Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat vystosi, todėl svarbu užtikrinti profesionalumą, kokybiškas paslaugas ir vartotojų interesų apsaugą. Šiame straipsnyje apžvelgsime NT vertinimo metodus, teisinį reguliavimą ir mokymus, skirtus NT agentams ir brokeriams Lietuvoje.
Teisinis reguliavimas
Nekilnojamojo turto agentų (brokerių) veikla Lietuvoje yra reglamentuojama įvairiais teisės aktais, siekiant užtikrinti profesionalumą, kokybiškas paslaugas ir vartotojų interesų apsaugą. 2018 m. birželio 30 d. įstatymu Nr. XIII-1342 (TAR, 2018, Nr. 4 ir 2024 04 18 įstatymu Nr. XIV-2543 (TAR, 2024, Nr. XIV-2543) yra nustatyti reikalavimai juridiniams asmenims, vykdantiems nekilnojamojo turto agento (brokerio) veiklą.
Informacijos apie naudos gavėjus teikimas
Visi Lietuvos Respublikoje įsteigti juridiniai asmenys, išskyrus tuos, kurių vienintelis dalyvis yra valstybė ar savivaldybė, privalo gauti, atnaujinti ir saugoti tikslią informaciją apie savo naudos gavėjus. Ši informacija apima naudos gavėjo vardą, pavardę, gimimo datą, asmens kodą, valstybę, išdavusią asmens tapatybę patvirtinantį dokumentą, gyvenamąją vietą, jo turimas nuosavybės teises ir apimtį (akcijų skaičių procentais, balsavimo teisių skaičių procentais) arba kitokios kontrolės teises (valdybos pirmininkas, valdybos narys, vadovas, vyresnysis vadovas, kitos pareigos, perleistų balsavimo teisių skaičius procentais). Šią informaciją būtina pateikti Juridinių asmenų dalyvių informacinės sistemos (JADIS) tvarkytojui ne vėliau kaip per 10 dienų nuo duomenų pasikeitimo.
Jeigu valstybė ar savivaldybė yra vienas iš juridinio asmens dalyvių, informacija Juridinių asmenų dalyvių informacinės sistemos (JADIS) tvarkytojui teikiama tik apie kitus to juridinio asmens naudos gavėjus. Ši nuostata taikoma patikos paslaugų teikėjams tais atvejais, kai vienintelis patikėtinis ar asmuo, einantis lygiavertes pareigas, yra įsteigtas ar gyvena Lietuvos Respublikoje arba patikos tikslais turi verslo santykių ar nekilnojamojo turto tik Lietuvos Respublikoje.
Informavimas apie veiklos pradžią ar pabaigą
Juridinis asmuo, pradėjęs vykdyti patikos ar bendrovių steigimo, administravimo, nekilnojamojo turto agento (brokerio), mokesčių konsultavimo paslaugų teikėjo veiklą ar ją nutraukęs, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo veiklos pradžios ar pabaigos privalo informuoti Juridinių asmenų registro tvarkytoją apie patikos ar bendrovių steigimo, administravimo, nekilnojamojo turto agento (brokerio), mokesčių konsultavimo paslaugų teikėjo veiklos vykdymą ar tokios veiklos vykdymo pabaigą.
Fizinis asmuo, pradėjęs vykdyti patikos ar bendrovių steigimo, administravimo, nekilnojamojo turto agento (brokerio), mokesčių konsultavimo paslaugų teikėjo veiklą ar ją nutraukęs, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo veiklos pradžios ar pabaigos Valstybinės mokesčių inspekcijos viršininko nustatyta tvarka privalo informuoti Valstybinę mokesčių inspekciją apie patikos ar bendrovių steigimo, administravimo, nekilnojamojo turto agento (brokerio), mokesčių konsultavimo paslaugų teikėjo veiklos vykdymą ar tokios veiklos vykdymo pabaigą.
