Nuo 2024 metų sausio Lietuvoje įsigalios nauja Statybos įstatymo redakcija, kurioje numatoma, kad sandorius dėl naujų ar rekonstruotų gyvenamosios paskirties patalpų bus galima sudaryti tik esant šimtaprocentiniam pastato statybos baigtumui. Šiame straipsnyje aptarsime, ką tai reiškia pirkėjams ir vystytojams, kaip vyksta nebaigtos statybos registravimas ir kokie teisės aktai tai reglamentuoja.
Kas keičiasi?
Šimtaprocentinio pastato statybos baigtumo reikalavimą ketinama taikyti gyvenamosios paskirties patalpų įsigijimui, pavyzdžiui, daugiabučiuose pastatuose. Tačiau atnaujintas teisinis reglamentavimas nepakeis negyvenamųjų patalpų (pavyzdžiui, loftų, kūrybinių dirbtuvių) bei individualiųjų gyvenamųjų namų įsigijimo tvarkos.
Kad būtų galima sudaryti pardavimo sandorius, šiuo metu teisinis reguliavimas reikalauja 85 proc. statybos baigtumo. Šis procentas reiškia, kad statinio projektas dar nėra iki galo išpildytas, pavyzdžiui, gali būti nesutvarkytos nuotekos ar nepabaigti kiti inžineriniai darbai.
Pagrindinė dabartinio reguliavimo rizika pirkėjams:
- Gali atsitikti tokia situacija, kad projekto vystytojas parduos pirkėjui 85 proc. baigtumo patalpas ir bankrutuos.
- Tuomet naujajam savininkui tektų atsakomybė pabaigti statybas, o tai reikštų nemenką papildomą finansinę naštą pirkėjui.
Kada statyba laikoma 100 proc. baigta?
Pagal Statybos įstatymą, 100 proc. statybos baigtumas laikomas pasiektu, kai Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui yra pateikiama statinio kadastro duomenų byla ir yra pasirašomas statybos užbaigimo aktas.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad statybos baigtumas neapima buto apdailos įrengimo. Įrengimu teks pasirūpinti pirkėjams. Tačiau pažymėtina, kad būdas, kaip vystytojas suprojektavo ir išdėstė inžinerinius tinklus, gali riboti būsto apdailos įrengimo galimybes pirkėjui.
Ar šie pokyčiai sudarys pagrindą nekilnojamojo turto kainų augimui?
Nauja tvarka vystytojams gali reikšti didesnes sąnaudas, nes, pagal dabartinę tvarką, vystytojai organizuoja pinigų srautus taip, kad užregistravus 85 proc. statybos baigtumą patalpos yra parduodamos, o gaunamos lėšos skiriamos likusių darbų finansavimui.
Pagal naują tvarką, vystytojai neteks tokių apyvartinių lėšų. Tai reiškia, kad jie, skolindamiesi lėšas iš finansų įstaigų, turės gauti finansavimą reikalingą nebe 85 proc., o 100 proc.
Dėl didesnio statybos baigtumo procento reikalavimo didėja rizika vystytojams: praradus galimybę finansuoti statybos užbaigimą 100 proc., statinio savininkas (projekto vystytojas) atsidurtų tokioje situacijoje, kad neturėtų teisės parduoti gyvenamųjų patalpų, esančių nebaigtuose statyti statiniuose ir negalėtų gauti lėšų statybai užbaigti.
Preliminariosios sutartys
Nauji pakeitimai neturės įtakos galimybei sudaryti preliminariąsias sutartis. Pirkėjai ir toliau galės išsirinkti būstą iš vystytojo pateikiamų projekto brėžinių ir sumokėti rezervacijos mokestį už pasirinktą butą, tačiau sudaryti pagrindinę sutartį ir įregistruoti nuosavybę bus galima tik įregistravus 100 proc. statybos baigtumą.
Ar šie pokyčiai tikrai padės labiau apsaugoti pirkėjus?
Nepaisant to, kad notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį bus galima sudaryti tik pasiekus 100 proc. statybos baigtumą, tačiau visuotinai yra susiformavusi praktika, kad pirkėjai, sudarę preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis (dar neturėdami nuosavybės), jau sumoka butų rezervacijos mokesčius ir pradeda investuoti asmenines lėšas į buto apdailos darbus, siekdami greičiau įsirengti butą ir pradėti jame gyventi.
Tokiose situacijose, projekto vystytojui bankrutavus, pirkėjas vis tiek patirtų didelius finansinius praradimus, kadangi į buto, kurio asmuo neturi nuosavybės teise, apdailos darbus jau būtų investavęs lėšas.
