Įmonės įsigijimo patalpos iš fizinio asmens mokestinė bazė

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip apmokestinamas įmonės įsigytas nekilnojamasis turtas iš fizinio asmens, kokie mokesčiai taikomi ir kaip teisingai apskaičiuoti mokestinę bazę.

Pelno mokestis perkant NT iš užsienio subjektų

Dabar, kai šalyje vis dar tęsiasi pajamų deklaracijos bei mokesčių mokėjimo laikotarpis, VMI primena, jog perkant būstą ar žemę iš užsienio subjektų, pirkėjams yra taikomas 15 proc. siekiantis pelno mokesčio tarifas. Lietuvos piliečiams atliekant sandorius su užsienio įmonėmis nereikėtų pamiršti pelno mokesčio. VMI reikalauja, kad užsienio įmonių dokumentuose būtų nurodytas pirkėjas, tačiau PMĮ to tiesiogiai nenurodo. Iš užsienio įmonių gautos PVM sąskaitos faktūros registruojamos Gautų PVM sąskaitų faktūrų registre.

Gyventojai irgi turėti mokėti pelno mokestį tokiais atvejais, jeigu įsigijo nekilnojamąjį turtą arba žemės sklypą, esantį Lietuvoje iš užsienyje registruotos įmonės. Tada gyventojas turi sumokėti 15 proc. pelno mokestį, bet turi teisę sumažinti mokėtiną sumą užsienio bendrovei. Analogiška situacija būtų ir tuomet, kai būtų skaičiuojamas vadinamasis mokestis prie šaltinio (angl. withholding tax). Jis būtų taikomas ir Lietuvos įmonei, kuri įsigytų nekilnojamą turtą Ispanijoje ir jį parduotų ispanui. Tam tikrą mokestį tektų mokėtų ir lietuviui, perkant būstą Ispanijoje iš lietuvių bendrovės, veikiančios mūsų šalyje.

Vis dėlto, Lietuvos įstatymai iš tiesų numato, jog gyventojai turi prievolę nurodyti, deklaruoti ir sumokėti pelno mokestį, kai perka NT esantį Lietuvoje, tačiau tai daro iš užsienio įmonės, kuri nėra užregistravusi savo nuolatinės buveinės būtent mūsų šalyje. 15 proc. pelno mokesčio tarifas galioja tiek perkant būstus, tiek ir žemės sklypus. Šis pelno mokestis turi būti išskaičiuotas sumokėjimo įmonei momentu ir deklaruojamas pateikiant FR 0313 formą.

Forma yra pateikiama mokesčių administratoriui, o pelno mokestis sumokamas ne vėliau kaip per 15 d. pasibaigus mėnesiui, kurį buvo padarytas mokėjimas užsienio įmonei. Jeigu Lietuvos pilietis iš lietuvių bendrovės perka NT ar žemės sklypą svetur, taip pat būtina pasidomėti vietos įstatymais ir galimais papildomais tokio sandorio apmokestinimais.

Užsienio bendrovės atstovai ar notarai nėra įpareigoti informuoti pirkėjus apie pelno mokestį. Dalis NT pirkėjų apsigauna: nežinodami apie savo teises pardavėjui sumoka daugiau. Tačiau Lietuvoje fiziniams asmenims taikomas pelno mokestis nėra tik papildoma našta NT iš užsienio įmonės perkantiems. Kartu tai gali būti ir derybinis arkliukas, diskutuojant perkamo būsto ar sklypo kainą - juk pirkėjas, išskaičiavęs ir sumokėjęs tarifinį pelno mokestį iš savo kišenės, gali reikalauti mokėti mažesnę pinigų sumą pardavėjui. Vis dėlto, tokiu atveju būtina žinoti šio įstatymo subtilybes ir kaip tuo pasinaudoti.

Priešingu scenarijumi, galima susidurti su tokiomis problemomis, kurios užklupo uostamiesčio priemiesčio naujakurius. Gyventojai piktinasi, kad apie pelno mokestį VMI informavo tik po kelių metų, kai jie jau tapo skolininkais, turės sumokėti pajamų mokestį, bet kartu, jau yra sumokėję pilną pirkto sklypo sumą pardavėjui.

