Kaistant nekilnojamojo turto rinkai, vis daugiau gyventojų susiduria su nekilnojamojo turto sandoriais ar imasi statybų veiklos, nepagalvodami, kokios mokestinės prievolės gali kilti. Nekilnojamojo turto (NT) sandoriai Lietuvoje apmokestinami įvairiais mokesčiais, įskaitant pridėtinės vertės mokestį (PVM) ir gyventojų pajamų mokestį (GPM). NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas.
Pastaraisiais metais buvo priimta visa eilė sprendimų, kuriais buvo pripažinta, kad gyventojai turi mokėti PVM dėl vykdytų statybų ar nekilnojamojo turto pardavimo.
PVM nuo sandorių apskaičiuojamas nustačius, kad sandoriai susiję su nekilnojamuoju turtu nebuvo atsitiktiniai, tai buvo savarankiška, atlygintinė veikla (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo (LVAT) 2022-01-26 nutartis adm. byloje Nr. eA-25-602/2022; 2020-02-26 nutartis adm. byloje Nr. A-269-442/2020).
Europos Sąjungos teisingumo teismas (ESTT) yra pripažinęs, kad sandorių atvejų skaičius, apimtis ar rezultatas savaime nėra esminiai pripažįstant gyventojo veiklą ekonomine veikla (sujungtos bylos C-180/10 ir C-181/10), tačiau ekonomine veikla gali būti pripažinti ir keli sandoriai, jei gyventojas veikia kaip verslininkas.
Kada nemokame mokesčių pardavę savo nekilnojimą turtą?
Svarbiomis aplinkybėmis vertinant ekonominę veiklą bylose buvo pripažinta tai, kad gyventojas veiklą nekilnojamojo turto srityje vykdė tęstinį laikotarpį, nekilnojamojo turto pardavimo pajamos buvo jo pagrindinės pajamos (LVAT 2020-05-13 nutartis adm. byloje Nr. eA-1789-575/2020).
Pavyzdžiui, PVM buvo apskaičiuotas gyventojui, kuris įsigijo 2 žemės sklypus ir juose pastatė po vieną dviejų butų gyvenamąjį namą, o vėliau juos pardavė (LVAT 2020-07-01nutartis adm. byloje Nr.
Su žemės sklypų įsigijimu, paskirties keitimu, jų padalinimu, parengimo darbais susiję veiksmai taip pat gali būti pripažinti gyventojo vykdyta ekonomine veikla. Pavyzdžiui, gyventojams savo iniciatyva ir pastangomis pakeitus žemės sklypų naudojimo paskirtį į leidžiančią juose vykdyti statybas, šių sklypų pardavimo sandoriai buvo apmokestinami PVM (LVAT 2021-02-10 nutartis adm. byloje Nr. A-384-438/2021; 2021-02-10 nutartis adm. byloje Nr.
Kelių Nekilnojamojo Turto Objektų Pardavimas
Ginčų buvo kilę ir dėl to, ar parduodant kelis nekilnojamojo turto objektus (pavyzdžiui, sodybą, kurią sudaro sklypas, namas, lauko virtuvė, pirtis, ūkinis pastatas) vienam pirkėjui susidaro vienas PVM objektas ar keli.
ESTT išaiškino, kad jei įvyksta tokio nekilnojamojo turto, kurį sudaro keli nekilnojamojo turto objektai, pardavimas tam pačiam pirkėjui viena pirkimo-pardavimo sutartimi, laikoma, kad parduotas vienas PVM objektas (byla C-265/18), ir kai viršijama PVM riba, apmokestinamasis asmuo turi sumokėti PVM nuo viso ginčo tiekimo vertės, net jei atsižvelgus į vieno iš šių objektų vertę minėta metinė riba nebūtų viršyta (LVAT 2021-06-23 nutartis adm. byloje Nr. A-1645-575/2021).
Skirtingai nei PVM atveju, apskaičiuojant gyventojų pajamų mokestį (GPM), kiekvieno parduoto statinio pelnas (apmokestinamos pajamos) ar nuostolis apskaičiuojamas atskirai, net jei keli objektai parduodami vienu sandoriu (LVAT 2022-02-02 nutartis adm. Nr. eA-169-602/2022).