Pinigų, sumokėtų už buto rezervaciją, susigrąžinimo procesas pirkėjui taip pat netaptų lengvesnis.
Nebaigtos statybos registravimas
Labai dažnai, nepriklausomai nuo aplinkybių, reikalingas tampa nebaigtos statybos registravimas. Dažnai nebaigtos statybos pridavimas vyksta etapais, t. y. pirmiausia, kai yra įrengiami namo pamatai, yra atliekami pirmieji kadastriniai matavimai. Tokiais atvejais statybos baigtumas dažniausiai vertinamas iki 10 procentų.
Būna atvejų, kai reikia įregistruoti statinio didesnį baigtumo procentą nei buvo įregistruotas anksčiau. Tokiais atvejais statybos baigtumas gali siekti iki 80 procentų. Nekilnojamojo turto registre, reikia pateikti prašymą bet kuriame Regostrų centro padalinyje.
Dokumentai, reikalingi nebaigtos statybos registravimui:
Tokiais atvejais privaloma pateikti tam tikrus dokumentus, t. y. Būtent ši pažyma yra pagrindas įregistruoti nebaigtą statyti statinį ir nuosavybės teises į jį Nekilnojamojo turto registre.
Nebaigtos statybos registravimas turi ir tam tikrų sąlygų, į kurias reikia atkreipti dėmesį. Jei statinio statytojas yra ne vienas asmuo, kartu su pagrindiniais dokumentais reikia pateikti bendrosios jungtinės veiklos sutartį, patvirtintą įstatymų nustatyta tvarka.
Nebaigtos statybos registravimas vyksta gana paprastai - Nekilnojamojo turto registre per Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinę sistemą „Infostatyba“. O kai nebaigtas statyti ar rekonstruoti nesudėtingasis statinys - pažymos apie nebaigto statyti nesudėtingojo statinio statybą.
Lietuvoje nebaigtos statybos registravimas reglamentuojamas teisės aktais. Tačiau aktualūs yra ir Nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, ir Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymas, ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos viršininko 2016 m. birželio 8 d. įsakymas Nr. 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas“.
Nekilnojamojo turto mokestis
Nekilnojamojo turto (toliau ― NT) mokestis yra skaičiuojamas nuo visų Jums priklausančių, įsigyjamų NT objektų (gyventojams už komercinės paskirties, o juridiniams asmenims už visą nuosavybės teise priklausantį, įsigyjamą ar ir perimtą iš fizinio asmens nekilnojamąjį turtą (arba jo dalį)), bendros mokestinės vertės.
Masiniu būdu vertinamo nekilnojamojo turto objekto mokestinę vertę galima sužinoti Valstybės įmonės Registrų centras svetainėje įvedus NT unikalų numerį. Unikalus numeris yra suteiktas kiekvienam registruotam objektui.
Naujai nustatytos NT objektų mokestinės vertės nekilnojamojo turto mokesčiui apskaičiuoti naudojamos 5 metus, pradedant nuo 2021 m. mokestinio laikotarpio.
Gyventojai neatlygintinai vieną kartą per mokestinį laikotarpį gali užsisakyti Nekilnojamojo turto mokestinės vertės išrašą vienam NT objektui arba (savininkui paprašius) visiems NT objektams esantiems viename registre. Registrų centras per 7 darbo dienas parengia ir įteikia Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodoma nekilnojamojo turto objekto mokestinė vertė.
Kaip užsisakyti Nekilnojamojo turto mokestinės vertės išrašą:
- Elektroniniu būdu per Registrų centro klientų savitarnos sistemą išskyrus turtui, kuris turi būti vertinamas išlaidų (kaštų) metodu.
- El. paštu išsiuntus užpildytą ir e. parašu pasirašytą laisvos formos prašymą el.
Jeigu išraše esančio NT objekto vertės nustatymo būdas yra „Atkuriamoji vertė“ ir nustatymo data yra anksčiau nei 5 metai, arba neradote ieškomo NT objekto mokestinės vertės Registrų centro internetinėje svetainėje, pvz.: Jums reikia kreiptis į Registrų centrą ir užsakyti NT vidutinės rinkos ir / ar mokestinės vertės perskaičiavimą vienu iš aukščiau nurodytų būdų.
Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas išlaidų (kaštų) metodu atliekamas NT, kurio vidutinė rinkos vertė nėra nustatoma masinio vertinimo būdu (pvz. sandėliavimo, pramoniniai ir inžineriniai statiniai, kūrybinės dirbtuvės ir pan.). Apskaičiuotos vidutinės rinkos vertės mokesčiams galioja ne ilgiau nei 5 metus.
