Geodezininkai ir turto vertinimas: reikalavimai ir procesai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto vertinimas, vykstant statybos ir būstų pardavimo bumui, yra aktualus kaip niekada. Tiesa, pastebima, kad ne visi užsakovai yra tinkamai supažindinti su šia procedūra. Taigi, kas yra nekilnojamojo turto vertinimas ir kaip jis vyksta?

Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime geodezininkų vaidmenį ir reikalavimus, susijusius su kadastriniais matavimais ir turto vertinimu Lietuvoje.

Paprastai kadastrinių ir geodezinių matavimų turinys sutapatinamas, kai kalbama apie nekilnojamųjų daiktų - žemės sklypų matavimus, nurodant, kad žemės sklypų kadastriniai (geodeziniai) matavimai - veiksmai, kuriais yra identifikuojamas nekilnojamasis daiktas, žemės sklypo ribų posūkio taškų ir statinių fizinių ribų koordinatės, geometriniai matmenys ir techniniai nekilnojamųjų daiktų parametrai, apskaičiuojamas žemės sklypo ir jame esančių žemės naudmenų plotas ir kiti šį daiktą apibūdinantys kadastro duomenys.

Kas yra kadastro duomenys?

Kadastro duomenys - tai duomenys, apibūdinantys nekilnojamojo daikto buvimo vietą, gamtines ir ūkines žemės savybes, geometrinius statinių parametrus ir nekilnojamųjų daiktų naudojimo sąlygas.

Iš pateiktų apibrėžimų matyti, kad matininkai nustato nekilnojamųjų objektų kadastro duomenis (koordinates, nužymi ribas, apskaičiuoja plotus), tuo tarpu geodezininkai sudaro inžinerinius, topografinius planus, išpildomąsias nuotraukas, nužymi pastatus.

Taigi sąvoka „geodeziniai matavimai“ yra platesnė, galinti apimti ir kadastrinių matavimų sritį (ypač, kai tai susiję su žemės objektų matavimais).

Kada reikalingi kadastriniai matavimai?

Pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatus, žemės sklypų kadastriniai matavimai yra būtini šiais atvejais:

• Pastatytas naujas pastatas arba pertvarkytos patalpos.
• Pastatai ar jų dalys rekonstruojami, suremontuojami kapitališkai ar kitaip pertvarkomi.
• Jeigu žemės sklype pastatyti, rekonstruoti, kapitališkai suremontuoti, nugriauti pastatai ar iškasti tvenkiniai, nutiesti keliai ar įrengti kiti inžineriniai statiniai.
• Norint gauti paskolą ar turimą nekilnojamą turtą įkeisti bankui.

Šiuo atveju žemės sklypo kadastro duomenys privalo būti pakeičiami ne vėliau kaip iki statinio, kurio statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto, griovimo) darbai užbaigti, įregistravimo arba statinio kadastro duomenų pakeitimo Nekilnojamojo turto registre, išskyrus tuos atvejus, kai statinio statytojui nuosavybės teise nepriklausančiuose žemės sklypuose esantys statiniai rekonstruoti, kapitališkai remontuoti, nugriauti ar pastatyti nauji tenkinant viešąjį interesą - Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 45 straipsnio 1 dalyje nurodytoms reikmėms.

Tokiu atveju atnaujinti žemės sklypo kadastro duomenys kadastro tvarkytojui gali būti pateikiami po statinio kadastro duomenų įregistravimo ar pakeitimo Nekilnojamojo turto registre.

Kadastrinių matavimų Jums taip pat prireiks, jei pastatėte naują pastatą arba pertvarkėte patalpas. Statinių kadastriniai matavimai (inventorizacija) padeda apskaičiuoti daikto dydį, fizinę būklę, vertę, buvimo vietą (tikslų adresą) ir kitus objekto rodiklius.

Kodėl svarbu atnaujinti inventorinę pastato bylą?

Norint pakelti vertę rekomenduojama atnaujinti statinio bylą ir įregistruoti.

Jei nėra jokių pasikeitimų nuo paskutinių kadastro matavimų - nėra būtina atnaujinti inventorinės pastato bylos.

Naujos bylos nėra būtina daryti kol nedarote statinio pridavimo arba nereikalauja bankas, notaras, vertintojai.