Svarbu žinoti, kad GPM tikslais pelningi ir nuostolingi nekilnojamojo turto pardavimo sandoriai nesumuojami ir negali būti skaičiuojami nuo bendro (galutinio) metinio rezultato, t. y.
Jungtinė Veikla ir PVM
Pastaraisiais metais ginčuose dalyvavo ir gyventojai, kurie veiklą vykdo jungtinės veiklos pagrindu. Tokio pobūdžio bylose pirmiausia yra sprendžiama, ar veikla yra PVM apmokestinama (pvz., ekonomine veikla buvo pripažinta veikla, kai buvo pastatyti kaimo turizmo pastatai, kurie buvo parduoti kaip gyvenamieji namai), o antras svarbus klausimas - kuriam partneriui (-iams) atsiranda pareiga sumokėti mokesčius (LVAT 2019-02-27 nutartis adm. byloje Nr. A-363-442/2019, 2021-02-10 nutartis adm. byloje Nr. eA-526-602/2021).
Aiškiai nepasidalinus pareigų ir įsigijus nekilnojamąjį turtą vieno asmens vardu, o vėliau jo vardu pardavus, PVM gali būti apskaičiuojamas tik vienam iš partnerių, nors jungtinės veiklos sutartyje nurodyta, kad gyventojas santykiuose su trečiaisiais asmenimis veikia abiejų partnerių vardu (LVAT 2020-12-16 nutartis adm. byloje Nr.
Gyvenamosios Vietos Deklaravimas ir GPM Lengvatos
Nustatant galimybę taikyti pajamų mokesčio lengvatą, dėl gyvenamosios vietos nedeklaravimo fakto ir reikšmės formavosi skirtinga praktika.
LVAT yra nurodęs, kad gyvenamosios vietos deklaravimo aplinkybė yra esminė ir tai, kad gyventojas faktiškai gyveno parduotame gyvenamajame būste, neturi reikšmės taikant GPMĮ 17 straipsnio 1 dalies 54 punkto lengvatą nuostatas (LVAT 2020-02-26 nutartis adm. byloje Nr. eA-307-442/2020, 2018-04-11 nutartis adm. byloje Nr. eA-614-556/2018).
Piktnaudžiavimas GPM Lengvatomis
Ne vienas ginčas vyko dėl gyventojų piktnaudžiavimo GPMĮ nustatytomis lengvatomis. Piktnaudžiavimu buvo pripažįstamos situacijos, kai gyventojas prieš parduodamas nekilnojamąjį turtą jį padovanoja artimam giminaičiui (mamai, vaikui), tokiu būdu įterpdamas dirbtinį sandorį, siekdamas padidinti įsigijimo kainą ir tuo pačiu nemokėti pajamų mokesčio.
Piktnaudžiavimu taip pat ne kartą buvo pripažintos situacijos, kai vienu sandoriu parduodant kelis objektus buvo dirbtinai skaidoma kaina: didesnę pardavimo kainą nustatant tam turtui, kurio pardavimo pajamos neapmokestinamos, tuo pačiu sumažinant apmokestinamo statinio ar žemės sklypo kainą.
Turto Įsigijimo Kainos Pagrindimas
Visa eilė ginčų kilo ir dėl turto įsigijimo kainos, kurią gyventojas gali atimti iš nekilnojamojo turto pardavimo pajamų. Ginčų praktika parodė, kad gyventojai turi pagrįsti aplinkybę, jog jie realiai patyrė nekilnojamojo turto įsigijimo bei statybos išlaidas. Šias išlaidas gyventojas turi pagrįsti juridinę galią turinčiais dokumentais (PVM sąskaitomis faktūromis, banko apmokėjimo dokumentais, kvitais, sutartimis ar kitais dokumentais, iš kurių galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.
Nesant dokumentų, namo ar kito statinio pasistatymo kaina negali būti nustatoma remiantis ekonominio modeliavimo, turto vertintojo ar kitais netiesioginiais metodais (LVAT 2020-10-07 nutartis adm. byloje Nr. A-1494-438/2020, 2020-11-04 nutartis adm. byloje Nr.
