Šiame straipsnyje aptariama teismų praktika, susijusi su įpareigojimu vykdyti sutartis ir atsiskaityti už parduotą būstą, ypatingą dėmesį skiriant situacijoms, kai nuomininkas investavo į savivaldybės būstą. Nagrinėjama, kaip teismai vertina nuomininko atliktų investicijų įtaką būsto vertei ir savivaldybės diskreciją parduodant tokį turtą.
Viena iš bylų, kurios aplinkybės bus aptartos, yra civilinė byla Nr. e2A-1096-863/2024, kurioje ieškovė D. K. kreipėsi į teismą prašydama įpareigoti Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti su ja buto pirkimo-pardavimo sutartį už 64 000 Eur, atsižvelgiant į jos atliktas investicijas į butą.
Ginčo Esmė
Ieškovė D. K. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama įpareigoti atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti su ieškove buto, esančio (duomenys neskelbtini), su rūsiu pirkimo-pardavimo sutartį, parduodant jai nurodytą turtą už 58 536,03 Eur, priteisti ieškovei iš atsakovių bylinėjimosi išlaidas, teismo sprendimą vykdyti skubiai.
Atsakovės Vilniaus miesto savivaldybė ir SĮ „Vilniaus miesto būstas“ su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti.
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. gegužės 4 d. sprendimu ieškovės ieškinį patenkino iš dalies ir įpareigojo atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti su ieškove aptariamo buto pirkimo-pardavimo sutartį už 67 202,54 Eur; taip pat priteisė ieškovei lygiomis dalimis iš atsakovių 177,50 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo; kitą ieškinio dalį atmetė.
Panevėžio apygardos teismas 2023 m. lapkričio 22 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e2A-507-940/2023, Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. gegužės 4 d. sprendimą panaikino ir bylą perdavė nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui.
Ieškovė 2023 m. gruodžio 15 d. pateikė teismui prašymą dėl ieškinio reikalavimo dalyje palikimo nenagrinėtu ir galutinių ieškinio reikalavimų suformulavimo, prašydama palikti nenagrinėtą ieškinio reikalavimą sumažinti aptariamo buto pardavimo kainą 5 436,97 Eur suma; nutraukti civilinės bylos dalį dėl atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės įpareigojimo parduoti ieškovei buto rūsį; nagrinėti bylą pagal ieškovės pareikštą reikalavimą - įpareigoti atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį su ieškove, parduodant jai butą už 64 000 Eur, taip pat priteisti ieškovei iš atsakovių lygiomis dalimis patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. gruodžio 18 d. nutartimi nutarė palikti nenagrinėtą ieškovės ieškinio reikalavimą atsakovėms sumažinti buto pardavimo kainą 5 463,97 Eur suma; taip pat nutraukė civilinės bylos dalį dėl ieškovės reikalavimo įpareigoti atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę parduoti ieškovei buto rūsį.
2023 m. gruodžio 19 d. ieškovė pateikė teismui prašymą kreiptis į Lietuvos vyriausiąjį administracinį teismą, prašant patikrinti, ar Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2019 m. rugsėjo 16 d. sprendimu Nr. 1-227 patvirtinto Vilniaus miesto savivaldybės būsto, pagalbinio ūkio paskirties pastatų ar patalpų ir inžinerinių statinių pardavimo tvarkos aprašo (toliau - ir Aprašas) 22.2 punktas atitinka Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ir išsinuomoti įstatymo (toliau - ir PBĮIĮ) 25 straipsnio 2 dalies nuostatas.
Ieškovės Argumentai
Ieškovė ieškinyje ir kituose savo procesiniuose dokumentuose nurodė, kad jos šeimai Vilniaus miesto valdybos 1995 m. kovo 23 d. potvarkio Nr. 763V pagrindu buvo išnuomotas tarnybinis butas. Ieškovės teigimu, jai buvo išnuomotas apleistas, neremontuotas butas, kuriuo naudotis buvo galima tik savo lėšomis atlikus buto remontą.
Ieškovė be kita ko nurodė, kad 2001 m. balandžio 10 d. su atsakove Vilniaus miesto savivaldybe sudarė Nuomos sutartį Nr. 37, kuria ieškovei buvo nustatyta pareiga periodiškai atlikinėti buto remontą. Ieškovė akcentavo, kad tokie remonto darbai buvo atliekami visą nuomos laikotarpį.
Ieškovė teigė, kad 2020 m. gruodžio mėn. kreipėsi į SĮ „Vilniaus miesto būstas“ su prašymu parduoti nuomojamą butą, atsižvelgiant į buto vertę pakeitusias nuomininkės investicijas. Prašymą parduoti nuomojamą butą ieškovė pateikė PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies pagrindu, kuris numato, jog už rinkos vertę, apskaičiuotą pagal TVVPĮ, įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, savivaldybės tarybos sprendimu gali būti parduodami savivaldybei nuosavybės teise priklausantys būstai.