VMI teigimu, atvejai, kai užsienio bendrovė Lietuvoje pardavinėja turtą ir neregistruoja čia veiklos yra reti, bet žmonės tokiu atveju iš tiesų turi pervesti mažiau pinigų pardavėjui. VMI teigia, kad apie skolas gyventojams pranešta po kelių metų todėl, kad būtent tiek laiko trunka gauti duomenis iš notarų ir kitų institucijų.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) parduodant NT

Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu.

VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2007, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 12 metų. Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas. Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.

Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.

Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.

Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.

Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate. O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia. Reziumuokime. Ir tai nėra mokesčių vengimas.

GPMĮ 17 str. 1 d. 28 punktas

Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (toliau ― VMI prie FM) primena, kad pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (toliau - GPMĮ) 17 str. 1 d. 28 punktą, parduodamo ar kitokiu būdu perleidžiamo nuosavybėn nekilnojamojo daikto (išskyrus GPMĮ 17 str. 1 d. 53 ir 54 punktuose nurodytą nekilnojamąjį daiktą, toliau - nekilnojamasis turtas) pardavimo pajamos neapmokestinamos, jeigu toks nekilnojamasis turtas įsigytas anksčiau negu prieš 10 metų iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn. Tais atvejais, kai šis turtas parduodamas ar kitokiu būdu perleidžiamas nuosavybėn neišlaikius 10 metų nuo jo įsigijimo, tokio nekilnojamojo turto pardavimo pajamos, gautos 2017 metais apskaičiuojamos ir deklaruojamos iki 2018 m.

Gyventojo gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apmokestinamos, jeigu šis turtas buvo įsigytas ir perleistas kito asmens nuosavybėn neišlaikius 10 metų. Pajamų mokesčio mokėti nereikia, jeigu nekilnojamasis turtas nuo jo įsigijimo iki pardavimo nuosavybėn buvo išlaikytas 10 ir/arba daugiau metų. Apmokestinamosios nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos kaip skirtumas tarp gautos už nekilnojamąjį turtą pardavimo pajamų sumos ir parduoto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos, į šią kainą įskaitant sumokėtus teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, susijusius su to nekilnojamojo turto perleidimu. Gautos apmokestinamosios pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Turto įsigijimo kaina

Turto įsigijimo kaina - tai pinigų (turto) suma, už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto perleidimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz. sumokėtą komisinį atlyginimą, mokesčius bei rinkliavas), taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Lietuvos Respublikos statybos įstatyme, išlaidos. Tuo atveju, kai turtas yra pasigamintas paties gyventojo, turto įsigijimo kaina laikomos visos tam turtui pagaminti patirtos išlaidos.

Jeigu nekilnojamasis turtas buvo rekonstruotas ir (arba) buvo atliktas kapitalinis remontas šiems darbams patirtos išlaidos (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį) priskiriamos to turto įsigijimo kainai. Apskaičiuojant nekilnojamojo turto įsigijimo kainą, būtina turėti turto įsigijimo kainą patvirtinančius dokumentus. Dokumentai, patvirtinantys turto įsigijimo kainą, privalo turėti Lietuvos Respublikos buhalterinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytus apskaitos dokumentų rekvizitus.

Turto įsigijimo kaina gali būti pagrindžiama:

• galiojančiais sandoriais;
• užsienio vienetų ir gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.

Turto įsigijimo dokumentai

Parduodant ar kitokiu būdu perleidžiant nuosavybėn turtą, būtina turėti to turto įsigijimo dokumentus arba įsigijimo kainą patvirtinančių galiojančių sandorių dokumentus, pavyzdžiui:

• paveldėjimo teisės liudijimą, dovanojimo sutartį;
• AVMI pažymą apie turto vertę, kai gauto turto vertė apskaičiuojama pagal Paveldimo turto mokesčio įstatymą;
• pirkimo-pardavimo sandorį patvirtinantį dokumentą arba turto priėmimo-perdavimo aktą;
• nekilnojamojo turto pagaminimo (pastatymo) įsigijimo kainą patvirtinančiais dokumentais gali būti kasos aparato kvitai, sąskaitos ir pan., iš kurių būtų galima nustatyti turto įsigijimo datą ir kainą, pirkėją.