Juridinis asmuo ir Lietuvos Respublikoje įsteigtas Europos Sąjungos valstybės narės ar užsienio valstybės juridinio asmens filialas, pradėjęs vykdyti virtualiųjų valiutų keityklos operatoriaus ar depozitinių virtualiųjų valiutų piniginių operatoriaus veiklą ar ją nutraukęs, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo veiklos pradžios ar pabaigos privalo informuoti Juridinių asmenų registro tvarkytoją apie virtualiųjų valiutų keityklos operatoriaus ar depozitinių virtualiųjų valiutų piniginių operatoriaus paslaugų teikėjo veiklos vykdymą ar tokios veiklos vykdymo pabaigą.
Asmenys, iki 2024 m. liepos 31 d. pradėję vykdyti ir nuo 2024 m. rugpjūčio 1 d. toliau vykdantys nekilnojamojo turto agento (brokerio), mokesčių konsultavimo veiklą, ne vėliau kaip 2024 m. gruodžio 1 d. pateikia Juridinių asmenų registro tvarkytojui ar Valstybinei mokesčių inspekcijai Pinigų plovimo ir teroristų finansavimo prevencijos įstatymo 25 str. 2 d.
Asmenys, iki 2024 m. liepos 31 d. pradėję vykdyti ir nuo 2024 m. rugpjūčio 1 d. toliau vykdantys virtualiųjų valiutų keityklos operatoriaus ir (ar) depozitinių virtualiųjų valiutų piniginių operatoriaus veiklą, iki 2024 m. rugpjūčio 31 d. informuoja Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnybą prie Lietuvos Respublikos vidaus reikalų ministerijos, kaip laikomasi Pinigų plovimo ir teroristų finansavimo prevencijos įstatymo 25 str. 6 d. 1 p. a p.
Virtualiųjų valiutų keityklos operatoriai ir (ar) depozitinių virtualiųjų valiutų piniginių operatoriai, kurie iki 2024 m. rugpjūčio 31 d. neįvykdo Pinigų plovimo ir teroristų finansavimo prevencijos įstatymo 25 str. 6 d. 1 p. a p. nustatyto reikalavimo nuo 2024 m. rugpjūčio 1 d. nuolat palaikyti ne mažesnį kaip 125 000 eurų dydžio nuosavą kapitalą ir (arba) iki 2024 m. rugpjūčio 31 d. Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnybai prie Lietuvos Respublikos vidaus reikalų ministerijos nepateikia šios pastabos 2 p. nurodytos informacijos, nuo 2024 m. rugsėjo 1 d. netenka teisės toliau vykdyti virtualiųjų valiutų keityklos operatorių ir (ar) depozitinių virtualiųjų valiutų piniginių operatorių veiklos Lietuvos Respublikoje.
Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija (LTNTBA)
LTNTBA yra svarbi organizacija, vienijanti nekilnojamojo turto agentus ir siekianti kelti jų kvalifikaciją, užtikrinti aukščiausio lygio tarpininkavimo paslaugas ir vykdyti šešėlinių sandorių prevenciją. Asociacija aktyviai bendradarbiauja su valstybinėmis institucijomis, tokiomis kaip Aplinkos ministerija, siekiant tobulinti teisinį reguliavimą ir užtikrinti skaidrią nekilnojamojo turto rinką.
LTNTBA pasirašė ilgalaikę bendradarbiavimo sutartį su VGTU dėl NT brokerių kvalifikacijos kėlimo. Su Aplinkos ministerija preliminariai susitarta dėl NT Brokerių įstatymo, kvalifikacinių reikalavimų ir licencijavimo.
Vienas iš LTNTBA prioritetų - NT brokerio civilinės atsakomybės draudimo klausimas, kas Vakarų šalyse yra įprasta. Šiuo metu Lietuvos draudimo bendrovės tokio paketo pasiūlyti negali.
LTNTBA konferencijos metu buvo keliami NT brokerių profesionalumo, statuso ir įvaizdžio visuomenėje klausimai. Ypatingas dėmesys atkreiptas į mokymus visiems brokeriams, nepriklausomai, ar jie yra asociacijos nariai, ar ne. Vienas pagrindinių akcentų - NT brokerių specializacija.
