Ilgalaikis Planas Daugiabučiuose: Reikalavimai, Kaupiamosios Lėšos ir Atnaujinimo Galimybės

Nuo sausio dalis daugiabučių gyventojų sąskaitose pamatys pasikeitusias kaupiamųjų lėšų sumas - bus pradėta taikyti nauja valstybės nustatyto privalomo minimalaus tarifo tvarka. 2025 m. gegužės 7 d. priimtu Vyriausybės nutarimu buvo pakeista kaupiamųjų lėšų skaičiavimo tvarka ir nustatyti didesni privalomi minimalūs dydžiai daugiabučiams.

Nuo 2025 m. liepos 1 d. įsigaliojo naujas minimalus tarifas, todėl ankstesni mažesni tarifai nebegali būti taikomi. Dėl to nuo 2026 m. sausio 1 d. kai kuriems namams kaupiamosios lėšos perskaičiuojamos iki naujo privalomo minimumo - 0,1025 Eur už kv. m (vietoje iki tol taikyto, pavyzdžiui, 0,0923 Eur už kv. m). Santykinis pokytis dažniausiai nėra didelis, tačiau jį pajus dauguma, nes kaupiamosios lėšos skaičiuojamos pagal būsto plotą.

Kiekvienam kvadratiniam metrui mėnesio įmoka didėja 1,02 cento. Taigi, 40 kv. m ploto butui kasmėnesinis įmoka išaugs 0,41 Eur, 50 kv. m ploto butui - apie 0,51 Eur, 60 kv. m - apie 0,62 Eur, 80 kv. Šios lėšos kaupiamos konkretaus namo reikmėms: stogo, vamzdynų, fasado, laiptinių ir kitų bendrojo naudojimo elementų remontui ar atnaujinimui.

Nuo 2026 m. liepos 1 d. kaupiamosios lėšos gali didėti papildomai, jei daugiabutis neturės patvirtinto ilgalaikio remonto plano ir, jei pastato techninė būklė bus įvertinta ne kaip gera. Šiais atvejais valstybės nustatytam minimaliam tarifui, priklausomai nuo pastato būklės, gali būti taikomi koeficientai:

• gera būklė - tarifas lieka bazinis;
• vidutinė būklė - tarifas gali didėti 2 kartus;
• bloga būklė - tarifas gali didėti 3 kartus;
• labai bloga būklė - tarifas gali didėti 4 kartus.

Praktiškai, jei bazinis tarifas yra 0,1025 Eur/kv. m, pagal pastato būklę 50 kv. „Didžiausia rizika gyventojams - ne sausio pokytis, o 2026 m. liepos terminas. Laiku patvirtintas ilgalaikis planas padeda išvengti situacijų, kai tarifas gali šoktelėti kelis kartus vien dėl to, kad namas neturi aiškaus priežiūros ir atnaujinimo „žemėlapio“, - pabrėžia A.

Pagal numatytą tvarką renovaciją baigusiems ar naujiems daugiabučiams 5 metų laikotarpiui gali būti taikomas 50 proc. mažesnis tarifas.

Ilgalaikis remonto planas - tai dokumentas, kuriame numatoma, ką ir kada name reikės tvarkyti, kiek tai preliminariai kainuos ir kokia darbų seka būtų racionaliausia. Ilgalaikį planą gali parengti namo administratorius (turintis visus namo duomenis), samdyti techninės priežiūros specialistai arba bendrijos pirmininkas, pasitelkęs techninės priežiūros specialistų pagalbą - visais atvejais planas turi būti patvirtintas gyventojų daugumos sprendimu. Pastato techninę būklę periodiškai vertinti privalo pastato administratoriaus arba namo samdytas techninis inžinierius.

Jis su būklės ataskaitomis turi supažinti ir gyventojus (arba jų atstovus). Techninės būklės vertinimai ir informacija apie pavojingus defektus fiksuojami PDBIS - Pastatų duomenų banko informacinėje sistemoje.