Žemės sklypo pardavimas ir kadastriniai matavimai

Pardavimas vykdomas remiantis Registrų Centre registruotais sklypo ir statinio kadastro duomenimis, visiškai nepriklausomai kada tie matavimai atlkti.

Jei parduodamo objekto duomenys registre fiksuoti 2014 m ir jokie pakeitimai nebuvo atlikti (t.y. nebuvo vykdomos statybos), pardavimas galimas be papildomų naujų matavimų.

Atkreipkite dėmesį į žemės sklypo matavimų duomenis. Mieste negalimas žemės sklypo pardavimas, jeigu yra tik preliminarūs sklypo matavimai (nėra atlikti kadastriniai sklypo matavimai).

Nebaigtos statybos ir kadastriniai matavimai

Jei nebaigta statyba tos bylos duomenimis jau buvo priduota, tai antrą kartą pridavinėti nereikia.

Prieš parduodant nebaigtos statybos namą, neprivaloma daryti naujo nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų bylos, jei visa statybinė situacija nepasikeitė nuo 2014 metų, kai buvo atlikta paskutinė matavimo byla.

Jei 100 proc. tada būtina nes neregistruos RC, plius tada dar statinio kontrolinė ir inžinerinių tinklų nuotraukos.

Kaip vyksta žemės sklypo kadastriniai matavimai?

Žemės sklypo kadastriniai matavimai - veiksmai, kuriais nustatoma nekilnojamojo daikto tapatybė, žemės sklypo ribų posūkio taškų, geometriniai matmenys ir techniniai nekilnojamųjų daiktų parametrai, apskaičiuojamas žemės sklypo ir jame esančių žemės naudmenų plotas ir kiti šį daiktą apibūdinantys kadastro duomenys.

Žemės sklypų kadastrinių (geodezinių) matavimų metu atliekami šie veiksmai:

• Naudojant geodezinę įrangą, fiksuojami nekilnojamųjų daiktų fiziniai parametrai.
• Apskaičiuojami žemės sklypų plotai bei nustatomi matmenys.
• Identifikuojami ir pažymimi visi žemės sklype esantys statiniai, bei kiti svarbūs objektai.
• Remiantis surinktais duomenimis, sudaromi žemės sklypų planai.
• Žemės sklypų ribos paženklinamos vietovėje.
• Surinkti duomenys parengiami įregistravimui valstybės įmonės Registrų centro Nekilnojamojo turto kadastro duomenų bazėje.

Procesas susideda iš kelių etapų:

1. Sutarties pasirašymas: Sutarus dėl žemės sklypo kadastrinių matavimų, pasirašoma paslaugų sutartis.
2. Informacijos rinkimas: Matininkai surenka visą įmanomą informaciją apie matuojamo sklypo ir visų kaimyninių sklypų ribas.
3. Apmatavimai: Matininkas atlieka teritorijos apmatavimus, kad išvengti netikslumų ir sklypo ribas paženklinti labai tiksliai.
4. Ženklinimo dienos suderinimas: Matininkas sutaria su užsakovu dėl žemės sklypo ženklinimo dienos ir išsiunčiami informaciniai pranešimai suinteresuotiems asmenims.
5. Žemės sklypo ženklinimas: Į žemės sklypo ženklinimą atvykusiems kviestiniams asmenims teikiama pasirašyti ant matininko parengto žemės sklypo paženklinimo akto, kuriuos patvirtina, kad sutinka su pažymėtomis ribomis.
6. Duomenų apdorojimas: Atlikęs visus matavimus lauke, matininkas toliau savo darbą atlieka ofise, remdamasis specializuota programine įranga, padedančia apdoroti lauko matavimus, kvalifikuotas specialistas parengia žemės sklypo planą ir pateikia tikrinti Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos.
7. Registracija Registrų centre: Kai matininko suformuota skaitmeninė žemės kadastro byla pateikiama į Valstybinės įmonės Registrų Centras padalinį, sklypo savininkas pateikia prašymą į V. Į. Registrų centrą įregistruoti naujus žemės kadastrinius matavimus.