Išlaidos gali būti pripažįstamos tik tuo atveju, jeigu kvite nurodytas pirkėjo (kliento) pavadinimas ir fizinio asmens (turto savininko) vardas, pavardė ir asmens kodas. Jei kasos aparato kvituose nėra visų privalomų apskaitos dokumentų rekvizitų, t. y. jeigu kasos aparato kvite rekvizitų, identifikuojančių pirkėją, nėra, tai turto - savos statybos namo ar buto statybinių medžiagų išlaidas pagrindžiančiais dokumentais gali būti pripažįstami kasos aparato kvitai, kurie neviršija 100 eurų.

Tais atvejais, kai nėra išsaugoti dokumentų originalai, įsigijimo dokumentais gali būti pripažįstamos atitinkamų institucijų patvirtintos tokių dokumentų kopijos (pvz.: notaro patvirtinta sutarties kopija, paslaugas suteikusios (prekes pardavusios) įmonės pažymos - sąskaitos kopija ir pan.). Be to, tai gali būti banko išrašas iš gyventojo sąskaitos, jei už turto įsigijimą (pardavimą) buvo sumokėta pavedimu ir jei galima nustatyti, kam, kada, už ką ir kokia suma buvo mokėta. Jei nebuvo išsaugoti nekilnojamojo turto įsigijimo dokumentai ir nėra atitinkamų institucijų patvirtintų tų dokumentų kopijų, iš turto pardavimo pajamų to turto įsigijimo kaina negali būti atimama.

Tais atvejais, kai gyventojas pats pagamina (pastato) statinį tai tokio statinio įsigijimo kaina yra išlaidos patirtos statinio pagaminimui (pastatymui). Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Tais atvejais, kai gyventojas parduoda ar kitokiu būdu perleidžia nuosavybėn paties pasistatytą (pasigamintą) nekilnojamąjį turtą, tokio turto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant:

• visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos (gamybos) išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos.

Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos prie turto įsigijimo kainos.

Parduodant žemę ir nekilnojamąjį turtą reikia atidžiai apsvarstyti visas aplinkybes ir laikytis apskaitos standartų. Parduodant žemę ar nekilnojamąjį turtą GMP apmokestinamoji bazė apskaičiuojama kaip pardavimo kainos ir įsigijimo savikainos skirtumas. Įsigijimo kainą sudaro pirkimo kaina, tiesiogiai su įsigijimu susijusios išlaidos ir visos investicijos į turto gerinimą. Nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu. Jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU) dydžio sumą (120 VDU - 202 188 Eur), šį dydį viršijančiai pajamų daliai taikomas 20 proc. pajamų mokesčio tarifas.

Pavyzdžiai

Pavyzdys 1. Asmuo įsigijo žemės sklypą 2014-aisiais už 10 000 Eur, bet 2023 m. jį pardavė už 15 000 eurų. Nuo žemės sklypo įsigijimo iki pardavimo nepraėjo 10 metų, todėl nuo gautų pajamų už parduotą sklypą (atėmus įsigijimo kainą ir su įsigijimu susijusius privalomus mokėjimus) turi būti apskaičiuotas, deklaruotas ir sumokėtas GPM. Iš šios sumos taip pat galima išskaičiuoti išlaidas, skirtas šiam turtui įsigyti. Pavyzdžiui, perkant žemę notarui sumokėta 150 Eur, o Registrų centrui už įregistravimą - 30 eurų. 4 820 x 15 proc.