Bendrijos ir Administratoriaus Vaidmuo

Daugiabučių namų savininkų bendrija - yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu. Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, bendrijos valdyba ir bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Administratorius veikia, pagal savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintus nuostatus.

Svarbiausia administratoriaus funkcija yra įtraukti savininkus į jų turto valdymą, nuolat informuoti juos apie realią turto būklę.

Jungtinės Veiklos Sutartis

Patalpų savininkai gali pasirašyti jungtinės veiklos sutartį namo bendrajai nuosavybei valdyti. Jungtinės veiklos sutartyje galima nustatyti, ar bendrus reikalus tvarko vienas iš savininkų, ar visi savininkai kartu. Tačiau būtina, kad visi bendrasavininkai pasirašytų sutartį. Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai, todėl net vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.

Bendrojo Naudojimo Patalpos

Butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos: pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų disponavimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.

Asmeninės nuosavybės teise daugiabučio namo gyventojui gali priklausyti vienas ar keli objektai daugiabučiame name (butas, sandėliukas, garažas, palėpė). Na, o kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) turi teisę naudotis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeisdamas kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir teisėtų interesų.

Lėšų Kaupimas ir Jų Panaudojimas

Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui.

Šios Civilinio kodekso nuostatos praktinį įgyvendinimą apibrėžiančio Butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo ir sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašo nustatyta, kad iki tol, kol bus parengtas ir patvirtintas ilgalaikis (dvejų ir daugiau metų) namo (statinio) bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo planas, minimalus mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifas namams, kurių naudingasis plotas iki 3 tūkst. kv. m, yra 0,05 Eur už kv. m per mėnesį, o namams, kurių naudingasis plotas 3 tūkst. kv. m ir daugiau, - 0,03 Eur už kv. m per mėnesį.

Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė. Teisė į bendrojo naudojimo objektų duodamas pajamas yra proporcinga butų ir kitų patalpų savininkų daliai bendroje dalinėje nuosavybėje. Dera žinoti, kad buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.

Gaisrinės Saugos Reikalavimai

Bendrosios gaisrinės saugos taisyklių nustatyta, kad daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose draudžiama: užkalti, užtverti, užkrauti įvairiomis medžiagomis ir įrenginiais laiptines, koridorius, balkonus, lodžijas, liukus, angas ir kitus išėjimus, skirtus žmonėms evakuoti; rakinti aukštų holų, bendrojo naudojimo koridorių ir evakuacinių laiptinių duris, išskyrus duris, turinčias stacionarų atrakinimo iš vidaus įrenginį; užtverti, užkrauti rūsiuose praeigas.

Iš pateiktų nuostatų darytina išvada, kad daugiabučio namo laiptines, koridorius, balkonus, lodžijas, kaip šio namo butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančias bendrojo naudojimo patalpas, paversti pavienių butų savininkų asmeninių daiktų sandėliukais yra draudžiama.

Kad daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus, tikslinga nustatyti šio namo vidaus tvarkos taisykles ir reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) jų laikytis. Nustatant, ar naudojantis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais nepažeidžiamos kitų butų ir kitų patalpų savininkų teisės ir teisėti interesai, be jau minėtų teisės aktų nuostatų, nederėtų pamiršti ir protingumo, teisingumo, socialinės santarvės ir sąžiningumo principų.

Nesutarimų Sprendimas

Su bendrąja nuosavybe susijusius butų ir kitų patalpų savininkų sprendimus ir pavedimus įgyvendina namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas. Jo veiklos, susijusios su jam įstatymų ir kitų teisės aktų priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybė.

Taigi, kilus nesutarimų dėl bendrojo naudojimo objektų naudojimo ar kitų butų (patalpų) savininkų teisių ir teisėtų interesų galimo pažeidimo naudojantis minėtais objektais, tektų kreiptis į daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją, o dėl jo veiksmų ar neveikimo - į savivaldybę.