Asociacijos partnerių atstovai VGTU profesorius Saulius Raslanas ir ILAW teisininkų bendrijos advokatas Lauras Naglis akcentavo veiklos kokybės būtinybę. Tam pasirašyta sutartis su VGTU ir jau planuojami kvalifikaciniai mokymai brokeriams.
Kaip vienas pagrindinių akcentų, ką pabrėžė asociacijos valdybos nariai J. Beinorienė ir M. Aukštikalnis, yra visų NT brokerių konsolidacija, bendruomeniškumas.
Mokymai ir sertifikavimas
VGTU ir LTNTBA Asociacijos kvalifikacinių mokymų programoje bus pateikiamos Nekilnojamojo turto įstatyminės bazės, valdymo, nekilnojamojo turto vertinimo, sandorio eigos, derybų, pardavimų planavimo, efektyvios rinkodaros, sutarčių teisės, etikos, psichologijos nekilnojamojo turto brokerio kvalifikacijos tobulinimo mokymo temos.
Pagrindinės mokymo temos:
- Įstatyminė bazė
- Darbo pradžia
- Derybos
- Pardavimų planavimas ir vykdymas
- Efektyvi rinkodara
- Viešas kalbėjimas
Šie mokymai skirti tobulinti NT brokerių kvalifikaciją ir užtikrinti profesionalias paslaugas klientams.
Turto vertintojų veiklos reglamentavimas
Turto vertinimo veiklos efektyvumo prielaidas ir galimybes bei profesinės parengties bruožus esame glaustai aptarę ankstesnėje publikacijoje. Šįkart analizės ir tyrimų dėmesį koncentruojame į vertinimo veiklos teisinio reguliavimo dalykus.
Reikia pabrėžti, kad turto vertinimo veiklos ir jos reglamentavimo istorija Lietuvoje išties trumpa, prasidėjusi netikėtu, iki galo gerai nesuvoktu socialiniu užsakymu po Lietuvos nepriklausomybės atkūrimo.
Turto ir verslo vertinimo procedūros sudėtingumas, prisiimama atsakomybė diktavo ir tebediktuoja gana aukštus reikalavimus asmens, pretenduojančio į turto ar verslo vertintojus, intelektinėms savybėms ir galimybėms, asmeniniams gebėjimams, gyvenimiškai patirčiai.
Turto vertinimas yra intelektinė veikla, reikalaujanti savianalizės, savistabos, savęs kaip specialisto ugdymo, savireguliavimo. Pažymėtina, kad vertintojo kaip profesionalios veiklos specialisto formavimasis vyko savarankiškai ir kiek anksčiau nei specializuoto mokymo programomis sugebėjo reaguoti šalies aukštosios mokyklos, universitetai.
Pirmosios bangos turto vertintojai 1994-1996 m. parengė ir pateikė Lietuvos Respublikos Vyriausybei aiškius kriterijus ir principus, pirmųjų teisės aktų, reglamentuojančių turto vertinimo veiklą, projektus (Bendrieji turto vertės nustatymo principai, 1995; Turto vertinimo metodika, 1996).
Prie Finansų ministerijos 1995 m. suformuota Atestacinė komisija nuveikė didelį darbą formuluodama ir formuodama kvalifikacinius reikalavimus turto ir verslo vertintojams, parengdama aiškias nuostatas Turto ir verslo vertinimo sistemai ir teisinei bazei plėtoti.
Vyriausybės nutarimu patvirtinti Atestacinės komisijos veiklos nuostatai suponavo ir suformavo bendruosius vertintojų profesinės parengties kriterijus: išsilavinimo, praktinės patirties ir kvalifikacinio egzamino.
Daugiapakopė vertintojų kvalifikacijos sistema, patvirtinta ir įteisinta 1998 m. Vyriausybės nutarimu bei 1999 m. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, nustatė ne tik bazinio akademinio išsilavinimo, bet ir tęstinio profesinio mokymo(si) reikalavimus.
2011 m. birželio mėn. Seime priimta nauja Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija8, įsigaliojanti nuo 2012 m. gegužės 1 d., suponuoja naujas turto ir verslo vertintojų profesinės parengties prielaidas ir veiklos sąlygas.
