Ar apsimoka nuomoti butą už paskolą: rizikos ir draudimo aspektai

Būsto ar namo nuoma gali tapti ne tik papildomomis pajamomis, bet ir sėkmingu verslu. Tačiau ši veikla neatsiejama nuo rizikų, todėl svarbu iš anksto įvertinti visas galimas situacijas ir apsvarstyti draudimo galimybes.

Rizikos, susijusios su nuomojamu būstu

Jeigu būste gyvena nuomininkai, žalos rizika didesnė: svetimas turtas, lyginant su nuosavu, saugomas aplaidžiau. Vis dėlto, draudimo specialistai pastebi, kad atvejai, kuomet lėšos išieškomos iš nuomininkų Lietuvoje pasitaiko rečiau - reikia teisinių įrodymų, kad žala atlikta tyčia arba nuomininkas neatsargiais veiksmais sukėlė gedimą (pavyzdžiui, sąmoningai prakiurdė vamzdžius ir užliejo kaimynų butą). Deja, apliejus butą, sugadinus sienų apdailą, brangias parketlentes ar baldus, dalis nuomininkų bijo apie tai pranešti būsto savininkui.

Galimos nelaimės:

• Užliejimas
• Kilnojamojo turto sugadinimas
• Gaisras
• Suniokotas kilnojamasis turtas - pasitaiko, kad dėl neatsargaus nuomininkų elgesio negrįžtamai sugadinama elektronika ir buitinė technika: indaplovė, skalbimo mašina, televizorius.

Draudimo svarba

Įvykus nelaimei, atsakomybė už nuostolius dažnai kliūna būsto savininkams, todėl geriausia išeitis - draudimas. Priklausomai nuo draudimo sąlygų, sugadintas susidėvėjęs turtas gali būti pakeičiamas identišku nauju. Pilnai atlyginama visa žala, padaryta būsto apdailai, sienoms, grindims, technikai ir kitam turtui.

Paskolos ir nuomos verslo skaičiavimai

Viešojoje erdvėje vyrauja nuomonė, kad skolintis iš banko, pirkti butą ir nuomoti jį - neapsimoka, nieko neuždirbsi. Bet kai kurie žmonės elgiasi kitaip - perka butus už paskolas, taip pat nuomai, nors tai, atrodytų, prieštarauja logikai ir daugelio nuomonei - tiek ekonomistų, tiek etatinių interneto komentatorių. Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad skeptikai teisūs: koks gali būti pelnas, jei įmoka bankui praktiškai lygi nuomos kainai. Todėl žmogui, suprantančiam investavimą tik kaip indėlį banke, kai gaunami fiksuoti procentai nuo įneštos sumos, arba žinančiam tik banką kojinėje, sunku suvokti, kad gali būti kitoks investavimas - į NT (pas mus skepticizmo padaugėjo po NT kainų burbulo).

Tarkime, kad paėmę paskolą nusipirkote naują, įrengtą, 45-58 kv. m butą su baldais Vilniuje, pavyzdžiui, Pilaitėje. Buto kaina 230-280 tūkst. Lt. Įmokėjote bankui pradinį 20 proc. įnašą, pasirašėte 35 metų paskolos sutartį ir sutarėte mokėti anuitetiniu būdu (kai įmoka už paskolą pastovi). Esant 5 proc. palūkanoms (imame 5 proc. kaip istoriškai ilgu laikotarpiu susiformavusią vidutinę pinigų kainą), už likusią paskolos sumą (atėmus pradinę 45-60 tūkst.

Mūsų atveju palūkanų suma, mokama bankui, yra nuo 490 iki 595 Lt/mėn., o savo turto išpirkimui mokame nuo 440 iki 533 Lt/mėn. Bankui mokame apie 540 Lt/mėn. palūkanų (skaičiuojame vidurkį). Šiuos kaštus išties galime nurašyti į išlaidas, nes juos mokame bankui už paskolintus pinigus, kitaip tariant, tai pinigų kaina ir jų mes niekada kaip investuotojas neatgausime. Su likusiais 485 Lt mes tiesiogiai dengiame savo būsto vertę. Jei, tarkime, po 35 metų tą butą parduotume visiškai jį išmokėję nuomininko lėšomis, tai atgautume visus būsto išpirkimui mokėtus pinigus.

