Ilgalaikio ir Trumpalaikio Turto Vertinimo Skirtumai

Turto ir įmonės vertė yra vienas iš svarbiausių kriterijų, lemiančių įmonės patikimumą, likvidumą, krizinės situacijos gilumą. Įmonės veikla priklauso nuo daugelio veiksnių. Tačiau pagrindinis trūkumas tas, kad labai sunku tiksliai apibrėžti atskirų veiksnių įtaką veiklos sėkmei. Vienodi veiklos rezultatai gali būti pasiekiami įvairiomis pasirinktų rodiklių kombinacijomis. Todėl pasitelkiami specialūs analizės ir įvertinimo metodai leidžia nustatyti bendrą įmonės vertę arba atskiros aktyvų dalies vertę. Būtina išanalizuoti įmonės ir turto vertę nulemenčius veiksnius.

Įmonių savininkai ar kitų bendrovių ir firmų vadovai, norėdami tiksliai nustatyti bendrą įmonės turto kainą, turi gerai žinoti visus turto įvertinimo metodus ir būdus. Norint įvertinti nekilnojamąjį turtą, turime gerai žinoti pačią turto struktūrą, nes nustatant realią turto vertę, dažniausiai įvertinamos trys turto sudedamosios dalys - gamybos priemonių, gamybos atsargų ir nematerialaus turto vertė. Todėl reikia vertinti pagal nustatytus nekilnojamojo turto metodus. Taip pat reikia remtis ir teoriniais turto vertinimo pagrindais, nes jie taip pat yra labai svarbūs.

Turto Vertinimo Metodai

Nekilnojamojo turto vertė nustatoma Tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto pripažintais metodais.

Pagal balansą: Čia įmonės turto vertė apskaičiuojama pagal įmonės balansą kaip ilgalaikio ir trumpalaikio turto suma, finansuojama iš nuosavo kapitalo, t.y. - įmonės turtas vertinamas atsižvelgus į įsigijimo arba vykusių perkainojimų kainas, kurios gali žymiai skirtis nuo šiandieninių realių kainų. Šis metodas nerekomenduotinas tiesioginėje profesionalioje vertinimo praktikoje, tačiau juo labai dažnai naudojasi politikai, spaudos darbuotojai, sakydami, kad įmonė parduota už žymiai mažesnę kainą negu balansinė jos vertė.

Analogų vertė: Vertė nustatoma pagal analogų vertę, įvertinant lyginamų objektų skirtumus.

1. Parenkami analogai ir nustatomos jų pardavimo sąlygos.
2. Surinktos informacijos analizė.
3. Atliekama analogo kainos korekcija.

Čia įtakos turi ir turto vieta, ir jo techninės, eksploatacinės charakteristikos. Koreguoti galima ir absoliučiomis sumomis, ir bandant susieti gautų kainų ir techninių eksploatacinių charakteristikų lygį. Labai dažnai mūsų netenkina nekilnojamojo turto būklė - jį reikia rekonstruoti, įdėti tam tikrą pinigų sumą.

Fizinis nekilnijamojo turto nusidėvėjimas parodo, ką prarado perkamas turtas per naudojimo laikotarpį. Tačiau tai, kokį lygį pasirinksime - ar patį didžiausią, ar mus tenkins žemesnis,- sprendžia pirkėjas, atsižvelgdamas į savo finansinius išteklius ir siekiamus tikslus. Šis nusidėvėjimas priklauso nuo darbo pobūdžio, laiko ir intensyvumo.

Funkcinis nekilnojamojo turto nusidėvėjimas atsiranda dėl pasikeitusios technologijos, standartų ir kt. Rekonstrukcijos vertei nustatyti reikia atlikti tiesioginius apskaičiavimus sudaryti darbų sąmatas.

Ekonominį nekilnojamojo turto nusidėvėjimą sąlygoja objektyvūs aplinkos pasikeitimai. Pvz., triukšmas dėl arti nutiestos autostrados, atliekų valymo įrenginių kvapas - visa tai sukuria nepalankią aplinką, kurios gerinimas reikalauja kapitalinių įdėjimų.