Jei jums priklauso tik dalis NT objekto, tuomet tos dalies mokestinė vertė apskaičiuojama visą NT objekto vertę padauginus iš turimos dalies. Pvz.: jums priklauso 1/3 administracinės patalpos, kurio mokestinė vertė yra 12 000 eurų, tai turimos dalies mokestinė vertė 12 000 eurų x 1/3 = 4 000 eurų.
Mokesčio tarifus nustato savivaldybės - nuo 0,5 procento iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės. Savivaldybių sprendimus dėl nekilnojamojo turto mokesčio tarifų rasite čia.
Nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijos KIT711 formoje yra nurodoma savivaldybėje esančio nuosavo ar perimto nekilnojamojo turto, apmokestinamo pagal nurodytą tarifą, vertė. Jei turite keletą NT objektų vienoje savivaldybėje, tuomet jų vertes turite sudėti, jei tiems objektams yra taikomas tas pats mokesčio tarifas.
Statybos užbaigimas - 100 procentų
Frazė „statinio baigtumas - 100 procentų“ visuomet sukelia palengvėjimą ir džiaugsmą. Visas statybos užbaigimas yra reglamentuotas ir apibrėžtas Statybos įstatyme, kuris numato, kad statyba gali būti laikoma užbaigta tam tikrais atvejais, t. Atlikus visus statybos darbus ir išdavus statybos užbaigimo aktą.
Jeigu reikia, atsižvelgiant į pastato tipo specifiką, gali būti parengiamos ir kitos projekto dalys.
Aktualu žinoti, kad Statybos užbaigimo tvarką reglamentuoja Statybos įstatymas (28 straipsnis) ir Statybos techninis reglamentas STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.
Jau minėtas Statybos įstatymas numato, kad yra atvejų, kada statybos užbaigimo aktas neišduodamas, o deklaracija apie statybos užbaigimą nesurašoma ir statinio ekspertizės rangovas negali tvirtinti deklaracijos apie statybos užbaigimą.
Asmuo, norintis pakeisti Nekilnojamojo turto registre įregistruoto buto kadastro duomenis (100% baigtumas), Registrų centro teritoriniam padaliniui kartu su prašymu turi pateikti atnaujintą buto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, nurodytų Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 11 straipsnyje, kurioje užfiksuotas 100% baigtumas. Nekilnojamojo turto registre turi būti įregistruotas baigtas statyti gyvenamasis namas.
Nekilnojamojo turto registro nuostatai nustato prašymų pakeisti nekilnojamojo daikto duomenis tvarką. Nuostatų 26 punkte nurodyta, kad prašymą pakeisti duomenis nekilnojamojo daikto registro įraše pateikia daiktinių teisių į šį nekilnojamąjį daiktą turėtojas, įstatymo įgaliota institucija arba asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu ar išregistravimu. Prašymą asmuo paduoda pats arba per savo atstovą, turintį įstatymų nustatyta tvarka išduotą įgaliojimą.
Buto kadastriniai matavimai
Buto kadastriniai matavimai - tai veiksmai, kurių metu išmatuojamos bute esančios patalpos, parengiamas buto planas, nustatomi kadastro duomenys ir paskaičiuojama buto vidutinė rinkos vertė. Kadastro duomenų byla yra būtina norint įregistruoti butą Nekilnojamojo turto registre ar patikslinti įregistruoto buto kadastro duomenis.
Nekilnojamojo turto objektu laisvai disponuoti galima tik jį įregistravus Nekilnojamojo turto registre. Buto kadastriniai matavimai atliekami norint atnaujinti kadastro duomenis atlikus buto rekonstrukcijos, kapitalinio ar paprastojo remonto darbus bei savininkui ar naudotojui pageidaujant.
Norint įregistruoti naujos statybos butą, atliekami pastato kadastriniai matavimai ir parengiamos pastato bei jame esančių butų kadastro duomenų bylos. Naujas butas (patalpa) registruojamas tik tai tada, kai yra įregistruotas pastatas, kuriame yra butas (patalpa). Statybos užbaigimas arba nebaigtos statybos registravimas vykdomas pastatui, todėl buto statybos baigtumas negali būti didesnis nei pastato, kuriame yra butas.
Norint įregistruoti buto 100 proc. statybos baigtumą, pirmiausia turi būti įregistruotas pastato 100 proc. Buto kadastriniai matavimai atliekami buto savininko prašymu.