Šis įstatymas, kaip skelbia jo 1 straipsnis, „nustato turto arba verslo vertės nustatymo principus, turto arba verslo vertinimo pagrindus ir atvejus, turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių veiklos pagrindus ir veiklos priežiūrą, turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių teises, pareigas ir atsakomybę, turto arba verslo vertintojams ir turto arba verslo vertinimo įmonėms keliamus reikalavimus. Kiti Lietuvos Respublikos įstatymai turto arba verslo vertintojams ir turto arba verslo vertinimo įmonėms taikomi tiek, kiek jų veiklos nereglamentuoja šis įstatymas“.
Straipsnio autoriams teko ir tenka aktyviai dalyvauti rengiant ir diskutuojant dėl teisės aktų projektų, įgyvendinant teisės aktų reikalavimus. Todėl norime apžvelgti Lietuvos turto vertintojų profesinės veiklos reglamentavimo ir teisinio reguliavimo principus, jų kaitą formuojant vertintojų profesinę parengtį ir brandą.
Analizuodami teisės aktų nuostatas, norime apibendrinti turimą publikacijų ir tyrimų medžiagą, pateikti įžvalgas ateičiai, pabandyti dar kartą atsakyti į pradžioje pateiktą klausimą apie mokslą ir meną bei atliepti į straipsnio pavadinime užkoduotus analizės aspektus.
1999 m. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (27, 28 ir 29 straipsniai) suteikė turto vertintojų ir turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinės priežiūros įgalioimus Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutui (toliau - Institutas).
Įstatymas nustatė, kad ši institucija, šalia visų kitų užduočių ir įgaliojimų, „turto vertintojų ir turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinei priežiūrai įgyvendinti pasitelkia visuomenines turto vertintojų organizacijas bei Lietuvos Respublikos arba užsienio šalių mokymo įstaigas“.
Toks pasitelkimas detaliau aptartas Instituto įstatuose, Vyriausybės ir Finansų ministerijos priimtuose teisės aktuose ir vykdomas pagal nustatytą tvarką.
Lietuvos turto vertintojų asociacijos (LTVA) veikla ir indėlis kuriant teisinę bei metodinę bazę yra apžvelgti ir čia išsamiau nebeverta komentuoti.
Pabrėšime tik vieną turto ir verslo vertinimo veiklos ir jos teisinio reguliavimo ypatybę, gana neįprastą Lietuvoje, kur teisės aktus skubama keisti kuo dažniau, - tai turto ir verslo vertinimo sritį siejančių teisės aktų ilgaamžiškumas: Turto vertinimo metodika galioja nuo 1996 m., Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas - nuo 1999 m.
Ir taip yra nepaisant to, kad šių dviejų teisės aktų prieštaravimai ir neatitikimai yra gana akivaizdūs, kaip ir tai, kad kai kurios Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nuostatos nebeatitinka Civilinio kodekso reikalavimų11.
Turto vertinimo veiklą reglamentuoja ir kiti teisės aktai - pirmiausia Akcinių bendrovių įstatymas (2000), Žemės įstatymas (2004), Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (2005) ir jų pagrindu priimti įstatymų įgyvendinamieji teisės aktai.
Tačiau ir šių teisės aktų nuostatų tarpusavio nesuderinamumas gana akivaizdus. Turto ir/ar verslo vertinimo veiklos samprata šiuose teisės aktuose nėra nuosekli ir išbaigta.
Individualaus ir masinio turto vertinimo sąvokos apibrėžiamos gana miglotai ir skirtingai (plg. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo, 1999, Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo, 2005, Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymo, 2011, masinio vertinimo sąvokų apibrėžtis).
Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1999) turto ir/ar verslo vertinimą apibrėžė kaip nešališką vertės nustatymą taikant šiame įstatyme (7 str.) nurodytus turto vertės nustatymo metodus ir apimantį vertintojo nuomonę apie turto būklę, jo tinkamumą naudoti ir tikėtiną piniginę vertę rinkoje.