Žemės sklypo kadastriniai matavimai

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatais, žemės sklypo kadastrinių matavimų atnaujinimas yra būtinas, jeigu žemės sklype pastatyti, rekonstruoti, kapitališkai suremontuoti, nugriauti pastatai ar iškasti tvenkiniai, nutiesti keliai ar įrengti kiti inžineriniai statiniai (išskyrus tuos atvejus, kai dėl rekonstruotų ar kapitališkai suremontuotų pastatų arba inžinerinių statinių žemės sklypo užstatymo plotas ir statinių forma (konfigūracija) nepasikeičia).

Buto kadastriniai matavimai

Buto kadastriniai matavimai - tai veiksmai, kurių metu išmatuojamos bute esančios patalpos, parengiamas buto planas, nustatomi kadastro duomenys ir paskaičiuojama buto vidutinė rinkos vertė. Kadastro duomenų byla yra būtina norint įregistruoti butą Nekilnojamojo turto registre ar patikslinti įregistruoto buto kadastro duomenis.

Nekilnojamojo turto objektu laisvai disponuoti galima tik jį įregistravus Nekilnojamojo turto registre.

Buto kadastriniai matavimai atliekami norint atnaujinti kadastro duomenis atlikus buto rekonstrukcijos, kapitalinio ar paprastojo remonto darbus bei savininkui ar naudotojui pageidaujant.

Norint įregistruoti naujos statybos butą, atliekami pastato kadastriniai matavimai ir parengiamos pastato bei jame esančių butų kadastro duomenų bylos.

Atskirai sudaromos skirtingų (atskirų) pastate esančių butų kadastrinės bylos. Tuo atveju, kai butų baigtumas sutampa su viso pastato baigtumu, statybos inspekcijos pateikti dokumentai minėtų butų registravimui nėra būtini.

Naujas butas (patalpa) registruojamas tik tai tada, kai yra įregistruotas pastatas, kuriame yra butas (patalpa).

Statybos užbaigimas arba nebaigtos statybos registravimas vykdomas pastatui, todėl buto statybos baigtumas negali būti didesnis nei pastato, kuriame yra butas. Norint įregistruoti buto 100 proc. statybos baigtumą, pirmiausia turi būti įregistruotas pastato 100 proc.

Dvibučių namų kadastriniai matavimai vykdomi tokia pat eiga, kaip ir vienbučių namų.

Tuomet, kai atliekami viso statinio matavimai ir gaunama pažyma iš statybų inspekcijos, pastatas yra užregistruojamas Registrų centre.

Buto kadastriniai matavimai atliekami buto savininko prašymu.

Jūsų namo „pasas“ - kadastrinių matavimų byla

Tam, kad į naujus namus galėtumėte įsikelti ne tik su džiaugsmu, bet ir visiškai legaliai, svarbu atlikti keletą formalumų - vienas jų yra kadastriniai matavimai.

Tai - tarsi oficialus jūsų būsto „pasas“, kuriame atsispindi svarbūs duomenys apie būsto patalpų matmenis bei išdėstymą.

Kadastriniai matavimai neužima daug laiko, bet yra gana detalūs. Registrų centro specialistai nusibraižo pastatą ir lazeriniais matuokliais atlieka matavimus viduje: įvertina visas pertvaras, pažymi langus, duris, žiūri, iš ko pastatytas pastatas, vertina jo aukštį, technines savybes, inžinerines komunikacijas.

Pagal surinktus duomenis parengiama kadastrinių matavimų byla, kuri yra reikalinga, norint įregistruoti nekilnojamąjį turtą Registrų centre.

Nekilnojamojo turto vertinimas

Nekilnojamo turto vertinimas, vykstant statybos ir būstų pardavimo bumui, aktualus kaip niekada.

Be kadastrinių matavimų, Registrų centras atlieka ir turto vertinimą. Tai irgi svarbus žingsnis, nes nepriklausomo turto vertintojo ataskaita vėliau remiasi bankas bei kitos institucijos.

Turto vertinimas dažniausiai prasideda nuo techninių užduočių, dokumentų pateikimo ir patvirtinimo, NT objekto apžiūros, duomenų rinkimo, analizės bei skaičiavimo ir ataskaitos užbaigimo bei kliento informavimo.

