Statinių projektų rengimo ir statybą leidžiančių dokumentų išdavimo tvarka reglamentuota Statybos įstatyme. Nepaisant to, kad statinių projektų rengimo tvarka nustatyta statybos techniniame reglamente STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas", o statybą leidžiančių dokumentų išdavimo procedūros ir jose dalyvaujančių subjektų teisės ir pareigos aiškiai reglamentuotos statybos techniniame reglamente STR 1.07.01:2010 „Statybą leidžiantys dokumentai", atkreiptinas dėmesys į Viešojo administravimo įstatyme ir Institucijų atliekamų priežiūros funkcijų optimizavimo gairių apraše reglamentuotą konsultacijų ūkio subjektams teikimo prievolę.
Straipsnyje aptariami rašytinio gretimo žemės sklypo savininko sutikimo vykdyti statybos (rekonstrukcijos) darbus teisiniai aspektai, jo reikšmė ir įtaka statybos procesui. Taip pat aptariami atvejai, kada toks sutikimas yra būtinas, bei teismų praktikos pavyzdžiai, susiję su šiuo klausimu.
Statybos įstatymo 23 straipsnio 7, 8, 9 ir 10 dalyse nurodyti dokumentai, kuriuos būtina pateikti, prašant išduoti atitinkamą statybą leidžiantį dokumentą.
Inspekcija gauna daug paklausimų dėl išankstinių rašytinių sutikimų ir pritarimų projektui ir statybai taikymo. 4) įvairių subjektų, nurodytų STR 1.07.01:2010 „Statybą leidžiantys dokumentai" 10 priede, rašytiniai pritarimai projektui iki pateikiant prašymą išduoti statybą leidžiantį dokumentą. Šio reglamento 6 punkte nurodyta, kad tokių rašytinių pritarimų forma yra raštai. Todėl 10 priede nurodyti subjektai, pritardami projektui, pateikia statytojui pritarimą pateiktam projektui rašto forma, bet ne pažymėdami savo pritarimą projekte.
Statytojas (užsakovas) - Lietuvos ar užsienio valstybės fizinis ar juridinis asmuo, kuris investuoja lėšas į statybą ir kartu atlieka užsakovo funkcijas. Rašytiniai bendraturčių sutikimai reikalingi prašant išduoti statybą leidžiantį dokumentą. Jais nesprendžiami būsimo statybos darbais sukurto turto pasidalijimo ar perskirstymo tarp bendraturčių klausimai. Todėl bendraturčiams, norintiems statybos darbais sukurtą nekilnojamąjį turtą registruoti visų jų (ar dalies) vardu, tikslinga sudaryti jungtinės veiklos sutartį, kuri bus pagrindas registruojant turtines teises į pastatytą (rekonstruotą, remontuotą) statinį ar jo dalis. Todėl, jei nėra sudaryta jungtinės veiklos sutartis, statybą leidžiančiam dokumentui gauti pakanka pateikti rašytinius sutikimus, o jei ji sudaryta - vietoj rašytinių sutikimų galima pateikti ir jungtinės veiklos sutartį, jei joje aptarti klausimai, kieno iš partnerių vardu bus prašoma išduoti statybą leidžiantį dokumentą.
Kada reikalingas gretimo sklypo savininko sutikimas?
Šalia esančių sklypų savininkų sutikimai dėl statybų Jūsų sklype, trumpai atsakant, yra reikalingi beveik visais atvejais, tačiau, žinoma, privalu įsigilinti į kiekvieną konkrečią situaciją. Visi atvejai, kada reikalingas šalia esančių sklypų savininkų rašytinis sutikimas dėl statybų, yra numatyti Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.
Rašytiniai šalia esančių sklypų savininkų sutikimai dėl statybų reikalingi:
- kai yra statomas užtvaras ant sklypo ribos;
- arčiau kaip 1 metras iki sklypo ribos.