Panašiai turto vertinimą apibrėžia ir Turto vertinimo metodika (1996) - pagal ją turto vertinimas yra nešališkas turto vertės apskaičiavimas, apimantis vertinamo turto aprašymą ir jau minėtą vertintojo nuomonę.
Vertė minėtuose teisės aktuose suvokiama kaip turto ar verslo naudingumo tam tikru metu matas, nustatytas pagal atitinkamą vertinimo metodą. Paprastai turto vertė turi būti apibrėžiama lydimuoju, žymimuoju pavadinimu.
Vertinimo metodas nulemia ir turto vertės pavadinimą - rinkos vertė, atkuriamoji vertė, naudojimo vertė, investicinė/investavimo vertė ir kt. Teisės aktuose verčių apibrėžtys įvairuoja12.
Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas13 įveda dar vieną sąvoką - nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė (įstatymo 2 str.
NT agentas ir NT brokeris: skirtumai ir panašumai
Nekilnojamojo turto rinka negali egzistuoti be tarpininkų: tų, kurie padeda pirkti, parduoti ar išsinuomoti kvadratinius metrus. Nekilnojamojo turto brokeris yra specialistas, lydintis sandorius nekilnojamojo turto sandorių srityje. Jis padeda klientams spręsti įvairius teisinius ir organizacinius klausimus, kurie neišvengiamai kyla atliekant sandorius. Kitaip tariant, šiai profesijai būdinga siaura specializacija.
Nekilnojamojo turto (NT) agentas yra profesionalas, specializuojantis nekilnojamojo turto rinkoje. Jis veikia kaip tarpininkas tarp pardavėjų ir pirkėjų, siekiant užtikrinti sklandų ir efektyvų nekilnojamojo turto sandorių vykdymą.
Tiesą sakant, nekilnojamojo turto brokerio darbo specifika reiškia, kad jis turi atsižvelgti į visas sandorių aplinkybes ir spąstus, apgalvodamas apie kiekvieną iš jų iki mažiausios detalės.
Atrodo, kad jau yra agentas profesija, turinti tas pačias užduotis ir pareigas. Ką su tuo turi nekilnojamojo turto brokeriai?
Tiesą sakant, tai, kaip nekilnojamojo turto brokeris skiriasi nuo agento, yra gana prieštaringas klausimas. Funkcinės pareigos yra tokios pačios: gyvenamojo ploto paieška, pirkėjų (pardavėjų) paieška, sandorio teisinė parama ir kt.
Štai pagrindiniai skirtumai: Brokeris turi siaurą specializaciją. Jis daugi... Pardavimai. NT pardavimai. Pardavimų planavimas ir vykdymas. Pardavimai. Pardavimų telefonu ir susitikimo metu metodai. Pardavimų telefonu sėkmės faktoriai. Telefoninių pokalbių planai ir tikslinių klausimų formulavimas. NT vertinimo niuansai. Psichologija. Konfliktų ir stresinių situacijų valdymas. Sudėtingų situacijų valdymas. Kaip sėkmingai tarpininkauti ir išvengti konfliktų, konfliktų valdymo strategija. Psichologija. Pardavimų psichologija ir emocinis intelektas (EQ). Bazinės emocijos, kaip jas atpažinti savyje ir kituose. Kaip jas valdyti? Teisė. „Nuomos sutarčių sudarymo problemos“. Praktiniai metodai. Tarptautinio NT rinkos lyderių mokytojo Artur Ohanesyan metodika. Kaip sudaryti ekskliuzyvinę sutartį, parduoti objektą už maksimalią kainą, per trumpiausią laiką ir uždirbti 5 proc. komisinių. Praktiniai metodai. Išskirtinė nekilnojamojo turto agento paslauga pasaulinėje rinkoje. Kaip užduoti teisingus klausimus klientui. Kaip nustatyti ir pagrįsti teisingą pradinę objekto pardavimo kainą. Teisė. Geroji reklama. Skelbimų aprašymai ir kiti niuansai. Ką dėti ko ne. Laiko planavimas. Laiko planavimo įrankiai, kaip geriau išnaudoti savo laiką. Kaip sėkmingai išnaudoti savo laiką.
