatymo - vienu atveju (nustatant tvarką) bendroji dalinė nuosavybė išlieka, kitu atveju (atidalijant) - išnyksta. Atidalijant iš bendrosios dalinės nuosavybės suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto objektas ir tai reiškia, kad pasibaigia santykis su bendraturčiais, o taip pat ir tokios pareigos kaip - 1) informavimo ir pirmenybės teisės suteikimo pareiga prieš perleidžiant turtą (LR CK 4.79 str.); 2) pareiga prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų išlaikymo (LR CK 4.76 str.). Nustatant naudojimosi tvarką - šios pareigos išlieka, naujas nekilnojamojo turto objektas nesuformuojamas.

Sudėtingesnis būdas: atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės

Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės reiškia, kad bendroji dalinė nuosavybė pasibaigia ir kiekvienas atsidalinęs savininkas turi atskirą daiktą bei teisę visiškai savarankiškai jį valdyti, naudoti ir disponuoti. Atidalijimas taip pat vyksta bendraturčių sutarimu arba teisme.

Svarbu: Rekomenduotina iš anksto susiderinti su bendraturčiais ar jie duos leidimą atidalijimui iš bendrosios dalinės nuosavybės ir tik tuomet pradėti rengti atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės planą.

Atidalijimo plano rengimas: Atliekami kadastriniai matavimai (atlieka projektuotojas/matininkas) ir parengiamas atidalijimo planas, kuriame suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto vienetas (pvz. žemės sklypas). Šiam planui pritarti ir jį patvirtinti turi bendraturčiai t.y. tie bendraturčiai, kuriuos liečia toks atidalijimas (šiuo atveju - 100 proc. bendraturčių). Taip pat paprastai apie atidalijimo sprendinius ir bendraturčių pritarimą pranešama atsakingai institucijai (pvz. savivaldybei).

Šis būdas yra išimtinis tuo, kad jei kitas bendraturtis su tokiu būdu nesutinka ir yra galimybės tokio būdo netaikyti - teismas turi teikti prioritetą kitiems atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės būdams. Šio išimtinio būdo taikymui yra nustatytos kelios sąlygos - 1) visų pirma turi būti sprendžiamas daikto padalijimo natūra galimumas, net padarant atitinkamą (proporcingą) žalą daikto paskirčiai; 2) Tik nesant galimybės padalyti daikto natūra arba atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams, gali būti priteista kompensacija pinigais. (LAT 2008-11-11 nutartis byloje Nr. 3K-7-466/2008, Šiaulių apygardos teismo 2016-06-20 nutartis Nr. 2A-576-357/2016). Visais atvejais teismas prioritetą turėtų teikti daikto atidalijimui natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikomasi nuostatos, kad priteisti kompensaciją be kito bendraturčio sutikimo galima tik išimtiniais atvejais, kai yra šios sąlygos: 1) pirma, išnaudotos visos galimybės padalyti daiktą natūra pagal bendraturčiams tenkančias dalis, tačiau to negalima padaryti be neproporcingos žalos daikto paskirčiai; 2) kompensacija paprastai priteisiama atidalijimo siekiančiam bendraturčiui; 3) faktinės aplinkybės yra tokios, dėl kurių daikto dalies iš bendraturčio paėmimas neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas, pavyzdžiui, kai dalis bendrojoje nuosavybėje, palyginus su kitais bendraturčiais, yra gerokai mažesnė, jos negalima realiai atidalyti, o savininko interesas naudotis bendrąja daline nuosavybe nevertinamas kaip labai svarbus (LAT 2016-12-20 nutartis byloje Nr. 3K-3-556-687/2016, 2015-07-03 nutartis byloje Nr. 3K-3-381-313/2015, kt.).

Kompensacija pinigais

Kompensacija paprastai yra išmokama atsidalinti siekiančiam bendraturčiui (paprastai Ieškovui). Ieškovas pasiūlo atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės variantą ir paprastai būtent jis turi atsisakyti jam priklausančios nuosavybės dalies mainais į išmokamą kompensaciją t.y. kito ar kitų bendraturčių nuosavybė padidėja Ieškovui priklausančia dalimi, o jis už prarastą nuosavybės plotą gauna kompensaciją.

Teismų praktikoje laikomąsi pozicijos, jog kompensacija priteisiama prašančiam atsidalinti, tačiau išskirtiniais atvejais yra galima priteisti kompensaciją ir be savininko sutikimo (t.y. „Atidalijimo atveju priteisti kompensaciją paprastai galima prašančiajam atsidalinti, nes tokiu atveju preziumuojama, kad jis, siekdamas nutraukti bendrą nuosavybės valdymą, sutinka gauti kompensaciją. Priteisti kompensaciją be savininko sutikimo vienam ar keliems atsidalijantiems bendraturčiams galima, kai išnaudotos visos galimybės, parenkant atidalijimo būdus, siekiant padalyti daiktą, nepadarius jam neproporcingos žalos, pavyzdžiui, bendraturčio dalis, palyginus su kitais bendraturčiais, daug mažesnė ir jo dalies dydis neleidžia racionaliai tos dalies atskirti, o pats savininkas dėl tokios nuosavybės teisės apimties neturi realios galimybės naudotis bendro daikto dalimi (LAT 2003-09-08 nutartis byloje 3K-3-780/2003, šalys - V. J. v. S. J.“).