Norint šiuos atstumus sumažinti, tai padaryti galima tik gavus besiribojančio žemės sklypo savininko ar valdytojo rašytinį sutikimą.
Taip pat atkreipiame dėmesį, kad STR 1.05.01:2017 7 priede nurodyta, jog besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų rašytiniai sutikimai privalomi, kai atraminė sienutė statoma ant sklypo ribos arba kai įrengiama savo sklype, jei tokios sienutės bet kurios konstrukcijos bet kurio taško aukštis (matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba) didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
Kada reikalingas statybą leidžiantis dokumentas nesudėtingųjų statinių (tarp jų ir tvorų) statybai nurodyta statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.
prie sklypo ribos (arčiau kaip 1 m iki sklypo ribos, konstrukcijoms neperžengiant sklypo ribos):
- jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 50 proc. bendro užtvaros ploto (įskaitant ir stulpų bei užtvaros cokolinės dalies, metančios šešėlį į gretimą sklypą (teritoriją), plotą) - kai statmenai užtvaros į gretimą sklypą (teritoriją) metamas šešėlis nukreiptas šiaurės kryptimi (tarp (>)330° ir (<)30°);
- jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 25 proc.
Užtvaros (tvoros) su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo ar laisvos valstybinės žemės (teritorijos) nutekėti.
Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą.
Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis. Statybos inspekcija primena, kad statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ 8 priede.
Remiantis statybos techninio reglamentu STR 1.07.01:2010, 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Norint statyti laikinuosius nesudėtinguosius statinius (visų tipų lieptus, jachtų ir valčių elingus, laikinuosius nesudėtinguosius sporto paskirties inžinerinius statinius, skirtus vandens sportui ir pramogoms organizuoti), išskyrus hidrotechnikos statinius, kuriems sutikimai išduodami atskiru Nacionalinės žemėstarnybos direktoriaus sprendimu patikėjimo teise valdomuose valstybinės reikšmės paviršiniuose vandens telkiniuose ir bendrosios dalinės nuosavybės teise valstybės ir privačių asmenų valdomuose vandens telkiniuose yra būtinas sutikimas.
Sutikimus išduoda Nacionalinės žemės tarnybos apygardų žemėstvarkymo ir administravimo skyriai. Sutikimai išduodami per Žemės informacinę sistemą (toliau - ŽIS).
Jei tiksliai nežinote, ar Jums yra reikalingas kaimyninių sklypų savininkų sutikimas dėl numatyto statyti statinio ar pastato, kviečiame kreiptis į mus - profesionaliai ir greitai įvertinsime Jūsų situaciją ir atsakysime, ar Jums yra reikalingas šalia esančių sklypų savininkų rašytinis sutikimas. Kviečiame kreiptis el. paštu, telefonu arba užpildžius užklausos formą.
Teismų praktika
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas byloje Nr. 3K-3-69-1075/2024 nurodė, kad rašytinis gretimo žemės sklypo savininko sutikimas vykdyti statybos (rekonstrukcijos) darbus traktuotinas kaip vienašalis sandoris, įpareigojantis jį sudariusį asmenį.
Kitaip tariant, rašytinį sutikimą davusiam asmeniui atsiranda pareiga netrukdyti įgyvendinti tų teisių, kurias rašytiniu sutikimu jis suteikė šio sutikimo adresatui, o šis įgyja teisę nekliudomai įgyvendinti rašytiniu sutikimu suteiktą teisę (CK 1.63 straipsnio 3, 4 dalys).