Administracinė Atsakomybė

Administracinių teisės pažeidimų kodekso už priešgaisrinės saugos taisyklių ir kitų gaisrinę saugą reglamentuojančių norminių aktų pažeidimus arba jų nevykdymą piliečiams - butų ir kitų patalpų savininkams (naudotojams) - numatyta bauda nuo 7 iki 72 eurų, o už kliudymą valstybinės priešgaisrinės priežiūros pareigūnams atlikti savo tarnybines pareigas arba šių pareigūnų reikalavimų nevykdymą - nuo 72 iki 144 eurų.

Pirmuoju atveju tokį pažeidimą padariusiam fiziniam asmeniui teisę surašyti administracinio teisės pažeidimo protokolą turi priešgaisrinės apsaugos įgalioti asmenys, o konkrečią baudą skiria Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamentas.

Daugiabučių Namų Atnaujinimo (Modernizavimo) Programa

Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programa ilgalaikis procesas, todėl gyventojams, gyvenantiems renovuotinuose daugiabučiuose namuose dažnai iškyla klausimų: kokia viso to nauda? ar būtina imti paskolą? kas mokės paskolą pardavus butą? mes norime renovuoti, o kaimynas nesutinka? kodėl po renovacijos mokame daugiau? ar savarankiškai įstiklintus balkonus reikės išgriauti?

Siekiant paspartinti daugiabučių atnaujinimo procesą, Vyriausybė parengė daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) finansinį modelį. Jame numatyta lėšų daugiabučių atnaujinimui pritraukti iš įvairių šaltinių: Europos Sąjungos, valstybės biudžeto lėšų ir pačių gyventojų. Pagal parengtą modelį, lėšos daugiabučiams atnaujinti bus skiriamos iš Kontroliuojančiojo fondo.

Jį įkūrė Lietuvos Respublikos finansų bei aplinkos ministerijos ir EIB (pastarasis paskirtas fondo valdytoju). Bankas parengė konkurso, kuriuo bus atrinkti Kontroliuojančiojo fondo finansiniai tarpininkai, sąlygas. EIB valdomas fondas per finansinius tarpininkus teiks ilgalaikes lengvatines paskolas gyventojams, siekiantiems atnaujinti savo būstą. Valstybė padės gyventojams kompensuodama dalį atnaujinimo (modernizavimo) darbų, iki 2015 m. spalio 1 d. butų ir kitų patalpų savininkams kompensuodama 100 procentų atnaujinimo (modernizavimo) projekto administravimo, parengimo ir statybos techninės priežiūros atlikimo išlaidų.

Nuo 2015 m. spalio 1 d. bus kompensuojama 50 procentų nurodytų išlaidų, organizuojant projekto įgyvendinimą. Nemažiau kaip 20 proc. sumažinus daugiabučio namo skaičiuojamąsias šiluminės energijos sąnaudas lyginant su ligtolinėmis energijos sąnaudomis, bus kompensuojama 15 proc. rangos darbų kainos.

Kai energijos sąnaudos sumažinamos ne mažiau kaip 40 proc., papildoma 25 procentų parama teikiama, jeigu statybos rangos darbų sutartis daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projektui įgyvendinti sudaryta iki 2014 m. gruodžio 31 d. ir šis projektas įgyvendintas iki 2015 m. spalio 1 d. 15 procentų papildoma parama teikiama, jeigu statybos rangos darbų sutartis daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projektui įgyvendinti sudaryta po 2014 m. gruodžio 31 d. ir (ar) šis projektas įgyvendintas po 2015 m. spalio 1 d.

Taip pat 15 procentų papildoma parama teikiama, jeigu statybos rangos darbų sutartis daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projektui įgyvendinti sudaryta iki 2014 m. gruodžio 31 d. ir (ar) šis projektas įgyvendintas po 2015 m.