Jei aš padėčiau 250 tūkst. Lt į banką, pavyzdžiui, su 3 proc. palūkanomis, tai per metus gaučiau 7500 Lt pajamų, o iš buto nuomos mano pelnas būtų 6000 Lt be mokesčių už vykdomą NT verslą. Visiškai sutikčiau, kad labai puiku būtų turėti tiek sukauptų lėšų, kad būtų galima nusipirkti butą už 250 tūkst. Lt be paskolų (beje, tai ne toks ir retas atvejis), tada visos pajamos, kurias gautumėte iš nuomininko, liktų jums. Bet mes kalbame apie buto pirkimą su paskola, t. y. kad pirkdami butą bankui sumokate tik pradinį įnašą, lygų 20 proc. perkamo buto kainos, t. y. 50 tūkst. Lt, ir tai padarę gaunate 6000 Lt per metus pajamų. Suskaičiavus procentais jūsų pradinė 50 tūkst. Lt investicija atneša 12 proc. metinį pelną (dėl paprastumo savo skaičiavimuose nevertiname pajamų iš NT nuomos verslo mokesčio ir kaštų buto atnaujinimo darbams bei įrangai).

Bet nepamirškime, kad yra infliacija ir metai iš metų NT nuomos ir pardavimo kaina tik didės, o jūsų šiandien paimtos paskolos suma tik mažės, todėl ir pajamingumas bus pakankamai aukštas, didesnis už indėlio banke procentus. Kalbant paprasčiau, tai NT nuoma yra verslas su didesne rizika negu pinigų laikymas banke. Visi turbūt žinome, kad rizikingesnė investicija sukuria investuotojui didesnę investicinę grąžą. Atkreipkite dėmesį, kad Lietuvoje prognozuojama metinė infliacija šiuo metu yra apie 3 proc., o bankų palūkanos yra mažesnės už infliaciją (svarstomas netgi indėlių apmokestinimas, t. y. minusinės palūkanos).

Kitas didelis ilgalaikio kredito privalumas tas, kad ir pačią paskolą po 10, 15, 20 metų jau mokėsite infliuotais pinigais, t. y. jūsų pajamos bet kuriuo atveju vien dėl infliacijos irgi išaugs (neaišku, kaip bus dėl perkamosios galios), o įmoka bankui liks tokia pat, t. y. sąlygiškai jums kuo toliau, tuo įmoka už paskolą jūsų biudžete sudarys vis mažesnę dalį.

Skaičiavimas labai paprastas: jei vidutinė metinė infliacija būtų 3 proc., tai buto, kuris dabar nuomojamas už 1000 Lt/mėn., nuomos kaina po 25 metų turėtų būti apie 2000 Lt/mėn. Bet, jei, pavyzdžiui, per ateinančius 1-5 metus butų nuomos kaina nukristų iki 600 Lt/mėn. Ką daryti, žlunga visas verslas? Jei taip atsitiktų, tai buto savininkas (jei būtų nupirkęs minimą butą Pilaitėje), savo nuomos versle per visa NT nuomos veiklos istoriją patirtų nuostolį, bet tik tuo atveju, jei buto nuomos kaina nukristų žemiau 540 Lt/mėn.

Nors vienas iš nuomininko gautas litas virš 540 Lt/mėn. jau yra tiesioginis savininko pelnas. Tokiu atveju, jei buto nuomos kaina būtų tik 540 Lt/mėn., savaime suprantama, pinigų sumą už buto išpirkimą turėtų mokėti buto savininkas iš kitų savo lėšų. Aišku, nepatariame žmonėms užsiimti jokia investicine veikla, jeigu jie neturi sukaupę atsarginių pinigų juodai dienai.

NT yra ilgalaikė investicija, todėl perkant nuomai nereiktų kreipti dėmesio į vertės svyravimus, tiesiog jei norėsite parduoti savo butą, reikia jį parduoti rinkos pakilimo metu.