Pavyzdys 2. Asmuo vykdydamas individualią veiklą 100 proc. naudojo jam priklausančias ne gyvenamosios paskirties patalpas, kurias įsigijo už 135 000 eurų. Per naudojimo individualiai veiklai laikotarpį (dvejus metus) apskaičiuota 27 000 Eur šių patalpų nusidėvėjimo suma ir ji priskirta leidžiamiems atskaitymams. Jei gyventojas šias patalpas parduotų už 130 000 Eur jų neišlaikęs nuosavybėje 10 metų, apmokestinamosios nekilnojamojo turto, kuris buvo priskirtas individualios veiklos turtui, pardavimo pajamos sudarytų 22 000 Eur (130 000 - (135 000 - 27 000). Skirtumas tarp pardavimo ir apskaičiuotos įsigijimo kainos apmokestinamas gyventojų pajamų mokesčiu: 22 000 x 15 proc.

Apskaitant žemės ir kito nekilnojamojo turto pardavimą, būtina atsižvelgti į išlaidas, susijusias su sandoriu. Jos gali apimti teisinius mokesčius, komisinius, reklamai išleistas ir kitas tiesiogiai su pardavimu susijusias išlaidas.

Pavyzdys 3. Asmuo 2013 m. kovo 15 d. įsigijo komercines patalpas, kurias 2023 m. balandžio 22 d. pardavė. Turtas nuosavybėje 10 metų išlaikytas.

Metinėje pajamų mokesčio deklaracijoje (GPM311) apskaičiuotą pajamų mokestį reikia sumokėti iki deklaracijos pateikimo termino pabaigos, t. y. pasibaigus metams, kada gautos pajamos - kitų metų gegužės 1 dieną.

Gyvenamųjų patalpų nuoma

Gyvenamąsias patalpas gyventojui ne verslo tikslais ir individualios veiklos vykdymui nuomoti galima abiem būdais - tiek registruojant individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), tiek jos neregistruojant. Jei gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos juridiniam asmeniui arba gyventojui individualios veiklos vykdymui, mokestį moka nuomininkas, t. y. jis yra mokestį išskaičiuojantis asmuo.

Iš nuomos gaunamų pajamų apmokestinimas gyventojų pajamų mokesčiu

Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), t. y. 136 334 EUR. Kai iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis suma viršija 120 VDU, t. y. 136 334 EUR, sumai, viršijančiai minėtą ribą, taikomas 20 proc.

Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), mokamas fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestis. Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 45 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc.

Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).

Prievolė „Sodrai“

Aptariamais atvejais Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu. PSD kas mėnesį mokama įmoka sudaro 38,74 EUR. VSD įmokų tarifas - 8,72 proc. nuo minimaliosios mėnesinės algos (MMA), arba 48,40 EUR. Ši suma, priklausomai nuo dalyvavimo pensijų kaupime įmokos, gali padidėti iki 58,39 EUR arba 65,05 EUR.

Nekilnojamojo turto mokestis

Jeigu deklaruojame ir mokamr NT mokestį pirmą kartą, taikomas koeficiantas 0,5 apskaičiuojant jo mokestinę vertę. Ir dar taikoma savivaldybės nustatyta lengvata mokesčio tarifui. Jei apie turtą suteiktum daugiau info tai galėčiau atsakyti tiksliau.

Palangos savivaldybė suteikė lengvatą 50 %. Bijau suklaidinti, tačiau galvoju kad jūs galit prisitaikyti ir NTMĮ 15 str. legvatą (t.y. mažininti mokestinę bazę per pusę) ir dar prisitaikyti savivaldybės lengvatą.

Jeigu imone turejo prievole deklaruoti nekilnojamojo turto mokescio deklaracija uz 2005m, bet to nepadare, ka tokiu atveju daryti? 2005m imone isigijo komerciniu patalpu, tai tikriausiai deklaracijoj nekilnojamojo turto mokesti skaiciuoti nuo vidutines rinkos vertes, o deklaruojant uz 2006m, kaip reiketu pateikti: 2005m patalpu vidutine rinkos verte buvo 13000 Lt., o atkuriamoji verte 2006m - 130 000 Lt? kaip reiketu paskaiciuoti mokesti?

Lentelė: Nekilnojamojo turto mokesčio tarifai ir lengvatos

Šaltiniai:

• Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (VMI prie FM)
• Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas (GPMĮ)
• Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (NTMĮ)

tags: #imone #isigijo #patalpas #is #fizinio #asmens