Namo Atnaujinimo Eiga

1. Atnaujinimo inicijavimas. Namo administratorius organizuoja namo savininkų susirinkimą, kurio metu apibendrinama informacija apie pastato būklę, galimas priemones jai pagerinti ir reikalingas lėšas. Susirinkime 50%+1 namo savininkų balsų dauguma priimamas sprendimas dėl renovacijos.
2. Investicijų plano parengimas. Administratorius organizuoja konkursą investicijų plano rangovui (projektavimo įmonei) atrinkti, parengia paslaugų pirkimo ataskaitą. Ji pateikiama Būsto ir urbanistinės plėtros agentūrai (BUPA).
3. Viešas investicijų plano aptarimas.
4. Investicijų plano suderinimas.
5. Investicinio plano tvirtinamas. Planas tvirtinamas namo savininkų susirinkime 50%+1 namo savininkų balsų dauguma. Dėl bankų reikalavimų suteikiant paskolą, rekomenduotina gauti ne mažiau kaip 60% savininkų. Svarbiausia tuo pačiu priimti ir sprendimą dėl lėšų skolinimosi. Susirinkimo protokolo kopija kartu su investicinio plano byla pateikiama BUPA.
6. Paraiška bankui.
7. Banko patvirtinimas.
8. Rangovo parinkimas. Administratorius skelbia konkursus, kurių pagalba išrenkamas rangovas ir techninio projekto rengėjas.
9. Kredito sutarties pasirašymas ir kredito sutarties įregistravimas.. Banko pateiktą tipinę sutartį pasirašo banko atstovas ir būsto savininkų atstovas.
10. Namo atnaujinimas. Darbai vykdomi pagal investicijų planą.
11. Kredito išmokėjimas. Pinigai išmokami banko valdytojui pateikus atliktų darbų aktą ir sąskaitą faktūrą, pagal kurią bankas perveda pinigus statybos darbus vykdančiam rangovui.
12. Valstybės paramos paskyrimas.
13. Valstybės paramos išmokėjimas.
14. Palūkanų ir kredito mokėjimas. Kol vykdomas būsto atnaujinimo projektas ir tęsiasi kredito grąžinimo atidėjimo laikotarpis, būsto savininkai moka tik palūkanas, skaičiuojamas nuo namo atnaujinimui išmokėtos ir negrąžintos kredito sumos.

Senas būstas pralaidus šilumai, garsams ir kvapams - nors už šildymą mokame brangiai, bet bute vėsu, kampuose pasirodo pelėsis; sienos, langai nesaugo nei nuo vidaus, nei nuo išorės garsų.

Pagrindinės Sąvokos

1. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų nuolatinė techninė priežiūra (eksploatavimas) - namo būklės nuolatinis stebėjimas, pastato pagrindinių konstrukcijų (sienų, cokolio, stogo ir kitų konstrukcijų) mechaninio patvarumo palaikymas, smulkių defektų šalinimas, bendrojo naudojimo inžinerinių sistemų saugaus naudojimo užtikrinimas, jų profilaktika, gaisrinės saugos palaikymas.
2. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra - techninių ir organizacinių priemonių, skirtų gyvenamųjų namų bendrojo naudojimo objektų naudojimo ir priežiūros privalomiesiems reikalavimams įgyvendinti, visuma, apimanti bendrojo naudojimo objektų nuolatinę techninę priežiūrą (eksploatavimą) ir remontą.
3. Bendrojo naudojimo objektai - bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė.
4. Tai - patalpų savininko nuosavybės ir priežiūros ribose teikiamos remonto ir kitos paslaugos: šalto ir karšto vandentiekio remontas nuo išleidimo čiaupų iki ventilių bute, buto kanalizacijos pravalymas, elektros instaliacijos bute remontas ir kt.

tags: #ilgalaikis #planas #daugiabuciuose