Įsigyti nuosavą būstą - svarbus žingsnis kiekvieno žmogaus gyvenime. Buto pirkimas - tai svarbus žingsnis kiekvieno žmogaus gyvenime, reikalaujantis ne tik finansinių resursų, bet ir atsakingo požiūrio bei žinių. Tačiau procesas gali atrodyti sudėtingas ir painus. Būsto pirkimas - atsakingas žingsnis, kur kiekviena klaida gali brangiai kainuoti. Šiame straipsnyje aptarsime visus buto dalies pirkimo niuansus, kad galėtumėte priimti teisingą sprendimą ir išvengti klaidų.
Prieš Pradedant: Svarbūs Klausimai
Prieš pradedant ieškoti būsto, svarbu atsakyti į kelis esminius klausimus:
- Kodėl nepatinka dabartinis būstas?
- Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui (vieta, plotas, įrengimas, kaina)?
- Kokios papildomos savybės pageidautinos?
- Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
- Kiek laiko ieškosite?
Atsakius į šiuos klausimus, bus lengviau susiaurinti paiešką ir rasti tinkamą variantą.
Pasiruošimas Buto Pirkimui
Norint sėkmingai įsigyti būstą, verta iš anksto susipažinti su pagrindiniais šio proceso etapais, teisiniais reikalavimais, mokesčiais bei rekomenduojamais informacijos šaltiniais.
Finansinių Galimybių Įvertinimas
Pirmasis žingsnis - aiškiai suvokti savo finansines galimybes. Įvertinkite, kiek lėšų galite skirti pradiniam įnašui, kokį būsto paskolos dydį galite gauti ir kokias mėnesines įmokas pajėgsite mokėti.
Informaciją apie būsto paskolas ir kreditavimo sąlygas rasite komercinių bankų svetainėse. Kai kurios kredito įstaigos taip pat siūlo specialias sąlygas jaunoms šeimoms, regionuose perkamam būstui ar tam tikroms pirkėjų grupėms. Informaciją apie būsto paskolas ir valstybės paramą pirmam būstui įsigyti rasite Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos bei Finansų ministerijos svetainėse.
Būsto Paieška ir Vertinimas
Įvertinkite būsto būklę, inžinerinių tinklų stovį, aplinką, saugumą, triukšmo lygį, transporto jungtis.
Išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Labai svarbu ne tik nuodugniai įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose. Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai gali pagerinti susisiekimą ir pakelti viso rajono vertę, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių butų vertę.
Buto Būklės Įvertinimas
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas arba butas yra visiškai apleistas, tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku.
Nepatrauklūs butai:
- Prastame rajone esantys butai;
- Butai su bendraturčiais;
- Ekonominės klasės butai, kurių brangi eksploatacija;
- Didelio ploto senos statybos butai blokiniuose namuose;
- Didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO.
Kalbant apie naujos statybos projektus, didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą.
Preliminari Sutartis
Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo. Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis - tai susitarimas tarp pirkėjo ir pardavėjo, kuriame įtvirtinami pagrindiniai būsimo sandorio aspektai: turto kaina, terminai, sąlygos. Tai ne galutinis sandoris, bet abipusis pažadas, kad pirkėjas pirks, o pardavėjas parduos.
Nekilnojamojo turto sandoriai neretai užtrunka - finansavimas, dokumentų tvarkymas, vertinimai, kartais net statybų pabaiga ar renovacijos darbai. Preliminarioji sutartis leidžia užfiksuoti ketinimus ir rezervuoti turtą. Be to, ji apsaugo abi puses nuo persigalvojimo. Jei viena iš šalių nusprendžia iš sandorio pasitraukti be pagrįstos priežasties - sutartyje dažnai būna numatyta bauda arba kompensacija kitai pusei.
Būsto Pirkimo Žingsniai
Įsigyjant būstą su kreditu, reikia atlikti pagrindinių 9 žingsnių seką:
- Turto išsirinkimas ir apžiūra: Aplankykite bent 5 projektus ir patikrinkite, ar turtas atitinka dabarties poreikius. Išanalizuokite technologinius ir socialinius sprendinius: energinio efektyvumo klasę, šildymo technologijas, gyvenimo ir laisvalaikio komforto sprendinius.
- Finansinės galimybės: Nusistatykite mažiausią ir didžiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą. Pagalvokite apie pradinį įnašą ir išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti. Užsisakykite turto vertinimą.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai: Prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą. Patikrinkite, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas.
- Sandorio šalys: Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais.
- Preliminarioji sutartis: Ši sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą.
- Pagrindinė sutartis: Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip.
- Hipotekos sutartis: Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
- Galutinis atsiskaitymas: Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju, pardavėjas turi tai patvirtinti. Pareiškimo pagrindu notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas: Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus ir skaitiklių rodmenis.
Teisiniai Formalumai ir Dokumentai
Buto Nuosavybės Dokumentų Patikrinimas
Prieš pasirašant galutinę pirkimo-pardavimo sutartį, patikrinkite, ar pardavėjas tikrai yra teisėtas buto savininkas, ar nėra areštų, hipotekoų bei kitų suvaržymų. Užsisakyti Registro centro išrašą galite: Registrų centras
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamojo turto sandoriai, buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Tačiau siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos.