Diskontuotų pajamų būdas: Šis metodas naudojamas tik pajamas teikiančiam turtui vertinti. Šiame metode įvertinamos ir laukiamos pajamos, ir einamoji nekilnojamojo turto vertė. Būsimąsias investuotojo pajamas sudaro: grynosios investuotojo pajamos, gautos eksploatuojant nekilnojamąjį turtą; piniginės lėšos, kurios gali būtigautos pardavus nekilnojamąjį turtą.

Pajamų metodas remiasi reikalavimu, kad galutinis investuotojo tikslas yra gauti pajamas, kurios viršija pirminę investuotą sumą: susigrąžinti investuotą sumą ir gauti pelną. Vertinant nekilnojamąjį turtą pajamų metodu, reikia labai gerai suprasti ekonominę ir materialinę diskontavimo esmę.

Matematiniu požiūriu diskontavimo norma yra procentinė norma, kuri naudojama perskaičiuojant būsimuosius pinigų srautus į jų dabartinę vertę. Ekonominiu požiūriu diskontavimo norma yra minimali pelno suma, kurios tikisi investuotojas, įdėdamas pinigus į pelningus aktyvus. Kuo didesnė rizika, tuo didesnė turi būti diskontavimo norma. Tačiau yra ir minimali pelningumo riba, kurios negaudamas, investuotojas atsisako investuoti.

Šiame būde irgi akcentuojama pelningumo svarba, tačiau naudojama ne diskonto, bet kapitalizacijos nora (koeficientas). Šis metodas nerekomenduojamas, jei nekilnojamasis turtas reikalauja didesnės rekonstrukcijos arba yra nebaigtas statyti. Dar jo nerekomenduojama ir tada, kai susiduriama su neskaidria rinka, negalima gauti objektyvios informacijos.

Kapitalizacijos koeficientas:

• Apskaičiuojamos metinės grynosios pajamos. Grynosios pajamos - pastovus metinių grynųjų pajamų dydis, gaunamas naudojant nekilnojamąjį turtą, atskaičius iš gaunamų pajamų visas eksploatacijos išlaidas, išskyrus amortizacinius atskaitymus.
• Pasirenkamas kapitalizacijos koeficientas. Kapitalizacijos koeficientas apima dvi sąvokas: kapitalo pajamos (procentas, kurį investitorius gauna kaip kompensaciją už kapitalo naudojimą) ir kapitalo grąžinimą (parodo sumą, kuri padengia investitoriaus įdėjimus į nekilnojamą turtą). Taigi bendrą kapitalizacijos koeficientą sudaro procentinė norma ir kapitalo grąžos norma.

Komuliatyvinis metodas: Pirmiausiai nustatoma likvidinė, neįvertinanti rizikos, norma; paprastai ji laikoma lygi procentui už ilgalaikius valstybės vyriausybinius popierius. Po to koreguojama, siekiant įvertinti riziką. Jei nuomotojai patikimi klientai, rizika nedidelė. Atliekamas galimo nelikvidumo keregavimas įvertina, kad nejudamą turtą sunkiau likviduoti nei valstybinius vertybinius popierius. Ir paskutinis komponentas įvertina išlaidas investavimo valdymo išlaidoms padengti.

Apskaičiuojama nekilnojamojo turto einamoji vertė. Jis tinka šalyse, kuriose yra išvystyta vertybinių popierių rinka. Įmonės vertę lemia jos akcijų kursas. Metodika remiasi lyginamųjų įmonių pirkimo kontrolinio akcijų paketo pirkimo vertės analize. Ši metodika tinka orientacinei vertei nustatyti. Pasinaudojama sandorių statistika.

Aktyvų kaupimo metodika leidžia nustatyti kiekvieno aktyvo ir pasyvo rinkos vertę ir išskaityti iš aktyvų sumos visus įmonės įsiskolinimus.

