Šiandien, kai nekilnojamojo turto sandoriai tampa vis sudėtingesni, faktinės žemės naudojimo būklės analizė yra itin svarbi. Ji aktuali nekilnojamojo turto pirkėjams, paveldėtojams ir vystytojams, siekiant įvertinti įgyjamo turto būklę ir galimybes ateityje. Ši analizė padeda identifikuoti galimas rizikas ir užtikrinti, kad planuojama veikla atitiktų teisinius reikalavimus.
Kada Kyla Poreikis Atlikti Faktinės Būklės Analizę?
- Vertinant įgyjamo turto faktinę būklę ir galimybes ateityje.
Atliekant faktinės žemės naudojimo būklės analizę, atliekami šie veiksmai:
- Trumpa įsigyjamo turto dokumentų faktinė analizė.
- Turto aprašyme nurodytų duomenų patikra.
- Paskirties ir naudojimo galimybių bei apribojimų įvertinimas.
- Nuosavybės dokumentų ir teisinės būklės įvertinimas.
- Galimų rizikų identifikavimas.
Galimos Rizikos Identifikuojant Faktinę Būklę
Dokumentų analizė ir rizikų vertinimas prieš nekilnojamojo turto sandorius yra būtini, nes nekilnojamojo turto sandoriai visada reiškia reikšmingus finansinius įsipareigojimus ir neišvengiamai sukuria rizikas, todėl svarbi kiekviena detalė.
Net ir menkiausi dokumentų neatitikimai gali lemti avanso praradimą, planų bei galimybių apribojimus ar ilgus teisminius ginčus. Štai keletas galimų rizikų, kurias svarbu identifikuoti:
- Turto paskirtis neatitinka planuojamos veiklos (pvz., negalima statyti).
- Netvarkinga nuosavybė - paveldėjimai, areštai, bendraturčiai ar ginčai.
- Registro duomenys nesutampa su faktine situacija (ribos, statiniai, plotai).
- Nėra įteisinto patekimo į sklypą - trūksta servitutų ar nėra kelio.
- Naudojimą riboja specialiosios žemės naudojimo sąlygos ar saugomos teritorijos.
Vienas iš svarbių aspektų yra servitutų nustatymas ir kompensacijų už juos mokėjimas. Servitutai gali apriboti žemės savininkų teises, todėl svarbu žinoti, kokios kompensacijos priklauso už patirtus nuostolius.
Servitutai paaiškinti: ką turėtų žinoti kiekvienas nekilnojamojo turto savininkas
Kompensacijos Už Žemės Servitutus
Vienkartinė kompensacija už naudojimąsi įstatymu nustatytu žemės servitutu mokama vieną kartą, išskyrus atvejus, kai padidėjus teisės aktais nustatomoms apsaugos zonoms pateikiamas prašymas dėl išmokėtos vienkartinės kompensacijos peržiūrėjimo.
Vienkartinė kompensacija už sutartimi nustatomą servitutą išmokama pagal žemės sklypo savininko ar valstybinės (savivaldybės) žemės patikėtinio ir tinklų operatoriaus sudaromą servituto nustatymo sutartį.
Tais atvejais, kai žemės sklypo bendraturčiai yra nustatę žemės sklypo naudojimo tvarką, kuri yra įregistruota Nekilnojamojo turto registre, vienkartinė kompensacija išmokama tiems bendraturčiams, kurių faktiškai naudojamoje pagal žemės naudojimo tvarką dalyje yra tinklų operatorių naudai nustatytas servitutas (pateikus (jeigu yra) žemės sklypo naudojimo tvarką ir žemės sklypo naudojimo tvarkos planą).
Jeigu perdavimo sistemos operatoriaus naudai įstatymu nustatytas žemės servitutas sutampa su skirstomųjų tinklų operatoriaus naudai įstatymu nustatytu žemės servitutu, vienkartinę kompensaciją už sutampančią dalį išmoka perdavimo sistemos operatorius ir skirstomųjų tinklų operatorius lygiomis dalimis.
Kai sutartimi nustatomas servitutas sutampa su tinklų operatoriaus naudai jau nustatytu servitutu, jeigu nėra keičiami apribojimai, vienkartinė kompensacija nemokama.
Tais atvejais, kai sutartimi nustatomas servitutas išplečia nustatyto servituto ribas, vienkartinė kompensacija mokama tik už tą žemės sklypo dalį, kurioje išplėstos nustatyto servituto ribos.
Jeigu iki vienkartinės kompensacijos išmokėjimo prašymą pateikęs asmuo nuosavybės ar patikėjimo teisę į tarnaujantįjį žemės sklypą perleido tretiesiems asmenims, vienkartinė kompensacija išmokama prašymą pateikusiam asmeniui.
Vienkartinė kompensacija už nuostolius, nurodytus Metodikos 15.1 ir 15.2 papunkčiuose, mokama šiuos nuostolius patvirtinančius dokumentus pateikusiems asmenims.
Iškirsto miško plotai, miško (medynų tūrio) vertė, sunaikintų pasėlių rūšys ir plotai, sunaikintų sodinių rūšys, amžius ir skaičius nustatomi įvertinus kartu su Metodikos 5 punkte nurodytu prašymu pateiktus dokumentus, įrodančius faktinę žemės naudojimo būklę, buvusią elektros energetikos objektų ir (ar) įrenginių (ar jų dalies) įrengimo (statybos) žemės sklype metu.