Atkreipiame dėmesį, jog dokumentai svarbūs ne tik pagrindžiant turto įsigijimo, pasistatymo ir įsirengimo kainą, bet ir situacijose, kai mokesčių administratorius tikrina, ar gyventojo oficialios pajamos atitinka jo patiriamas išlaidas, pavyzdžiui, vertinant, ar gyventojas turėjo pakankamai lėšų pasistatyti gyvenamąjį namą.
Gyventojui neturint statybos išlaidų dokumentų, šias išlaidas (turto pasistatymo kainą) nustato mokesčių administratorius, remdamasis VĮ „Registrų centras“ duomenimis bei UAB „Sistela“ sudarytais kainynais (LVAT 2021-01-27 sprendimas adm. byloje Nr. eA-435-602/2021), turto vertinimo ataskaitomis ar net teismo eksperto nustatyta kaina (LVAT 2021-03-17 nutartis adm. byloje Nr. eA-620-556/2021) bei kitais duomenimis.
Pavyzdžiui, vienoje iš bylų teismo ekspertas atsižvelgęs į tai, kad nėra tikslių objektyvių duomenų apie tai, kokie namo statybos darbai buvo atliekami rangos būdu, o kokie - ūkio būdu, laikė, kad namo statybos darbai buvo atliekami 50 proc. rangos būdu ir 50 proc.
Neatskaitomas PVM: Pagrindiniai Atvejai
Yra tam tikrų atvejų, kai pirkimo (importo) PVM negali būti atskaitomas. Štai keletas iš jų:
- Kai asmuo yra įsiregistravęs PVM mokėtoju, taikančiu smulkiojo verslo schemą (SVS) Lietuvoje.
- Kai nevykdantys ekonominės veiklos asmenys yra įsiregistravę PVM mokėtojais tik įsigijimams iš ES arba tik elektroninėms paslaugoms teikti ES teritorijoje.
- Kai įsigytos prekės (paslaugos) yra skirtos neapmokestinamų prekių tiekimui (paslaugų teikimui).
- Kai įsigytos prekės (paslaugos) yra skirtos ne ekonominei, o kitai veiklai vykdyti.
- Kai įsigytos prekės (paslaugos) skirtos už Lietuvos teritorijos ribų tokioms prekėms tiekti (paslaugoms teikti), kurios, jeigu būtų patiektos (suteiktos) Lietuvoje, būtų neapmokestinamos PVM.
- Kai įsigytos prekės (paslaugos) skirtos veiklai vykdyti kitų valstybių narių teritorijoje pagal smulkiojo verslo schemas (SVS) kitose valstybėse narėse.
- Kai PVM mokėtojas negali pagrįsti, kad jo įsigytos prekės (paslaugos) yra skirtos jo ekonominei veiklai, suteikiančiai teisę į PVM atskaitą, vykdyti.
- Kai įsigytos prekės (paslaugos) yra skirtos pramogoms ir reprezentacijai.
- Kai importo arba pirkimo PVM sumokėtas už kitą asmenį PVMĮ 15 str. 7 d. 2 punkte nurodytais atvejais.
- Kai PVM mokėtojas įsigyja lengvąjį automobilį.
- Kai PVM mokėtojas įsigyja keleivių vežimo lengvaisiais automobiliais paslaugas ir kaip neatsiskleidęs tarpininkas jis nedalyvauja šios paslaugos teikimo sandoryje.
Apmokestinamieji asmenys, kurių parduodamoms prekėms (teikiamoms paslaugoms) taikomos specialios apmokestinimo PVM schemos neturi teisės į PVM atskaitą įtraukti šių įsigytų prekių bei paslaugų (kurioms taikomos specialios apmokestinimo PVM schemos) pirkimo (importo) PVM.
Kada Nemokame Mokesčių Pardavę Savo Nekilnojimą Turtą?
VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2012, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 10 metų.
Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.
Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio.
Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.
Kaip skaičiuojamas GPM?
Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT.
Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.
Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate.
O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000?
Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.
Žemiau pateikiama lentelė, kurioje apibendrinami pagrindiniai aspektai, susiję su PVM ir GPM nekilnojamojo turto pardavimo atveju:
| Mokestis | Apmokestinimo Objektas | Svarbios Sąlygos |
|---|---|---|
| PVM | Nekilnojamojo turto pardavimas, jei tai nėra atsitiktinė veikla | Tęstinis veiklos laikotarpis, pagrindinės pajamos iš NT pardavimo |
| GPM | Pelnas iš NT pardavimo | Netaikomas, jei NT senesnis nei 10 metų arba jei per 12 mėn. perkamas kitas būstas |
Ilgalaikio Turto Pardavimas Ir PVM
Bet kokio ilgalaikio turto perleidimas, kai turtą perleidžia PVM mokėtojas, apmokestinamas PVM. Jeigu PVM sumą pagal PVM įstatymo 96 str. Parduodant pasigamintą IMT, įmonė turėtų skaičiuoti pardavimo PVM. Pasigamintas IMT būtų parduotas su PVM, t.
Parduodant ilgalaikį turtą apskaitoje registruojamas tik perleidimo rezultatas - pelnas arba nuostoliai. Jeigu automobilis būtų parduotas pelningai, pelnas būtų priskiriamas pelno mokesčiu apmokestinamosioms pajamoms.
Nekilnojamojo Turto Nuoma ir GPM
Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia...
Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams. Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį.
Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM. Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika.
ES Teisingumo Teismo Sprendimas Byloje C-56/21
Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (Teisingumo Teismas, ESTT) paskutinę šių metų birželio mėnesio dieną paskelbė sprendimą byloje C-56/21, Arvi ir ko (ARVI) prieš Valstybinę mokesčių inspekciją prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, kurioje buvo išnagrinėtas Mokestinių ginčų komisijos (Komisija) pateiktas prašymas priimti prejudicinį sprendimą.
Šis prašymas pateiktas nagrinėjant ginčą dėl pasinaudojimo teise pasirinkti nekilnojamojo turto, parduodamo apmokestinamajam asmeniui, kuris pardavimo momentu nebuvo įregistruotas kaip pridėtinės vertės mokesčio (PVM) mokėtojas, apmokestinimą ir teisės į pirkimo PVM atskaitą įgyvendinimo.
Teisingumo Teismas savo sprendime išdėstė poziciją dėl trijų Komisijos pateiktų klausimų.
Atsakydamas į antrąjį ir trečiąjį Komisijos klausimus, Teisingumo Teismas išdėstė, kad nedraudžiami nacionalinės teisės aktai ir praktika, pagal kuriuos nekilnojamojo turto pardavėjas privalo patikslinti už šį turtą sumokėto pirkimo PVM atskaitą po to, kai buvo atsisakyta jam pripažinti teisę pasirinkti apmokestinti šį pardavimą, nes pirkimo momentu pirkėjas nebuvo įregistruotas PVM mokėtoju, t. y. netenkino sąlygų, numatytų tam, kad pardavėjas galėtų pasinaudoti šia teise.
Teismas taip pat pridūrė, kad kompetentingos institucijos neturi atsižvelgti į pirkėjo atliekamą nekilnojamojo turto naudojimą.
,,Teisingumo Teismas palaikė formaliuoju požiūriu paremtą generalinės advokatės poziciją. Ji reiškia, kad verslui pardavus su PVM ,,seną“ nekilnojamąjį turtą ne PVM mokėtojui, šio turto pirkimo PVM atskaita privalo būti tikslinama (,,atstatyta”) tarsi būtų parduota be PVM. Ir visai nesvarbu, kad pirkėjas buvo pateikęs prašymą registruotis PVM mokėtoju ir netrukus buvo juo įregistruotas, ir kad įsigytą turtą pirkėjas toliau naudoja PVM apmokestinamoje veikloje. Iš esmės panašiai ESTT buvo išaiškinta kitose bylose, kai buvo apskaičiuotas PVM nuo neapmokestinamųjų nepasirenkamų sandorių.