Būsto nuoma yra svarbus ir dažnas reiškinys Lietuvoje. Šiame straipsnyje aptarsime buto nuomos sutarties sudarymo niuansus, nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas, taip pat force majeure aplinkybes ir jų įtaką nuomos santykiams. Taip pat panagrinėsime diskriminacijos aspektus būsto nuomos skelbimuose ir teisinį reglamentavimą.
Nuomos sutarties pratęsimas ir sąlygos
Trumpai šnektelėjus paaiškėjo, kad nuomininkas ketina likti, jei nebus pakeistos nuomos sąlygos ir yra patenkintas butu. Sutarėme, kad pratęsime nuomos sutartį tomis pačiomis sąlygomis iki lapkričio mėnesio. Mane tai tenkina, nes 7 mėnesiams „užrakinu“ savo nuomos pajamas. Tikiuosi pavyks susitarti dėl nuomos kainos pakėlimo 5% nuo lapkričio pagrindžiant tai infliacija ir augančiomis būsto kainomis.
Nuomos sutarties pakeitimai
Šįvakar jau prisėdau prie nuomos sutarties. Džiaugiuosi, kad pardavėja dalinasi savo žiniomis ir sutarties šablonais. Pakeičiau tik keletą punktų: esminis jų - nuoma galioja pagal iki šiol buvusias sąlygas dar 7 mėnesiams ir kasmet yra pratęsiama automatiškai metų laikotarpiui 5% didesne nuomos kaina. Šioje vietoje dar tarsiuosi su nuomininku, nes prie dabartinio pasaulio ekonomikos neužtrikrintumo kiek logiškiau būtų užsitikrinti nuomos pajamas dar metams ir ramiai gyventi. Tačiau noriu pajusti kaip jaučiasi nuomininkas.
Nuomininko ir nuomotojo pareigos
Taip pat nuomos sutartyje man labai patinka tai, kad visus nuomos mokesčius apmoka nuomininkas. Man daryti nereikia nieko, išskyrus kartą per pusmetį apmokėti šiukšlių išvežimą, ir, jei nepasikeis interneto tiekėjas (o jį nuomininkui siūlysiu pasikeisti į pigesnį Mezon), už internetą. Viskas. Dviejų mėnesių depozitas man garantuos ramų gyvenimą iki nuomos termino pabaigos.
Diskriminacijos aspektai būsto nuomos skelbimuose
2022 rugpjūčio 2 d. „Nuomojame butą porai be vaikų“ - tokią frazę gana dažnai galima išvysti būsto nuomos skelbimuose internete. Lygių galimybių kontrolieriaus tarnybos Teisės grupės vadovas Vytis Muliuolis primena, kad tokia praktika - diskriminacinė, taip pat kaip ir atsisakymas nuomoti gyvenamąjį būstą žmonėms dėl jų rasės, kilmės, religijos bei kitų Lygių galimybių įstatyme įtvirtintų pagrindų.
Kalbant apie Lygių galimybių kontrolieriaus tarnybos praktiką, į mus dažniausiai kreipiasi asmenys, norėdami informuoti apie pastebėtus butų nuomos skelbimus, kuriuose nuomininkams nustatytos sąlygos, turinčios diskriminacijos požymių. Kaip būsto nuomos paslauga traktuojama Lygių galimybių įstatyme? Kreiptis tikrai galima ir siūlome tai daryti, tačiau teisinė situacija yra daugialypė ir nevienareikšmė. Lygių galimybių įstatymas užtikrina lygias galimybes vartotojų teisių srityje, čia yra išskirtas ir aprūpinimas būstu. Gyvenamojo būsto nuoma, kai nuomos mokestį moka gyventojas, yra šiek tiek išskirtinė visame paslaugų sektoriuje.
Šias aplinkybes reikėtų konkrečiai nurodyti lygių galimybių kontrolierei, o esant galimybei - pateikti įrodymus. Būsto nuomos skelbimai dažnai publikuojami ne nuomos portaluose, o tam skirtose socialinių tinklų grupėse. Ar Lygių galimybių įstatymas reglamentuoja juose publikuojamus diskriminacinius skelbimus? Nuo rugpjūčio 1 d. įsigalios Lygių galimybių įstatymo pakeitimai - prie draudžiamų diskriminacijos pagrindų bus įtraukta ir šeiminė padėtis.
Svarbu paminėti, kad būstą besinuomojančias šeimas su vaikais vis dar apsaugo ir Civilio kodekso nuostatos. Pagal jas draudžiama atsisakyti nuomoti būstą ar sudaryti mažiau palankias nuomos sąlygas šeimoms su vaikais ir besilaukiančioms moterims. Į Lygių galimybių kontrolieriaus tarnybą dėl šios priežasties besikreipiantiems asmenims iki šiol padėti negalėdavome, nes šeiminė padėtis nebuvo įtraukta į Lygių galimybių įstatymą. Tačiau nuo rugpjūčio 1 d.
Dažna problema - nenoras nuomoti būsto užsieniečiams. Po abstrakčia užsieniečio sąvoka gali tilpti net trys draudžiami diskriminaciniai pagrindai: tai gali būti tautybė, pilietybė, tam tikrais atvejais - ir etninė kilmė. Tiesa, pilietybė Lygių galimybių įstatyme apibrėžiama tik kaip Europos Sąjungos valstybių narių ir Europos ekonominės erdvės valstybių piliečių ir jų šeimos narių pilietybė.