Svarbūs dokumentai:
- Nuosavybės pažymėjimas (išrašas) iš VĮ „Registrų centro“.
- Įgaliojimas (jei atstovaujate savininką).
- Galiojantis savininko asmens dokumentas.
- Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje.
Galutinė Pirkimo-Pardavimo Sutartis Notaro Biure
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro.
Notaras:
- Patikrina sandorio teisėtumą, pardavėjo ir pirkėjo tapatybes.
- Informuoja abi šalis apie teisinius įsipareigojimus.
- Užtikrina, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi.
Šiame etape pirkėjas sumoka likusią sumą (atskaičius avansą), o notaras patvirtina sandorį. Po to naujojo savininko vardu nuosavybės teisė įregistruojama Nekilnojamojo turto registre.
Būsto paskolų pradžiamokslis (pirmą kartą perkantiems būstą)
Finansiniai ir Mokestiniai Aspektai
Būsto Paskola ir Atsiskaitymas
Jei naudojatės būsto paskola, bankas dažniausiai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodyta tvarka, užtikrinant skaidrumą.
Mokesčiai
Pardavus ar įsigyjant būstą gali kilti tam tikrų mokestinių įsipareigojimų:
- Gyventojų pajamų mokestis (GPM) nuo kapitalo prieaugio, jei pardavėjui tai aktualu. GPM tarifas šiuo metu yra 15% - 20% nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
- Nekilnojamojo turto mokestis (NTM), jei turtas viršija nustatytą neapmokestinamąją vertę.
Daugiau informacijos apie mokesčius rasite Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) svetainėje: VMI.lt
Nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, buto, namo ar žemės sklypo pardavimo pajamos nėra apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu, jeigu turtas buvo jūsų nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų. Atkreiptinas dėmesys, kad ši lengvata taikoma tik tuo atveju, jei turtas buvo nuosavybėje už visą nurodytą 10 metų laikotarpį. Jeigu gyvenamoji vieta parduodamame gyvenamajame būste buvo deklaruota trumpiau nei 2 metus, tačiau už pardavimą gautos lėšos per vienerius metus yra investuojamos į kito gyvenamojo būsto įsigijimą, kuriame taip pat deklaruojama gyvenamoji vieta, pajamos neapmokestinamos GPM.
Dokumentai, Reikalingi Buto Pardavimui
Reikalingi dokumentai buto pardavimui:
- Asmens dokumentas;
- Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas;
- Turto įsigijimą patvirtinantys dokumentai;
- Kadastrinė byla;
- Santuokos liudijimas (jei turtas įgytas santuokoje);
- Teismo leidimas (jei turite nepilnamečių vaikų ir turtas deklaruotas kaip šeimos turtas);
- Kreditoriaus leidimas (jei turtas su įsiskolinimu).
Mokesčiai Pardavus Butą
Gautas pelnas už nekilnojamojo turto pardavimą yra apmokestinamas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Tačiau GPM mokesčio mokėti nereikia šiais atvejais:
- Jei pelno negavote;
- Jei parduodamą turtą išlaikėte daugiau nei 10 metų;
- Jei šis būstas buvo vienintelė Jūsų gyvenamoji vieta ir per metus laiko nuo jo pardavimo įsigijote kitą būstą;
- Jei šis būstas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių.
Svarbu: Išsiaiškinkite mokesčių klausimą dar prieš pradedant butą pardavinėti.
Nuosavybės Įregistravimas ir Kiti Formalumai
Po to, kai notaras patvirtina pirkimo-pardavimo sutartį, ji registruojama Nekilnojamojo turto registre. Tik tada pirkėjas tampa oficialiu buto savininku. Registraciją atlieka notaras arba galima kreiptis į Registrų centrą.
Informacija apie NT registraciją: Registrų centras
Taip pat po įsigijimo verta deklaruoti gyvenamąją vietą (jei planuojate ten gyventi) ir pasirūpinti komunalinių paslaugų tiekėjų sutarčių perrašymu.
Kada Verta Kreiptis Į NT Brokerį?
Jei profesionaliai neišmanote NT pardavimo teisinių aspektų, nežinote, kaip parduoti butą, kokių dokumentų tam reikia, nesate puikus derybininkas ir reklamos specialistas, tuomet verta kreiptis į NT specialistus. Taip pat, jei neturite daug laisvo laiko.
NT brokeris gali padėti sutaupyti laiko ir išvengti brangiai kainuojančių klaidų.
Dažniausios Klaidos Perkant Būstą
Perkant būstą, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina. Taip pat svarbu pasitikrinti savo kreditingumą ir neskubėti mokėti avanso prieš rezervuojant perkamą būstą.
Pirkėjai dažnai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą. Jeigu žmonės nenori klaidžioti, jie pirmiausia turėtų įvertinti savo perkamąją galią ir apibrėžti vietą, kur jie nori ieškoti turto. Taip pat kokį būstą nori įsigyti - senos ar naujos statybos name.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Ar galiu pats parengti preliminarią sutartį?
Taip, galite, tačiau rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku ar bent jau peržiūrėti pavyzdines sutartis. Preliminarios sutarties šablonus ir rekomendacijas galima rasti internete.