Nemokumo įstatymo naujovės
Nuo 2020 m. sausio 1 d. bankroto ir restruktūrizavimo procedūros apjungiamos naujuoju Lietuvos Respublikos juridinių asmenų nemokumo įstatymu (JANĮ). Verslo sąlygas vertinančiame 2019 m. Pasaulio banko tyrimo „Doing Business“ lyginamajame reitinge Lietuva užima 85 vietą nemokumo sprendimo srityje, nors bendrame 2020 m. verslo sąlygų reitinge tarp 190 pasaulio valstybių Lietuva užima net 11 vietą. Kaip rodo nemokumo rodikliai, pačiu laiku priimtas naujasis Nemokumo įstatymas turėtų atnešti daug pasikeitimų nemokumo proceso reguliavime Lietuvoje.
Kol kas dar spėliojama, ar naujieji pokyčiai iš tiesų palengvins bankroto ir restruktūrizavimo procedūras bei atneš realios naudos. Dauguma analitikų spėja, jog šis įstatymas turėtų paspartinti bankroto procedūras, sudaryti prielaidas kreditorių reikalavimų tenkinimui didesne apimtimi, skatinti juridinių asmenų ir jų kreditorių neteisminius susitarimus, padidinti nemokumo proceso išlaidų kontrolę bei lemti platesnį įmonių restruktūrizavimo taikymą.
Keičiasi nemokumo sąvoka - iki šiol įmonė buvo laikoma nemokia tik tuomet, jeigu jos pradelsti įsipareigojimai (skolos, neatlikti darbai) viršijo pusę į balansą įrašyto turto vertės. Pagal JANĮ nemokia įmonė bus laikoma tuomet, kai ji nevykdys prievolių arba jos įsipareigojimai viršys viso turimo turto vertę.
Be to, nustatant galimai nemokios įmonės turimo turto vertę, reikės vertinti ne tik balanso duomenis, bet taip pat imtis priemonių nustatant realią įmonės valdomo turto vertę. Taigi, pagal naująją nemokumo sąvoką, nemokumas nebūtinai privalės neišvengiamai baigtis bankrotu - egzistuos galimybė restruktūrizuoti dar gyvybingas įmones, keisti jų verslo profilį.
Taip pat atsiras naujų būdų atgaivinti verslą, pvz. taikant tarpinio finansavimo strategiją - teikti juridiniam asmeniui esamo ar naujo kreditoriaus papildomas lėšas, kurių pagrįstai ir nedelsiant reikia, kad juridinis asmuo galėtų tęsti veiklą ar išlikti gyvybingas arba kad iki restruktūrizavimo plano patvirtinimo nesumažėtų juridinio asmens vertė.
Lietuvos Respublikos fizinių asmenų bankroto įstatymo Nr. Lietuvos Respublikos garantijų darbuotojams jų darbdaviui tapus nemokiam ir ilgalaikio darbo išmokų įstatymo Nr. Lietuvos Respublikos akcinių bendrovių įstatymo Nr. Lietuvos Respublikos draudimo įstatymo Nr. Lietuvos Respublikos finansų ministerijos Audito, turto vertinimo ir nemokumo valdymo skyriaus vedėja dr.
- Reformos tikslai.
- Naujovės bankroto ir restruktūrizavimo procesuose.
- Įmonių bankroto reforma - naujojo Juridinių asmenų nemokumo įstatymo nuostatų taikymas.
- Nemokumo proceso pradžia ir nemokumo proceso inicijavimas.
- Nemokumo bylos iškėlimas. Pareiškimas teismui.
- Kreditorių reikalavimų pateikimas, tvirtinimas.
- Bankroto proceso vykdymas. Prievolių vykdymas. Darbo santykių reguliavimas. Komercinė veikla.
- Juridinio asmens restruktūrizavimo proceso vykdymas. Restruktūrizavimo plano sudarymas.
tags: #ilaw #turto #vertinimas