Prakalbus apie diskriminaciją, būstą nuomojantys savininkai atšauna - esu privatus asmuo ir savo butą galiu nuomoti tam, kam noriu. Šiame teiginyje yra dalis tiesos. Civiliniame kodekse, kuris nustato reikalavimus sutarčių, tarp jų ir buto nuomos sutarčių sudarymui, įtvirtinta sutarties sudarymo laisvė. Tai reiškia, kad buto savininkas numatytomis teisėmis gali naudotis tiek, kiek tai yra būtina ir kol tai nepažeidžia kitų asmenų teisių.
Skelbimas, kad būstas nuomojamas, pavyzdžiui, tik merginoms gali būti laikomas diskriminuojantis dėl lyties. O kaip yra su kambarių nuoma? Taip, tokie atvejai galimi. Reikėtų aiškiau apibrėžti būstų nuomotojų pareigas Lygių galimybių bei Moterų ir vyrų lygių galimybių įstatymuose.
Force majeure aplinkybės
Force majeure, arba nenugalima jėga, yra aplinkybė, kuri gali turėti didelės įtakos nuomos santykiams. Lietuvoje nuomininko teisės force majeure atveju yra ginamos įstatymų, ypač Civilinio kodekso.
Civilinio kodekso įsigaliojimas ir taikymas
Civilinis kodeksas įsigaliojo nuo 2001 m. liepos 1 d. Tačiau kai kurios Civilinio kodekso normos įsigaliojo vėliau.
Force majeure apibrėžimas ir pasekmės
Force majeure aplinkybės paprastai apima įvykius, kurių šalys negalėjo numatyti ar kontroliuoti, pavyzdžiui, stichines nelaimes, karus ar vyriausybės veiksmus. Esant force majeure, nuomininkas gali turėti teisę į nuomos mokesčio sumažinimą arba net nutraukti nuomos sutartį, jei tolesnis naudojimasis patalpomis tampa neįmanomas.
Svarbu pažymėti, kad kiekvienas atvejis yra vertinamas individualiai, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes ir sutarties sąlygas.
Nuomininko teisės ir pareigos
Nuomininkas, susidūręs su force majeure aplinkybėmis, turi nedelsiant informuoti nuomotoją apie susidariusią situaciją ir jos poveikį nuomos sutarčiai. Taip pat nuomininkas turėtų imtis priemonių, kad sumažintų nuostolius, jei tai įmanoma.
Nuomotojas, gavęs informaciją apie force majeure, turėtų bendradarbiauti su nuomininku, siekiant rasti abiem pusėms priimtiną sprendimą. Tai gali apimti nuomos mokesčio sumažinimą, nuomos atidėjimą arba sutarties nutraukimą.
Svarbūs aspektai: Nuomininkas privalo nedelsiant informuoti nuomotoją apie force majeure aplinkybes.
Pavyzdys: Biržų rajono savivaldybės patalpų nuomos konkursas
Biržų rajono savivaldybės administracija skelbia konkursą dėl patalpų nuomos:Išnuomojamos Biržų rajono savivaldybės administracijos patikėjimo teise valdomo parduotuvės pastato Biržų r. sav., Vabalninko m., Pirties g. 3 (pastatas įrašytas į nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą), 147,78 kv. m patalpos (patalpos kadastrinių matavimų byloje pažymėtos Nr. 2.1. 2.2. 3.1. 3.2.
- Pradinis nuompinigių dydis - 0,45 Eur už 1 kv. m.
- Turto nuomos sutarties trukmė (terminas) - 5 metai.
Patalpas galima apžiūrėti darbo dienomis. Pasiūlymų dalyvauti konkurse pateikimo terminas - iki 2024 m.Vokai su pasiūlymais dalyvauti konkurse pateikiami: Biržų rajono savivaldybės administracijos Strateginio planavimo ir turto valdymo skyriaus (Vytauto g. 38, Biržai) vyriausiajai specialistei Dainai Kolomakienei (3 aukštas, 319 kab.). Vokai su pasiūlymais pateikiami užklijuotame voke, ant kurio turi būti užrašyta „Parduotuvės patalpų nuomos konkursui“.
Šis pavyzdys iliustruoja, kaip savivaldybės organizuoja patalpų nuomos konkursus, nustatydamos pradinį nuompinigių dydį ir nuomos trukmę.
Būsto paskolos pasiūlymai
Ši lentelė apibendrina gautus būsto paskolos pasiūlymus iš skirtingų bankų:
| Bankas | Pradinis įnašas | Marža | Pasiūlymo ypatybės |
|---|---|---|---|
| Swedbank | 20% | 2.39 - 2.6% + 6 mėn. Euribor | Reikalingas didesnis pradinis įnašas |
| Luminor | 15% | 2.41% + Euribor | Mažesnis pradinis įnašas, nuolaidos po derybų |
| Citadele | 20% | N/A | Minimali paskolos suma - €50.000, automatinis atmetimas |
| SEB | N/A | N/A | Laukiama atsakymo |
Kaip matome, bankų pasiūlymai skiriasi, todėl svarbu palyginti sąlygas ir pasirinkti tinkamiausią variantą.