Jei kalbėtume apie tokią pat 3 proc. metinę infliaciją, dabar 250 tūkst. Lt kainuojantis butas po 25 metų turėtų kainuoti apie 500 tūkst. Lt. Drįstu teigti, kad drąsiausieji, nepabūgę minties, kad dėl krizės nuotaikų jau ateina pasaulio pabaiga, apsipirko prieš 2-3 metus ir pagrįstai gali džiaugtis didele investicine grąža.

Infliacija ir investicijos

Kalbant apie prognozuojamas Lietuvai infliacijos perspektyvas, kurios svyruoja tarp 2 ir 3 proc., mūsų pinigai kasmet praranda (ir šiuo metu jau netenka) tų 2-3 proc. savo vertės. Protingas sprendimas siekiant išvengti infliacijos žalos mūsų pinigams - juos investuoti. Neapdairus ir itin neperspektyvus variantas, liaudiškai kalbant, yra kojinė: sutaupote nervus, bet tik ne pinigus. Nekilnojamas turtas yra viena stabiliausių ir saugiausių ilgalaikių investicijų.

Banko požiūris į nuomojamą būstą

Paskolų palūkanas bankuose gali auginti ir gyventojų planai su paskola įsigytą būstą vėliau nuomoti, sako ekspertai. Pasak jų, tokie būstai bankų laikomi rizikingesne investicija, todėl tai turi įtakos nustatomai maržai. Taip pat pastebima, kad net ir įsigijus būstą su paskola, savininkas, norėdamas būstą išnuomoti, dažnu atveju turi gauti banko leidimą, o jo negavus gali laukti ir baudos.

Lietuvos banko Kredito ir draudimo paslaugų priežiūros skyriaus vyriausioji specialistė Aistė Tavorė pasakojo, kad pirmiausia, bankai, prieš suteikdami paskolą gyventojui, pagal galiojančius teisės aktus turi surinkti informaciją apie tikslią paskolos paskirtį. Būtent konkrečios paskirties žinojimas padeda kredito davėjams pasiūlyti tinkamiausią produktą vartotojui bei įvertinti su paskolos paskirtimi susijusias aplinkybes ir rizikas.

Palūkanų marža yra nustatoma individualiai kiekvienam asmeniui, atsižvelgiant į įvairias aplinkybes, todėl ji galėtų skirtis ir priklausomai nuo to, ar žmogus siekia įsigyti nuomai skirtą būstą, ar savo gyvenimui skirtą būstą. Kadangi taikoma palūkanų marža pasižymi koreliacija su asmens ar produkto rizikingumu, kitaip tariant, kuo bankas mato didesnę riziką, tuo siūloma didesnė palūkanų marža. Todėl jeigu bankas tokį produktą (pavyzdžiui, antrąją būsto paskolą) vertina kaip rizikingesnį, atitinkamai, gali kilti ir tokio produkto palūkanos.

Bendras palūkanų dydis priklauso nuo įvairių dalykų, o vienas iš jų galėtų būti siūlomo produkto ypatybės. Siekiant suvienodinti pirmų ir paskesnių būsto paskolų rizikingumą bei papildomai riboti investicinius sandorius, finansuojamus paskolomis, Lietuvos bankas jau nuo šių metų vasario 1 d. sugriežtino pradinio įnašo reikalavimą antroms ir paskesnėms būsto paskoloms iki 30 proc.

Visi prašymai suteikti būsto paskolą visų pirma yra vertinami individualiai ir perkamo būsto panaudos tikslas nuomai tikrai nėra viską lemiantis. Palūkanos gali skirtis atsižvelgiant į anksčiau prisiimtų kliento įsipareigojimų vykdymo istoriją, pajamų tvarumą ilguoju laikotarpiu ir panašius veiksnius.

Finansavimo sąlygoms reikšmingos įtakos turi finansuojamo bei bankui įkeičiamo nekilnojamo turto savybės, būklė, energetinis naudingumas ir likvidumas. Bankas taip pat atsižvelgia į tai, kokiai paskirčiai bus naudojamas būstas bei įvertina, ar tai gali turėti įtakos turto likvidumui ilguoju laikotarpiu. Priimant sprendimą dėl finansavimo sąlygų vertinama visų šių faktorių visuma.