Vertinimo metodai jau bent principiniu lygiu išnagrinėti, todėl pateiksime tik bendrą organizacinę schemą:

1. Suformuluoti vertinimo užsakymą.
2. Apibūdinti įmonę.
3. Nustatyti vertinamos įmonės vertės kategoriją. Vertinimui gali būti pasirinktos įvairios vertės kategorijos, ne tik rinkos vertė.
4. Vertinimo metodikos pasirinkimas ir pagrindimas.
5. Informacijos šaltiniai.
6. Šakos, kurioje funkcionuoja įmonė, ekonominė apžvalga.
7. Vietinės įmonės funkcionavimo charakteristikos.
8. Įmonės finansinės situacijos apibūdinimas.
9. Aktyvų aprašymas. Čia svarbu išsiaiškinti, ar įmonės apskaita vykdoma pagal nustatytus standartus, ar ji atitinka įstatyminę bazę.
10. Aktyvų įvertinimas aktyvų kaupimo metodu.
11. Išvados. Atlikus visas vertinimo procedūras, apskaičiuojama įmonės vertė, atėmus iš bendros aktyvų sumos įmonės įsiskolinimą. Toliau vertė gali būti didinama arba mažinima, atsižvelgiant į kitus veiksnius - siaurai specializuotą veiklą, valdymo personalo kvalifikaciją.

Turto Vertinimo Teorija

Taip pat panagrinėsime turto vertinimo teorinius pagrindus. Turto vertinimo bazė - vertės teorija. Pagal vertės teoriją, kad atsirastų verte paremti mainai, būtinos kelios sąlygos:

1. Pasirinkimo rinkoje laisvė ir konkurencija. Pirkėjų ir gamintojų pasirinkimo laisvė, ką gaminti ir ką pirkti, sudaro laisvosios rinkos esmę. Jei nėra pasirinkimo galimybių, nėra konkurencijos.
2. Naudingumas - prekinių mainų abipusė nauda prekės pirkėjui ir pardavėjui. Savanoriški dviejų rinkos dalyvių mainai gali vykti tik tada, kai kiekvienas jų tikisi gauti naudos.
3. Pelno siekis. Prekių mainai - ne labdaringa veikla. Kiekvienas verslininkas siekia pelno. Pelnas didesnis, kai parduodamas produktas duoda didesnę naudą. Jis priklauso ir nuo sunaudotų kaštų.
4. Gamybinės komercinės veiklos paslaptis. Informacija taip pat yra prekė, jos kūrimas reikalauja tam tikrų lėšų. Gamybos, technologijos, darbo organizavimo patobulinimai, į kuriuos ji įdėjo lėšų ir kurių išsaugojimas teikia jai privalumų, yra jos patobulinusios įmonės nuosavybė. Todėl naujos informacijos apsauga - visiškai suprantamas dalykas.
5. Prekinės verslininkystės rizika. Siekimas gauti didesnį pelną susijęs su didesne rizika. Visko iš anksto negalima numatyti. Todėl rizika yra objektyviai egzistuojanti rinkos sąlyga.
6. Visiška ekonominė atsakomybė už verslo rezultatus. Šį teiginį sąlygoja rizikos principas. Ir gaunama nauda, ir galimas nuostolis yra verslininko nuosavybė.

Išskirti ribos, už kurios prekiniai mainai darosi nepriimtini, prekių pirkėjo ir pardavėjo kontrolės principai - tai papildantys principai. Pirmasis reikalauja nepažeidinėti rinkos dėsnių, antrasis susijęs su pasirinkimo laisve, kur svarbų vaidmenį vaidina kontrolė. Nesant bent vienos iš šių sąlygų, prekė - taip pat ir įmonė - gali turėti vartojamąją vertę, bet neturėti mainymo vertės.

Turto vertę mes lyginame su jo sukūrimo verte (įsigijimo, rekonstrukcijos ir kitomis išlaidomis).

Taip pat svarbu atsižvelgti į:

• Ekonominę situaciją šalyje.
• Infliaciją.
• Palankią ar nepalankią įstatyminę bazę.
• Darbo jėgos potencialą ir apmokėjimo lygį.

Pagrindiniai turto vertinimo metodai

tags: #ilgalaikio #ir #trumpalaikio #turto #ivertinimo #aktas