Teismas spręsdamas dėl kompensacijos priteisimo turi įvertinti ar kito bendraturčio finansinės galimybės leidžia išmokėti kompensaciją (t.y. ar nesusidarys situacija, kai dėl kompensacijos išmokėjimo turės būti (iš varžytinių) parduodama kito bendraturčio nuosavybė - teismai laikosi pozicijos, kad tokie atvejai neturėtų būti toleruojami).

Už prarandamą bendrosios dalinės nuosavybės dalį išmokama kompensacija turi būti teisinga. Teisinga reiškia atitinkančią tikrąją atidalijamos dalies vertę pagal atidalijimo metu galiojančias rinkos kainas.

Neretai šioje vietoje kyla ginčų - ką galima laikyti rinkos kaina? Šalys paprastai renkasi vieną iš kelių variantų: rinkos kainą, kuri nustatyta registrų centro turto masinio vertinimo metu (nevertinant individualių daikto požymių ir ypatybių) - tai paprasčiausias kelias išsikviečiant turto vertinimo ekspertą ir skiriant turto vertinimo ekspertizę (ekspertai neretai nustato tokią kainą, kokios pageidauja asmuo, kuris atsiskaito už paslaugas. Ekspertizių kainos svyruoja nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių eurų) vertinant realią turto įsigijimo kainą.

Taip pat gali būti taikomas mišrus atidalijimas - kai dalis turto atidalijama, o už likusią dalį sumokama pinigais. Įmanomi ir variantai, kai vietoje kompensacijos bendraturčiui perleidžiama dalis kitokios nuosavybės - visais atvejais siekiama įgyvendinti bendradarbiavimo ir kooperacijos principus.

Įžvalgos Iš Teismų Praktikos

Pirmiausia prieš siekiant atidalinti iš BDN turi būti išsiaiškinama ar nėra ginčo dėl bendraturčiui priklausančios dalies dydžio. Prašomas suformuoti daiktas turi atitikti idealiąją bendraturčio dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje, jei tai objektyviai ir techniškai įmanoma. Bendraturtis turi teisę tik į santykinį atidalijimą (savo dalies atidalijimą), kitiems bendraturčiams priklausančias dalis paliekant nepakitusias. Bendraturtis neturi teisės reikalauti absoliutaus atidalijimo - atidalijimo iš kurio pasitraukia visi bendraturčiai t.y. Atidalinimo būdas, kai yra susmulkinami nekilnojamojo turto objektai ir jie paliek... CK 4.80 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.

Vadovaujantis šio straipsnio 2 dalimi, jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai; kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais. Atkreiptinas dėmesys, kad atidalyti prašantis bendraturtis turi aiškiai įvardyti, kokį atskirą nekilnojamąjį daiktą prašo suformuoti ir priklausomai nuo tokio pasirinkimo - pagrįsti jo suformavimo būdą. Atidalijus iš bendrosios dalinės nuosavybės, pasikeičia buvusio bendro daikto teisinis režimas, t. y. suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai. Tačiau tam, kad galėtų tokiais būti, šie objektai turi atitikti jiems teisės aktų keliamus reikalavimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau - Žemės įstatymas) 2 straipsnio 15 dalį žemės sklypų atidalijimas - žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo būdas, kai iš bendrosios nuosavybės teise valdomo žemės sklypo vieno ar daugiau bendraturčių reikalavimu atskiriamos bendraturčiams priklausančios žemės sklypo dalys ir iš jų suformuojami atskiri žemės sklypai.

Projektai rengiami vadovaujantis Žemės įstatymo 40 straipsniu ir Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklėmis, patvirtintomis Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. Remiantis Taisyklių 66 punktu, parengtam ir suderintam Projektui turi pritarti visi žemės sklypo savininkai (bendraturčiai). Situacija, kurią aprašote, gali sukelti įvairių teisinių ir praktinių klausimų.

1. Bendra dalinė nuosavybė: Kai turtas paveldimas kelių asmenų, jis tampa jų bendrąja daline nuosavybe.
2. Asmenine nuosavybe negali tapti neįvykdžius atitinkamų veiksmų: Bendroji dalinė nuosavybė negali tiesiog taip virsti asmenine.
3. Pirmenybės teisė: Jei vienas iš bendraturčių nori parduoti savo dalį, kiti bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti ją.
4. Notaro vaidmuo: Notarai dalyvauja sandoriuose, siekiant užtikrinti, kad jie atitiktų teisės reikalavimus.
5. Jūsų įtarimai dėl galimų pažeidimų ar netgi kriminogeninės rizikos reikalingi atidesnio ištyrimo, todėl svarbu kreiptis į specialistus, kurie gali tai objektyviai įvertinti.

* Šis atsakymas yra sugeneruotas dirbtinio intelekto įrankių pagalba ir gali turėti klaidų.

Statybos Leidimai ir Žemės Paskirties Klausimai

Neretai kyla klausimų dėl statybos leidimų įvairios paskirties sklypuose. Štai keletas dažniausiai užduodamų klausimų ir atsakymų:

Taip pat, norint tapti žemės sklypo bendrasavininku, svarbu žinoti bendrosios nuosavybės formas, savo teises ir pareigas, bei būti pasiruošus spręsti galimus nesutarimus.

tags: #dirbamos #zemes #bendrasavininkai