Gyvenamosios vietos deklaravimas
Gyvenamosios vietos deklaravimas yra privalomas visiems Lietuvos Respublikos piliečiams be išimties. Ir tai ne tik formalumas, bet ir teisiškai reikšmingas veiksmas, turintis įtakos įvairioms sritims, tokioms kaip: socialinės išmokos, rinkimų teisė ir kt.
Gyvenamosios vietos deklaravimas - tai oficialus pranešimas valstybei apie savo faktinę gyvenamąją vietą. Deklaruotos gyvenamosios vietos adresus savo veikloje naudoja Lietuvos paštas, pagalbos tarnybos ir viešos institucijos.
- Socialinių išmokų ir paslaugų: gyvenamosios vietos deklaravimas yra būtinas norint gauti įvairias socialines išmokas, pavyzdžiui, motinystės išmokas, vaiko pinigus, socialines pašalpas ir kt.
- Deklaruoti savo gyvenamąją vietą būtina persikėlus į kitą būstą, pakeitus miestą, grįžus iš svetur, bei visais kitais atvejais.
- Internetu per e.
Gyvenamąją vietą deklaruoti reikia per 30 dienų nuo faktinio atvykimo į naująją gyvenamąją vietą. Paprasčiausias būdas sužinoti savo deklaruotą gyvenamąją vietą yra prisijungus prie Registrų centro savitarnos, horizontalioje menių juostoje pasirinkti Gyventojų registras, tuomet vertikalioje meniu juostoje pasirinkti Susipažinimas su savo duomenimis Gyventojų registre ir paspausti mygtuką Susipažinti.
Daugiau informacijos apie gyvenamosios vietos deklaravimą galima rasti Registrų centro interneto svetainėje.
Taip, nuomininkas turi teisę deklaruoti gyvenamąją vietą nuomojamame bute. Nurodytu dokumentu, patvirtinančiu asmens teisę gyventi patalpoje, yra laikomas ne tik patalpos savininko sutikimas, bet ir patalpų nuomos sutartis.
Nuomininkas taip pat turi teisę paprasta rašytine forma sudarytą gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį įregistruoti nekilnojamojo turto registre be atskiro buto savininko sutikimo. Ir nors sutikimo nereikia, tikriausiai neetiška būtų nepranešti savininkui, kad ketinate deklaruotis jo būste, todėl visais atvejais rekomenduojama būsto savininkui pranešti.
Jeigu norite papildomos informacijos apie gyvenamosios vietos deklaravimą, registrų centro puslapyje yra išsami klausimų ir atsakymų lentelė, susijusi su gyvenamosios vietos deklaravimu, ją skaityti galite ČIA.
Profesionali pagalba
Mes esame UAB Sinergijos projektai - profesionali ir patikima komanda, kuri specializuojasi namo pridavimo, statybos užbaigimo ir su tuo susijusių dokumentų tvarkymo paslaugose visoje Lietuvoje. Per metus pridėjome jau daugiau nei 850 objektų - nuo naujos statybos gyvenamųjų namų iki senesnės statybos pastatų. Gyvenamosios ir kt. Teikiame greito namų pridavimo ir profesionalios pagalbos namų pirkėjams paslaugas.
Padėsime sutvarkyti statybos, rekonstrukcijos ar įteisinimo dokumentus, įvertinti būsto būklę, galimas išlaidas, aplinkos rizikas bei infrastruktūrą.
Atsiliepimai:
- „Įmonė puiki ir daug išmananti savo srityje. Mano situacija buvo neeilinė ir teko susidurti su daug nebaigtų darbų, bet jie neišsigando iššūkiu ir viską sutvarkė profesionaliai. Aš likau nustebintas kaip greitai ir aiškiai viskas buvo sutvarkyta. Į man rūpimus klausimus buvo atsakyta žaibiškai."
- „Labai džiaugiamės laimėjimu!!! Dideliausia padėka asmeniškai Alinai Velykienei ir komandai. Smagu, kad yra tokių žmonių, kurie laikosi duoto žodžio. Rekomendacijos pačios geriausios. Tikrai verta kreiptis į UAB “Sinergijos projektai” del greito namo pridavimo. Dideliausios sėkmės Jums visur ir visada."
- „Dėkojame Alinai ir jos komandai, už padarytą darbą, o jo tikrai buvo nemažai, mūsų atvejis buvo ne iš paprastų kur reikėjo nemažai pastangų laiko ir nervų... Linkime Jums, kad Jūsų verslas tik plėstųsi!"
- „Gyvenant užsienyje buvo sudėtinga susitvarkyti su dokumentais dėl žinių ir laiko trūkumo. Sinergijos projektai pasirūpino viskuo pradžios iki pabaigos."
tags: #gyenamuju #patalpu #iregistravimas