Ieškovė nurodė, kad 2022 m. spalio 19 d. - lapkričio 8 d. surašyta vertinimo ataskaita, kurioje pateikta išvada, kad buto rinkos vertė vertinimo datai (2022 m. spalio 19 d.) yra 86 000 Eur; rinkos vertės pokytis, atsiradęs dėl nuomininko padarytų investicijų, yra 22 000 Eur. Taigi, turto rinkos vertė su prielaida, jog vertinamas butas vertinimo dienai yra 1995 m. kovo 23 d. būklės, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą, nustatyta 64 000 Eur.
Ieškovės vertinimu, Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme 2002 m. atsiradęs draudimas atlyginti nuomininkui už pagerinimus netaikytinas ieškovei, įgijusiai teisę į pagerinimo išlaidų atlyginimą iki nurodytos datos, nes Nuomos sutartis buvo sudaryta 2001 m., todėl šiuo atveju nesvarbu, kada buvo atlikti remonto darbai.
Ką būtina žinoti darbuotojų saugos ir sveikatos srityje įkūrus naują įmonę?
Atsakovės Argumentai
Atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė atsiliepime į ieškinį ir kituose savo procesiniuose dokumentuose su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti. Nurodė, kad atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė civiliniuose teisiniuose santykiuose dalyvauja lygiais pagrindais ir lygiomis teisėmis su kitais asmenimis (šiuo atveju - su ieškove) ir jai galioja sutarties laisvės principas, todėl atsižvelgus į PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies 5 punkto normos formuluotę, atsakovė neabejotinai turėjo įstatymo suteiktą teisę, bet ne pareigą parduoti ieškovei išnuomotą butą.
Anot atsakovės, PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies normos taikymas susijęs tik su nuomininko gyvenimo nuomojamame būste trukme, būtent todėl savivaldybei palikta diskrecijos teisė nuspręsti dėl nuomojamo būsto (ne)pardavimo. Atsakovė teismo sprendimu apskritai negali būti įpareigota parduoti jai nuosavybės teise priklausantį turtą ieškovei.
Atsakovė pažymėjo, kad Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. liepos 29 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. e3K-3-224-969/2020, išaiškinta, jog už savivaldybei priklausančio būsto pagerinimo darbus, kuriuos atliko nuomininkas iki 2002 m. birželio 19 d. (iki Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 5 dalies normos, kuria buvo įvestas draudimas kompensuoti turto pagerinimo išlaidas, įsigaliojimo), turi būti kompensuojama savivaldybės lėšomis, tačiau tik tuo atveju, jeigu nuomos sutartimi šalys nebuvo susitarusios dėl tokių išlaidų neatlygintinamumo (nekompensavimo). Už savivaldybės būsto pagerinimo darbus, kurie buvo atlikti po 2002 m. birželio 19 d., nuomininkas neturi teisės į išlaidų atlyginimą, nepaisant to, kad nuomos sutartis buvo sudaryta iki...
Atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė pabrėžė, kad sprendimas dėl būsto pardavimo ieškovei yra savivaldybės diskrecijos teisė, o ne pareiga, ir teismas negali įpareigoti savivaldybę parduoti jai priklausantį turtą.
Teisminė Praktika
Teismų praktikoje nagrinėjant panašias bylas, svarbu atsižvelgti į kelis aspektus:
- Nuomininko investicijos: Ar investicijos realiai padidino būsto vertę.
- Nuomos sutartis: Ar sutartyje numatyta kompensacija už pagerinimus.
- Įstatyminė bazė: Kaip keitėsi įstatymai dėl kompensacijų už pagerinimus.
- Savivaldybės diskrecija: Ar savivaldybė pagrįstai atsisako parduoti būstą.
Atsižvelgiant į šiuos aspektus, teismai priima sprendimus, kurie užtikrina teisingą interesų pusiausvyrą tarp nuomininko ir savivaldybės.
Apibendrinimas
Ši analizė atskleidžia, kad teismų praktika dėl įpareigojimo vykdyti sutartis ir atsiskaityti už parduotą būstą yra sudėtinga ir priklauso nuo konkrečių bylos aplinkybių. Svarbu atsižvelgti į nuomininko investicijas, nuomos sutarties sąlygas ir savivaldybės diskreciją. Šis straipsnis pateikia esminius aspektus, į kuriuos atsižvelgia teismai nagrinėdami tokias bylas.