Pasėlių, sodinių vertės nustatomos pagal 2017 m. lapkričio 1 d. duomenis. Vienkartinės kompensacijos dalies, mokamos už sunaikintus pasėlius ir sodinius, suma įrašoma į Vienkartinės kompensacijos dalies, mokamos už sunaikinamus / sunaikintus pasėlius ir sodinius, apskaičiavimo aktą (2 priedas). Vienkartinės kompensacijos suma įrašoma į Vienkartinės kompensacijos už naudojimąsi įstatymu nustatytu žemės servitutu apskaičiavimo aktą (1 priedas).
Formulės Kompensacijoms Apskaičiuoti
Štai keletas svarbių formulių, naudojamų apskaičiuojant kompensacijas:
- Vk - žemės sklypo vidutinė rinkos vertė 2017 m. lapkričio 1 d., apskaičiuota Masinio žemės vertinimo taisyklių.
- Kn - lygus 1, kai vienkartinė kompensacija mokama žemės sklypų savininkams ar valstybinės (savivaldybės) žemės patikėtiniams, kurie iki 2004 m. liepos 10 d.
- Kn - lygus 0,5, kai vienkartinė kompensacija mokama žemės sklypų savininkams ar valstybės (savivaldybės) žemės patikėtiniams, kurie iki 2004 m. liepos 10 d.
- Kn - lygus 0,1, kai vienkartinė kompensacija mokama žemės sklypų savininkams ar valstybinės (savivaldybės) žemės patikėtiniams, kurie iki 2004 m. liepos 10 d.
- Kn - lygus 0, kai vienkartinė kompensacija mokama žemės sklypų savininkams ar valstybės (savivaldybės) žemės patikėtiniams, kurie iki 2004 m. liepos 10 d. nuosavybės ar turto patikėjimo teises į žemės sklypą įgijo prieš tai, kai jame buvo nutiesti elektros tinklai ir (arba) pastatyti kiti įrenginiai, ir kai elektros energetikos objektai ir (ar) įrenginiai naudojami ir teisės naudotis žemės sklypu apribojimai atsirado, tenkinant to žemės sklypo savininko ar valstybinės (savivaldybės) žemės patikėtinio, taip pat asmens, kuris šį žemės sklypą valdo ir naudoja kitais teisės aktuose numatytais pagrindais, poreikius (tai yra elektros energetikos objektai ir (ar) įrenginiai įrengiami žemės sklypo savininko ar valstybinės (savivaldybės) žemės patikėtinio, asmens, kuris žemės sklypą valdo ir naudoja kitais teisės aktuose numatytais pagrindais, prašymu).
- Kp - žemės sklypo, kuriame nustatomas žemės servitutas, naudojimo pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą ribojimo laipsnis.
- Nk - vienkartinės kompensacijos dalis už nuostolius, patirtus dėl prarastos galimybės naudoti žemės sklypą ar jo dalį pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą, apskaičiuota pagal Metodikos 165 punkte nurodytą formulę.
- M1 - iškertamo miško medynų vidutinė rinkos vertė.
- M2 - vienkartinės kompensacijos dalis už iškirstą medyną, kurio amžius ne didesnis nei 20 metų, kai žemės sklype ar jo dalyje projektuojamas servitutas, apskaičiuojama susumavus teritorijoje, kurioje projektuojamas servitutas, augančio medyno sodinimo ir išauginimo (priežiūros, apsaugos, atsodinimo ir ugdymo), kurios apskaičiuojamos taikant Miško žemės pavertimo kitomis naudmenomis ir kompensavimo už miško žemės pavertimą kitomis naudmenomis tvarkos apraše, patvirtintame Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2011 m. rugsėjo 28 d. nutarimu Nr.
- Dvid - žemės ūkio augalų vidutinis derlingumas pagal kultūras 1999-2003 m.
- K1 - žemės ūkio augalų produkcijos vieno kilogramo normatyvinė kaina.
- K2 - žemės sklypo žemės ūkio naudmenų našumo balo santykis su vidutiniu Lietuvos Respublikos teritorijos žemės našumo 2017 m. balu.
- K4 - tam tikros rūšies ir amžiaus vieno želdinio kaina.
- Vk - 1 ha miško (medynų tūrio) vertė (neįskaitant miško žemės vertės), nustatyta šio žemės sklypo įsigijimo privačion nuosavybėn ar perdavimo patikėjimo teise žemės reformos vykdymo metu.
Ši metodika yra svarbi, siekiant užtikrinti teisingą kompensacijų mokėjimą žemės savininkams už patirtus nuostolius dėl servitutų.
Svarbūs Teisės Aktai
Svarbu atsižvelgti į tai, kad nutarimas paskelbtas: TAR 2018-07-30, i. k. Nr. 58, 2020-01-22, paskelbta TAR 2020-01-30, i. k. 2018 m. liepos 25 d. Nr. 167, 2022-02-23, paskelbta TAR 2022-03-01, i. k.