Sutikimas vykdyti statybos darbus neabejotinai turi vienokios ar kitokios įtakos rašytinį sutikimą duodančio asmens teisėms ar interesams, todėl tam, kad sutikimą duodantis asmuo galėtų įvertinti statybos darbus inicijuojančio asmens būsimų veiksmų poveikį jo teisėms ir interesams, galimas statytojas turi savo ketinimus jam atskleisti, pateikdamas išsamią informaciją, reikšmingą asmens tikrajai valiai, išreiškiamai duodamu sutikimu, susiformuoti.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinė byla Nr. e3K-3-157-381/2024 teisėjų kolegija išaiškino, kad siekiant gauti statybą leidžiančius dokumentus - leidimą atlikti statinio paprastąjį remontą (kai toks leidimas yra būtinas) ir leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį, be kita ko, būtina pateikti visų bendraturčių rašytinius sutikimus arba butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sprendimą, kuriuo pritariama atitinkamiems statybos darbams ar statinio ar jo dalies paskirties keitimui.
Vertinant, kuris iš nurodytų būdų taikytinas pastato bendraturčių ar pastato kitų patalpų savininkų sutikimams gauti konkrečiu atveju, būtina nustatyti, ar teisiniai santykiai susiklostę tarp bendraturčių, kurie įgyvendina bendrosios nuosavybės teisę į kitos paskirties nuosavybės teisės objektus, ar tarp daugiabučių gyvenamųjų namų bendraturčių.
Pažymėtina, kad bent vieno iš statinio ar (ir) žemės sklypo bendraturčių sutikimo atlikti statybos darbus nebuvimas, kai būtina gauti visų bendraturčių sutikimus, yra pakankamas pagrindas statybos leidimą pripažinti neteisėtu.
Bendraturčio atsisakymas duoti sutikimą turi būti protingai motyvuotas, pagrįstas, atskleidžiantis pateikto projektinio pasiūlymo negatyvų poveikį, grėsmę jo, kaip bendraturčio, teisėms ir teisėtiems interesams.
Lietuvos vyriausiojo administracinio teisėjų kolegija administracinėje byloje Nr. eA-41-492/2025 konstatavo, kad ji neturi pagrindo vertinti, kad STR 2.02.02:2004 3 priedo 1.4 punkte, STR 1.05.01:2017 8 priedo 9 punkte numatytų išimčių taikymas miestų senamiesčiuose, centruose bei kitose miesto dalyse, teritorijose, kur yra istoriškai susiklostęs perimetrinis užstatymas, turi būti suprantamas išimtinai tik vienos valdos (sklypo) atžvilgiu, ir tik teritorijos vertingosios savybės prasme.
Teisėjų kolegija pažymi, kad teismas, spręsdamas, ar atsakovas išduodamas ginčijamą SLD, pagrįstai nustatė, jog Žemės sklypas patenka į teritorijos dalį, kurioje yra susiformavęs istorinis perimetrinis užstatymas, ar Pastato rekonstrukcijai ant gretimo sklypo ribos buvo reikalingas pareiškėjo, besiribojančio žemės sklypo savininko, sutikimas, visų pirma turėjo nustatyti, kokios pareiškėjo, besiribojančio žemės sklypo savininko, teisės pažeidžiamos, kaip jo teisių apimtis pasikeistų, jei būtų įgyvendinti Projekto sprendiniai, kaip pareiškėjo nurodomi nuosavybės teisių ribojimai susiję / yra nulemti galiojančių teritorijų planavimo sprendinių.
Apibendrinant, rašytinis gretimo sklypo savininko sutikimas yra svarbus dokumentas, reikalingas tam tikrais atvejais vykdant statybos darbus. Šis sutikimas turi būti aiškus, išsamus ir atitikti teisės aktų reikalavimus. Teismų praktika rodo, kad sutikimo davimas sukuria tam tikras pareigas sutikimą davusiam asmeniui, o statytojas turi pateikti visą reikšmingą informaciją, kad sutikimas būtų duotas sąmoningai ir pagrįstai.
8 priedas. Minimalūs atstumai iki gretimo sklypo ribos
Lango montavimui pagrindo lyginimas Karkasinio namo statyba
tags: #gretimo #sklypo #savininko #sutikimas #atsaukiamas