Rekomendacijos prieš priimant sprendimą

Sprendimas - imti paskolą būstui ar jį nuomotis - priklauso nuo kelių pagrindinių aspektų:

• Kiek laiko planuojate gyventi tame pačiame būste? Jei nuosvo būsto įsigijimą matote kaip ilgalaikę investiciją - tuomet būsto paskola dažniausiai tampa finansiškai naudingesnė nei nuoma.
• Ar turite pakankamai santaupų pradiniam įnašui? Pradinis įnašas yra esminė paskolos sąlyga. Dažniausiai reikia turėti sukaupus apie 15-20% norimo būsto vertės.
• Kaip vertinate savo mėnesines finansines galimybes? Svarbu objektyviai įvertinti kokią dalį pajamų galėtumėte skirti būsto paskolos įmokoms.
• Kaip vertinate nekilnojamo turto (NT) kainų tendencijas? Jei jūsų gyvenamajame regione NT kainos pastaraisiais metais auga, pravartu būsto pirkimą apsvarstyti kaip investiciją.

Nors nuoma gali suteikti daugiau lankstumo trumpuoju laikotarpiu, tačiau ilgalaikėje perspektyvoje būsto paskola yra finansiškai naudingesnis sprendimas. Pirmiausia todėl, kad mėnesinės paskolos įmokos padeda kurti nuosavą turtą, o ne didinti nuomotojo pajamas. Naudodamiesi skaičiuokle galite įvertinti, kaip keistųsi įmokos, jei paskolą imtumėte ilgesniam ar trumpesniam laikotarpiui, kokį poveikį turėtų skirtingi palūkanų dydžiai, kokia būtų bendra paskolos kaina per visą laikotarpį.

Renkantis būstą nuomotis ar įsigyti su paskola, svarbiausia objektyviai įvertinti savo finansines galimybes, gyvenimo planus ir asmeninius prioritetus. Prieš priimdami sprendimą, pasinaudokite skaičiuoklėmis, pasikonsultuokite su specialistais arba tiesiog ramiai apsvarstykite, kokie jūsų planai artimiausiems metams.

Pavojus pažeisti kredito sutartį

Kad bankas nepaprašytų sumokėti baudos, būtina atidžiai perskaityti kredito sutartį ir išsiaiškinti, ar yra sutarties nuostatų, susijusių su įkeičiamo būsto nuoma kredito sutarties galiojimo laikotarpiu. Pavyzdžiui, galbūt kredito sutartyje nustatyta teisė išnuomoti bankui įkeistą turtą tik gavus raštišką banko leidimą.

Jeigu kredito sutartyje numatyta sąlyga, kad norint išnuomoti įkeistą būstą reikia gauti banko leidimą, tai išnuomojus būstą, bet negavus tokio leidimo, būtų pažeista atitinkama kredito sutarties nuostata.

Tais atvejais, kai būstas perkamas neturint minčių jį nuomoti, o tokių ketinimų atsiranda jau gavus paskolą, vėlgi būtina atsižvelgti į tai, kas įrašyta kredito sutartyje. Teisės aktai nedraudžia kredito sutartyje numatyti konkrečių sąlygų, susijusių su bankui įkeisto būsto nuomos, pardavimo ar kitomis aplinkybėmis.

Klientų atsiliepimai apie "Lietuvos draudimą"

• Puikus sprendimas - sveikatos draudimas. Jokių rūpesčių šiuo karantino laikotarpiu. Pasirinkai gydymo įstaigą, atlikai tyrimus ir gavai kompensaciją.
• Lengvas ir paprastas žalos atlyginimas po patirtos traumos.
• Visos paslaugos suteikiamos labai kvalifikuotai, o įvykus draudiminiam įvykiui, viskas operatyviai sutvarkoma.
• Klientu tapau įsigijęs būstą su būsto paskola, nes pasirodė patraukli paslaugų kaina. Vėliau, sugedus buitinei technikai ir automobiliui buvo kompensuotos finansinės išlaidos.
• Draugų rate kitur anksčiau daug kam nebuvo išmokėti nuostoliai, bet mums gaisro ir mažylio susižalojimo atvejais viskas buvo išmokėta.

tags: #draudziama #nuomoti #buta #uz #paskola