Nekilnojamojo turto vertinimo etapai:

1. Techninės užduotys: Klientas ir vertintojas susitaria dėl poreikių, techninių sąlygų ir sudaro sutartį, kurioje nurodomi reikalavimai, terminai, suma ir kiti niuansai.
2. Dokumentų pateikimas ir patvirtinimas: Vertintojas gauna visus reikalingus dokumentus, tokius kaip nuosavybės teisės įrodymas, matavimai, kadastriniai žemėlapiai, žemės registras, pastatų planai.
3. NT objekto apžiūra: Atliekama fizinė NT objekto apžiūra, fotografuojamas turtas, pažymimi fiziniai požymiai, atliekami matavimai ir patvirtinama, kad NT objektas atitinka dokumentus.
4. Duomenų rinkimas, analizė ir skaičiavimas: Renkami naujausi duomenys apie rinkos situaciją ir objektą, analizuojami ir taikomi vertinamam NT objektui.
5. Ataskaitos užbaigimas ir kliento informavimas: Parengiama turto vertinimo ataskaita, kurioje argumentuotai nurodoma NT objekto vertė, pateikiami duomenys ir analizė.

Anot jos, turto vertinimui svarbūs keli veiksniai, tačiau auksinė NT vertinimo taisyklė nesikeičia - svarbiausia vis dar išlieka vieta. „Gera ir graži vieta - nenuneigiamas būsto privalumas. Taip pat svarbūs vertinimui tie aspektai, kuriuos dažnai matome NT skelbimuose: namo statybos metai, baigtumas, aplinka, infrastruktūra, inžineriniai statiniai (vandentiekis, nuotekų įrenginys). Visa tai sudaro būsto vertę“, - primena Registrų centro atstovė.

Registrų centro nekilnojamojo turto vertintoja sako, kad kaip ir atliekant kadastrinius matavimus, vertinimas privalo būti atliekamas atvykus į objektą - negalioja vertinimas iš nuotraukų ar nuotoliu.

Buto kadastriniai matavimai yra ir labai populiari bei labai naudinga paslauga, kurios prireikia daugybei juridinių ir fizinių asmenų kasmet.

Buto kadastriniai matavimai yra atliekami tuomet, kai butas naujai pastatomas, po rekonstrukcijos ar net kapitalinio remonto, dėl asmeninių poreikių (norint lengvesnio disponavimo) ar kitų priežasčių.

Paprastai kadastrinių ir geodezinių matavimų turinys sutapatinamas, kai kalbama apie nekilnojamųjų daiktų - žemės sklypų matavimus, nurodant, kad žemės sklypų kadastriniai (geodeziniai) matavimai - veiksmai, kuriais yra identifikuojamas nekilnojamasis daiktas, žemės sklypo ribų posūkio taškų ir statinių fizinių ribų koordinatės, geometriniai matmenys ir techniniai nekilnojamųjų daiktų parametrai, apskaičiuojamas žemės sklypo ir jame esančių žemės naudmenų plotas ir kiti šį daiktą apibūdinantys kadastro duomenys.

Kadastrinių matavimų kainos

Kadastrinių matavimų kaina paprastai priklauso nuo daugelio veiksnių (pvz: sklypo ploto, užstatymo tankumo, sklypo vietovės, sklypo sudėtingumo).

Pabrėžtina ir tai, jog skirtingos kainos vyrauja ir šias paslaugas teikiančių įmonių srityje.

Visos pateiktos kainos yra orientacinės ir be PVM.

Kodėl verta rinktis profesionalus?

Įmonės GEOMETRA specialistai kadastrinius matavimus atlieka naudodami moderniausią šiuolaikinę geodezinių matavimų techniką, naujausius GPNS imtuvus bei lazerinius tacheometrus.

KODĖL VERTA RINKTIS MŪSŲ ĮMONĖS PASLAUGAS?

• Pažangios technologijos: Įmonė naudoja naujausias GNSS sistemas, elektroninius ir robotizuotus tacheometrus, bepiločius orlaivius ir kitas pažangias sistemas, todėl garantuoja aukščiausią matavimų tikslumą.
• Patikimi specialistai: Mūsų komandoje dirba kvalifikuoti ir licencijuoti matininkai, sukaupę didelę šio darbo patirtį, bei nuolat tobulinantys profesines žinias.

tags: #geodezininkai #turto #vertinimas