Individualių gyvenamųjų namų rinkos analizė Vilniuje

Vilnius, Lietuvos sostinė, nuolat plečiasi ir tobulėja, o su tuo kinta ir nekilnojamojo turto rinka. Individualių gyvenamųjų namų rinka šiame mieste tampa vis svarbesne. Vilnius yra ne tik kultūrinis ir ekonominis centras, bet ir patrauklus būsto rinkos objektas tiek gyventojams, tiek investuotojams.

Vilniaus panorama

Tyrimas šioje srityje ne tik suteiks galimybę geriau suprasti šios rinkos dinamiką, bet ir padės nustatyti potencialias investavimo galimybes. Pažvelgsime giliau į šią sritį, siekdami nustatyti įvairius rinkos veiksnius.

Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga Vilniuje

Nekilnojamojo turto rinka Vilniaus mieste, kaip ir visoje Lietuvoje, pastaraisiais metais vystėsi dinamiškai. Vienas stipriausių tokių efektų buvo pastebimas gyvenamosios paskirties būsto rinkoje - bumo metu šis segmentas buvo vienas labiausiai spekuliatyvių, taigi jo kainų pokyčiai svyravo labai plačiuose rėmuose (iki 50%), ypač butų rinkoje.

Nereikia pamiršti, kad ne visi nekilnojamojo turto rinkos dalyviai yra vienodai informuoti, taigi pirkėjai patikėję ilgalaikiu būsto kainų augimu tiesiogiai prisidėjo prie dar didesnio kainų kilimo. Neseniai praūžęs NT kainų bumas Lietuvoje uždavė esminį klausimą NT pirkėjams: ar turtas dar pigs, o gal jau pasiektas kainų dugnas.

Butų Kainų Pokyčiai 2009-2010 Metais

Apibendrinti VĮ "Registrų Centras" 2009 - 2010 metų statistiniai duomenys rodo, jog bendras butų kainų lygis Vilniaus mieste 2009 m. krito maždaug 22%. Kainų kritimui esminės įtakos turėjo vis dar prasti šalies ekonomikos rodikliai, niūrios jų prognozės, sugriežtėjusi bankų kreditavimo politika, bei sudėtinga NT vystytojų padėtis - didžioji pastarųjų dalis, spaudžiami finansinių įsipareigojimų, negalėjo laukti būsto rinkos atsigavimo, todėl norint atsiskaityti su kreditoriais, butus teko pardavinėti net ne už savikainą, o gerokai pigiau.

Tuo tarpu potencialūs pirkėjai laukė butų kainų dugno ir būsto pirkimo planus atidėjo geresniems laikams. Kainos kritimui įtakos taip pat turėjo ir tai, jog dalis pirkėjų atmetė planuojamo įsigyti naujo buto rezervaciją.

Analizuojami tik tie butai, kurių kainos tilpo į nustatytus rėmus: senos statybos butams 1500 - 5300 Lt už kv. metrą, o naujos statybos 2700 - 6400 Lt už kv. metrą.

Pasirinktą laikotarpį didžiausias butų kainų kritimas užfiksuotas antrąjį 2009 metų ketvirtį, kuomet butų kainos krito apie 14%. Antroje metų pusėje butų kainų kritimas kiek sumažėjo. Trečiąjį 2009 metų ketvirtį butų kainos krito dar apie 3%, o ketvirtąjį dar apie 2%. Iš viso per 2009 metus butų kainos krito apie 22%.

Individualių gyvenamųjų namų kainų pokyčiai Vilniuje per pastaruosius 5 metus

Išanalizavę šias dvi lenteles galime teigti, jog 2018 m. naujos statybos namų, kurie pastatyti centre ir prestižiniuose rajonuose, su daline apdaila kainos prasidėdavo nuo 280 000 Eur., o 2023 m. - nuo 350 000 Eur. Tuo tarpu senos statybos įrengtų namų, kurie pastatyti tuose pačiuose rajonuose, 2018 m. kainos prasidėdavo nuo 250 000 Eur., o 2023 m. - nuo 330 000 Eur. Pastebime, kad per 5 metus individualių gyvenamųjų namų kainos pakilo 70 80 tūkst. Eur.

Taip pat, iš šių dviejų lentelių matome, kad 2018 m. naujos statybos namų, kurie pastatyti gyvenamuosiuose rajonuose, kainos prasidėdavo nuo 190 000 Eur., o 2023 m. - nuo 200 000 Eur. Tuo tarpu senos statybos įrengtų namų tuose pačiuose rajonuose 2018 m. kainos prasidėdavo nuo 170 000 Eur., o 2023 m. - nuo 200 000 Eur. Šių namų kainos per 5 metus kilo neženkliai, apie 10 30 tūkst.

Ar verta investuoti į nekilnojamą turtą Vilniaus mieste?

Nekilnojamasis turtas yra investicija ir kaip bet kokia investicija, jis turi atsipirkti, taigi ypatingai svarbu žinoti, kaip keisis turto kaina tiek artimoje, tiek tolimoje ateityje. Kainų kilimo priežastys kelerius metus iš eilės yra tos pačios: itin palankios banko paskolų sąlygos, žemas apsirūpinimo būstu lygis (lyginant su kitomis ES šalimis senbuvėmis), per maža naujų būstų pasiūla, aukščiausią perkamąją galią turinčių žmonių koncentracija didmiesčiuose.

Taip pat didelę įtaką rinkai turi visuomenėje įsigaliojusios nuostatos, kad „nekilnojamojo turto kainos kilo, kils ir apskritai jos negali nekilti“. Remdamiesi nuostata, kad ateityje kainos gali dar labiau kilti (pvz., labai populiari nuostata, kad kainos iki euro įvedimo tturi būtinai kilti) žmonės drąsiai perka būstą, nes tikisi, kad jis ateityje dar labiau brangs.

Vis daugiau žmonių genami tokių lūkesčių perka būstą ne tik savo poreikiams (gyventi), bet ir investuodami - įsigyja antrąjį, trečiąjį ir n-tąjį būstą, kad gautų pajamų iš nuomos arba tikėdamiesi vėliau pelningai perparduoti. Naujos statybos butai kartais rezervuojami net neturint finansinių išteklių sumokėti visą buto kainą - tikintis, kad dar neatėjus laikui įmokėti pagrindinę sumą pavyks surasti pirkėją, kuris už buto rezervaciją sumokės daugiau.

Didėjanti pperpardavinėtojų, ypač neprofesionalių, veikla pradeda kelti ir tam tikrą nerimą, kadangi lengvai užsidirbti nori vis daugiau žmonių, nieko nenutuokiančių nekilnojamojo turto rinkoje bei sunkiai besiorientuojančių situacijoje. Prognozuojant rinkos ateitį galima teigti, kad kainos jau po truputį pradeda siekti „lubas“ t.y., ppamažu artėti prie senųjų ES šalių būsto kainų.

Todėl net ir žinodami didelę gyvenamųjų būstų paklausą bei menkas galimybes greitai padidinti būsto pasiūlą, prognozuoju, kad didieji būsto kainų kilimai (30-50 proc. per metus) artimiausiu metu vargu ar kartosis. Atsižvelgiant į Lietuvos ekonomikos plėtros prognozes, galimą palūkanų normų augimą, bei kur kas lėtesnį (lyginant su būsto kainų augimu) gyventojų perkamosios galios augimą, labiausiai tikėtina, kad artimiausiais metais būsto kainos turėtų nusistovėti tam tikrame lygyje, o jų augimas neviršyti 10-15 proc. per metus.

Kad butai pigs neįtikėtina dėl per mažos naujų būstų pasiūlos bei sąlyginai aukštos būstų statybos savikainos. Senų butų kainų augimo nesitikima, nes vis rečiau potencialūs pirkėjai žvalgosi į tokius butus, jei finansinės galimybės leidžia įsigyti naują. Butų segmente greičiausiai parduodami naujos statybos 1-2 kambarių butai - per 2-3 savaites. 3 kambarių, 65-75 kv. m ploto naujos statybos butai rinkoje dažniausiai pardavinėjami 1-3 mėnesius.

Kiek ilgiau tenka pardavinėti senus, 1-3 kambarių butus blokiniuose namuose, kadangi pardavėjai už jjuos neretai tikisi gerokai aukštesnės kainos. Šiuo metu labai paklausūs iki 10 arų namų valdos sklypai naujai suformuotuose sklypų masyvuose ir sklypai daugiaaukštei arba mažaaukštei statybai su parengtais detaliaisiais planais.

Individualių namų segmente tarp pirkėjų paklausiausi naujos statybos namai, su daline apdaila, kainuojantys iki 500 tūkst. litų, ir pilnai įrengti, kainuojantys iki 700 tūkst. litų. Jų pardavimo laikas vidutiniškai trunka iki 3 mėnesių. „Pastebima tendencija, kad atsiranda vis didesnė paklausa ir brangesniems namams, kainuojantiems milijoną ar kelis. Jų pasiūla nėra labai didelė. Ilgiausiai rinkoje užsilaiko butai, kurių kaina siekia daugiau kaip 600 tūkst. litų, nes tiek mokėti galinčių klientų ratas yra ganėtinai mažas - tokie ir brangesni nei 1 mln. „Nekilnojamojo turto objektų pardavimo laikas labiausiai priklauso nuo to objekto kainos.

Daugeliu atvejų, pervertinus objekto vietą iir užsiprašius didesnės nei normalios rinkos kainos vidutinis realizavimo laikas neretai prailgėja daugiau nei dvigubai. Jau kurį laiką gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka dėl įvairių priežasčių yra pakankamai išsibalansavusi. Komercinio nekilnojamojo turto rinka vystosi kur kas nuosekliau. Kai kurie gyvenamieji objektai nuperkami per kelias valandas, jei tik dėl nepakankamo informuotumo pardavėjas nusistato mažesnę nei rinkos kainą

Komercinių patalpų rinkoje šiemet prekybos ir biuro patalpų rinkoje tokių kainų kilimų, kokie buvo būsto rinkoje, neužfiksuota. Komercinės patalpos (biuro, prekybos patalpų) šiemet pabrango apie 15-25 proc. Nors paklausos ir pasiūlos santykis komercinių patalpų rinkoje taip pat yra iškreiptas: norinčių įsigyti patalpas komercijai palankiose zonose (ypač naujuose pastatuose) yra daugiau nei norinčių parduoti. Tačiau šio nekilnojamojo turto neskubama pirkti „kol dar labiau nepabrango“.

Perkant komercines patalpas priimami racionalesni sprendimai, kreipiant dėmesį į objektyvius faktorius, o ne į gandus ar pažįstamų nuomonę. Ir biurų, ir prekybos patalpų nuomos kainos šiais metais labai nekilo. Didesnių pokyčių nenumatoma ir artimiausiu metu.

tags: #gyvenamuju #namu #mariai #analize